Pogodba s hudičem?

Bi bili pripravljeni s stanovanjem, v katerem živite z družino, staviti, da se bo Evropska unija kmalu izvila iz krize? Kaj pa če bi vam kdo ponudil, da z lastnim stanovanjem stavite, da bo kriza še dolgotrajna? V tem trenutku se zdi druga stava varnejša, a najverjetneje bi zavrnili obe ponudbi, saj bi moral biti človek nor, da bi za kaj tako nepredvidljivega, kot je izid gospodarske krize, zastavil vse imetje.

In vendar je mladi par, ki si je leta 2007 želel zasnovati družino in je najel stanovanjsko posojilo za nakup nepremičnine, dobil na mizo prav takšno ponudbo. Vprašanje se ni glasilo, ali želite staviti, temveč katero od obeh stav boste izbrali. Z današnjega zornega kota je jasno, da je par, ki se je odločil za drugo možnost, izbral dokaj varno (ali pa se nevarnost še ni pokazala), par, ki je izbral prvo stavo, pa je izgubil vse. A leta 2007 sta se obe stavi zdeli približno enako dobri oziroma slabi.

Prejšnji teden je na svetovnih finančnih trgih odjeknila novica, da je Švicarska narodna banka (v nadaljevanju SNB) sprostila zgornjo mejo, s katero je od septembra 2011 onemogočala nenadzorovano rast švicarskega franka v razmerju do skupne evropske valute. Ukrep, ki je sledil močni okrepitvi franka leta 2011, je bil namenjen predvsem zaščiti švicarskega gospodarstva, ki je precej odvisno od izvoza v države Evropske (monetarne) unije in ga je močni frank do tedaj že krepko prizadel.

Da bo SNB v četrtek objavila konec obrambe tečaja švicarskega franka pri meji 1,2 evra, ni pričakoval nihče. Od 9. do 14. januarja je 22 ekonomistov za portal Bloomberg News predstavilo napovedi za leto 2015. Nobeden od njih ni predvidel, da bi SNB leta 2015 lahko sprostila tečaj franka v razmerju do evra, in le štirje so to potezo predvideli za leto 2016! Hkrati analitiki zdaj opozarjajo, da lahko prihodnje tedne in mesece pričakujemo nadaljnjo slabitev evra, saj se pričakuje, da se bo Evropska centralna banka odločila za ukrep t. i. kvantitativnega popuščanja, kar v praksi pomeni tiskanje denarja.

Podobno zavedeni in izpostavljeni so tudi posojilojemalci, ki najemajo ali so v preteklosti najeli posojilo v evrih z variabilno obrestno mero.

V Sloveniji bodo posledice četrtkovega ukrepa najbolj občutili posojilojemalci, ki imajo posojila vezana na švicarski frank. Med temi je zlasti veliko gospodinjstev, ki so v letih pred krizo najela sorazmerno visoka stanovanjska posojila. Vrednost kupljenih nepremičnin se je medtem zmanjšala, obroki odplačila pa so se vseskozi povečevali, samo s četrtkovim ukrepom so spet narasli vsaj za 15 odstotkov. A povečali se niso le obroki, sporneje je, da je (preračunano v evre) narasla tudi glavnica! Tako so tisti, ki so pred sedmimi leti najeli posojila v švicarski frankih in jih medtem kljub nepričakovano visokim obrokom ves čas vestno odplačevali, danes še vedno dolžni več kot ob najetju posojila!

Res je, da je banka večino med njimi opozorila na valutno tveganje, to je bilo večinoma tudi izrecno zapisano v posojilnih pogodbah, a to ne pomeni, da so bili opozorjeni, da prevzemajo tveganje za tako velika nihanja, kakor smo jim bili priča v letih gospodarske krize in še posebno zadnje dni. Banke skušajo v javnosti zbuditi vtis, da so se posojilojemalci, ki so večinoma hipotekarna posojila vezali na švicarski frank, tako odločili iz špekulativnih razlogov. Ustvarja se vtis, da so hoteli izkoristiti prednosti nižje obrestne mere in s tem zavestno izbrali tvegano obliko posojila namesto netvegane. Resnica pa je, da netvegane oblike posojila sploh ni bilo. Obe različici (osnovna v evrih in druga z valutno klavzulo) sta nosili neko, nikakor ne zanemarljivo tveganje. Če danes vemo, da so se posojila, vezana na frank, izkazala za bistveno bolj tvegana od tistih v evrih, to še ne pomeni, da je bilo to znano tudi ob najetju posojil.

