»Beseda evforija je pretirana«

Mediji pišejo o evforiji na domačem nepremičninskem trgu. Imajo prav, gre res za evforijo?

Beseda evforija je pretirana. Če zaradi naraščanja števila prodaj in vse krajših časov prodaje nepremičninski posredniki in mediji že govorijo o nepremičninski evforiji, potem ta za zdaj velja le za stanovanja. Sploh pa je še ne gre primerjati z evforijo pred nepremičninsko krizo, ko se je kljub visokim cenam nekritično kupovalo vse, kar se je pojavilo na trgu.

Je oživitev trga opaziti samo v Ljubljani ali tudi drugod po Sloveniji?

Po letu 2013, ko je bilo doseženo drugo dno nepremičninske krize, je nepremičninski trg oživel povsod po državi. Rast števila realiziranih transakcij s stanovanjskimi nepremičninami je bilo, z večjimi ali manjšimi razlikami, zaznati na vseh območjih države.

Kaj so ključni razlogi za prebuditev trga?

Ključni razlog so nizke obrestne mere, ki poleg zadolževanja za nakup ali individualno gradnjo nepremičnin spodbujajo tudi finančne naložbe v nepremičnine. Vplivajo pa seveda tudi še vedno nižje cene nepremičnin kot pred krizo, povečevanje bančnega kreditiranja stanovanjskih nakupov in trenutne na splošno ugodne gospodarske okoliščine.

Kdaj se je prebujanje začelo?

Z naglo rastjo števila prodaj stanovanjskih nepremičnin v letu 2014, ko se je to, v primerjavi z letom prej, za stanovanja povečalo za več kot petino, za hiše pa za več kot desetino. Povečevanje prometa s stanovanjskimi nepremičninami se nadaljuje že četrto leto zapored in velika verjetnost je, da se bo rast postopoma umirila.

Koliko je prebujanje trga pri nas povezano s prebujanjem trgov v drugih evropskih državah?

Neposredne povezave med dogajanji na nepremičninskih trgih evropskih držav ni. Je pa oživljanje nepremičninskih trgov povezano z gospodarsko rastjo po posameznih državah in v Evropi na splošno. Po koncu finančne krize in okrevanju gospodarstev so se povsod začeli tudi oživljati nepremičninski trgi. Dinamika oživljanja je bila po evropskih državah različna in odvisna predvsem od globine in trajanja nepremičninske krize v posamezni državi.

Katere vrste nepremičnin gredo najbolje v promet?

Stanovanja, vse bolj pa tudi stanovanjske hiše. Uspešno se prodajajo tako nova kot rabljena stanovanja. Prevladujejo seveda rabljena stanovanja, saj so se zaloge novih stanovanj iz preteklih let že dodobra izpraznile, ponudba pravih novogradenj pa je zelo skromna. Opazno se povečuje tudi prodaja zemljišč za gradnjo stavb, trg poslovnih nepremičnin pa še ne kaže znakov oživljanja.

Po koliko višjih cenah se prodajajo nepremičnine glede na vrhunec krize? >

Cene stanovanj so dosegle dno v prvi polovici leta 2015. Lani so bile v povprečju višje za štiri odstotke, praktično povsod pa še vedno kažejo vsaj šibek trend rasti. Hiše so dosegle cenovno dno nekoliko prej, in sicer v drugi polovici leta 2014. Od takrat so v povprečju zrasle podobno kakor cene stanovanj in prav tako v večini delov države kažejo vsaj šibek trend nadaljnje rasti.

Za koliko se prodaja kvadratni meter stanovanjske površine v Ljubljani?

Lani so se v Ljubljani rabljena stanovanja v povprečju prodajala po 2180 evrov na kvadratni meter, nova oziroma prvič vseljiva stanovanja pa po 2660 evrov na kvadratni meter, skupaj z DDV. Preliminarnih podatkov za letos še nimamo. Cene garsonjer in pa enosobnih stanovanj v velikosti 20 do 40 kvadratnih metrov so bile lani v Ljubljani v povprečju za sedem odstotkov višje od tistih v velikostnem razredu 40 do 60 kvadratnih metrov in deset odstotkov višje od tistih v velikostnem razredu 60 do 90 kvadratnih metrov. Ljubljanska posebnost pa je, da so stanovanja, večja od 90 kvadratov, razmeroma dražja od srednje velikih stanovanj, ker gre večinoma za novejša ali obnovljena nadstandardna stanovanja na dobrih lokacijah.

Se za vlaganje v nepremičnine odločajo tudi tisti, ki nimajo veliko denarja in morajo najeti kredit, se pravi, da so ljudje znova pripravljeni tvegati?

Ker so nepremičnine dobrine visoke vrednosti, so krediti običajen način financiranja njihovega nakupa, tudi kadar gre za finančno naložbo. Ali se trenutno izplača najeti kredit za nakup nepremičnine kot finančne naložbe, je presoja posameznega investitorja. Kot rečeno, so obrestne mere trenutno zgodovinsko nizke, nihče pa ne more vedeti, koliko časa bo še tako. Uradnih podatkov o tem, katere nepremičnine so kupljene kot finančna naložba in kako so financirane, seveda ni.

Nekateri že svarijo pred pokom nepremičninskega balona. Upravičeno?

Nemogoče je napovedati, koliko časa bo v Sloveniji trajal naslednji nepremičninski cikel, kdaj bo spet prišlo do krize nepremičninskega trga in ali bo prišlo do poka nepremičninskega balona. Pospešena rast cen nepremičnin je pravzaprav normalen pojav nepremičninskega cikla v obdobju rasti. Slovenski stanovanjski trg, ki narekuje utrip nepremičninskega trga, je trenutno na začetku obdobja rasti. Obdobje oživljanja trga je končano, ko se razprodajo stare zaloge novih stanovanj in se ponudba izenači s povpraševanjem. V obdobju rasti začne zaradi rigidnosti ponudbe, ki potrebuje določen čas, da se z novogradnjami prilagodi povpraševanju, prihajati do presežnega povpraševanja, ki pritiska na rast cen nepremičnin. Čim večje je povpraševanje, tem hitreje se dvigujejo cene. Cene se dvigujejo, dokler se zaradi novogradenj ponudba in povpraševanje ponovno ne izenačita. Takrat so cene in število transakcij najvišje. Nastopi obdobje presežne ponudbe, ko začnejo število transakcij in cene postopoma upadati, dokler ne izbruhne kriza nepremičninskega trga, ko je število transakcij najmanjše. Če pride do skokovitega upada števila transakcij ter sunkovitega in velikega padca cen, govorimo o poku nepremičninskega balona.