Strah pred volitvami

»Bojim se, da smo prišli do točke, ko moramo jasno povedati, da v tem mandatu zakon o davku na nepremičnine ne bo sprejet,« je na kongresu slovenskih občin izjavila ministrica za finance Mateja Vraničar Erman in odkrito priznala, da so razlog bližajoče se volitve. Danes 70 odstotkov nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča (NUSZ) prispevajo poslovni subjekti (pisarne, lokali, industrija), fizične osebe pa prispevajo 30 odstotkov, in to kljub temu, da prav hiše in stanovanja pomenijo 60 odstotkov vrednosti nepremičnin v državi.

Mednarodni denarni sklad in OECD sta ugotovila, da so premoženjski davki v Sloveniji kaotični, da temeljijo na preživelih osnovah in da je reforma nujna. To, da poslovni svet plačuje pretežni del nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča, je anomalija. Magične palice ni, treba je davčno razbremeniti dohodke in bolj obremeniti premoženje.

Vlada Mira Cerarja pa se ni odpovedala le nepremičninskemu davku – to bi ji morda še oprostili, kajti pri tako občutljivih temah, kot je obdavčitev premoženja v državi, kjer je lastniških več kot 85 odstotkov stanovanjskih nepremičnin, je v zadnjem letu mandata morda res težko doseči soglasje. Bolj problematično je, da ji je zmanjkalo politične volje za prenovo sistema množičnega vrednotenja. Te poteze pri najboljši volji ne razume niti finančna ministrica. »Če še lahko razumem politični premislek pri davku na nepremičnine, pa mislim, da odločitev v zvezi z zaustavitvijo postopka prenove zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin ni bila najboljša,« je izjavila za nacionalno TV.

Vlada je že januarja 2015 imenovala projektni svet in projektno skupino za pripravo obeh novih zakonov. V dveh letih in pol je bilo ogromno sestankov, usklajevanj, zapisnikov, sklepov in poročil za vlado. Novi zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin je bil tehnično in pravno usklajen. Doseženo je bilo soglasje z vsemi ključnimi deležniki (vladnimi resorji, stroko, gospodarskimi združenji, bankami in večino interesnih združenj). Predlog zakona je šel dvakrat v usklajevanje na službo vlade za zakonodajo, ki je na koncu ugotovila, da je usklajen z zahtevami ustavnega sodišča. To je namreč leta 2013 prepovedalo uporabo veljavnega zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin za potrebe obdavčenja. Razlogov za to je bilo več, od težav v nekaterih modelih vrednotenja pa do največje težave, da lastniki nepremičnin niso imeli možnosti ugovora. Prenova sistema množičnega vrednotenja je nekaj, čemur se preprosto ni mogoče izogniti, saj se v pravni državi odločitve ustavnega sodišča spoštujejo.

Cerarjeva vlada se na deklarativni ravni vneto zavzema za pravno državo, v praksi pa ravna prav nasprotno. Kar je absurdno. Vlada je potrebovala leto dni, da se je sestavila, in še leto dni, da je analizirala stanje, nato pa je nenadoma ugotovila, da je za sprejetje zakona prepozno, ker bodo čez poldrugo leto volitve!? »Zavrnitev vladne obravnave usklajenega in dobro pripravljenega zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin je tipičen primer izjemno kratkovidne politične kalkulacije, ko želja po politični samoohranitvi izbrancev pretehta pravice navadnih državljanov,« pravi ekonomistka prof. dr. Andreja Cirman, ki je kot članica projektnega sveta sodelovala pri pripravi obeh novih zakonov. »Tudi če poskušam razumeti strah politike pred uveljavitvijo davka na nepremičnine, ne morem razumeti, da je ta strah lahko tako velik (in tako votel), da ne upajo popraviti niti eklatantnih slabosti obstoječega zakona, ki ureja množično vrednotenje nepremičnin. Podatki množičnega vrednotenja se danes namreč uporabljajo tudi v druge namene, in kot taki morajo biti kakovostni, postopki pa ustrezni.«

»Katerokoli vprašanje postaviš komurkoli na višji ravni, odgovorov ni. Edini odgovor, ki ga dobiš, je: naslednje leto so volitve.«

Treba je vedeti, da ustavno sodišče obstoječega zakona o množičnem vrednotenju ni razveljavilo v celoti. Prepovedalo je le njegovo uporabo za potrebe obdavčenja, še naprej pa se sme uporabljati v druge namene, na primer za potrebe dodelitve socialnih prejemkov. »Za slednje se še vedno uporablja z vsemi težavami, zaradi katerih ta zakon ni bil dovolj dober za potrebe obdavčenja,« opozarja Cirmanova.

Čeprav je sedanji sistem množičnega vrednotenja pomanjkljiv, ga že leta uporabljajo državni statistični urad (indeks cen nepremičnin za potrebe evropskega statističnega urada), urad za makroekonomske analize in razvoj (mikro- in makroučinki nepremičninske panoge), Banka Slovenije (indeks cen nepremičnin in kreditna tveganja poslovnih bank, Basel I, Basel II ...), pa tudi poslovne banke – drugače niti ne gre.

Podatki o posplošenih vrednostih so na voljo od leta 2012, ko so banke ugotovile, da je ta sistem dober tudi za njihove namene (hipotekarna posojila). V zadnjem času je večina bank v Sloveniji zaprosila Geodetsko upravo, da bi uporabile sistem za svoje potrebe, kajti ugotovile so, da individualne cenitve nepremičnin za potrebe kreditiranja niso ustrezne: so nekakovostne, heterogene, metodološko različno obravnavane ... Prednost sistema množičnega vrednotenja je, da nepremičnin ne loči, da vse obravnava na podlagi podatkov o trgu nepremičnin, modeli temeljijo na istih metodologijah.

