Na balonu in brez kompasa

Če človek pogleda okoli sebe, dobi občutek, da se je znašel v letu 2007. Nikjer sledov o kakšni krizi ali previdnosti, gospodarska rast je visoka, dobički rekordni. Banke so polne denarja, le da si ga tokrat niso po nizkih obrestih sposodile v tujini, temveč jim ga je še ceneje zagotovila država. Krediti in dobički so zagnali rulete »kazino kapitalizma«, po državi pa vznikajo gradbene jame, ki jih koplje nova generacija nepremičninskih baronov, odločenih, da bodo zaslužili s prodajami nepremičnin. Rabljena stanovanja se kopičijo v rokah zasebnikov, ki so jih pripravljeni preplačati, da jih bodo naprej prodali še dražje ali pa oddali za visoke najemnine. Ob pasivnosti države je trg prevzel pobudo; posledica je pregrevanje nepremičninskega balona, ki razkriva stare pomanjkljivosti slovenske ureditve na tem področju.

Po podatkih Geodetske uprave je bilo lani sklenjenih okoli 36.000 nepremičninskih kupčij v vrednosti 2,3 milijarde evrov, kar je na ravni rekordnega leta 2007. Povprečna cena za kvadratni meter stanovanja v Ljubljani se je med letoma 2014 in 2017 povečala za četrtino in lani dosegla 2410 evrov, danes je še precej višja, blizu rekorda izpred recesije, ki znaša nekaj nad 2600 evrov.

»Pri novogradnjah je kvadrat vreden že krepko več kot tri tisočake. Njihove vrednosti v nebo poganjajo cene rabljenih stanovanj, čeprav je kakovost slednjih dostikrat vprašljiva. Kljub temu se nemalokrat zgodi, da nepremičnino prodamo še v istem dnevu, kot jo damo na tržišče,« pravi Samo Vincetič, nepremičninski posrednik iz družbe Dodoma. Njegov sodelavec Darko Ziherl, ki za isto agencijo posluje v Mariboru, pravi podobno: »Povpraševanje je precej večje od ponudbe, stampedo se še ni umiril.« Oba menita, da se trend še ni upehal in da bodo cene še zrasle, vendar ne precej, saj so skoraj že dosegle skrajno mejo.

Stanovanja tako ostajajo težko dostopna navadnim smrtnikom. V Ljubljani je tržna vrednost kvadratnega metra že dvakrat višja od povprečne neto plače, ki znaša 1200 evrov. To pomeni, da si povprečen posameznik, ki je zaposlen v prestolnici, zgolj s prihodkom od svojega dela lahko kupi stanovanje s površino 65 kvadratnih metrov, če enajst let ne zapravi niti centa za nič drugega. »Dostopnost stanovanj v Ljubljani se zaradi visoke rasti cen stanovanj v zadnjih letih poslabšuje kljub okrepljeni rasti plač. Cene rabljenih stanovanj so se v letu 2017 v Ljubljani povečale za 14,8 odstotka, medtem ko se je povprečna plača v istem obdobju povečala za 4,4 odstotke,« ugotavlja zadnje poročilo Banke Slovenije o finančni stabilnosti. Drugod po Sloveniji je stanje le za spoznanje bolje; povprečen Koprčan bi moral deset let jesti travo in piti deževnico, če bi želel le s svojo plačo, torej brez kredita, priti do stanovanja. Mariborčan in Celjan bi za ta podvig potrebovala vsak po dobrih šest let.

Življenje na kredo

Banka Slovenije pravi, da so se v celoti gledano razmere izboljšale in da stanovanja še vedno niso tako draga kot pred krizo, obenem pa so se neto plače v zadnjem desetletju zvišale, zato »je sposobnost gospodinjstev za nakup nepremičnine večja, kot je bila pred krizo«. Vseeno je jasno, da to brez kredita ni mogoče. In prav krediti najbolj znova poganjajo pregrevanje trga nepremičnin. »Še pred nekaj leti so bili ljudje precej bolj zadržani. Danes pa banke forsirajo ugodna posojila in opažam, da se marsikdo hitreje odloči za najem kredita, ki ga še pred letom ali dvema ne bi vzel,« pravi posrednik Ziherl.

