Pravično zlo

Davek na nepremičnine ni strela z jasnega. O njegovi uvedbi se govori že vsaj desetletje. Napovedovale so ga skoraj vse dosedanje vlade, nobena pa ni zbrala dovolj poguma za uvedbo. O njej ne bi resno razmišljala niti sedanja vlada, če je k temu ne bi prisilile zaostrene gospodarske razmere. Prav tako ne drži, da gre za nov davek. Davek na nepremičnine bo nadomestil tri dosedanje dajatve: nadomestilo za uporabo stavbnih zemljišč, pristojbino za vzdrževanje gozdnih cest in premoženjski davek.

Vse tri obstoječe dajatve so zelo subjektivne in krivične. Občine višino nadomestila za uporabo stavbnih zemljišč določajo administrativno, ne da bi upoštevale tržno vrednost nepremičnin. Zato imamo primere, ko lastnik luksuznega, 80 kvadratov velikega stanovanja v središču Ljubljane plača 80 evrov nadomestila na leto, lastnik enako velikega stanovanja v dotrajanem starem bloku na obrobju pa 120 evrov.

Dejstvo je, da je kakovost davčnih osnov pri sedanjih dajatvah slaba in ne odraža dejanskega premoženjskega stanja lastnikov nepremičnin. Nekatere občine še nedavno nadomestila za uporabo stavbnih zemljišč niso zaračunavale, spet druge pa nedosledno, zato smo v absurdni situaciji, ko v istem bloku eni lastniki stanovanj nadomestilo plačujejo, drugi pa ne. Skratka, gre za sporen para-davek, ki ga je treba po hitrem postopku ukiniti in nadomestiti s sodobnim nepremičninskim davkom, takšnim, ki ne bo povzročal neenakosti med lastniki nepremičnin.

Davek na nepremičnine bo omogočil zmanjšanje nekaterih drugih, bolj škodljivih davkov in večjo prožnost davčnih opcij v prihodnje, imel pa bo še vrsto drugih pozitivnih učinkov.

Sprostil bo trg nepremičnin, povečal ponudbo najemniških stanovanj in zagotovil dostopnejše cene. »Več nepremičnin bo, namesto da so mrtev kapital, dobilo bolj produktivno in koristno rabo,« pravi ekonomist dr. Ivo Lavrač.

Kljub predvideni podvojitvi obremenitve bomo še vedno med državami z razmeroma nižjim obdavčenjem nepremičnin.

Prav tako ne drži, da bomo čez noč pristali med državami z visoko obdavčitvijo nepremičnin. Nasprotno. Tudi če bo vlada po koncu javne obravnave vztrajala pri podvojitvi davčne obremenitve, bomo še vedno med državami z razmeroma nizkim obdavčenjem nepremičnin. Ob čemer gre za predlog zakona, za izhodišča, ki jih je mogoče omiliti. Morda se bo v javni razpravi pokazalo, da so stopnje obdavčitve previsoke in se jih bo znižalo. Pa tudi potem, ko bo zakon sprejet, to še ne bo pomenilo, da bo za vse večne čase ostal enak. »Izkušnje v svetu kažejo, da je prilagajanje in razvoj zakonov o davku na nepremičnine stalnica,« pravi Lavrač. »Seveda vsak davek prizadene ljudi in gospodarstvo. V tem smislu gre le za najmanj slabo med variantami, ki naj izboljšajo uravnoteženost javnih financ. Obdavčenja dela ne moremo povečevati. Zadnje povečanje davka na dodano vrednost je pokazalo na meje in slabe strani te variante. Znižanje javnih izdatkov tudi znižuje povpraševanje, povzroča odpore in lahko uniči dolgoročni razvoj. Povečanje obdavčenja nepremičnin je ena od redkih preostalih možnosti.«

Večina evropskih držav je v zaostrenih javnofinančnih razmerah uporabila možnost obdavčenja nepremičnin, saj je iz praktičnih razlogov veliko lažje obdavčiti samo nepremičnine kot pa celotno premoženje. Nepremičnine niso mobilne, ni jih mogoče prenesti oziroma skriti v davčne oaze, kot je to mogoče narediti s kapitalskimi dobički ali z jahtami. To pa seveda še ne pomeni, da je predlagani zakon brez pomanjkljivosti.