Poglejmo, kakšen je bil položaj na posojilnem trgu leta 2007. Banke so tipično ponujale dve vrsti stanovanjskih posojil: tista v evrih, pri katerih je obrestna mera sestavljena iz varia-

bilnega evriborja in fiksnega pribitka, ter tista, vezana na švicarski frank, pri katerih je obrestna mera sestavljena iz variabilnega liborja in fiksnega pribitka. Kdor se je leta 2007 odločal za najetje stanovanjskega posojila, se je odločal med dvema tveganjema:

1. če se je odločil za posojilo v evrih, je prevzel tveganje za povečanje evriborja,

2. če se je odločil za posojilo, vezano na švicarski frank, je prevzel valutno tveganje in tveganje za rast liborja.

Na prvi pogled se prva izbira morda res zdi manj tvegana (to je kasneje potrdil tudi čas), saj pomeni v primerjavi z drugo možnostjo le eno vrsto tveganja namesto dveh, a dejansko je moral vsak, ki se je odločal za najetje posojila, pretehtati obe tveganji. Če je kdo na podlagi leta 2007 dostopnih podatkov in predvidevanj bankirjev ter analitikov presodil, da je druga možnost manj tvegana, se je odločil zanjo ne iz špekulativnih razlogov, temveč ravno nasprotno – ker se je bal prevzeti tveganje za morebitno nadaljnjo rast evriborja.

Pa se je rast evriborja tedaj res zdela verjetna in kako veliko tveganje bi pomenila?

Razmere si oglejmo na primeru posojilojemalca, ki se je oktobra 2007 odločal za najetje posojila v vrednosti sto tisoč evrov z dobo odplačevanja 20 let. Vrednost šestmesečnega evriborja je bila tedaj 4,753 %, vrednost liborja pa 2,53 %. Evro je bil 1. oktobra 2007 vreden danes nepredstavljivih 1,6641 švicarskega franka. Če se je kreditojemalec odločil za tečaj, vezan na frank, je torej tehnično gledano vzel posojilo v vrednosti 166.410 švicarskih frankov, za kar je tedaj dobil sto tisoč evrov. (Pri tem ni upoštevana razlika med prodajnim in nakupnim tečajem, zaradi katere je posojilojemalec že v izhodišču nekaj izgubil, banka pa pridobila.) V prihodnjih mesecih je potem moral vračati obroke po obrestni meri, ki je bila sestavljena iz variabilnega liborja in fiksnega pribitka, denimo v višini 1,5 %. Na dan, ko je najel posojilo, je njegova obrestna mera znašala dobre 4 %. Če najamete posojilo za 20 let po štiriodstotni obrestni meri, to pomeni, da boste za najetih sto tisoč evrov dejansko odplačali 145 tisoč evrov. Posojilojemalec, ki je istega dne najel evrsko posojilo sto tisoč evrov z dobo odplačevanja 20 let in denimo 1,2-odstotnim fiksnim pribitkom (pribitki na evrska posojila so bili praviloma nižji od pribitkov na posojila z valutno klavzulo), pa je imel na dan najetja posojila skupno obrestno mero skoraj 6 % (evribor + fiksni pribitek). Pri takšni obrestni meri je pričakovani odplačani znesek znašal kar 172 tisoč evrov.

Kaj pa če evribor spet naraste? Kaj če se gospodarske razmere v Evropi nenadoma, morda čez nekaj let, izboljšajo in evribor znova doseže vrednost denimo 5,4 %, kot jo je leta 2008 že imel?

Primer nazorno kaže, kako pomembna je višina obrestne mere oziroma kako lahko na videz majhna sprememba obrestne mere povzroči nesorazmerno povečanje odplačanega zneska, zaradi česar je razumljivo, da si posojilojemalci prizadevajo za čim nižje obrestne mere. Tisti, ki posojilojemalce s posojili, vezanimi na švicarski frank, zmerjajo s špekulanti, imajo torej prav v eni stvari – obrestna mera pri teh posojilih je bila dejansko nižja. A poglejmo, zakaj. Libor, kar je okrajšava za London Interbank Offered Rate, je srednja obrestna mera, po kateri si denar posojajo londonske banke, evribor, krajše za Euro Interbank Offered Rate, pa je podobna referenčna mera za banke znotraj evroobmočja. Nižja vrednost liborja temelji na večjem zaupanju bank v Londonu v primerjavi z zaupanjem med bankami znotraj razpršenega evroobmočja, kar pomeni, da je tveganje za rast liborja dejansko bistveno manjše od tveganja za rast evriborja!

