Kar seješ, to žanješ

Obdavčitev nepremičnin je zahteven projekt za katerokoli državo, izrazito pa za državo, kjer je vlaganje v nepremičnine tradicionalen način varčevanja prebivalstva. Slovenija ima v primerjavi z drugimi evropskimi državami rekorden, skoraj 90-odstoten delež lastniških stanovanj. V bistveno premožnejši Nemčiji je ta delež za tretjino nižji.

Slovenci nepremičnine še vedno dojemamo kot najvarnejšo naložbo, skoraj vsaka družina je lastnica vsaj ene nepremičnine, zato smo na njihovo obdavčitev občutljivi. Pametna vlada bi to upoštevala. Davek bi uvajala postopoma, preizkusno, premišljeno. Pripravila bi zakon tako, da bi že v izhodišču preprečila njegov morebitni padec na ustavnem sodišču. Slednje je že zadržalo izvajanje nekaterih njegovih določb. »Odločitev ustavnega sodišča ni katastrofalna. Katastrofalno je, da vlada takšnega razpleta dogodkov ni predvidela ali pa je, kot se ji to pogosto dogaja, podcenila tveganja svojih odločitev,« komentira ekonomist dr. Bogomir Kovač.

Da zakon potrebujemo, ni dvoma. »Način, kako so se tega lotile vsaj tri prejšnje vlade, pa je problematičen,« pravi Kovač. »Sedanja vlada si zasluži priznanje, da je v silno neugodnih političnih razmerah začela z njegovim uresničevanjem, hkrati pa je politično zelo tvegala. Kajti, bilo je jasno, da gre za enega najzahtevnejših zakonov z vidika zajemanja informacij, hkrati pa tudi, da je zakon slabo pripravljen, da so prehodni režimi nedomišljeni, predvsem pa je bilo nesmiselno nanj vezati tolikšen politični kapital. Vlada je tvegala in vsaj za sedaj svoj politični poker izgublja.«

Izvirni greh

Izvirni greh je bil storjen že s famoznim popisom nepremičnin leta 2006, v času vlade Janeza Janše. To sploh ni bil pravi popis, ampak le zelo draga anketa. Popisovalci so bili pomanjkljivo pripravljeni, geodetska uprava je ves čas spreminjala popisna navodila, lastniki nepremičnin so popisovalce zavajali. Nepremičninske evidence so bile tako že v startu ’okužene’. Ko so se na to prilepile še problematična posplošena tržna vrednost nepremičnin in precej arbitrarno določene davčne stopnje, je bilo jasno, da bodo težave. Ljudem so šle v nos norosti, kot je ta, da naj bi geodetska uprava razkošno vilo bivše gradbene baronice Hilde Tovšak v Mislinji ocenila na pičlih 75 tisoč evrov, čeprav obsega 185 kvadratov. Razlog za nizko vrednotenje? Lega nepremičnine. Če bi enaka vila stala v eni od ljubljanskih sosesk, bi bila njena posplošena tržna vrednost nekajkrat višja. Je tako velika razlika res upravičena ali pa je celoten sistem vrednotenja nepremičnin že v osnovi zgrešen, saj daje prevelik poudarek legi nepremičnin?

Primer hiše Tovšakovih ni osamljen in še zdaleč ni edini eksces. Napake so tudi povsem banalne, od tega, da so nekaterim pripisane nepremičnine, za katere še nikoli niso slišali in dejansko niso njihovi lastniki, do tega, da so med lastniki nepremičnin še vedno zabeležene osebe, ki so že pokojne. Pri več milijonih nepremičnin je seveda razumljivo, da so napake. Problematično je, da se napake skušajo odpraviti na vrat na nos, zato, da bo vlada ustregla zahtevam Bruslja po hitrem uravnoteženju javnih financ. Če bi si vzeli več časa, če bi davek uvajali poskusno recimo dve leti, bi se nepremičninske evidence v tem času v miru prečistile, zakon bi se dodelal, bilo bi manj hude krvi, marsikaterega očitka na račun davka ne bi bilo več.

