Sašo Rink, direktor Javnega stanovanjskega sklada Mestne občine Ljubljana

»Blaginja družbe je odvIsna od stanovanjske polItIke«

Kolikšna je ta trenutek ponudba netržnih najemnih stanovanj v Ljubljani in kolikšne so potrebe po njih?

Brez dvoma je potreba po javnih najemnih stanovanjih v prestolnici zelo velika. Na razpise se prijavi desetkrat več prosilcev, kot pa je na razpolago takšnih stanovanjskih enot. To je seveda odraz krize na tem področju, ki ima korenine v dolgotrajni odsotnosti bistvenih državnih intervencij po prehodu na sistem zasebne lastnine po osamosvojitvi. Takrat se je očitno upoštevala mantra o nevidni roki trga, ki naj bi uredila vse, kar nas tare, torej tudi stanovanjsko vprašanje, zato sta se nehala sistemsko financiranje javne gradnje in skrb za to področje. Zaradi tega položaj, v katerem smo zdaj, ne more biti presenečenje.

Približno koliko ljudi v Ljubljani čaka na neprofitna najemna stanovanja?

Za zdaj občinski stanovanjski sklad razpolaga s približno 4200 enotami, ocenjujemo pa, da je primanjkljaj vsaj še enkrat tolikšen. Je pa težko povsem natančno oceniti ta primanjkljaj, saj se vsi, ki potrebujejo stanovanje, zaradi majhnih možnosti za uspeh niti ne prijavijo na razpise.

Kako je lahko nastala tolikšna razlika med ponudbo in potrebami?

Preprosto – ker ni zagotovljenega ustreznega vira financiranja, je gradnja javnih najemnih stanovanj prava redkost. Tudi neprofitna najemnina je izrazito podcenjena, saj se ni spremenila že od sprejetja stanovanjske zakonodaje leta 2003 in kljub trudu vseh stanovanjskih skladov nominalno ostaja na isti ravni, življenjski stroški, stroški gradnje in plače pa so medtem zrasli. To seveda vsem stanovanjskim skladom povzroča velike težave, ker z najemninami ne zberemo zadosti denarja, da bi lahko vzdrževali stanovanjski fond. Naš sklad ima vsaj srečo, da ljubljanska občina, ki je ustanoviteljica, razume pomen tega področja in nam ves čas zagotavlja dodatna sredstva za gradnjo novih nepremičnin in za vzdrževanje tistih, ki jih imamo v lasti, refundira pa nam tudi sredstva za plače in zagotavlja prostore za delovanje in informacijsko podporo. Brez tega bi bili v škripcih. Na drugi strani imamo na primer mariborski stanovanjski sklad, ki je v lasti šestih različnih občin in je pravzaprav prisiljen stanovanja prodajati na trgu, da sploh zagotovi sredstva za plače zaposlenih in dostojno servisiranje svojih nepremičnin.

Torej ste občinski skladi in vaše ustanoviteljice že leta prepuščeni sami sebi?

Edina finančna sredstva, ki so nam na voljo od države, so tista, ki jih prek razpisov deli republiški stanovanjski sklad za sofinanciranje stanovanjske gradnje. Pri tem je treba poudariti, da Stanovanjski sklad Republike Slovenije ni bil dokapitaliziran že dlje časa in razpolaga predvsem s sredstvi, ki jih je zbral z gradnjo in prodajo svojih nepremičnin. Kljub temu sem zelo zadovoljen, da je prilagodil politiko trenutnim razmeram in začel povečevati obseg gradnje za najem; to je ta hip najboljša rešitev, s katero lahko družba odgovori na stanovanjsko krizo, s katero se spoprijemamo. Najem je najvzdržnejša oblika izrabe katerekoli infrastrukture.

Toda kljub temu v Sloveniji vse od osamosvojitve nimamo sistemskega vira za javno gradnjo neprofitnih najemnih stanovanj. Kako je to mogoče?

