Ujetniki svobode

Minister za finance Dušan Mramor namerava z davčno reformo razbremeniti plače najproduktivnejših zaposlenih, tistih, ki v podjetjih največ prispevajo k dodani vrednosti. Cilja na strokovnjake, znanstvenike, inženirje. S tem naj bi mlade strokovnjake zadržal v Sloveniji. Zdi se logično in pravilno. Vendar so problemi dejansko širši. Težava je že z izvedljivostjo: kako znižati stroške dela samo za določeno skupino davčnih zavezancev? Sedanji dohodninski sistem ne omogoča, da bi lestvico obdavčitev prilagodili samo izbranim skupinam. Poleg tega ni rečeno, da so tisti, ki v podjetjih največ zaslužijo, tudi najproduktivnejši.

Malo verjetno je, da mladi strokovnjaki samo zaradi nekoliko nižjih stroškov dela ne bodo iskali dela v tujini. Njihov problem namreč ni pretirana obdavčitev visokih plač, ampak bolj dejstvo, da v Sloveniji težko najdejo varno in trajno zaposlitev, ki je dostojno plačana, in da si, četudi takšno zaposlitev že najdejo, težko privoščijo dostojno bivališče.

Slovenija je pri najvišjih plačah davčno res manj konkurenčna od primerljivih evropskih držav – Poljske, Češke in Slovaške. Tako je denimo pri 170 odstotkih povprečne plače na Poljskem davčna obremenitev plače 36,3-odstotna, pri nas pa 46,5-odstotna. »Če želimo kot država slediti ali celo dohitevati najbogatejše, se bomo morali usmeriti v dejavnosti z visoko dodano vrednostjo. Za slednje pa potrebujemo visoko izobražene in visoko produktivne ljudi. Zaradi izstopajoče obdavčitve tega produktivnega jedra so podjetja, ki te kadre zaposlujejo, slabše konkurenčna v primerjavi z manj progresivno obdavčenimi ekonomskimi okolji. Podjetja zato prestavljajo tovrstno dejavnost zunaj meja države ali pa nam ti kadri pobegnejo tja, kjer so za svoje delo boljše plačani. Če bomo imeli konkurenčno gospodarstvo, bomo lažje poskrbeli tudi za stanovanjske izzive mladih, saj bodo ti imeli dolgoročno varne in ustrezno plačane službe,« razmišlja ekonomistka dr. Andreja Cirman, predavateljica na Ekonomski fakulteti v Ljubljani. Vse to drži. Toda tudi če se bodo visoke plače razbremenile za 60 do 90 milijonov evrov, kot načrtuje minister Mramor, to mladim strokovnjakom ne bo kaj veliko koristilo. Zaradi nekaj deset evrov več v denarnici ne bodo nič prej rešili stanovanjskega problema.

»Dostop do stanovanj je za mlade strokovnjake, ustvarjalce ali inženirje bistvenega pomena za začetek samostojne poklicne poti. Pri tem ne gre nujno za dostop do lastnega stanovanja. Ključen je dostop do stanovanja s čim nižjo mesečno obremenitvijo, čemur je po navadi lažje zadostiti z najemom kot pa z nakupom. Davčna razbremenitev visokih plač bo v omejenem obsegu koristila le zelo ozkemu profilu mladih, verjetno bo bolj prav prišla kakšnim manj mladim,« opozarja Marko Peterlin z Inštituta za politike prostora.

Davčna razbremenitev plač srednjega razreda bi bila za slovensko gospodarstvo gotovo koristna, saj bi dvig neto plač povečal kupno moč in potrošnjo, to pa bi pozitivno vplivalo na gospodarsko rast. Srednji razred je nosilec gospodarske rasti, ključen je za potrošnjo, za socialno in politično stabilnost. Po podatkih OECD in ILO (mednarodne organizacije dela) se srednji razred pri nas že od leta 2008 zmanjšuje tako po velikosti kot po celotnem dohodku, zato bi bilo znižanje davčne obremenitve tega razreda nujno. Vendar glede na izkušnje iz preteklih posegov v dohodninsko lestvico obstaja upravičena bojazen, da uporabnik predvidene davčne razbremenitve tudi tokrat ne bo srednji razred, temveč tisti z najvišjimi plačami, npr. predsedniki uprav, ki takšnega davčnega bonusa ne potrebujejo. Ne nazadnje prav analiza ministrstva za finance kaže, da smo davčno nekonkurenčni samo pri najvišjih plačah, ne pa pri povprečnih ali rahlo nadpovprečnih.