V začetku letošnjega leta je vsota stanovanjskih posojil, ki so jih izdale banke na območju Slovenije, dosegla šest milijard evrov, kar je še en mejnik v zgodovini našega nepremičninskega trga. To pomeni, da je velik del sredstev, ki smo jih namenili bankam ob sanaciji leta 2013, namesto za prestrukturiranje gospodarstva šel za napihovanje nepremičninskega balona. Banke, v katere smo namenili okoli 4,5 milijarde evrov pomoči, namreč zaradi zavez evropski komisiji do lanskega leta skorajda niso smele kreditirati podjetij; zato so se osredotočile predvsem na gospodinjstva.

Poleg posameznikov in družin, ki iščejo nastanitev, nepremičnine kupujejo tudi profesionalni vlagatelji. Ti so že zdavnaj postali pozorni na naraščanje cen, zato zdaj vlagajo svoj denar v stanovanja in jih preurejajo za oddajanje študentom ter prek spletne platforme AirBnB tudi turistom. To jim omogoča lepe zaslužke; kot ugotavlja Banka Slovenije, so najemnine pri nas še visoke, investitorji pa »lahko poleg kapitalskih dobičkov glede na pričakovano nadaljnjo rast cen nepremičnin dosežejo razmeroma visoko donosnost na investicijo«. Stanovanja so tako iz nujnih dobrin postala gibalo špekulacij; te so sicer vedno prisotne, a na slovenskem trgu so njihove posledice še izrazitejše, pojasnjuje Klemen Ploštajner iz stanovanjske zadruge Zadrugator: »Baloni so strukturni pojavi v dejavnostih, ki jih uravnava trg. Kjer so prisotni ustrezni korektivi, ki brzdajo špekulacije, so ta gibanja manj izrazita, težava pa je, da pri nas teh korektivov skorajda ni.«

Revežem vstop prepovedan

V prvih letih po krizi se je kupčevalo izključno s starejšimi stanovanji ter nepremičninami, ki so bile zapuščina velikih gradbincev, ki so končali v stečajih. Ponovni zagon kreditiranja pa je omogočil vznikanje novih podjetij, ki gradijo in nato drago prodajajo stanovanja. Po Ljubljani tako med drugim zidajo Spektra Invest v lasti kralja banan Izeta Rastoderja, krški Kostak, Linal Invest in Modra vila, ki jo obvladuje mož direktorice uprave mestne občine Ljubljana Urške Otoničar; pa litijski Trgograd, ki je od Triglava Nepremičnin kupil prestižno gradbeno lokacijo v ljubljanskem BTC-ju. Zlatarna Celje je zgradila projekt Ypsilon in večino od 91 stanovanj prodala svojim zaposlenim, zdaj pripravlja naložbo na Bavarskem dvoru. V igro se želi z gradnjo vila blokov v Rožni dolini vključiti tudi nekdanji predsednik uprave Slovenskih železnic, danes vodja GH Holdinga Blaž Miklavčič, ki pa mora še zlomiti odpor okoliških prebivalcev proti gradnjam.

Ti investitorji ne gradijo za prekarce in mlade družine, temveč večinoma postavljajo razkošna stanovanja za bogataše. Podobno je v Mariboru, kjer bodo zasebniki prav tako gradili vila bloke in soseske stanovanjskih hiš, posredniki pa vedo povedati, da je veliko načrtovanih nepremičnin prodanih že vnaprej. V Kopru lokalno gradbeno podjetje Grafist, ki ga vodi Ante Guberac, tesni prijatelj župana Borisa Popovića, prodaja stanovanja v projektu Zeleni park 2, ki ga je zgradilo samo; cena kvadratnega metra v povprečju dosega od 2200 do 2500 evrov, za najprestižnejša pa tudi do 4000 evrov. Največje stanovanje v soseski Belle Vie, ki jo v Šiški gradita Kolektor Koling in Gorenje Projekt, bo stalo 780 tisočakov.

Tako je neomejen vstop v nepremičninski kazino dovoljen le premožnim. To pa so podjetja, ki plemenitijo svoje dobičke ali najemajo kredite, ter posamezniki, ki jim je doslej uspelo privarčevati velike vsote denarja ali pa si prav tako sposojajo denar pri bankah.

