NeferAirbnb

Število ponudnikov, ki v slovenski prestolnici oddajajo sobe in stanovanja prek spletne platforme Airbnb, vztrajno narašča. Cene najemnin in nepremičnin se zvišujejo. Stanovanja so tako vse težje dostopna navadnim meščanom, še posebej mladim družinam, zato pa jih s toliko večjim veseljem kupujejo bogataši, ki v njih vidijo odlično naložbeno priložnost, bodisi za nadaljnjo prodajo bodisi za oddajanje turistom. Balon se napihuje, srednji sloj domačinov se umika iz središča prestolnice in ga prepušča trumam tujih obiskovalcev; razvpiti »učinek Airbnbja«, zaradi katerega so spletni platformi napovedali vojno v Berlinu, Parizu, Amsterdamu in Barceloni, je tudi pri nas že dobro viden. Toda ne država in ne mestna občina ne načrtujeta ukrepov, s katerimi bi ga omejili. Medtem pa Airbnbjevi lobisti v Bruslju pritiskajo na evropske institucije in načrtno napadajo vsak upor proti multinacionalki, ki je ugrabila koncept ekonomije delitve in povzročila, da se je izrodil.

Pogubni učinek

»Airbnb že dolgo nima ničesar skupnega s tem konceptom,« pojasnjuje ekonomist Rok Kralj, ki se je specializiral prav za delitveno ekonomijo. »Korporacije, ki delujejo kot posredniki, so ugrabile izvorno zamisel, za katero je bila značilna spontana, recipročna in neprofitna delitev dobrin, in jo skomercializirale do neprepoznavnosti.« Kot pristne zglede delitvene ekonomije navaja platformo Prevozi.si, knjižnico reči v Ljubljani, skupne prostore za opravljanje dela in tudi javne knjižnice; uspeh teh je po njegovem mnenju dokaz, da lahko ekonomija delitve postane del družbenega institucionalnega ustroja. Vse te oblike imajo izkazane pozitivne učinke na skupnost. Negativni učinki poslovanja prek Airbnbja pa so bili dokazani že večkrat. Ker so prejemki od kratkoročnega oddajanja nepremičnin turistom praviloma znatno višji od zaslužkov z navadnimi najemninami, se lastniki raje odločajo za ta način plemenitenja premoženja. Posledica je spreminjanje stanovanj v improvizirane hotele, ki so na voljo tujim obiskovalcem, in s tem siromašenje ponudbe nepremičnin, ki so na voljo lokalnemu prebivalstvu.

Analiza ameriškega aktivista Murrayja Coxa, ki upravlja spletno stran Inside Airbnb, je pokazala, da se je nabor razpoložljivih stanovanj v New Yorku zaradi Airbnbja doslej zmanjšal za približno 13.500 enot, hkrati pa so se najemnine v mestu na letni ravni zvišale v povprečju za 380 dolarjev. Povpraševanje določa cene in lastniki stanovanj si zaradi navala turistov lahko privoščijo, da še dodatno stiskajo najemnike. Za nameček je Cox nedvoumno ugotovil, da Airbnb spodbuja razslojevanje in rasno neenakost; v newyorških četrtih z večinskim črnskim prebivalstvom je bilo 74 odstotkov lastnikov nepremičnin, ki so se oddajale prek spletne platforme, belcev. Ti tako iz getov izrinjajo temnopolte in njihove hiše preurejajo v bivališča za turiste, s tem pa si polnijo žepe in še dodatno poglabljajo stisko Afroameričanov.

»Korporacije, ki delujejo kot posredniki, so ugrabile izvorno zamisel, za katero je bila značilna spontana, recipročna in neprofitna delitev dobrin, in jo skomercializirale do neprepoznavnosti.«

Podobno je drugod. Raziskava lokalne nevladne organizacije v New Orleansu je pokazala, da ima 18 odstotkov ponudnikov nastanitev v mestu v lasti že skoraj polovico nepremičnin, ki jih lahko najamete prek Airbnbja. Skupaj je za to mesto za obiskovalce na voljo že več kot 4300 nepremičnin, pri čemer gre v veliki večini za celotne domove. Ti so tako postali nedostopni za reveže. Tem življenje dodatno greni naraščanje najemnin, ki ga v skladu z zakonitostmi učinka Airbnbja narekujejo zaslužka željni lastniki. V zadnjih sedmih letih so se najemnine za stanovanje z dvema spalnicama v ožjem središču New Orleansa zvišale za 55 odstotkov, na območju širšega mestnega središča pa za 10 odstotkov.