To je glavna težava. V nekdanji Jugoslaviji smo takšen vir imeli; šlo je za obvezni prispevek za stanovanjsko gradnjo, ki so ga plačevali delavci in delodajalci. Enak sistem še vedno poznajo v Avstriji in vedno znova se izkazuje za uspešnega. Koherentna in dolgoročna stanovanjska politika je mogoča le ob zagotovitvi rednih virov financiranja. V Sloveniji pa smo ta trenutek vsi občinski skladi prepuščeni volji ustanoviteljic. Kot sem že omenil, imamo v Ljubljani z njo veliko srečo, toda razmerja moči znotraj mestnega sveta se lahko hitro spremenijo, z njimi pa tudi odnos občine do nas. Zato je nujno, da država čim prej uskladi vsaj znesek neprofitne najemnine in z njo vsem stanovanjskim skladom v državi zagotovi prepotrebna sredstva. Ta znesek je v nacionalnem stanovanjskem programu opredeljen kot stroškovna najemnina, ki omogoča vsaj tekoče vzdrževanje in ohranjanje statusa quo s preprečevanjem propadanja že zgrajenih nepremičnin. Ni pa nobenega dvoma, da bi za razvijanje fonda, ki ga že imamo, potrebovali dodaten vir.

Ampak če bi poskusili uveljaviti koncept obveznega prispevka, bi vam verjetno vrgli v obraz, da se greste socializem?

Hitro pridemo do tega, da nekateri uporabijo takšno označevanje, socializem pa samodejno prikazujejo kot nekaj slabega. Vendar moramo vsi skupaj, tudi lastniki kapitala, razumeti, da so dostopna najemna stanovanja namenjena predvsem lajšanju stanovanjske stiske delavcev, ki prav tako ustvarjajo ta kapital; ta populacija je produktivno jedro družbe, tega se v tujini zavedajo, pri nas pa očitno manj. Trajno in varno bivališče je prvi pogoj za zdravo skupnost in notranji mir posameznika, prekarne oblike bivanja povzročajo težave na vseh področjih in škodujejo celotni državi.

Vendar slovenska politika tega ni sposobna prepoznati. Še vedno je izvajanje javne stanovanjske gradnje razdrobljeno med celo množico različnih skladov, ni enotnih koordinacije, načrtovanja in nadzora, manjka nam celotna mreža institucij, ki bi opredelile temeljna razmerja med lastniki in najemniki ...

Po mojem mnenju je ključni razlog za stihijo politike na tem področju ta, da ima večina državljanov in državljank na neki način vendarle urejen osnovni bivanjski položaj. Seveda ne idealno, toda ljudje so se pač prisiljeni znajti. Po privatizaciji republiškega stanovanjskega fonda v letih po osamosvojitvi je pomembnemu delu prebivalstva uspelo priti do stanovanja. Zato stanovanjska problematika po mnenju politikov ni vprašanje, s katerim bi se dobivale volitve. Pozabljajo pa, da je v družbo že vstopila nova generacija, ki prav tako potrebuje nepremičnine za bivanje, vendar zaradi dolgotrajne pasivnosti države ne more do njih. Iz koalicijske pogodbe in nekaterih predvolilnih obljub sicer izhaja, da se politika tega vsaj zaveda – vendar so podobne zaveze vsebovali tudi prejšnje koalicijske pogodbe in strankarski programi. Novi stanovanjski program, ki ga je sprejela Cerarjeva vlada, se mi prav tako ne zdi slab.

Morda na načelni ravni, toda v dokumentu ni nobenih izvedbenih načrtov, finančnih konstrukcij in opredelitev odgovornosti. 

Žal je tako; manjka predvsem ključna postavka, in to je opredelitev finančnih virov za predvidene ukrepe, torej sistemskega vira za javno stanovanjsko gradnjo. Je že tako, da se v politiki praviloma uporabljajo predvsem načelna stališča, ko pa pridemo do implementacije, se zatakne. Vendarle verjamem, da bomo počasi prišli do omenjenega sistemskega vira, ki bo državi in lokalnim skupnostim omogočil izvajanje dolgoročne in vzdržne stanovanjske politike. Brez ustreznih sredstev pa tudi sankcij za neaktivnost pri spoprijemanju s temi izzivi ne bo šlo več prav dolgo.