Banka Slovenije ima prav, ko ugotavlja, da se je kreditna sposobnost gospodinjstev v zadnjih letih povečala. Toda statistika ne zajema tistih, ki ne prejemajo plač in ne živijo v registriranih skupnostih. Za množico mladih iskalcev zaposlitve, prekarcev, samostojnih podjetnikov, projektno zaposlenih, invalidov, prejemnikov minimalne plače in dolgotrajno brezposelnih bi težko rekli, da lažje dostopajo do vse dražjih stanovanj. Ti ljudje ostajajo kolateralna škoda gospodarskega napredka, na kar v lanskem poročilu o »nepremičninski neenakosti« za celotno EU opozarja Evropska razvojna banka.

Dediščina socializma

Evropska razvojna banka kot enega od najpomembnejših dejavnikov za poglabljanje razlik navaja »privatizacijo nacionalnih stanovanjskih skladov«, ki so jo v 90. letih prejšnjega stoletja izpeljale mnoge evropske države. Med njimi je Slovenija, ki je z osamosvojitvijo opustila socialistični model, v katerem sta bili gradnja in obnova stanovanj kolektivizirani. »Eno dimenzijo so predstavljale zadruge, v katere so se ljudje združevali, da so svoje hiše in stanovanja gradili usklajeno in po nižjih cenah, saj so bile oproščene nekaterih davkov pri plačilu materiala. Drugi vidik pa je bila državna gradnja družbenih najemnih stanovanj, ki se je financirala iz proračuna ter z obveznimi prispevki posameznikov in podjetij; s temi sredstvi so se zgradile cele soseske v Ljubljani,« pripoveduje Ploštajner. Ta model se je izkazal za uspešnega, saj je bila velika večina nepremičnin, v katerih bivamo Slovenci in Slovenke, zgrajena v tistem obdobju. Od približno 850 tisoč stanovanj, kolikor jih premoremo, jih je bilo okoli 515 tisoč zgrajenih v času Jugoslavije. V letih samostojnosti se je tržni model stanovanjske gradnje izkazal za precej manj učinkovitega, saj mu je uspelo v dobrega četrt stoletja proizvesti okoli 160 tisoč stanovanj, kar je še zmeraj deset tisoč manj, kot jih je samo med letoma 1971 in 1980 zgradila tedanja država. Posledica sta staranje slovenskega stanovanjskega fonda in padec splošnega standarda za tiste, ki si ne morejo privoščiti nakupa nepremičnine v novem vila bloku.

Javni interes na področju preskrbe z nepremičninami sicer poskušajo uresničevati Stanovanjski sklad Republike Slovenije (SSRS) in občinski stanovanjski skladi, ki z javnimi sredstvi zagotavljajo neprofitna stanovanja, ki so po netržnih najemninah dostopna tudi ljudem z nižjimi dohodki. V Ljubljani, kjer je pomanjkanje nepremičnin najhujše, republiški in občinski sklad skupaj gradita sosesko Novo Brdo, v kateri bo 651 stanovanj, naslednje leto pa bo SSRS začel graditi Skupnost za mlade Gerbičeva, v kateri bo 110 enot. V Mariboru bo do leta 2020 zagotovil 400 stanovanj med Šarhovo in Kamenškovo ulico, najkasneje pet let zatem naj bi dokončal še en projekt z več sto bivanjskimi enotami. Na Ptuju bo SSRS skupaj z občino zgradil 48 novih stanovanj, v Celju pa lokalna skupnost zagotavlja preskrbo z nepremičninami prek javnega podjetja Nepremičnine Celje, ki upravlja 2150 stanovanj.

A te številke zbledijo ob potrebah prebivalstva. Povpraševanje po neprofitnih stanovanjih namreč večkratno presega njihovo ponudbo. »Na zadnji razpis, ko smo razpisali oddajo 250 stanovanj, se je prijavilo 3130 prosilcev, pri čemer je treba upoštevati, da mnogi sploh ne oddajo prijave, ker vedo, da imajo majhne možnosti za pridobitev stanovanja,« je ob javni predstavitvi projekta Novo Brdo potarnal direktor ljubljanskega stanovanjskega sklada Sašo Rink. Ko so leta 2016 Nepremičnine Celje objavile razpis za oddajo 50 stanovanj v netržni najem, se je nanj odzvalo 619 prosilcev. In prav to neskladje povzroča, da je vsaka nova enota, ki se pojavi na trgu, v trenutku razgrabljena, ne glede na ceno. Nezadostna ponudba in prekomerno povpraševanje sta glavna dejavnika napihovanja nepremičninskega balona. Država še zmeraj nima načinov, kako ju uravnotežiti, javni interes na področju stanovanjske preskrbe pa je v celoti podrejen tržnemu.