Drvenje v prepad

Pravni strokovnjaki so vlado pred sprejetjem zakona opozarjali na nevralgične točke, ob katere bi se lahko spotaknili ustavni sodniki. Vendar je vlada vsa opozorila preslišala in vztrajala, da je zakon odličen in brez pomanjkljivosti. Sledil je udarec: ustavno sodišče je začasno zadržalo izvajanje tistih določb zakona, brez katerih davka ni mogoče pobrati, preprečilo je izdajo odločb o odmeri davka. Dopustilo pa je, da še naprej potekajo ostali postopki, potrebni za odmero davka, da torej geodetska uprava lahko nemoteno nadaljuje optimizacijo nepremičninskih evidenc in da zavezancem razpošlje informativne davčne izračune. Ustavni sodniki so si s kompromisno rešitvijo kupili čas, da v miru presodijo o ustavnosti zakona. Toda časa ni veliko. Skrajni rok, do katerega morajo sprejeti odločitev, je 31. maj, da bi lahko davčna uprava zavezancem za plačilo davka poslala odločbe o odmeri. Če bodo sodniki ta rok prekoračili, nepremičninskega davka za letos ne bo mogoče pobrati, vprašanje pa je tudi, ali bo še dovolj časa za vrnitev k starim dajatvam. Mimogrede: tudi dosedanje nadomestilo za uporabo stavbnih zemljišč je ustavno problematično, morda še bolj kot novi davek. Kritiki novega davka pozabljajo, da je bilo nadomestilo odmerjeno arbitrarno, brez upoštevanja tržne vrednosti nepremičnin, pa tudi, da ga nekateri lastniki nepremičnin sploh niso plačevali. Vrnitev k tej stari dajatvi torej ne bi bila optimalna rešitev.

»Glede na to, da se pripravljalna dejanja za odmero davka lahko nadaljujejo, v tem trenutku ni še nič izgubljenega,« pravi ekonomistka dr. Andreja Cirman. Končne odločitve sodišča ne želi prejudicirati, upa pa, da bo sodišče »dovolj odgovorno in bo odločitev sprejelo v roku, ki bo državi – ne glede na odločitev – omogočal ustrezno reakcijo, da se izognemo javnofinančni krizi in njenim izjemnim in nepopravljivim posledicam za državo«.

Izvirni greh današnjih težav je popis nepremičnin leta 2006, ko je bila na oblasti vlada Janeza Janše. To sploh ni bil pravi popis, pač pa le zelo draga anketa.

Tudi ekonomist dr. Aleksander Aristovnik upa, da bo sodišče ravnalo odgovorno in s tem zaščitilo stabilnost javnih financ. »Zavedati se moramo, da naj bi davek na nepremičnine prinesel okoli 400 milijonov evrov, od tega bi bila polovica namenjena občinam. Po črnem scenariju, če bi ustavno sodišče zakon razveljavilo, bi država morala poiskati druge vire, ali v obliki novih davkov ali z dodatnim zadolževanjem. Verjetno bi bili v primeru padca zakona potrebni tudi konkretni posegi v delovanje javnega sektorja, predvsem dodatno znižanje plač javnih uslužbencev, pa morda tudi znižanje pokojnin in drugih socialnih pravic državljanov.«

Iskanje rešitev

Odločitev ustavnih sodnikov ne bo lahka. Po mnenju pravnika dr. Rajka Pirnata, je ustavno spornih več določb. Ena od bolj problematičnih se nanaša na pravico do pritožbe. Zakon zavezancu ne omogoča, da bi v pritožbi uveljavljal zmotno ugotovitev dejanskega stanja glede vrednosti nepremičnine, pač pa vztraja pri posplošeni tržni vrednosti nepremičnin, ki je lahko neresnična. Poleg tega zavezancu ne omogoča udeležbe v postopku pred izdajo odločbe kot stranka, kar je po mnenju Pirnata v nasprotju z ustavnim členom o enakem varstvu pravic. Problematična je tudi ureditev, po kateri o pritožbi ne odloča pritožbeni organ, ampak kar geodetska uprava. Zakon tudi precej arbitrarno določa stopnje obdavčitve in brez razumnega razloga določa različno obdavčitev za različne nepremičnine, kar bi sodniki lahko prepoznali kot kršitev ustavnega načela enakosti pred zakonom.