Spodbudno je, da bo davek sankcioniral prazna stanovanja oziroma stanovanja, ki niso v rabi, saj bodo ta obdavčena z višjo davčno stopnjo. To je v razvitem svetu normalno. Na Irskem lastniki za bivališča, kjer niso stalno prijavljeni, plačujejo t. i. antišpekulativni davek na nepremičnine v višini dveh odstotkov tržne vrednosti nepremičnine. »Stanovanje, ki je dlje časa nenaseljeno, zaseda prostor, ne omogoča pa bivanja, zato nima družbeno produktivne funkcije,« pravi sociologinja dr. Srna Mandič.

Tisti, ki pravijo, da ni mogoče dokazati, da je stanovanje prazno oziroma da v njem nihče ne biva, se motijo, trdi davčni svetovalec Darko Končan. »Goljufije je možno preprečiti. Da je stanovanje prazno, se da dokazati glede na porabo elektrike in vode. Bo pa to terjalo bolj angažirano delo inšpekcijskih služb.«

Zakon ima torej dobre nastavke, a lahko bi bil še precej ambicioznejši. Nekatere države, denimo Švedska, nimajo obdavčenih novogradenj, saj želijo tako spodbujati investicije. Smiselno bi bilo tudi, da bi se prek tega davka spodbujali energetsko učinkovita gradnja in prenova objektov, saj tu močno zaostajamo za drugimi evropskimi državami, zlasti Avstrijo in Švico. Lahko bi tudi bolj obdavčili nepremičnine v razpadajočem stanju in črne gradnje, ki že desetletja degradirajo slovenski prostor, na primer številne zidanice, ki so bile zgrajene daleč prek tega, kar je investitorjem dovoljevalo gradbeno dovoljenje.

»To ni ’pameten’ davek, ampak davek po liniji najmanjšega intelektualnega napora. Resda z višjimi davčnimi stopnjami kaznuje nezasedenost stanovanj in neizkoriščenost zemljišč, vendar pa ne kaznuje tudi prevelike kvadrature na osebo, gradnje na črno in slabega vzdrževanja stavb. Poleg tega tudi nič ne govori o tem, ali je nepremičnina vikend, po možnosti drugi ali tretji,« je kritičen arhitekt Aleš Vrhovec. »Novi nepremičninski davek bi moral namesto mašila za proračun postati orodje za dosego dolgoročnih strateških ciljev prostorske politike in ekonomije, ki bi med drugim morala na zasluženo mesto postaviti tudi obsedenost Slovencev z lastništvom, saj je cena te obsedenosti za družbo in posameznika pogosto previsoka.«

Vsak davek prizadene ljudi in gospodarstvo. V tem smislu gre le za najmanj slabo med variantami, ki naj izboljšajo uravnoteženost javnih financ, pravi ekonomist dr. Ivo Lavrač.

Vrhovca skrbi, da se nihče prav dobro ne zaveda potenciala nepremičninskega davka. »Cilj, za katerega bi se kot družba morali truditi, je v bistvu enostaven in ga je mogoče strniti v en sam stavek: prebivalce naše države spodbujamo k uporabi do 50 kvadratnih metrov velike bivalne površine na osebo v zdravem, urejenem in energetsko varčnem objektu na primerni lokaciji, za kar so, razen izjemoma, dolžni poskrbeti sami, država pa jim pri tem ne bi postavljala ovir. Vse ostalo je odstopanje, ki bi ga morali destimulirati kot potratnost s prostorom, z energijo in naravnimi viri ter s financami.«

S tem, da predlagani zakon ne izkorišča vseh potencialov za usmerjanje prostorske politike, se strinja tudi Lavrač. Vprašanje je seveda, ali je z eno samo potezo mogoče odpraviti vse težave, ki tarejo slovenski prostor. Črne gradnje in nepremičnine večje vrednosti se poskušajo reševati že z drugimi zakoni.