Dokler se mladim ne zagotovijo trajne in varne oblike dela z dostojnim plačilom, je nerealno pričakovati, da se bodo lahko osamosvojili in odselili od staršev.

Ne smemo se slepiti, da bosta gospodarska rast in večja konkurenčnost podjetij rešili stanovanjsko stisko mladih. Slovenija ima med vsemi državami OECD največji delež razširitve prekarnih oblik dela med mladimi. Gre za delo prek avtorskih in podjemnih pogodb, prek prisilnih s.p.-jev, prek študentskega servisa ... »Prekarne oblike dela mladim ne omogočajo, da bi dolgoročno načrtovali svoje življenje. Bojijo se zavezati za plačevanje visokih najemnin, kreditno pa so nesposobni. Dokler se mladim ne omogočijo varne in dostojne zaposlitve, ni realno pričakovati, da se bodo lahko osamosvojili,« opozarja Tea Jarc iz Sindikata Mladi plus.

Prav zato, ker naraščajo začasne in slabo plačane oblike dela, namerava na primer tržaška občina v središču Trsta, blizu trga Unitá, mladim letos oddati 61 stanovanj in to po simboličnih cenah. Tako želi pomagati mladim Tržačanom, ki se želijo osamosvojiti, pa jim prekarne oblike dela tega ne dopuščajo, in tudi mladim od drugod, ki si želijo nabirati delovne izkušnje v Trstu.

Drug model reševanja stanovanjske stiske mladih so stanovanjske zadruge, ki so v tujini, na primer v Švici, že ustaljena praksa. »Gre za obliko samopomoči mladih, kjer lahko tako država kot občine ponudijo veliko, od financiranja prek garancije do brezplačne stavbne pravice,« pravi Marko Peterlin. Stanovanjske zadruge so običajno zasnovane tako, da njeni člani pridobijo gradbeno parcelo in posojilo, zgradijo večstanovanjski objekt, se vanj vselijo, nato pa se posojilo vrača iz najemnin. Ključna pri izvedbi je podpora občine, saj ta pomaga s premostitvenim posojilom za pridobitev gradbenega dovoljenja, ponuja poroštvo za bančno posojilo, pomaga z ugodnimi zemljišči in oprostitvijo komunalnega prispevka. Že veliko je bilo pobud, da bi stanovanjske zadruge ustanovili tudi v Sloveniji, vendar ne banke ne občine doslej niso pokazale interesa.

Draga Ljubljana

Ob prehodu iz socialističnega v kapitalistični sistem so cene nepremičnin v vseh vzhodnoevropskih državah poletele v nebo. V Sloveniji so cene začele naraščati predvsem po letu 2000, najbolj pa so se zvišale v obdobju 2000–2005, ko so se podvojile. Največji vpliv na dvig cen pri nas so imele previsoke cene zemljišč. Previsoke pa so bile predvsem zaradi dolgotrajnega in zapletenega pridobivanja gradbenega dovoljenja in neobdavčenega lastništva nepremičnin. Zaradi ugodne davčne zakonodaje lastniki stanovanj teh niso prisiljeni oddajati v trajni najem ali jih prodati. Stanovanja imajo ali prazna ali pa jih v turistično privlačnejših krajih, kot je Ljubljana, kratkotrajno oddajajo turistom, na primer prek AirBnB.

Po začetku krize so se cene stanovanj v Sloveniji sicer znižale, tako da so danes na najnižji ravni po letu 2007, še vedno pa so občutno previsoke. V Ljubljani so cene danes podobne tistim na Dunaju ali v Berlinu, pri čemer pa je kupna moč prebivalstva pri nas neprimerljivo nižja. Razmerje med povprečno letno plačo in povprečnim stanovanjem v Berlinu je ena proti šest, v Københavnu ena proti sedem, v znano dragem Londonu ena proti petnajst, v Ljubljani pa približno ena proti trinajst, kar Ljubljano uvršča med najdražje evropske prestolnice. Zato ne preseneča, da je odhod mladih od doma v Sloveniji eden najpoznejših v Evropi.