Učinek je jasno viden tudi na evropski strani Atlantika. Nizozemska banka ING je v analizi trga stanovanj v nizozemski prestolnici nedvoumno ugotovila, da »Airbnb še dodatno spodbuja rast cen stanovanj v Amsterdamu ...«. V Barceloni se je po podatkih tamkajšnjih nepremičninskih posrednikov samo leta 2016 vrednost nepremičnin zvišala za dobrih 16 odstotkov. Raziskava ameriške Bucknellove univerze je za Pariz ugotovila, da »postajajo mestne četrti vse manj avtohtone, najemodajalci pa izseljujejo najemnike, da lahko postanejo gostitelji na platformi Airbnb«.

Napihovanje ljubljanskega balona

Slovenska prestolnica ni izjema. K napihovanju sedanjega nepremičninskega balona v Ljubljani je največ pripomogla gospodarska rast z naraščajočimi dobički in poceni bančnimi posojili, ki se prelivajo v nakupe nepremičnin. Toda kapital se vanje nalaga večinoma prav zaradi dobičkov, ki jih omogoča Airbnb. Enako kot v omenjenih mestih to vodi v razslojevanje, saj se tudi v Ljubljani nepremičnine kopičijo v lasti vedno ožjega kroga podjetnežev. Pri časniku Delo so ob pregledu oglasov na Airbnbju ugotovili, da 58 odstotkov od 831 ponudnikov, ki oddajajo nepremičnine v Ljubljani, oddaja več stanovanjskih enot. Posledica je seveda krčenje nabora stanovanj, ki so na voljo navadnim najemnikom, finančni vlagatelji pa s povpraševanjem zvišujejo cene ljubljanskih stanovanj zunaj dosega množice manj premožnih. Po podatkih portala Nepremičnine.net, največje spletne platforme za kupčije z nepremičninami, so se stanovanja v prestolnici samo v zadnjega pol leta podražila za 6,3 odstotka, poslovni prostori še za odstotek več, hiše pa za 7,8 odstotka.

Ti odstotki so le zadnji del nekajletnega trenda pregrevanja cen stanovanj v Ljubljani. Rast je bila tako nagla, da je Gurs letos opravil prevrednotenje vrednosti registriranih nepremičnin glede na trende na trgu v letih 2014 in 2017; ocena vrednosti stanovanj v središču Ljubljane se je povečala za 25 odstotkov. Neto plača povprečnega – seveda zaposlenega – Slovenca pa se je po podatkih statističnega urada v vsem lanskem letu zvišala za dobra dva odstotka oziroma približno 21 evrov na mesec.

Stanovanje v Ljubljani tako za vse več njenih prebivalcev srednjega sloja postaja nedosegljiv sen. Tisti, ki imajo v lasti nepremičnine, pa z njimi ustvarjajo lepe dobičke. K temu je največ pripomogel prav Airbnb. Svetovalci s spletne platforme Pravni SOS so primerjali izkupiček od tradicionalnega, dolgoročnega oddajanja stanovanja v najem z različnimi kombinacijami, ki jih omogoča Airbnb. Izkazalo se je, da je daleč najdonosnejša kombinacija, po kateri ima lastnik v 50 kvadratnih metrov velikem stanovanju v središču Ljubljane devet mesecev študente, preostale tri mesece, v poletni sezoni, pa ga oddaja turistom; po vseh davščinah bi zaslužil približno 4300 evrov.

Siromašenje skupnosti

Po teh izračunih naj bi se celoletno oddajanje prek Airbnbja splačalo precej manj – toda izračun temelji na idealizirani predpostavki, da lastnik stanovanja posluje po vseh predpisih, to pomeni, da ima posebej za ta namen odprt popoldanski s. p. in da posluje prek registriranega agenta. Če vendarle ni takšen poštenjak in prek Airbnbja oddaja na črno, je to početje daleč najdonosnejše; če iz omenjenega izračuna umaknemo stroške agenta, davkov in prispevkov za s. p., pridemo do zaslužka 7384 evrov. V le petih mesecih, kolikor je zakonsko dovoljeno trajanje takšnega najema.