Lavrač se ne strinja, da je davek premalo progresiven, to je zagotovljeno že s tem, da se bodo bolj obdavčile nepremičnine, v katerih se stalno ne biva. Meni pa, da bi lahko bil zakon socialno občutljivejši. »Recimo, da ne bi veljal za starejša stanovanja in gospodinjstva, ki so svoje življenjske odločitve sprejemali v drugačnih razmerah.«

A pripravljavci zakona niso bili povsem gluhi za socialno stisko. Iz obdavčitve sicer niso izvzete starejše nepremičnine, je pa predvidena možnost uveljavitve delnega odpisa dolga in v skrajni sili tudi vsega dolga – za tak socialni korektiv se odločajo tudi druge evropske države. Delni odpis bo mogoče uveljavljati, če mesečni dohodki na družinskega člana ne bodo presegli 72 odstotkov minimalne plače (748,10 evra na mesec) in obveznosti ne bo mogoče delno ali v celoti plačati iz dohodkov, premoženja in prihrankov zavezanca in njegovih družinskih članov. Medtem ko bo celotni odpis mogoče uveljavljati, če mesečni dohodki na družinskega člana ne bodo presegli 1,2-kratnika osnovnega zneska minimalnega dohodka po zakonu, ki ureja socialno varstvo, in obveznosti ne bo mogoče delno ali v celoti plačati iz premoženja in prihrankov zavezanca in njegovih družinskih članov. Hkrati pa predlog zakona dopušča možnost, da se lastnik nepremičnine in občina dogovorita, da se dolg poplača v obliki vzpostavitve lastniškega deleža občine na nepremičnini, se pravi, da se izvede konverzija terjatve v lastniški delež.

Še en udarec za podjetja?

»Problematično pri predlaganem davku je tudi, da ni naravnan podjetniško, saj bo z 0,8-odstotno letno stopnjo obremenil poslovne nepremičnine, pri čemer so podjetja že tako ali tako destimulirana. Se pravi, da je ždenje v neki državni službi bolj zaželeno kot kakršnakoli podjetniška pobuda,« je ciničen Vrhovec.

Zdi se res nesmiselno, da vlada po eni strani skuša zagnati gospodarsko rast, po drugi strani pa jo duši z dodatnimi davčnimi obremenitvami. Tu ne gre samo za davek na nepremičnine, ki naj bi ga uvedli z novim letom. Od julija bodo podjetja prizadeta tudi z višjim DDV-jem, že z začetkom letošnjega leta so jih prizadeli višji prispevki za obnovljive vire, grozijo pa jim še selektivni davki ali dajatve, na primer davek na sladke pijače in višji prilivi v zdravstveno blagajno. Za podjetja, ki imajo v lasti veliko nepremičnin, takšna so denimo Intereuropa, Luka Koper, BTC ali pa Mercator, bo predvidena 0,8-odstotna davčna stopnja res pomenila hud udarec. Toda po drugi strani: mnoga podjetja imajo v lasti neizkoriščene ali slabo izkoriščene nepremičnine. Uvedba nepremičninskega davka jih bo prisilila k racionalizaciji, k odprodaji nepotrebnih prostorov, kar bo pravzaprav pomenilo prvi korak k tako ali tako nujnemu prestrukturiranju. Ne gre tudi spregledati, da zakon občinam omogoča, da lahko davčne stopnje, določene za industrijske nepremičnine, zvišajo ali znižajo, in sicer za največ 50 odstotkov. Ključna beseda je ’znižajo’, kajti pri vseh ostalih vrstah nepremičnin lahko občine zgolj zvišajo davčno stopnjo za največ 50 odstotkov. »Župan, ki bo z davčno stopnjo pretiraval, bo letel s funkcije, zato dvomim, da bodo občine šle do roba možnega, že zaradi tega ne, ker bodo sicer ostale brez finančne izravnave s strani države,« meni Končan.

Novi davek res kaznuje nezasedenost, ne pa tudi preveliko kvadraturo na osebo, gradnjo na črno in slabo vzdrževanje stavb, je kritičen arhitekt Aleš Vrhovec.

Konec občinske avtonomije?

Vprašljiva je tudi delitev davka tako, da bo državnemu proračunu pripadla polovica celotnega prihodka, preostala polovica pa občinam. Takšna delitev v svetu ni običajna. V večini evropskih držav se ves ali vsaj pretežni del nepremičninskega davka steka v blagajne lokalnih skupnosti, le izjemoma pa gre del tudi v državni proračun za potrebe vodenja registra nepremičnin in izvedbo množičnega vrednotenja. Za občine bo ta sprememba pomenila boleč finančni udarec, saj jim je doslej pripadalo celotno nadomestilo za uporabo stavbnih zemljišč.

