Vagon brez tirov

Vlada zaradi varčevalne mrzlice pospešeno ukinja dobro delujoče in potrebne ustanove. Hkrati pa nič ne kaže, da namerava ukiniti stanovanjski sklad, čeprav obstaja ogromno dokazov, da so bili njegovi ukrepi večinoma napačni: ni mu uspelo poceniti stanovanj, z nepremišljenimi naložbami si je nakopičil zaloge novih stanovanj, ki jih ne more prodati, z različnimi potezami je skušal reševati nekatera potapljajoča se gradbena podjetja, ki so se znašla v težavah zaradi propadlih megalomanskih špekulativnih investicij, ima pa tudi velike težave z izpolnjevanjem pogodbenih obveznosti do kupcev stanovanj, ki jih prodaja.

Ena izmed večjih polomij je bila nacionalna stanovanjska varčevalna shema, ki jo je v imenu države izvajal sklad in s katero naj bi rešili stanovanjsko vprašanje revnejših slojev prebivalstva. Pričakovanja so bila ogromna, učinek pa pičel. Namesto revnejših so do stanovanj prišli premožnejši, ki so že imeli rešeno stanovanjsko vprašanje. To so dokazale ankete, ki jih je sklad med izvajanjem ukrepa opravil med varčevalci. Malo najetih stanovanjskih posojil po poteku posameznega obdobja varčevanja je dodaten dokaz, da je bilo varčevanje po tej shemi za večino varčevalcev zanimivo samo zaradi ugodnih varčevalnih pogojev, ne pa zaradi reševanja stanovanjskega vprašanja. Res je, da so ljudje zaradi te sheme več dolgoročno varčevali, toda shema se ni prilagajala potrebam trga in ponudba bank je bila celo ugodnejša od posojil po njej. »Šlo je za zgrešen ukrep stanovanjske politike, ki ni bistveno pripomogel k povečanju ponudbe stanovanj oz. zmanjšanju povpraševanja, kar bi vplivalo na pocenitev stanovanj,« pravi dr. Richard Sendi z Urbanističnega inštituta.

Pomenljivo je, da država že skoraj tri leta nima nobenega uradnega dokumenta, v katerem naj bi bili opredeljeni ključni cilji stanovanjske politike in ukrepi za dosego teh ciljev. Nacionalni stanovanjski program že od leta 2009 ne velja več. To pa pomeni, da država že tri leta ne izvaja stanovanjske politike. Zakaj torej sploh potrebujemo državni stanovanjski sklad in ali ni skrajni čas, da se razmisli o ukinitvi? Strokovnjaki za stanovanjsko politiko so bolj ali manj enotni: če bo sklad še naprej tako neučinkovit, kot je bil doslej, ga res ni smiselno ohraniti.

Z dežja pod kap

Stanovanjski sklad je bil ustanovljen leta 1991 na podlagi stanovanjskega zakona. Toda pozor: nacionalni stanovanjski program je bil v državnem zboru sprejet leta 2000, torej šele devet let pozneje! V prvem desetletju obstoja se je sklad ukvarjal predvsem s ponujanjem ugodnih dolgoročnih posojil fizičnim osebam, invalidskim organizacijam in neprofitnim stanovanjskim organizacijam.

A pri tem ni bil preveč uspešen. Posojil ni bil sposoben zagotoviti vsem prosilcem, ki so izpolnjevali zahtevane pogoje, pa tudi odobreni zneski so bili praviloma nižji (v povprečju za 10 odstotkov) od upravičeno zaprošenih. Poleg tega sklad nima natančnih povratnih informacij, kako so bila dodeljena sredstva dejansko porabljena, se pravi, da sploh ni znano, koliko je v resnici pripomogel k reševanju konkretnih stanovanjskih vprašanj prebivalcev. Toda to še ni tako hudo. Daleč najspornejše obdobje se je začelo po letu 2001, ko se je sklad lotil še nakupovanja in prodajanja stanovanj.

»Z vstopom na stanovanjski trg kot neposredni investitor se je vpletel v zelo zapleteno področje inženirstva, ki ga ni bil sposoben obvladati. Večkrat se je znašel v zelo težkih in za njegov ugled neprijetnih položajih: od velikih zamud pri izročitvi stanovanj končnemu uporabniku, številnih napak in nepravilnosti pri dokončanih stanovanjih ter slabše kakovosti izvedbe, kakor je bila obljubljena kupcem, pa tudi nezmožnosti hitrega sankcioniranja izvajalcev za nepravilnosti pri izpolnjevanju pogodbenih obveznosti, ki so se nanašale na roke vselitve in obljubljeno kakovost gradnje,« pravi Sendi. S temi pomanjkljivostmi se sklad ubada še zdaj. »Zamude pri izročitvi kupljenih stanovanj so standardna praksa, po izročitvi pa se za nove lastnike začne ’mora’, saj hitro ugotovijo, kaj vse je z objekti narobe.«

Številne kritike na račun sklada so zato upravičene. Ne pa čisto vse. »Sklad prav velike moči na trgu ni imel, pogosto je bil dežurni krivec za medijske zgodbe v času kislih kumaric. Drži, da je na naložbenem trgu delal škodo in da je bil na socialnem področju premalo dejaven. Predvsem pa smo si napačno predstavljali, da lahko en tak sklad z nekaj sto milijoni evrov vpliva na znižanje cen zemljišč in stanovanj v Ljubljani,« pravi Anton Kožar, direktor Inštituta za nepremičnine.

