Obsedenost z lastništvom

Pogosto lahko slišimo, da smo Slovenci obsedeni z lastništvom stanovanjskih nepremičnin – kot da gre za prirojeno značajsko lastnost naroda. Obsedenost z lastništvom seveda ni prirojena, nihče pri zdravi pameti si ne želi biti zadolžen dvajset let, zato da bo imel streho nad glavo. Naša obsedenost z lastništvom je posledica dolgoletne zgrešene stanovanjske politike države.

Zakaj je v Nemčiji delež lastniških stanovanj med najnižjimi v razvitem svetu? Zakaj večina Nemcev stanovanje raje najema, kot pa kupuje? Zato ker je najemniški trg v Nemčiji bistveno bolj urejen kot v Sloveniji. Nemčija ima danes največji najemni sektor v celotni EU. Do tega je prišla s pametno stanovanjsko politiko, ki jo je začela izvajati že kmalu po koncu druge svetovne vojne.

Ob kapitulaciji Nemčije maja 1945 je bila uničena kar petina nemškega stanovanjskega fonda. Porušenih je bilo okoli 2,25 milijona domov, še dodatna dva milijona domov je bilo poškodovanih. Toda že do leta 1956 je Zahodni Nemčiji uspelo prepoloviti stanovanjski primanjkljaj. Kako? Tako da je država z davčnimi olajšavami in neposrednimi subvencijami spodbudila gradnjo najemniških stanovanj, takšnih, ki so bila dostopna vsem socialnim slojem prebivalstva. Štirje glavni instrumenti nemške stanovanjske politike že od leta 1945 so najemniški zakon, ki ščiti najemnike pred deložacijo, davčne olajšave, subvencije v obliki stanovanjskega dodatka in javne subvencije pri gradnji socialnih stanovanj.

Nemška država že od konca druge svetovne vojne na različne načine privilegira najemništvo pred lastništvom. Na primer, zvezna zakonodaja omogoča deželnim vladam uvedbo kapice na najemnine, tako da se te ne morejo dvigniti za več kot 15 odstotkov v obdobju treh let. Ker so najemnine v Berlinu v zadnjih letih hitro naraščale, so mestne oblasti junija 2015 uvedle zakon, ki najemodajalcem onemogoča dvig najemnin za več kot deset odstotkov nad lokalnim povprečjem. Takšna kapica je v Berlinu že veljala za obstoječe najemnike, junija lani pa so jo razširili še na nove najemne pogodbe.

Nemčija načrtno spodbuja najemništvo tudi tako, da lastnikom ne omogoča davčne olajšave na hipotekarne obresti. Brez te olajšave so koristi med lastništvom in najemništvom pravičneje uravnotežene. Eden od razlogov, da se Nemci raje odločajo za najemništvo, je tudi v tem, da so nemške banke pri kreditiranju nepremičnin precej previdne, zaradi česar so hipotekarni krediti v Nemčiji dražji in težje dostopni kot v mnogih drugih državah. Ker je najem v Nemčiji razmeroma ugoden in ker so kot najemniki dobro zaščiteni, se Nemcem prihrankov preprosto ne splača vlagati v nepremičnine. Danes je delež lastniških stanovanj v Nemčiji 52,6-odstoten, v Švici je še nižji, le 44-odstoten, v Avstriji je 57,3-odstoten, v Sloveniji pa je 76,6-odstoten, v Grčiji 75,8-odstoten, v Španiji 77,7-odstoten, v Romuniji, Litvi in na Slovaškem več kot 90-odstoten.

Kako bi Slovence spodbudili k temu, da bi se raje odločali za najem kot pa za nakup? Odgovor je dokaj preprost. »Dokler bo najem zelo slab nadomestek lastništva, bodo vsi ljudje sanjali o lastniškem stanovanju. Ko bomo dobili najem, podoben tistemu v Avstriji in Nemčiji, ki je po varnosti in kakovosti bliže lastništvu, se bodo ljudje tudi drugače odločali,« je lani v intervjuju za spletni portal Siol.net pojasnila ekonomistka prof. dr. Andreja Cirman, strokovnjakinja s področja nepremičnin in nepremičninske politike.