Slovenija sodi med tri evropske države z najvišjim odstotkov mladih, ki še živijo pri starših. Višji odstotek je mogoče najti le še na Malti in v Italiji. Med mladimi odraslimi Slovenci (do 35. leta starosti) jih 48 odstotkov živi pri starših, v skandinavskih državah pa je ta odstotek vsaj dvakrat nižji. Tako je denimo na Švedskem le desetodstoten.

Primerjava z evropskimi državami tudi razkriva, da se slovenski mladi po deležu lastnikov in najemnikov neprofitnih stanovanj uvrščajo v evropsko sredino, po deležu najemnikov tržnih stanovanj v spodnjo četrtino, po deležu uporabnikov, ki ne plačujejo najemnine (ker živijo v stanovanju staršev ali drugih sorodnikov), pa v sam evropski vrh. »To kaže na občutno in vse večjo vlogo, ki jo ima družina pri stanovanjski oskrbi mladih v Sloveniji,« pojasnjuje sociologinja dr. Srna Mandič, ki se že vrsto let ukvarja s preučevanjem družbene blaginje, pa tudi s stanovanjsko problematiko mladih. Do lastništva stanovanja mladi v Sloveniji najpogosteje pridejo z dedovanjem, če pa stanovanje kupujejo sami, jim starši pogosto priskočijo na pomoč z delom kupnine, s poroštvom ali pa s hipoteko na svojo nepremičnino. Malo je mladih, ki si stanovanje lahko kupijo brez pomoči sorodnikov ali brez vseživljenjskega posojila. Pri čemer je mnogim dostop do stanovanjskih posojil onemogočen zaradi zahtevane visoke lastne udeležbe oziroma jamstva v obliki zaposlitve za nedoločen čas. Belgijska država mladim pomaga tako, da jim za nakup prve nepremičnine ponudi brezobrestno posojilo. Bi morala to ugodnost ponuditi tudi slovenska država? Po mnenju Cirmanove to ni prava rešitev. »Niti brezobrestno posojilo ne pomaga mlademu gospodinjstvu, ki nima zaposlitve, saj je tudi glavnico treba vrniti.« Veliko bolj smiselno je najemništvo, toda najemniški trg pri nas je šibak, saj država vanj nikoli ni sistematično vlagala.

Siromašenje najemniškega fonda

Že vse od osamosvojitve se v Sloveniji zmanjšuje fond najemnih stanovanj. »Izvirni greh je bil storjen leta 1991 s tako imenovanim Jazbinškovim zakonom, na podlagi katerega se je privatizirala kar tretjina takratnega fonda družbenih stanovanj,« pravi Cirmanova. Toda tudi v letih, ki so sledila, ni bilo dosti bolje. V letu 2000 so imele slovenske občine v lasti 21.260 stanovanj. »Med letoma 2000 in 2009 so občine zgradile 4513 stanovanj, od tega največ v Ljubljani. Kljub gradnji so imele občine leta 2009 v lasti le še 15.728 stanovanj. Občine so torej stanovanjski fond, namenjen reševanju stanovanjskega problema gmotno šibkejšega prebivalstva, v devetih letih zmanjšale za 5532 stanovanj. Poleg tega pa prenizke najemnine tudi neupravičeno subvencionirajo tiste, katerih dohodki bi omogočali plačevanje višje najemnine.«

Slovenija je danes po deležu najemnih stanovanj pri dnu evropske lestvice. V Avstriji je najemnih stanovanj več kot tretjina, v Nemčiji kar polovica, pri nas pa le desetina, kar je občutno premalo. Tuje analize namreč kažejo, da država potrebuje vsaj trideset odstotkov najemnih stanovanj, da lahko mladi nemoteno vstopajo na stanovanjski trg.