Pahorjeva vlada je bila do vodstva sklada dolgo prizanesljiva, šele lani jeseni je resorni minister Roko Žarnić vladi predlagal razrešitev direktorja Primoža Pirca, a se je ta iz proceduralnih razlogov zavlekla. Pirca je tako razrešila šele Janševa vlada. Očitali so mu zlasti dve napaki: ekonomsko neutemeljen nakup predragih stanovanj in hiš v Pivki (tam je bila prodaja z javno dražbo neuspešna tudi po krepkem znižanju prodajne cene, za zdaj pa je oddana le slaba polovica hiš) ter kršitev zakona o javnem naročanju pri gradnji stanovanj v ljubljanski soseski Brdo.

»Temeljna napaka sklada je bila, da se je vedno bolj obnašal zgolj kot eden od investitorjev, še pogosteje pa vmesnih kupcev na že tako pregretem trgu. S svojimi investicijami se ni izkazal niti glede kakovosti in inovativnosti niti glede učinkovitosti, saj so mnoga stanovanja ostala ne le neprodana, temveč celo neoddana. To očitno kaže, da je investiral predvsem tam, kjer ni bilo potreb, oziroma je s svojimi nakupi reševal nasedle investicije,« je kritična Jožka Hegler, direktorica Javnega stanovanjskega sklada Mestne občine Ljubljana.

Tipičen primer neučinkovitosti je že omenjena ljubljanska stanovanjska soseska Brdo. Pogodbo z Gradbenim podjetjem Grosuplje je sklad podpisal kmalu za tem, ko je Javni stanovanjski sklad MOL podpisal pogodbo za sosesko Polje II. Stanovanja v Polju so že vseljena, projekt Brdo pa se ne premakne z mrtve točke. Podjetje GPG je propadlo, zato državni stanovanjski sklad išče novega izvajalca del, a javnosti noče razkriti podatka o dosedanjih vlaganjih v ta projekt oziroma škodi, ki jo je ta investicija pretrpela zaradi stečaja gradbinca, čeprav gre za javen podatek. »Največja slabost SSRS je, da je bil njegov glavni cilj povečanje vrednosti premoženja, ne pa stanovanjska oskrba,« meni Heglerjeva.

Možni rešitvi sta dve: da se čim prej sprejme nov nacionalni stanovanjski program in da državni stanovanjski sklad postane njegov aktivni izvajalec ali da se sklad ukine, njegovo premoženje pa prenese na občine. Pri tem bi bilo logično, da bi največji del premoženja ’podedoval’ stanovanjski sklad MOL, saj so v Ljubljani potrebe po neprofitnih najemnih stanovanjih daleč največje.

Nevarnost privatizacije

Vlada se seveda lahko odloči tudi drugače. Na primer, da državni stanovanjski sklad preoblikuje v gospodarsko družbo, o čemer je razmišljala že Pahorjeva vlada. Toda ta poteza bi bila zelo nevarna, saj bi omogočala privatizacijo skladovega premoženja. In tega ni malo. Konec lanskega leta so sredstva sklada po za zdaj še neuradnih podatkih znašala 416,7 milijona evrov. Od tega je bilo 20 odstotkov vrednosti v zalogah nepremičnin, 30 odstotkov pa v likvidnostnih sredstvih. Kakšne namene s skladom ima Janševa vlada, ni povsem jasno. Očitno pa o ukinitvi za zdaj ne razmišlja, saj sicer minister za infrastrukturo in prostor Zvonko Černač ne bi govoril o državnem odkupu tržnega presežka stanovanj, s čimer bi sklad postal »nepremičninsko-finančna institucija, ki bi zagotavljala dolgoročno spodbudo za najemna razmerja in tudi neposredno posegala na to področje«. Da namerava vlada sklad ohraniti, dokazuje tudi zamenjava na vrhu. Za direktorja je začasno imenovala Žigo Andoljška, prodekana za študijske zadeve na Fakulteti za poslovne vede pri Katoliškem inštitutu in nekdanjega direktorja direktorata za javno premoženje na ministrstvu za finance v času, ko je ta resor vodil Andrej Bajuk. Še več nelagodja zbuja to, da je v nadzorni svet sklada imenovala Boštjana Udoviča in Emanuela Čerčka, oba nadzornika nasedlega cerkvenega Zvona 1. Poleg omenjenih sta nadzornika še dr. Boris Gaberščik, upokojeni arhitekt, ki je bil nadzornik že med Žarnićevim mandatom, ter Tomaž Štih, član Liste Virant, računalničar, eden najtesnejših svetovalcev ministra za finance Janeza Šušteršiča, sicer pa dosledni zagovornik zasebnega lastništva, ki verjame, da je preskrbo s stanovanji treba prepustiti trgu, navkljub opozorilom stroke, da je siljenje dohodkovno šibkejših prebivalcev v lastništvo nevarno. V ZDA so prav s propagiranjem lastništva v nižjih slojih krepko prilili olja na ogenj nepremičninske krize.