Vlada namerava del pomanjkljivosti odpraviti z novelo zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin. Upa, da bo ustavno sodišče prepoznalo njen napor in bo prizanesljivejše pri odločanju. Pa bo to zadoščalo? »V postopku pred ustavnim sodiščem se presojajo določbe zakona o davku na nepremičnine, tako da je zelo vprašljivo, ali je mogoče z rešitvami po vsebini drugega zakona odpraviti vse očitane pomanjkljivosti izpodbijanega zakona,« opozarja pravnik dr. Erik Kerševan. Res je sicer, da se z novelo zakona o množičnem vrednotenju bolj na široko odpira vrata za spremembo posplošene tržne vrednosti, a po mnenju pravnih strokovnjakov še vedno bistveno premalo. Po zadnji verziji novele je predvideno, da bo predlog za spremembo posplošene tržne vrednosti mogoče vložiti v primeru »posebnih okoliščin«, pa še to le, če »posebne okoliščine« posplošeno tržnost vrednost spreminjajo za več kot 40 odstotkov. Kaj točno naj bi se štelo za »posebne okoliščine«, še ni jasno. So to le naravne nesreče, npr. žled, poplava, potres? Ali še kaj drugega? Če bi »posebne okoliščine« pretirano razširili, bi tvegali, da bi se na geodetsko upravo usul plaz pritožb – tudi neupravičenih, ki pa bi vseeno terjale obravnavo, kar bi geodetski upravi vzelo veliko časa. Logično je, da se vlada temu želi izogniti. Po drugi strani pa: če pravico do pritožbe preveč omeji, tvega, da ustavno sodišče ne bo prepoznalo napredka.

Prav tako še ni odločeno, kdo naj bi ugotavljal višino vpliva »posebnih okoliščin« in kdo naj bi presojal o upravičenosti pritožb. Sprva je bilo predvideno, da bi moral oceno za ugotovitev višine vpliva »posebnih okoliščin« izdelati uradni cenilec, toda možno je tudi, da bodo ta del omilili.

Odločitev ustavnega sodišča ni katastrofalna. Katastrofalno je, da vlada takšnega razpleta dogodkov ni predvidela ali pa je podcenila tveganja svojih odločitev.

Strokovni svet za spremljanje izvajanja novega sistema obdavčitve nepremičnin, ki ga je vlada ustanovila novembra lani, vodi pa ga davčni svetovalec Darko Končan, je minuli teden mrzlično iskal optimalne rešitve, v torek so imeli maratonsko sejo, a se glede ključnih dilem niso poenotili. Eni bi vrata pritožbam odprli bolj, drugi manj. Eni bi v oceno vključili uradne cenilce, drugi ne. V igri je celo ukinitev delitve nepremičnin na rezidenčne in nerezidenčne, ker da ta delitev preveč zapleta situacijo, zavezanci pa zaradi višje obdavčitve nerezidenčnih nepremičnin mrzlično iščejo poti, kako bi pretentali državo.

Vladni načrt, da s popravki enega zakona reši ustavnost drugega, je sicer legitimen, vprašanje pa je, ali bo tudi učinkovit. »Sprejem predloga zakona v vladi še nima pravnih učinkov. Ta argument bo mogoče formalno upoštevati šele tedaj, ko bo ta zakon dokončno sprejet v državnem zboru. Zgolj namen sprejeti določen zakon je za presojo ustavnega sodišča nebistven,« opozarja Kerševan. To pomeni, da bi morala biti novela zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin dokončno sprejeta še pred odločitvijo ustavnega sodišča, da bi jo sodniki sploh lahko upoštevali pri svoji presoji.

Bo zakon o davku na nepremičnine na ustavnem sodišču padel? »Upoštevati velja, da začasno zadržanje ne prejudicira končne odločitve ustavnega sodišča o ustavnosti zakona. Na drugi strani je res, da se ustavno sodišče za začasno zadržanje odloča redko in restriktivno, nikakor pa do njega ne pride, kadar ni nobenih možnosti, da bi ustavno sodišče ugotovilo neustavnost zakona,« opozarja nekdanji ustavni sodnik dr. Ciril Ribičič. Obstajajo sicer primeri, ko se je ustavno sodišče odločilo za začasno zadržanje zakonskih določb, nato pa ugotovilo, da te niso neustavne, a ti primeri so zelo redki.