Povedano drugače: par, ki se je leta 2007 odločil za najetje evrskega stanovanjskega posojila, je nase prevzel tveganje za rast evriborja. Kakšno najvišjo raven lahko evribor doseže? Odgovor: ta raven ni z ničimer omejena, teoretično se lahko povzpne poljubno visoko. Kaj torej varuje posojilojemalca pred nenadzorovano rastjo evriborja? Odgovor: nič. Leta 2007 se je nadaljnja rast evriborja zdela mogoča, celo verjetna, in šestmesečni evribor je res naraščal do oktobra 2008, ko je dosegel vrh pri 5,4 %. Številni analitiki so kasneje med vzroki za finančno krizo, ki je sledila, navajali tudi prenizke obrestne mere v obdobju gospodarskega pregrevanja pred krizo – po njihovem bi evribor moral narasti bistveno bolj, da bi se izognili krizi. Kaj bi za naš par pomenilo, če bi evribor narasel denimo na 7 %? Skupna obrestna mera bi se s tem povzpela na 8,2 %, znesek, ki bi ga moral odplačati, pa na vrtoglavih 204 tisoč evrov! Če bi se to dejansko zgodilo, bi se banke izgovarjale, da je to del dogovora, ki izhaja iz posojilne pogodbe, in par bi bil primoran bodisi odplačevati oderuško visoke obroke bodisi prodati nepremičnino in poplačati posojilo, katerega stroški bi postali nevzdržni.

Hkrati pa leta 2007 ni nihče pričakoval kasnejše evrske krize. Evro se je zdel ne le močna, temveč tudi stabilna valuta, strokovnjaki so povsem resno razpredali o njegovih malodane čudežnih lastnostih, ki naj bi izhajale prav iz tistega, kar se je kasneje izkazalo za njegovo usodno slabost, namreč iz dejstva, da ena valuta združuje vrsto različnih fiskalnih politik, ki so vezane na zelo raznolika gospodarstva. Ta evrova notranja večplastnost naj bi amortizirala morebitne zunanje vplive in ga delala odpornega proti krizi. Bil je tako trdna valuta, da so celo nekatere arabske države razmišljale, da bi opustile dolar kot valuto za trgovanje z nafto in ga zamenjale z zanesljivejšim evrom. Na tem mestu ni pomembno, ali so te napovedi vplivale na napad na evro, ki je sledil, a verjeti je, da bi bila največja svetovna velesila pripravljena uporabiti vsa potrebna sredstva, da bi obdržala primat nad trgovino s črnim zlatom. Vsekakor je dejstvo, da so se utvare o zanesljivem in s finančnega vidika zdravem evru že kmalu sesule v prah.

Oglejmo si še primer mladega para, ki se za najetje stanovanjskega posojila odloča danes. Tudi ta par prevzema nezanemarljivo tveganje, na kar ga nihče zares ne opozori, saj je vesel že, če mu banka posojilo sploh odobri. Možnosti najetja posojila v švicarskih frankih ni več, tako da vsaj ta dilema odpade. A evribor je na zgodovinsko nizki ravni, 15. januarja 2015 je šestmesečni evribor znašal borih 0,161 %. Mar to pomeni, da so posojila danes poceni? Seveda ne, saj so fiksni pribitki rekordno visoki. Naš par bi tako danes lahko denimo najel posojilo sto tisoč evrov z odplačilno dobo 20 let, pri čemer bi mu banka odobrila fiksni pribitek denimo 4 %. To pomeni, da bi njegova skupna obrestna mera znašala nekaj več kot 4 %, in če se pogoji ne bi spreminjali, bi par lahko pričakoval, da bo moral skupaj odplačati 147 tisoč evrov. Kaj pa če evribor spet naraste? Kaj če se gospodarske razmere v Evropi nenadoma, morda čez nekaj let, izboljšajo in evribor znova doseže vrednost denimo 5,4 %, ki jo je leta 2008 že imel? Če bi se to zgodilo, bi se skupna obrestna mera za naš par zvišala na oderuških 9,4 %, kar pomeni, da bi moral odplačati kar 222 tisoč evrov, torej več kot še enkrat toliko, kolikor je najel, oziroma kar za polovico več, kot je pričakoval, da bo moral odplačati, ko je posojilo najel!

