Od mrtvaka do junaka

»Nepremičninska evforija je zelo pretirana oznaka za trg, ki se postopoma pobira po več letih upada,« dogajanje na slovenskem nepremičninskem trgu komentira ekonomistka prof. dr. Andreja Cirman, dobra poznavalka tega trga, sicer pa predavateljica na Ekonomski fakulteti v Ljubljani.

V zadnjih mesecih slovenski mediji veliko pišejo o nepremičninski evforiji in svarijo pred nastankom novega nepremičninskega balona, ki da lahko poči že v kratkem. Toda objektivno gledano še nismo prav blizu nastanku novega balona. Ali če smo še doslednejši: v Sloveniji niti v krizi, ki je izbruhnila 2008, ni prišlo do poka balona. Tak pok se je zgodil v ZDA, pri nas pa ne. »V Sloveniji bi ob krizi nepremičninskega trga, ki se je začela leta 2008, težko govorili o poku nepremičninskega balona, saj padec cen ni bil tako sunkovit niti tako velik kot v nekaterih drugih državah. Vsekakor pa so bile cene nepremičnin pri nas leta 2008 precenjene in so najbolj padle prav tam, kjer so bile najbolj precenjene – na Obali, v Kranjski Gori, na Bledu, v Novi Gorici in Ljubljani,« pravi Aleš Perovšek, vodja sektorja za trg nepremičnin na Geodetski upravi.

Kaj pa danes, ali se balon res že nevarno napihuje?

»Za nepremičninski balon sta precej značilna množična nepremičninska evforija in pretirani optimizem – oboje nekateri mediji sicer pospešeno spodbujajo iz meni neznanih razlogov, vendar pa za zdaj manjka pomemben element, to pa je znatno povečana aktivnost kreditiranja, ki bi temeljila na močnem rahljanju kreditnih pogojev,« pravi Cirmanova. »V Sloveniji je bila recesija daljša, zato so se tudi cene začele pobirati kasneje kot v precejšnjem delu preostale Evrope, ki tudi doživlja ponovno rast cen.« Tudi Irska in Španija, ki sta imeli eno hujših kriz na nepremičninskem trgu, imata ponovno rast na stanovanjskem trgu – Irci že od leta 2013 in trg ponovno zaznamuje zelo močna rast, v Španiji pa je trg tudi začel okrevati po skoraj sedemletni krizi.

»Vsekakor se na slovenski nepremičninski trg vrača aktivnost, saj uživamo razmeroma visoko stopnjo makroekonomske stabilnosti, ki je zmanjšala stopnje brezposelnosti in povečala percepcijo stabilnosti dohodkov, kar pripomore k temu, da so se kupci ponovno vrnili na trg.« Dodaten element pri povečanju povpraševanja so nizke obrestne mere, ki deloma izničijo vpliv, ki ga imajo ponovno rastoče cene na dosegljivost stanovanj. »Nizke obrestne mere na eni strani omogočajo večji obseg zadolževanja, na drugi strani pa privlačijo del prihrankov v nepremičninske naložbe.«

Cene nepremičnin se, sodeč po podatkih državnega statističnega urada, dvigajo tako v Ljubljani kot drugod po Sloveniji. Vendar pa je v primerjavi z rastjo v predkriznem času pomembna razlika, namreč da so banke še vedno razmeroma konservativne pri odobravanju stanovanjskih posojil.

»Banke danes sicer več kreditirajo, vendar se moramo zavedati, da je ne samo ponudba aktivna, temveč je tudi povpraševanja prebivalstva po posojilih več, saj ugodne makroekonomske razmere in nizke obrestne mere omogočajo, da se ljudje spet lažje odločijo za najetje posojila in nakup nepremičnine,« pravi Cirmanova.

To opažajo tudi nepremičninski posredniki. »Ugodne obrestne mere oziroma kreditni pogoji za najem stanovanjskega kredita so pripomogli, da je veliko več kupcev kreditno sposobnih. Posledično se je močno povečalo povpraševanje, saj večina želi izkoristiti to priložnost, še posebej vsi tisti, ki so v najemu. Anuiteta odplačila dolgoročnega kredita je praviloma pri dvosobnih stanovanjih enaka plačilu mesečne najemnine. Veliko povpraševanje seveda vpliva na ponudbo in cene so se še zlasti v Ljubljani in Kopru opazno zvišale,« pravi Andrej Kuplenk iz nepremičninske agencije ABC Nepremičnine. V Ljubljani gredo najbolje v prodajo dvosobna stanovanja v mestnem središču, tudi z namenom oddajanja turistom. »Večje je tudi povpraševanje po komunalno urejenih zemljiščih za večstanovanjsko gradnjo, vendar pa je danes bistveno manj finančno sposobnih investitorjev, saj banke pri tovrstnem financiranju niso več tako prožne kot pred krizo,« pravi Kuplenk.

Rast cen je bilo v Sloveniji ob okrevanju pričakovati, saj je bila gradbena aktivnost od leta 2012 dalje na rekordno nizki ravni. Predvsem gradnja investitorjev za trg (ti večinoma delujejo kot pravne osebe) je praktično izginila in je leta 2015 dosegala le šest odstotkov ravni izjemno aktivnega leta 2008. Tudi gradnja fizičnih oseb, ki gradijo predvsem zase, je bila le 60 odstotkov tiste iz leta 2008.

Cirmanova predvideva, da bo še kakšno leto pomanjkanje kakovostnih novogradenj na trgu, saj je bilo tudi začetno število gradbenih projektov in izdanih gradbenih dovoljenj zelo majhno. Število stanovanj, za katera so bila izdana gradbena dovoljenja, je bilo še leta 2015 na rekordno nizki ravni – po podatkih statističnega urada je bilo v letu 2015 takšnih stanovanj 2179. Za primerjavo: v vrhu leta 2007 jih je bilo 9414, še v letu 2010 pa kar 4225, pri čemer se je število stanovanj, načrtovanih v izdanih gradbenih dovoljenjih pri investitorjih za trg (pravnih osebah), šele v letu 2016 začelo povečevati, kar pomeni, da bo na novo ponudbo treba še čakati. V vmesnem času pa se bodo seveda dražile nepremičnine. »Vsekakor pa ne bi strašila z nepremičninskim balonom,« pravi.

Da bi preprečili pretirano rast cen, je po mnenju Cirmanove zelo pomembno, da je na voljo ustrezna ponudba komunalno opremljenih stavbnih zemljišč, da se spodbudi najemni trg. »Države, ki so se pred zadnjo krizo bolj usmerjale v pospeševanje lastništva in njegovo širitev tudi na dohodkovno šibkejše dele, so imele večje težave v krizi.« Prav tako pa je treba ohranjati ustrezno previdnost pri kreditiranju in s prenovljeno gradbeno in prostorsko zakonodajo zmanjšati tveganja in trajanje postopkov za investitorje.