Po mnenju sociologinje dr. Srne Mandič s Fakultete za družbene vede je sklad smiseln le kot ustanova za doseganje javno koristnih ciljev stanovanjske politike. »Ker pa na ravni države že dolgo nimamo stanovanjske politike, sklad niti ni mogel uresničevati njenih ciljev. Zadnja leta so se stvari še zaostrile. Najprej so se z recesijo okrepili apetiti močnih interesnih omrežij, ki so začela pritiskati, naj se vloga sklada definira njim v korist. Naslednji korak pa je bila kar neposredna odsvojitev sklada, ko so v nadzornem svetu odločilno besedo dobili možje iz omrežja RKC oziroma Zvona 1. S tem je odzvonilo vsaki upravičljivi javno koristni funkciji sklada, sploh če pomislimo na sramotne ekonomske dosežke tega omrežja. Čas je, da se od sklada poslovimo, njegovo morebitno premoženje pa naj se vrne tja, kjer je ta hip največja potreba, v državni proračun.«

To seveda ne pomeni, da Slovenija ne potrebuje državne stanovanjske politike in institucij, ki jo bodo izvajale. Toda: »Če državi te politike ni uspelo oblikovati in institucionalno zavarovati pred vsakokratnimi naleti plenilcev niti v letih, ki so bila do razvoja prijazna, ji tudi zdaj čez noč ne bo. Do moderne stanovanjske politike nam manjka še zelo veliko. Zlasti resen nadzor nad uresničevanjem ciljev, saj brez tega vsak sklad postane prelahek plen zdaj tega, zdaj onega interesa,« pravi Mandičeva.

Da je skrajni čas za razpustitev sklada, je prepričan tudi dr. Richard Sendi. Predlaga temeljito stanovanjsko reformo: sklad se takoj razpusti, namesto njega pa se v okviru vlade ustanovi direktorat za stanovanja, ki bo politično odgovoren za uresničevanje ciljev nacionalne stanovanjske politike (ko bo ta seveda sprejeta), hkrati pa se na lokalni ravni ustanovijo neprofitne stanovanjske organizacije, kakršne pozna večina razvitejših držav EU in ki v sodelovanju z lokalno oblastjo vsem omogočajo pridobitev cenovno dosegljivih stanovanj. »Vsakršno razmišljanje o preoblikovanju sklada v karkoli drugega je neresno, nepotrebno in popolnoma nesprejemljivo. Nedavni poskusi nekaterih političnih krogov, da bi ga preoblikovali v nepremičninsko investicijsko družbo, so upravičeno sprožili veliko ogorčenje strokovne javnosti. Sklad se je že zdavnaj izčrpal in že dolgo ni več potreben, v nobeni obliki. Njegova razpustitev je nujna, da se čim prej ustavi agonija te ustanove, predvsem pa, da se dokončno zajezijo vsi apetiti preobraziti državno premoženje v zasebno last, še preden bi se to v resnici zgodilo,« pravi Sendi.

Ukinitvi sklada je naklonjen tudi ekonomist dr. Ivo Lavrač: »Osnovni problem ni v tem, da sklad dela izgubo, pač pa v tem, da se ne ve, kaj bi moral delati, saj nacionalnega stanovanjskega programa nimamo, tako da sklad s precejšnjim kapitalom reši izjemno malo stanovanjskih vprašanj.« Lavrač predlaga, da se država v celoti umakne iz spodbujanja stanovanjske ponudbe, naj z občinami preneha biti najemodajalka in ponudnica subvencij neprofitnim organizacijam, saj je s tem nelojalna konkurentka tržnim ponudnikom, je neučinkovita in arbitrarna. Namesto tega predlaga uvedbo t. i. stanovanjskega dodatka za revnejša gospodinjstva, ki bi jim omogočil najem stanovanj na trgu. »Veliki ponudniki najema pa bi, kot v drugih tržnih gospodarstvih, morali postati zasebni nepremičninski skladi, seveda ob urejeni pravni varnosti najemnikov in najemodajalcev.«

Nekoliko prizanesljivejša je ekonomistka dr. Andreja Cirman: »Sklad je kar nekaj projektov izpeljal dobro in učinkovito, če pa ni delal pravih stvari, je to bolj krivda tistih, ki mu niso postavili jasnih ciljev, torej vlade in resornega ministrstva.« A tudi Cirmanova meni, da je nadaljnji obstoj sklada zelo vprašljiv. »Če mu kot instituciji ne določimo jasnega cilja, potem ga ne potrebujemo. Ljudje v skladu so si v preteklih letih pridobili ogromno uporabnega znanja in izkušenj. Če sklad razpustimo in čez nekaj let ugotovimo, da bi nekaj takega potrebovali, bomo imeli stroške ponovne vzpostavitve. Zato se mi postavlja predvsem vprašanje, kako bi ga racionalno uporabili.«