Spet pretiravanje

Mediji poročajo: na Družbo za upravljanje terjatev bank ali tako imenovano slabo banko bo prenesenih ogromno stanovanj, vsaj pet do šest tisoč! Še več: gre pretežno za nedokončana stanovanja, kar pomeni, da bo morala slaba banka v njihovo dokončanje vložiti še na milijone evrov, prodaja teh stanovanj pa bo resno zamajala trg nepremičnin, ker bodo cene strmoglavile. Doživeli naj bi torej identičen scenarij kot na Irskem in v Španiji, kjer so cene nepremičnin v šestih letih krize padle v povprečju za več kot 50 odstotkov. Je to res? Ima to kakšno podlago?

»Gre za pretiravanje,« trdi naš vir iz NLB. Obseg vseh slabih bančnih terjatev, zavarovanih z nepremičninami, je pri nas bistveno manjši kot na Irskem in v Španiji. Irska slaba banka NAMA, ki deluje od jeseni 2009, je prevzela približno 11.500 hipotekarnih kreditov, zavarovanih s 16 tisoč različnimi nepremičninami, od stanovanj, družinskih hiš, poslovnih stavb do zemljišč. Seveda se je že prvi večji paket odprodaje stanovanj odrazil na občutnem padcu cen.

Pomenljiva je tudi naslednja primerjava: transakcijska vrednost celotnega premoženja, ki je bilo preneseno na irsko slabo banko, je znašala 54 milijard evrov, transakcijska vrednost vsega premoženja, ki bo do aprila v petih tranšah preneseno na slovensko slabo banko, pa bo znašala 1,67 milijarde evrov ali kar 32-krat manj. V irskem primeru gre poleg tega izključno za slabe terjatve, zavarovane z različnimi nepremičninami, v slovenskem primeru pa predvsem za terjatve, zavarovane z delnicami podjetij, samo v manjši meri pa za terjatve, zavarovane z nepremičninami.

Uradno število vseh nepremičnin, ki bodo iz podržavljenih bank NLB, NKBM in Abanke prenesene na slabo banko, še ni znano, po naših informacijah pa gre za manj kot dva tisoč stanovanj, od katerih je večina dokončanih in so že zdaj ponujena v prodajo na trgu, saj gre večinoma za stanovanja, ki se prodajajo v stečajnih postopkih velikih gradbincev.

Zmotno je tudi prepričanje, da so NLB, NKBM in Abanka lastnice nepremičnin, ki se bodo prenesle na slabo banko. So zgolj hipotekarne upnice na nepremičninah, ki so bile zastavljene za zavarovanje kreditov. Danes s temi nepremičninami ne razpolagajo banke, ampak stečajni upravitelji propadlih gradbenih podjetij. Ne gre torej za neposreden prenos nepremičnin iz treh državnih bank na slabo banko, temveč za prenos slabih terjatev, ki so bile zavarovane z različnimi nepremičninami. Tudi po prenosu na slabo banko bodo te nepremičnine še naprej prodajali stečajni upravitelji, slaba banka bi jih lahko prodajala (ali po potrebni začasno oddala v najem) le, če bi jih odkupila na dražbah. Uspešnost prodaje nasedlih nepremičnin bo torej tudi v prihodnje še vedno odvisna predvsem od agilnosti in sposobnosti stečajnih upraviteljev.

V primeru NLB naj bi na slabo banko prenesli štiri večje projekte, od katerih so trije že dokončani. Največji projekt so Celovški dvori v ljubljanski Šiški, kjer je na voljo še približno 300 stanovanj, a bodo verjetno že v kratkem prodana, saj je stečajni upravitelj zanje dobil 6000 ponudb, ponujena cena pa se povprečju giblje od 1200 do 1300 evrov za kvadratni meter.

Drugi večji projekt so stanovanja v soseski Nokturno na Markovcu nad Koprom, ki zaradi stečaja družbe GPG Inženiring že več let propadajo. Prodanih je bilo samo 20 stanovanj, večino so jih dobili podizvajalci kot kompenzacijo za svoje delo, vendar z njimi ne morejo razpolagali, saj je NLB nanje vpisala hipoteko. Preostalih 215 stanovanj še čaka na kupce. Prva dražba naj bi bila izvedena ta mesec. Po kolikšni ceni se bodo stanovanja prodajala, ni znano, gotovo pa bo veliko nižja od 3000 evrov, kolikor je za kvadratni meter želel dobiti GPG Inženiring.

