»Še vedno se gradi premalo«

Je ena izmed najpronicljivejših in družbeno najbolj ozaveščenih slovenskih arhitektk. Na Fakulteti za arhitekturo mlade seznanja z veljavno stanovanjsko politiko, sodeluje pri stanovanjski zadrugi Zadrugator, je ena od mentorjev pri projektih fakultete in dobrodelnega društva Streha za vse, s katerim s skupinami študentov arhitekture postavlja šolsko in socialno infrastrukturo po najrevnejših afriških območjih. Med njenimi najbolj znanimi projekti v zadnjih letih sta prenova stavbe Centra urbane kulture Kino Šiška in inovativno zasnovan otroški vrtec Pedenjped.

Pred nekaj meseci je direktor ljubljanskega stanovanjskega sklada Sašo Rink dejal, da v prestolnici manjka vsaj 8500 najemnih stanovanj. V Zadrugatorju in dobrodelni organizaciji Streha za vse delate z mladimi, predvsem študenti arhitekture. Se kdaj pogovarjate, v kakšnih bivalnih razmerah živijo, vam kdaj potožijo, kako je z nastanitvijo in z načrtovanjem reševanja stanovanjskega vprašanja v prihodnosti?

Študente arhitekture vsako leto že na prvem predavanju pri predmetu Stanovanjske prakse vprašam, kje in kako bodo stanovali, ko končajo študij. Pri tem predmetu vsaj tri predavanja namenim stanovanjskim politikam, razmeram pri nas in primerom dobrih praks. Letos smo prvo vajo posvetili vprašanjem študentskega bivanja – v kakšnih stanovanjih bivajo študenti, kakšen je njihov status in kako vidijo svojo stanovanjsko prihodnost. Rezultati glede na slabe razmere na stanovanjskem področju ne presenečajo. Študenti, ki prihajajo iz drugih krajev, imajo v Ljubljani vse večje težave pri iskanju dostopnih nastanitev. Le 17 odstotkov jih biva v študentskih domovih, drugi najemajo stanovanja na trgu, ki se krči zaradi platform za kratkoročno spletno oddajanje. Za samostojno uporabo sobe plačujejo v povprečju 235 evrov, za souporabo 170 evrov.

To je v razmerju z višino štipendije ali podpore staršev s povprečnim dohodkom preveč. Najvišja cena za lastno sobo je dosegla celo 450 evrov – izkazalo se je, da gre za enoinpolsobno stanovanje, veliko 42,5 kvadratnega metra v bloku iz šestdesetih let in s celotno mesečno najemnino 900 evrov! Med študenti, ki v času študija bivajo pri starših, in tistimi, ki najemajo stanovanje, se razlike večajo in za marsikoga študij postaja nedostopen.

Brez ustrezne podpore družine torej že zdaj ne gre?

Zelo težko. Odgovori na vprašanja glede stanovanjske prihodnosti po študiju so vsako leto bolj pesimistični; večina razmišlja o najemu, če si ga bodo lahko privoščili, sostanovalstvu oziroma o podaljšanem bivanju pri starših, morda kasnejšem nakupu stanovanja. Stanovanjskega vprašanja se sicer bolj zavedajo študenti, ki stanovanje najemajo, a le malo jih pozna vzroke za takšen položaj ali druge možnosti. Pomena stanovanjske politike sploh nismo ozavestili, zato se zdi samoumevno, da stanovanjsko vprašanje reši vsak sam. Oziroma mladi ob pomoči staršev, širšega sorodstva, s posojili. Toda kako naj mladi pri vse večji prekarizaciji dela, nestalnih zaposlitvah, negotovih gospodarskih razmerah najamejo posojilo za nakup stanovanja, ki se danes zaradi pomanjkanja dostopnih najemnih stanovanj še vedno kaže kot edina možnost? In zakaj bi stanovanje sploh kupili, ko pa je pri današnjih zaposlitvenih priložnostih pomembna večja stanovanjska mobilnost, in najemni status ima v tem primeru prednost pred lastniškim? Predvsem pa, kako naj stanovanjsko vprašanje rešijo mladi, ki jim sorodniki ne morejo pomagati? S tistimi nekaj stanovanji, ki jih gradijo ali pa jih še bodo gradili državni stanovanjski sklad in drugi skladi, gotovo ne.