Kaj pa nepremičninski davek? Tako bi vsekakor zbrali precej denarja.

To je poleg obveznega prispevka, o katerem sva govorila, zagotovo ena od mogočih rešitev. Del nepremičninskega davka, ki je načeloma opredeljen kot izvirni prihodek lokalne skupnosti, bi ta z investiranjem v gradnjo neprofitnih stanovanj dobila nazaj, če pa ne bi bila dovolj aktivna, bi sredstva pač izgubila in bi jih država preusmerila v občine, ki bi gradile in tako reševale stiske svojih prebivalcev. Pri tem se je seveda uvedbe novega davka treba lotiti previdno; namesto nalaganja novih bremen je dovolj, če država zagotovi, da bodo davščine enakomerneje porazdeljene in da bodo več plačali tisti, ki imajo tudi več premoženja glede na preostalo prebivalstvo.

Kaj pa model zadružne gradnje stanovanj?

Tudi to je eden izmed nujnih mehanizmov za zmanjševanje nakopičenega stanovanjskega primanjkljaja. Gre za zelo učinkovit model, ki ljudem omogoča, da si s sodelovanjem pri gradnji zmanjšajo gradbene stroške in si zagotovijo dom. V Ljubljani v sodelovanju z republiškim skladom že izvajamo pilotni projekt zadružne gradnje na Rakovi jelši; zagotovili smo zemljišče, zdaj pa zbiramo ponudbe za razpis, s katerim iščemo zainteresirane zadruge, ki bi izpeljale gradnjo. Tukaj je predvidenih 30 novih stanovanj, končna številka je odvisna predvsem od potreb izbrane zadruge in njenih članov. Kapacitete zemljišča dopuščajo gradnjo približno 120 stanovanj in poleg zadružnega projekta bi tukaj gradili še enote za mlade in najemna neprofitna stanovanja.

Kakšne so ovire, na katere ste naleteli v dosedanjem razvoju zadružnega modela na Rakovi jelši?

Doslej ni bilo nič katastrofalnega. Prepričan sem, da večjih težav tudi ne bo in da lahko znotraj okvirov veljavnega pravnega reda nekako pridemo do končne rešitve, če bo le zadruga sposobna opraviti svoj del obveznosti. Vsekakor bomo tudi za krepitev zadružnega modela potrebovali dodaten denar. Zemljišč, s katerimi bi lahko sodelovali pri takšnih projektih, nimamo na pretek. Javnost ima napačen vtis, da MOL razpolaga z množico primernih gradbenih parcel; to ne drži, že zdaj moramo zemljišča kupovati, zaradi cene predvsem iz stečajnih postopkov propadlih gradbincev.

Kako pa na vaše poslovanje vpliva sedanji nepremičninski balon, ki je najbolj napihnjen prav v Ljubljani? Tudi cene parcel so zrasle do neba.

Nepremičninski balon seveda vpliva na ceno gradnje in dostopnost izvajalcev; opažamo, da so gradbinci že precej zasedeni in da je na razpisih vse teže dobiti primerne ponudbe. Tako me je kar malo strah, kolikšen bo odziv na razpis za izbiro izvajalca gradbenih, obrtniških in instalacijskih del za sosesko Brdo, ki ga pripravljamo. Poleg tega zaradi pregrevanja trga seveda teže pridemo do prepotrebnih parcel za gradnjo. Ne glede na pomanjkanje teh pa smo se ob preučitvi vseh okoliščin celo odločili, da prodamo zemljišče na Masarykovi, saj smo zanj iztržili lepo kupnino, ki je z davkom presegla tisoč evrov za kvadratni meter; ta denar nam je prišel zelo prav, ker hkrati naš sklad kupuje zemljišča na nekoliko bolj oddaljenih lokacijah, ki pa še vedno ponujajo visoko raven kakovosti bivanja. Tako smo iz stečajev gradbincev CPL in G Gradnje kupili parcele na območju komunalne cone Povšetova, kjer nameravamo zgraditi od 350 do 400 novih enot.