Tretji večji projekt je stanovanjsko poslovni objekt v središču Kopra, natančneje nasproti stavbe sodišča, kjer je na voljo še približno 150 stanovanj.

Vsi ti projekti so dokončani z uporabnim dovoljenjem. Nedokončan je edino projekt stanovanjske soseske Kostanjevi cvetovi v Dolu pri Ljubljani, pa še tu je okoli 50 stanovanj že dokončanih in vseljenih, približno 60 stanovanj pa je treba še dokončati. Vse ostalo je drobiž: sem ter tja kakšno stanovanje, denimo deset do dvajset stanovanj v Postojni in prav toliko v Cerknici. Seštevek pokaže, da gre v primeru NLB za največ 800 do 850 stanovanjskih nepremičnin. In tu govorimo o največji državni banki! NKBM in Abanka imata svoje terjatve zavarovane s precej manj stanovanji. »Med nepremičninami so večinoma stavbna zemljišča in poslovne stavbe, majhen delež pa prestavljajo stanovanja in družinske hiše,« pravijo v NKBM. Vseh stanovanj, ki naj bi jih prevzela slaba banka, torej ni pet ali šest tisoč, kot se stalno ponavlja. Enako pretirani so strahovi o kolapsu nepremičninskega trga v primeru, da bi slaba banka na trg prišla z večjo količino stanovanj. Večina stanovanj, ki jih bo s prenosom slabih terjatev prevzela slaba banka, se že prodaja v stečajnih postopkih, pa nismo doživeli občutnejšega padca cen, vsekakor ne tolikšnega, kot sta ga doživela irski in španski nepremičninski trg.

Drugo vprašanje pa je, kako hitro naj se odprodajajo stanovanja. Naj se odprodajo v petih letih ali naj se obdobje odprodaje po zgledu Irske in Španije razpotegne na vsaj 15 do 20 let? Irski ekonomist Brian Lucey, predavatelj na kolidžu Trinity v Dublinu, trdi, da pretirano zavlačevanje pri odprodaji ni smiselno. »Čez pet let trg ne bo bistveno boljši, kot je danes.« Po drugi strani pa odprodaja stanovanj na vrat na nos lahko pomeni slabši iztržek za državo, kar za davkoplačevalce posledično pomeni višji končni strošek sanacije bank. Irska in španska slaba sta prevzeli tako ogromno količino stanovanjskih nepremičnin, da je bila odločitev za njihovo začasno oddajo logična. V primeru irske slabe banke se je oddajanje nepremičnin izkazalo tudi za precej dobičkonosno. V prvih treh letih delovanja je irska slaba banka z odprodajo nepremičnin zaslužila deset milijard evrov, z oddajanjem nepremičnin pa še dodatnih pet milijard. Tako si je zagotovila dodatna likvidnostna sredstva za poravnavanje svojih obveznosti. Od tod tudi odločitev irske slabe banke, da do leta 2016 v razvoj nepremičnin na Irskem vloži še vsaj dve milijardi evrov, delno za dokončanje stanovanj, ki so trenutno še v gradnji, predvsem pa za razvoj zemljišč, da bodo postala zanimiva za bodoče vlagatelje. V vodstvu irske slabe banke ocenjujejo, da bodo tako spodbudili nastanek do 25 tisoč novih delovnih mest v gradbeništvu in dodatnih 10 tisoč novih delovnih mest v širšem irskem gospodarstvu.

Ali bi bilo smiselno, da bi se tudi pri nas nasedle nepremičnine začasno oddale v najem? »To morda niti ne bo potrebno,« pravi naš vir iz NLB. V zadnjih petih letih je stanovanjska gradnja pri nas skoraj zamrla, potrebe po stanovanjih pa so ves čas naraščale. Možno je torej, da bo večina stanovanj prodanih že v dveh, treh letih. A to je optimistična verzija. Realneje je, da bodo slabša stanovanja in stanovanja v manjših krajih ostala neprodana – v tem primeru bi bilo oddajanje smiselno, že zato, ker prazna stanovanja propadajo hitreje kot vseljena.