»Upadanje najemnih stanovanj je sicer splošen trend v Zahodni Evropi v zadnjih desetletjih,« pravi Srna Mandič »Je pa bilo slabšanje dostopnosti najemnih stanovanj še veliko bolj izraženo v državah tranzicije. Glede na intenziteto privatizacije v 90. letih ločimo dve skupini držav. V prvi so Češka, Poljska, Slovaška, Estonija in Latvija, kjer se je delež najemnih stanovanj le blago znižal in je ostal nad 25 odstotki, v drugi skupini pa so Madžarska, Litva in Slovenija, kjer je ta delež naglo zdrknil na okrog deset odstotkov, s tem pa je sklad javnih najemnih stanovanj postal marginalen.«

Ker pri nas število prosilcev krepko presega število razpoložljivih neprofitnih najemniških stanovanj, je čakalna doba zelo dolga, še zlasti v Ljubljani, kjer je povpraševanje največje. Javni stanovanjski sklad ljubljanske mestne občine bi sicer gradil več, a ga pri tem omejuje tudi nesmiselna zakonodaja. »Stanovanjski skladi pri nas bi prenesli znatno večjo zadolžitev od obstoječih desetih odstotkov kapitala, a se zakonodajni predlog, ki bi mejo še dovoljene zadolžitve dvignil, vedno nekje zatakne,« pravi Cirmanova. Za primerjavo: v Avstriji, Angliji, na Danskem in na Nizozemskem so tovrstni projekti financirani tudi s petdeset in več odstotki dolga.

Medtem ko slovenske občine fond najemnih stanovanj siromašijo s prodajo, pa dunajska socialdemokratska mestna oblast že vse od konca prve svetovne vojne skrbno neguje tradicijo gradnje in vzdrževanja neprofitnih najemnih stanovanj. Na leto zgradijo približno 6000 do 7000 novih stanovanj (vse več tudi stanovanj za samske), tako da ima dunajski mestni sklad danes v svoji lasti že več kot 220 tisoč socialnih in neprofitnih najemnih stanovanj. Mestna uprava gradnjo stanovanj usmerja predvsem z zemljiško politiko. Mesto je lastnik več kot polovice zemljišč, saj jih že desetletja načrtno kupuje, komunalno opremlja in postopoma spušča na trg, s čimer uspešno preprečuje zemljiška špekulacije. Sistem stanovanjske preskrbe so izpopolnili do te mere, da danes katerikoli prebivalec Dunaja na neprofitno najemniško stanovanje ne čaka več kot poldrugo leto.

Obljube niso dovolj

Zahodnoevropske države v reševanje stanovanjske problematike svojih državljanov, se pravi za izvajanje ukrepov, kot so gradnja neprofitnih stanovanj in ugodnejša posojila, vlagajo okoli odstotek svojega proračuna, povprečje EU je 0,54 odstotka, Slovenija pa temu namenja le pičlega 0,04 odstotka, to je desetkrat manj od evropskega povprečja in kar dvajsetkrat manj od na primer Avstrije.

Pred kratkim je bila sprejeta resolucija o nacionalnem stanovanjskem programu, s katero naj bi država vendarle uredila stanovanjsko problematiko. Obljube o večji dostopnosti javnih najemnih stanovanj in finančnih spodbudah za nakup lastnega stanovanja se sicer lepo berejo, a jih bo težko uresničiti, saj resolucija ne določa, kolikšen odstotek proračuna bo namenjen izvajanju predvidenih ukrepov. »Dokument postavlja določene, tudi za mlade, primerne prioritete pri razvoju stanovanjskega področja. Dobro je, da prednost daje najemništvu. V razmerah, ko se mladi še vedno soočajo z manj varnimi oblikami zaposlitve, je nujno, da najemništvo postane čim bolj enakovredna alternativa lastništvu. Tudi izkušnje zadnje finančne krize so nas naučile, da ima pretirano spodbujanje lastništva lahko uničujoče učinke. Težava je, da dokument ne daje nikakršnih zavez, da bodo predlagani ukrepi pridobili finančne vire in da bodo izvedeni. Bojim se, da je resolucija bolj kot ne administrativna vaja,« je ostra Cirmanova. Slovenska politika si indiferentnost do stanovanjske preskrbe prebivalstva lahko privošči tudi zato, ker je to eno od področij, ki ga članice EU urejajo same. Kar ni ukazano iz Bruslja, za naše politike očitno ni prioriteta.

Davčna razbremenitev visokih plač bo v omejenem obsegu koristila samo zelo ozkemu profilu mladih, verjetno bo bolj prav prišla kakšnim manj mladim.