Andrej Kocuvan iz nepremičninskega združenja Sicgras opozarja, da bo s predlaganim davkom občinam odvzeta edina originalna pravica, da na svojem območju same predpisujejo obdavčenje nepremičnin in same razpolagajo s temi sredstvi. Opozarja tudi, da je majhnim občinam to všečno, večje mestne občine pa bodo izgubile pomemben instrument prostorskozemljiške politike. Prišlo naj bi do nepreglednega prelivanja med davčno bogatimi in davčno revnimi občinami. »Občine izgubljajo svojo fiskalno suverenost, ki so jo imele sedaj s pristojnostjo predpisovanja nadomestila za uporabo stavbnih zemljišč. ’Korenček’, da lahko davčno stopnjo spremenijo za 50 odstotkov, je invaliden, saj ne bodo mogle vplivati na temeljno pravico, to je razporejanje bremen v skladu s cilji svoje prostorske politike,« pravi Kocuvan. Seveda ima prav. Res je, da bodo občine izgubile del svoje suverenosti, ali bolje rečeno: izgubile bodo del svojih dosedanjih prihodkov. Toda če pomislimo, na kako malomaren način so odmerjale nadomestilo za uporabo stavbnih zemljišč, ali si res želimo še naprej ohranjati tako nepravičen sistem obdavčenja nepremičnin?

Preobrat v miselnosti

Kljub vsem pomanjkljivostim predlaganega zakona je pretežni del stroke uvedbi davka na nepremičnine naklonjen, vsaj zato, ker bo ljudem dal končno vedeti, da nepremičnine ne prinašajo samo pravic, temveč tudi dolžnosti, ki iz lastnine izhajajo. »To zavedanje o odgovornosti, ki jo prinaša lastništvo nepremičnine, v Sloveniji še zdaleč ni samoumevno,« pravi Vrhovec.

Tako kot že ob prejšnji različici zakona o davku na nepremičnine, ki ga je pripravila Pahorjeva vlada, so tudi tokrat odzivi medijev zavajajoči. Histerično napovedujejo, da bo davek povečal razslojenost, kar je paradoksalno, saj bo novi način obdavčitve nepremičnin občutno pravičnejši od sedanjega. Kaj je namreč bolj pravično: to, da so obdavčene vse nepremičnine ali da so obdavčene samo nekatere? Med najglasnejšimi nasprotniki sprememb so, predvidljivo, lastniki večjih denacionaliziranih objektov, denimo podpredsednik združenja lastnikov nepremičnin Edo Pirkmajer, in pa večina vprašanih lastnikov nepremičnin, ki se jim zdi nezaslišano, da se je država na tako brezsramen način spomnila nanje in se jim z novim letom obeta plačilo nekaj sto evrov davka. Pravo vprašanje seveda ni, ali je nepremičninski davek resnično potreben. Kajti potreben je, če se želi vzpostaviti kolikor toliko pravično stanje. Pravo vprašanje je, ali je za nekoga, ki ima v lasti tristo tisoč evrov vredno hišo, res tak problem plačati tristo evrov davka.

Aleš Vrhovec je pred časom v Mladini pisal o fenomenu revežev s hišami, o tem, da smo Slovenci povsem zaplezani v iluzijo lastništva, ki nam je v resnici zgolj breme. Da lastništvo nepremičnine postavljamo na vrh lestvice vrednot, pred vsemi vrstami svobode, podjetnostjo in celo pred užitki. O tem, da imamo več sto tisoč evrov vredno nepremično premoženje in smo hkrati brez sredstev za najosnovnejše življenje, kljub temu pa niti pomislimo ne na prodajo za primerno ceno ali na selitev v cenejšo nepremičnino. V družbi s takšno mentaliteto je nepremičninski davek lahko odlična spodbuda za miselni preobrat, za spoznanje, da z minimalno plačo ali minimalno pokojnino pač ni mogoče živeti v tristo kvadratov veliki hiši z vrtom in da je morda napočil čas za selitev v manjšo nepremičnino, ki jo bo lažje vzdrževati.