Kakšen je vpliv nenehnega povečevanja turističnega obiska na ljubljanski trg nepremičnin in na kakovost življenja v prestolnici? 

Gotovo lahko vsaj v nekem delu govorimo o turistifikaciji mestnega središča. AirBnb in druge podobne platforme, na primer Booking, so povzročile, da se središče in okolica zanimivih turističnih točk praznijo, cene nepremičnin pa vztrajno rastejo. Gre za učinke, ki jih opažajo po vsej Evropi in jih je dokaj težko omejiti. Eden od mehanizmov je večja obdavčitev oddajanja lastnih nepremičnin v kratkoročni najem, ki se izvaja prek omenjenih spletnih platform, na drugi strani bi kazalo z nižjimi davki ali olajšavami spodbujati dolgoročno oddajanje.

Bi bilo mogoče stanovanjsko stisko Ljubljančanov in Ljubljančank reševati s praznimi stanovanji? Po podatkih statističnega urada je v mestu več kot 23 tisoč praznih stanovanj. So te evidence vsaj približno točne?

Dvomim, da podatki kažejo dejansko stanje. Verjetno je v praksi dobršen del teh nepremičnin zaseden z neprijavljenimi najemniki; podatki geodetske uprave in nepremičninske evidence so pomanjkljivi in to področje je treba urediti. Oddajanje nepremičnin, prijavljanje in odvajanje davka od najemnin – šele ko bo to urejeno, se bo pokazala realna slika. Eden od ukrepov, ki so v pripravi, je tudi vzpostavitev javne najemniške službe pri republiškem skladu, ki bi v načelu ta prazni fond lahko najela od zasebnih lastnikov in oddala v dolgoročni najem. Upam, da bo ta ukrep izpeljan čim prej.

Pogosto se kot zgled urejene stanovanjske politike navaja Dunaj, kjer mesto namenja velike vsote za gradnjo neprofitnih najemnih stanovanj, zelo razvita pa je zadružna gradnja. Ali v Ljubljani poznate ta model, spremljate njegov razvoj, imate kakšne stike z Avstrijci, prek katerih ga skušate prenesti v prestolnico?

Seveda, ravno pred tremi tedni smo bili na Dunaju, kolegi od tam pa redno prihajajo v Ljubljano. Nobenega dvoma ni, da jim je uspelo razviti vzdržen in učinkovit sistem stanovanjske gradnje; temelji na lastnih gradnjah in zadružništvu, javno-zasebnem partnerstvu in opredelitvi obveznega prispevka za javno gradnjo kot sistemskega vira financiranja. Mesto razpolaga z 220 tisoč stanovanji, še 200 tisoč jih imajo zadruge in vsa ta stanovanja so na voljo po zelo dostopnih cenah. Ravno Dunaj je dokaz, da so rešitve, ki jih v Sloveniji marsikdo označuje za »socializem«, zelo učinkovite; mesto je v vsakoletni Mercerjevi raziskavi vedno znova izbrano za mesto z najvišjo kakovostjo življenja na svetu. Pri nas pa še zmeraj nimamo določenega sistemskega vira, ne razvite mreže zadrug. Predvsem pa očitno ne premoremo kritične mase zavesti, da je blaginja družbe zelo odvisna od stanovanjske politike.

Kaj torej v tem kontekstu pričakujete v mandatu nove vlade?

Predvsem, da bo uresničila zavezo o zvišanju sredstev za stanovanjsko gospodarstvo na 0,4 odstotka BDP. S temi sredstvi lahko približno v desetih letih odpravimo stanovanjski primanjkljaj na ravni celotne države. Med branjem koalicijske pogodbe pa sem pogrešal zaveze o uvedbi stroškovne najemnine in stanovanjskega dodatka, ki sta sicer zapisani v nacionalnem stanovanjskem programu in prvi pogoj za izravnavo sedaj nekonsistentnega trga na javni strani.