Sprejetje novega zakona o množičnem vrednotenju ne bi nikogar zares prizadelo, še več, koristilo bi predvsem tistim, ki ta sistem uporabljajo že zdaj. Poglejmo primer. Denarna socialna pomoč je namenjena zadovoljevanju minimalnih življenjskih potreb v višini, ki omogoča preživetje. Določena je z zakonom o socialnovarstvenih prejemkih, od avgusta 2016 pa osnovni znesek minimalnega dohodka znaša 292,56 evra. Pri odobritvi denarne socialne pomoči se poleg najrazličnejših dohodkov upoštevata tudi premično in nepremično premoženje – od osebnih avtomobilov, čolnov, lastniških deležev v gospodarskih družbah in zadrugah, vrednostnih papirjev, hranilnih vlog do nepremičnin. Z letošnjim letom je država sicer omilila pogoje za uveljavljanje pravic iz javnih sredstev; tako je bilo ukinjeno vračilo prejete denarne socialne pomoči in varstvenega dodatka za vse tiste upravičence, ki imajo v lasti hišo ali stanovanje, v kateri živijo in imajo prijavljeno stalno prebivališče, v vrednosti do 120 tisoč evrov. Pravica do denarne socialne pomoči pa se ohranja tudi za vse tiste, katerih vrednost nepremičnine, v kateri bivajo in imajo prijavljeno stalno prebivališče, sicer presega 120 tisoč evrov, vendar si preživetja z njim ne morejo zagotoviti. Pri določanju vrednosti nepremičnin prosilcev za socialno pomoč ima pomembno vlogo prav sistem množičnega vrednotenja, ta pa je danes slab, saj ni nadzora nad podatki, ki jih posredujejo lastniki nepremičnin sami, prav tako pa sedanji zakon ne omogoča popravkov takih podatkov po uradni dolžnosti.

Ker vlada novega zakona o množičnem vrednotenju ni sprejela, je nastalo več težav. Prva je, da se sme odlok o NUSZ uporabljati le do leta 2018, z letom 2019 pa po zakonu o izvrševanju proračuna preneha veljati. Več deset občinskih odlokov je protiustavnih, zaradi česar gospodarske družbe grozijo, da bodo spodbijale občinske odloke o NUSZ na ustavnem sodišču.

Bo šla sedanja vlada v pripravo novega odloka o NUSZ? »Če bi to res storili, bi se nam smejali po vsem svetu,« pravi naš sogovornik iz Geodetske uprave, ki želi ostati anonimen. NUSZ je namreč preživel in skrajno krivičen način obdavčitve nepremičnin in je zato že zdaj tarča številnih ustavnih sporov, ustavno sodišče pa je doslej v večini teh primerov razsodilo v prid pritožnikov. Zaradi vladne odločitve, da oba nova zakona pospravi v predal, so se ustavila vsa dela s podatki, ki jih določa obstoječi zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin.

Magične palice ni, treba je davčno razbremeniti dohodke in bolj obremeniti premoženje.

Jasno – vsi državni organi in občine bodo raje počakali na novo vlado. Zaposleni na Geodetski upravi se sprašujejo, ali naj pripravijo nove modele vrednotenja po starem zakonu o množičnem vrednotenju ali pa bo sedanja vlada vendarle imela dovolj poguma, da spomladi 2018 sprejme uredbo o določitvi modelov vrednotenja. Vprašanj je veliko, odgovorov pa ni. »Katerokoli vprašanje postaviš komurkoli na višji ravni, odgovorov ni. Edini odgovor, ki ga dobiš, je: naslednje leto so volitve,« dogajanje resignirano komentira naš vir z Geodetske uprave. In dodaja: »Vlada je s svojo odločitvijo naredila ogromno škodo. Vlada pa škode ne sme delati, temveč mora vladati in delati v dobrobit družbe. Jasno, davkov nihče ne mara. A treba se je zavedati, da brez davkov tudi države ni.«

Minerji

Ključni »miner« prenove sistema množičnega vrednotenja nepremičnin je DeSUS, asistirala mu je SD. Zakaj politični opciji, ki zastopa interese upokojencev, ustreza sedanji, pomanjkljiv sistem množičnega vrednotenja, je jasno. V Sloveniji je približno 650 tisoč upokojencev, prav upokojenci so največji lastniki stanovanjskih nepremičnin. Seveda je umestno vprašanje, kako naj upokojenci vzdržujejo nepremičnine z nizkimi pokojninami, toda hkrati se postavlja vprašanje, ali je prav, da živiš v tako veliki in razkošni nepremičnini (oz. imaš več takšnih nepremičnin), ki je (zaradi davkov) ne moreš vzdrževati.

V Sloveniji je 550 tisoč hiš in 320 tisoč stanovanj, torej 870 tisoč stanovanjskih enot in dva milijona prebivalcev. To pomeni, da je stanovanjskih enot dovolj, a so napačno lastniško razporejene. Ponudba nepremičnin na trgu je majhna, povpraševanje obstaja, cene pa so za slovenski žep visoke, toliko bolj za mlade. V ozadju zgodbe o posodobitvi sistema množičnega vrednotenja gre torej tudi za spopad generacij in za vprašanje, ali je politika sposobna doseči medgeneracijski konsenz. Za zdaj kaže, da tega ni sposobna.