Med najslabšimi v Evropi

Številni statistični podatki ponazarjajo, kako poguben je bil učinek privatizacije stanovanjske gradnje za našo skupnost. Republiški SSRS kot temeljna institucija stanovanjske politike razpolaga s približno 3700 neprofitnimi najemnimi stanovanji, obenem pa pod pragom revščine v Sloveniji živi okoli 268.000 oseb. Po podatkih organizacije OECD je od vseh stanovanj v Sloveniji komaj šest odstotkov namenjenih netržnemu najemu. Za stanovanjsko gradnjo skupaj namenimo 2,2 odstotka BDP-ja, kar je skoraj najslabše v vsej Evropi; manjši delež imajo le še Latvija, Irska in Grčija. Pri tem naša država in občine na leto za gradnjo neprofitnih stanovanj in subvencije mladim družinam porabijo mizernih 0,045 odstotka BDP-ja, evropsko povprečje pa znaša 0,4 odstotka.

Za primerjavo – v sosednji Avstriji delež stanovanj za netržni najem presega 26 odstotkov, na Dunaju celo več kot 45 odstotkov; avstrijska prestolnica za stanovanjsko politiko nameni približno 580 milijonov evrov na leto. Na drugi strani je v letu 2017 slovenska država iz svojega proračuna za postavko prostorskega planiranja in stanovanjske dejavnosti namenila 32 milijonov evrov.

Ta zaostanek je predvsem posledica odsotnosti premišljene politike na področju stanovanjske preskrbe; naša država do danes še ni našla ustreznih virov za izvajanje javnega interesa na tem področju, opozarja Klemen Ploštajner: »Po osamosvojitvi je bil fond družbenih stanovanj privatiziran in prenesen na republiški sklad, obenem pa se ni zagotovil sistemski vir, ki bi nadomestil proračunska sredstva in obvezne prispevke.«

Republiški stanovanjski sklad je odvisen od denarja, ki ga dobi iz državne blagajne, občinski skladi pa predvsem od sredstev iz proračunov lokalnih skupnosti; poleg tega obračajo dobičke od najemnin ter od prodaje stanovanj, ki jih zgradijo za trg. V nasprotju s socialističnimi časi, ko je država sredstva za nepremičninsko oskrbo zbirala z obveznim prispevkom, denar, zbran na ta način, ne zadošča, da bi javni skladi lahko opravljali sistemsko vlogo. Namesto tega so ujeti med zagotavljanje javnega interesa in tržno delovanje, s katerim iščejo sredstva za poslovanje.

Počasno prebujanje politike

To je prepoznal tudi Nacionalni stanovanjski program za obdobje 2015–2025, ki ga je oblikovala vlada Mira Cerarja in v kateri je med drugim govor tudi o preoblikovanju SSRS. Žal pa se njegovo besedilo bere predvsem kot precej posplošen nabor ugotovitev in ukrepov, opremljen z nekaj osnovnimi številkami iz Statističnega urada. Cilji, ki jih opredeljuje, so hvalevredni – nova najemniška politika, shema za mlade, nepremičninski davek, prenova sosesk, aktivna zemljiška politika, prenova stavb in zagotavljanje enot za starejše in prebivalce s posebnimi potrebami – manjka pa določitev izvedbenih načrtov in rokov ter virov sredstev, predvsem pa opredelitev odgovornosti posameznih izvajalcev programa. Tako tudi s sprejemom programskega besedila nismo bliže konkretnim rešitvam, na primer uvedbi davka na nepremičnine, s katerim bi država omejila dobičke špekulantov in zagotovila dodatna sredstva za gradnjo cenejših stanovanj.