Neizkoriščene rezerve

Rezerve, iz katerih bi Slovenija lahko črpala sredstva za stanovanjsko oskrbo mladih, obstajajo. Le izkoristiti jih je treba. Slovenija še vedno nima davka na premoženje, s katerim bi lahko – če bi bil socialno pravično zastavljen – zbrali zajetno vsoto v proračun na neboleč način. Primerjava strukture davkov v bruto domačem proizvodu med državami EU pokaže, da je premoženje pri nas izrazito nizko obdavčeno, med 28 državami EU smo šele na 21. mestu. Največje in zelo neenako razporejeno premoženje so nepremičnine. Po podatkih, ki jih je zbrala Geodetska uprava, ima najbogatejših deset odstotkov Slovencev v lasti kar 38 odstotkov vrednosti vseh nepremičnin, ostala polovica prebivalstva, spodnjih 50 odstotkov, pa ima v lasti 12 odstotkov vrednosti vseh nepremičnin. Povedano še konkretneje: najrevnejših 81 tisoč Slovencev ima v lasti nepremičnine v skupni vrednosti 47 milijonov evrov, na drugi strani pa ima enako velika skupina najbogatejših 81 tisoč Slovencev v lasti nepremičnine v skupni vrednosti dobrih 25 milijard evrov.

Pravično obdavčitev nepremičnin, ki upošteva njihovo vrednost, je mogoče zagotoviti le s sodobnim nepremičninskim davkom, nikakor pa ne z arbitrarno odmerjenim nadomestilom za uporabo stavbnega zemljišča – ta je že v osnovi primernejši za obdavčitev poslovnih nepremičnin kot pa stanovanjskih. Toda sodobnega nepremičninskega davka še vsaj štiri leta ne bomo imeli. Minister Mramor namreč celovito uvedbo tega davka prelaga v leto 2020, se pravi v obdobje po rednih parlamentarnih volitvah (te bodo leta 2018).

Le z davkom na nepremičnine ni mogoče bistveno izboljšati dostopnosti mladih do stanovanj. Lahko pa ta davek pomembno pripomore k temu, da se prej zapolnijo prazna stanovanja, oziroma njihove lastnike spodbudi, da jih oddajo v trajni najem. »Davek na nepremičnine bi gotovo povečal stroške držanja praznih stanovanj, predvsem tam, kjer so stanovanja draga in bo zato višja davčna osnova. To pa je tam, kjer mladi zaradi visokih cen najtežje pridejo do lastnega stanovanja. Posledično bi davek pritiskal na aktiviranje stanovanj, bodisi z njihovo prodajo ali z oddajanjem. Je pa nujno, da se uravnotežijo pravice in tveganja med najemnikom in lastnikom in da so učinkovito zaščiteni tudi lastniki, ne le najemniki. Brez tega namreč tudi višji davek ne bo prepričal lastnikov stanovanj, da bi jih oddali v trajni najem,« opozarja Cirmanova. Kljub vsem pozitivnim učinkom, ki bi jih imel nepremičninski davek, je prepričana, da je odločitev o njegovi uvedbi šele leta 2020 »zelo modra«, saj to Geodetski upravi omogoča, da dopolni in izboljša podatkovne osnove za odmero davka. »Še tako kakovosten model vrednotenja ne pomaga, če ga napolniš s slabimi podatki. Dobrega modela pa trenutno ni mogoče razviti, saj podatkovna in normativna infrastruktura tega ne omogočata. To se je pokazalo že ob popisu. Takojšnja uvedba tega davka bi spet povzročila kup težav zaradi upravičenih pritožb na podatke in ogrozila uveljavitev davka.«

Podhranjena Ljubljana

Prebivalcem Dunaja in Berlina je na voljo precej več neprofitnih socialnih stanovanj kot pa prebivalcem Ljubljane. V Avstriji je do socialnega stanovanja upravičena oseba, ki na letni ravni ne preseže 42.250 evrov letnega dohodka, ali 62.960 evrov za dve osebi, ali 71.250 evrov za tričlansko družino, ali pa 79.350 evrov za štiričlansko družino. Do socialnega stanovanja je tako upravičenih kar okoli 80 odstotkov avstrijskega prebivalstva.