Večina slovenskih Airbnbjevih gostiteljev se teh omejitev ne drži. Pregled finančne uprave s konca lanskega leta je razkril 1065 davčnih zavezancev, ki so neprijavljeni oddajali nepremičnine v turistični najem. Rekorder med njimi je tako zaslužil več kot 80 tisoč evrov. Na poziv dacarjev se je za nadaljnje poslovanje registriralo zgolj 257 sobodajalcev, od tega jih je 41 odstotkov z območja Ljubljane. Po poročanju Dela pa je bilo že leta 2016 na Airbnbju registriranih več kot 2900 ustrežljivih gostiteljev iz vse Slovenije, ki so ustvarili več kot 134 tisoč prenočitev.

Negativna učinka razvpite platforme na skupnost torej nista zgolj napihovanje nepremičninskega balona in povečevanje družbene neenakosti, temveč tudi spodbujanje sive ekonomije, zaradi katere je država prikrajšana za znatno vsoto davkov. Fursu je uspelo odkriti za 1,7 milijona evrov utajenih obveznosti, toda glede na dejanski obseg spornih praks in število slovenskih oglasov na Airbnbju je znesek zagotovo še precej višji. A država doslej ni sprejela konkretnih ukrepov, s katerimi bi učinkovito urejala to dejavnost. Nasprotno, togi in zastareli predpisi pravzaprav še spodbujajo poslovanje na črno, saj je za legalno oddajanje prek Airbnbja treba zadostiti kopici zahtev.

Stihija države in »najlepšega mesta na svetu«

Kratkoročno oddajanje prenočitvenih zmogljivosti urejata dva različna predpisa – zakon o gostinstvu in stanovanjski zakon – in skupaj določata, da mora tisti, ki želi oddati v najem stanovanje, pridobiti soglasje 75 odstotkov stanovalcev v stanovanjskem poslopju. Za nameček se mora registrirati kot samostojni podjetnik in vpisati v register sobodajalcev, nepremičnine pa ne sme oddajati več kot pet mesecev, pri čemer gostom ne sme ponujati več kot 15 sob. Toda birokratizacija ne pomeni nujno tudi učinkovite regulacije; Furs ne more v praksi storiti tako rekoč nič, da bi nadziral denarne tokove ponudnikov, ki gladko preslišijo prestroge državne zahteve in se odločijo za oddajanje na črno. Dacarji lahko samo spremljajo oglase na Airbnbju in žugajo ponudnikom, do njihovih zaslužkov pa ne morejo.

Gurs je letos opravil prevrednotenje vrednosti registriranih nepremičnin glede na trende na trgu v letih 2014 in 2017; ocena vrednosti stanovanj v središču Ljubljane se je povečala za 25 odstotkov.

Naštete omejitve so bile sprejete pred leti, da bi država zaščitila turistično panogo pred nelojalno konkurenco. Raziskave učinka Airbnbja so pokazale, da so bili strahovi upravičeni in da ima ta še eno dimenzijo – poplava zaslužka željnih »stanovanjskih hotelirjev«, ki prek spleta prestrezajo goste, je že povzročila znatne udarce globalnemu turizmu in gostinstvu. Tako je raziskava strokovnjakov s Harvardove univerze pokazala, da so se prihodki ameriških hotelov zaradi Airbnbja zmanjšali za poldrugi odstotek. Pravzaprav je Airbnb z več kot štirimi milijoni ponujenih nastanitev že z naskokom največja hotelska veriga na svetu. Prav tako seveda v Sloveniji.

Vlada Mira Cerarja je, da bi uredila to področje, že septembra 2015 oblikovala medresorsko delovno skupino za pripravo ustreznih predpisov. Izkupiček njenega nekajmesečnega dela je bil klavrn. Ali kot so zapisali v vladi: »Medresorska delovna skupina v več točkah ni bila soglasna in zato znotraj nje ni bilo mogoče najti rešitev, ki bi vodile v posodobitev in omilitev predpisov. Prav tako nobeno od ostalih ministrstev, razen Ministrstva za gospodarski razvoj in tehnologijo, ki so sodelovala v medresorski delovni skupini, ne načrtuje spreminjanja zakonodaje, ki se tiče kratkoročnega oddajanja nepremičnin turistom.« Kot kaže, se kljub nedvoumnim Airbnbjevim vplivom na življenje v slovenski prestolnici niti na mestni občini Ljubljana ne mislijo spoprijeti z multinacionalko; iz službe za odnose z javnostmi so sporočili, da so »zasebni ponudniki pomemben del turistične ponudbe v Ljubljani, saj določen segment gostov želi prav tovrstno namestitev«. In dodali, da »Ljubljana za razliko od Berlina, Amsterdama, Barcelone ni država v državi in ne more sama oblikovati ukrepov za regulacijo dejavnosti, aktivno pa spremljamo in podpiramo vse pristojne institucije pri poskusih reguliranja neprijavljenega kratkoročnega oddajanja nepremičnin.«