Trenutna vrednost vseh stanovanj v večstanovanjskih stavbah po podatkih Geodetske uprave dosega 30 milijard evrov, lastništvo teh nepremičnin pa je praktično povsem oproščeno dajatev. A doslej še nobeni vladi ni uspelo, da bi to spremenila. Ploštajner pravi, da je »nepremičninski davek v neki obliki vsekakor potreben, že da bi malo omejil špekulacije. Pri tem pa je treba biti previden, saj ima lahko njegova uvedba tudi nasprotne učinke od želenih; kot kažejo izkušnje iz ZDA, kjer se večina mest financira z nepremičninskim davkom, začne politika v želji, da bi pobrala čim več, višati ene. Višje ko so vrednosti nepremičnin, več davka bo namreč pobrala. Paradoks tega koncepta je, da obdavčitev na eni strani omejuje špekulacije, na drugi pa jih lahko spodbuja.« Ob tem dodaja, da bi bili prilivi od nepremičninskega davka v prvi fazi vendarle lahko sistemski vir za državno gradnjo najemnih stanovanj. »Predvsem pa bi morala država v proračunu oblikovati stalno postavko za plačila stanovanjskemu skladu in zanjo zagotoviti sredstva iz različnih virov.«

Toda za zdaj Slovenija ostaja daleč od sistematične ureditve stanovanjske problematike. Obstoječi nabor nepremičnin je neustrezen, obseg gradnje in obnove premajhen. Ob tem se v javnosti mnogokrat pojavljajo navedbe o velikem številu praznih stanovanj, v katere bi lahko naselili mlade družine; samo v Ljubljani je po podatkih Statističnega urada praznih več kot 23.013 stanovanj. Toda statistika zavaja. Velik del teh stanovanj je upravičeno nenaseljenih, saj so že tako dotrajana in zanemarjena, da niso primerna za bivanje; precej pa jih je praznih samo na papirju, v praksi pa jih lastniki oddajajo na črno. Jasno je torej, da je ključna rešitev za izboljšanje stanovanjske preskrbe in brzdanje cen, ki napajajo nepremičninsko razslojevanje, lahko le znatno povečanje obsega gradnje za netržne namene.

V tem kontekstu bi bilo dobrodošlo oblikovanje sistema najemnih zadrug, v katerem bi prebivalci svoje stanovanjske težave reševali z združevanjem za gradnjo neprofitnih nepremičnin, v katerih bi prebivali. »Gre za drugačne organizacije kot v Jugoslaviji, kjer so se prebivalci združevali v zadruge, da so zgradili stanovanja zase. V primeru najemih zadrug pa govorimo o združevanju za gradnjo stanovanj, ki jih zadruga po dostopnih najemninah ponudi na trgu,« pojasnjuje Klemen Ploštajner. Takšen sistem že dolgo časa uspešno deluje na Dunaju. Približno četrtina vseh stanovanj v mestu, ki v letni raziskavi svetovalne korporacije Mercer že devet let zaseda položaj mesta z najvišjo kakovostjo bivanja, je v lasti zadrug in drugih organizacij za neprofitno stanovanjsko gradnjo. Celo države, kjer je neoliberalizem najmočnejši, so prepoznale pomen združevanja; na newyorškem Manhattnu je po navedbah New York Timesa že okoli 75 odstotkov vseh nepremičnin v lasti zadrug.

V Sloveniji zadruge še zmeraj niso polno zaživele, zakonodaja pa ostaja nedorečena. Veliko bo odvisno od pilotnega projekta na Rakovi Jelši, ki sta ga s Cerarjevo vlado pripravila SSRS in stanovanjski sklad ljubljanske občine; slednji že pripravlja zemljišče za zadrugo, ki bi na njem s posojilom SSRS zgradila do 40 stanovanj, zaživela pa bi lahko z letom 2020. »Gre za prvi poskus, ki ga podpirata tako država kot lokalna skupnost. Pri tem pa se je že pokazalo, da zakonodajni okvir ni povsem pripravljen na takšne oblike stanovanjske gradnje, zaradi česar je k njej težje pritegniti javne institucije. Poleg tega si ljubljanski stanovanjski sklad težko privošči eksperimentiranje, saj razpolaga z relativno skromnimi finančnimi sredstvi in naborom zemljišč, zaradi česar je v mestu, ki potrebuje tri do štiri tisoč stanovanj, sposoben zgraditi komaj sto eno letno,« pojasnjuje Ploštajner.