Najbolj črn scenarij je seveda tale: mladi par je stanovanjsko posojilo najel leta 2007 in ga je vezal na švicarski frank. Tedaj mu je za sto tisoč evrov banka odobrila pribitek 1,5 %. Obroke je redno odplačeval, pri čemer je njihova višina narasla z začetnih 600 evrov na približno 870 evrov 15. januarja 2015, kljub temu pa je banki še vedno dolžan 120 tisoč evrov, torej več, kot jih je sploh najel! Pri tem smo zaradi poenostavitve izračuna zanemarili nemajhno vsoto denarja, ki jo je par ob vsakokratni menjavi izgubil še zaradi razlike med nakupnim in prodajnim tečajem franka. Par se zave resnosti svojega položaja in v skrbi, da bo izgubil vse (evro lahko strmoglavi, tečaj švicarskega franka se povzpne v nebo in par je nenadoma dolžan ne le več, kot je najel, in več, kot je vredno stanovanje, temveč tudi več, kot bo skupaj zaslužil v vsem življenju, kar pomeni, da bodo posojilo odplačevali še otroci, ki bodo medtem najverjetneje tudi ostali brez strehe nad glavo!), in odloči se za najetje novega posojila, s katerim bo poplačal staro. Banka se naredi nedolžno in mu (milostno, ker par po njenih izračunih ni več kreditno sposoben, saj njegovi dohodki ne dosegajo meje za nove, višje obroke) ponudi najetje novega posojila pod svojimi pogoji: lahko najame posojilo 120 tisoč evrov z odplačilno dobo 12 let in devet mesecev (kolikor časa bi sicer še odplačeval staro posojilo) in obrestno mero evribor plus fiksni pribitek

4 %. Novi obrok tako znaša nekaj več kot tisoč evrov. Mlada človeka globoko zajameta sapo, saj si ne predstavljata, kako bosta zmogla tako visoke obroke, a s stisnjenimi zobmi sprejmeta ponudbo, saj sta prepričana, da ta pomeni varnost – če bosta odplačevala nove, resda visoke obroke, bosta obdržala streho nad glavo.

Napaka! Čez nekaj let, denimo čez tri, se svetovne razmere povsem spremenijo. Evro si čudežno opomore in evribor se povzpne na vrtoglavih 5 %, s tem pa njuna skupna obrestna mera naraste kar na 9 %. V vmesnem času sta sebi in otrokom odtrgovala od ust in vestno odplačevala obroke. Tako sta po treh letih banki dolžna »le« še 98 tisoč evrov, kar je malenkost manj kot pred desetimi leti, ko sta najela tisto prvo posojilo v frankih, a na to raje ne mislita. Toda kaj zanju pomeni nova, višja obrestna mera? Njun obrok čez noč naraste na vrtoglavih 1260 evrov, kar je več kot enkrat toliko kot na začetku! Izboljšani gospodarski rasti, ki je povzročila zvišanje obrestne mere, žal ni sledila tudi rast plač. Par tako razočaran ugotovi, da se po desetih letih, ko je ves čas vestno odplačeval obroke v vrednosti od 600 do tisoč evrov, vrednost njegove glavnice tako rekoč ni zmanjšala. Čuti, da je premagan, in preostane mu zgolj, da proda stanovanje.

Ugotovimo lahko ne le, da so bili posojilojemalci, ki so posojila vezali na švicarski frank, nezadostno zaščiteni in nesorazmerno izpostavljeni, saj jim banke niso ponudile nobene možnosti zavarovanja ali omejitve tveganja, temveč tudi, da so podobno zavedeni in izpostavljeni tudi posojilojemalci, ki najemajo ali so v preteklosti najeli posojilo v evrih z variabilno obrestno mero. Oderuškost prve ponudbe se je že izkazala, oderuškost druge pa se bo izkazala najkasneje tedaj, ko se bo vrnila opevana in težko pričakovana rast evropskega gospodarstva. Tedaj bodo tudi posojilojemalci evrskih posojil potrebovali zaščito politike in civilne družbe, ki jim bo pomagala pritisniti na banke, da spremenijo pogoje iz oderuških pogodb. Posojilojemalci, katerih posojila so vezana na švicarski frank, to pomoč potrebujejo že danes.