Spopad za Bruselj

Omenjena četverica velikih evropskih mest je poskušala občutno omejiti kratkoročni najem in je predpisala obvezno registracijo najemodajalcev in stroge kazni za kršitelje. Oblasti v Parizu so celo sprejele predpis o recipročnosti, po katerem bi moral vsak lastnik, ki služi s kratkoročnim najemom in tako zmanjšuje nabor prebivalstvu dostopnih stanovanj, kupiti komercialno nepremičnino in jo spremeniti v bivalno. V Berlinu pa je mestni svet maja 2016 celo zamrznil izdajanje dovoljenj za oddajanje stanovanj in hiš v najem; blokado je preklical šele nedavno, vendar je pri tem sprejel dodatne omejitve za ljubiteljske hotelirje.

Gre za »grassroots« upor, ki je iz posameznih četrti že dosegel raven evropskih metropol in prerašča v sistemsko gibanje proti platformi, ki je ekonomijo delitve spremenila v sredstvo za ustvarjanje dobičkov na škodo skupnosti.

Odziv korporacije Airbnb na te ukrepe je bil silovit. Kot je nedavno poročala bruseljska nevladna organizacija Corporate Europe Observatory, je ameriška multinacionalka s sedežem v irski davčni oazi prek lobistov takoj pritisnila na evropsko komisijo in parlament in oba sta s sklicevanjem na zastarele direktive o zagotavljanju prostega trga obsodila poskuse ukrepov, ki jih je sprejela omenjena četverica mest. Če bodo ta vztrajala pri svojem, je Airbnb že napovedal vložitev tožb pri sodišču za pravo EU v Luksemburgu. Za nameček korporacija vztrajno zavrača sodelovanje z lokalnimi oblastmi, prikriva dobičke in varuje identiteto ponudnikov. Toda pri organizaciji Corporate Europe so prepričani, da morajo evropska mesta vztrajati pri svojem: »Prišel je čas, da vljudno povedo Bruslju, naj se v tem primeru briga zase – ne zaradi posebnega razočaranja nad EU, temveč ker se takšne težave najlažje rešujejo na lokalni ravni, v mestih, in prek politikov, ki najbolj poznajo težave, s katerimi se ubada njihovo okolje.«

Nacionalizirajmo multinacionalke

Podobno razmišljajo oblasti v vse več evropskih mestih. Uporni četverici so se z napovedmi omejitev Airbnbjevega poslovanja zadnje mesece pridružile še oblasti v Madridu, Frankfurtu in na Dunaju. Španska Palma de Mallorca pa je prva sprejela najstrožjo možnost in za prihajajoče poletje lokalnim lastnikom nepremičnin v celoti prepovedala, da bi jih oddajali turistom. »Mesta poskušajo po svoje, a to so parcialne rešitve. Regulacija multinacionalk, kot so Airbnb, Uber in Facebook, je na sistemski ravni precej zapletena,« pravi ekonomist Kralj. »V idealnem svetu bi jih preoblikovali v podjetja v javni lasti, ki bi delovala v skladu z načeli ekonomije delitve, kar pa je zelo težko, saj je njihovo poslovanje praviloma netransparentno, delovanje razpršeno, ključni podatki pa skrivnost. V prvi fazi bi dosegli veliko že, če bi zagotovili, da bi Airbnb državi, v kateri ustvari del dobičkov, plačal sorazmeren delež davkov. Toda zaradi narave globalnega kapitalizma, ki multinacionalkam omogoča skrivalnice, je to težko doseči.«

Vendarle je naraščajoči odpor evropskih mest proti korporaciji, ki izkrivlja njihove nepremičninske trge in niža kakovost življenja za množice manj premožnih domačinov, več kot dobrodošel. Pomeni, da vse več mest po vsej celini začenja dajati prednost blaginji prebivalcev pred kapitalom. Gre za »grassroots« upor, ki je iz posameznih četrti že dosegel raven evropskih metropol in prerašča v sistemsko gibanje proti platformi, ki je ekonomijo delitve iz enega osrednjih mehanizmov izboljšanja okolja spremenila v sredstvo za ustvarjanje visokih – in neobdavčenih – dobičkov in poglabljanja ekonomskih in socialnih razlik. V Ljubljani pa se bo, vsaj do nadaljnjega, biznis očitno nadaljeval po starem.