Najvišja cena za lastno sobo je dosegla celo 450 evrov – izkazalo se je, da gre za enoinpolsobno stanovanje, veliko 42,5 kvadratnega metra v bloku iz šestdesetih let in s celotno mesečno najemnino 900 evrov!

Nedavno je prijatelj, ki v Ljubljani išče stanovanje za najem, na Facebooku objavil posnetek oglasa, v katerem ponujajo »stanovanje« s površino 11 kvadratnih metrov za 360 evrov mesečne najemnine. So tolikšni zneski že zgornja meja ali lahko cene in najemnine po vašem še zrastejo?

Dokler bo povpraševanje po stanovanjih večje od ponudbe in dokler ne bo opešala kupna moč, bodo cene rastle. V Ljubljani je gospodinjstev zaradi naraščanja števila prebivalcev in demografskih sprememb več od stanovanj. Gradi se premalo, stanovanj za nakup ali najem primanjkuje. Nedostopnost stanovanj je huda težava, saj rast dohodkov ne sledi prodajnim cenam; te so v Ljubljani od leta 2014 do 2017 zrastle za 26 odstotkov, plače le za pet odstotkov. Obremenjenost s stanovanjskimi stroški se veča, zaradi tega se zmanjšuje kakovost bivanja. Ponudba tržnih najemnih stanovanj se krči zaradi kratkoročnih najemov prek spletnih platform. Ne gradi se dovolj javnih najemnih stanovanj – občinski stanovanjski sklad zadovolji vsako leto približno 11 odstotkov potreb po neprofitnih stanovanjih, tudi državni sklad, ki od leta 2017 gradi stanovanja za stroškovno najemnino, ne sledi povpraševanju. Položaj se bo z gradnjo v prihodnjih letih v soseski na Brdu, na Rakovi jelši in drugod izboljšal, težave pa se s tem ne bodo rešile.

V prestolnici, pa tudi v Mariboru in drugih mestih se še zmeraj na veliko gradi. Komu so namenjene te nepremičnine in kdo so investitorji? 

Tudi če se gradi na veliko, to ni dovolj. Dinamika gradnje je prepočasna. Leta 2008 se je v Sloveniji zgradilo 9968 stanovanj in leta 2015 smo dosegli dno z 2776 stanovanji. Od tedaj gradnja počasi narašča in leta 2017 je bilo zgrajenih 3044 stanovanj. Skoraj 80 odstotkov so jih zgradile fizične osebe in le 21 odstotkov pravne. To pomeni, da večino stanovanj gradijo zasebna gospodinjstva, večinoma v obliki enodružinskih hiš in tako v lastni režiji rešujejo stanovanjsko vprašanje.

Če pa pogledamo velikost stanovanj, ki jih v slovenskih mestih gradijo pravne osebe, so to velike enote in še naraščajo, ravno tako cene – te dosegajo tri do štiri tisočake za kvadratni meter. Leta 2015 je bila povprečna velikost 92 kvadratnih metrov, do leta 2018 je narasla na 112. To pomeni, da pravne osebe, če izvzamemo sklade, gradijo »luksuzna stanovanja«, ki pogosto niti niso namenjena lastni rabi, temveč oddaji prek spletnih platform.

Leta 2017 so se stanovanja v Ljubljani podražila za 14,8 odstotka, plače pa so zrasle za 4,4 odstotka; Evropska razvojna banka govori o »ekonomskem razslojevanju«, ki se je razmahnilo po krizi. Toda ali je to razslojevanje posledica pretirane gradnje dragih vil blokov ali prenizke rasti plač in vala prekarizacije?

Poročilo o razmerah na stanovanjskem področju v državah EU za leto 2017 kot eno od največjih težav poudarja, da v večini držav cene stanovanj rastejo hitreje kot dohodki gospodinjstev. V Sloveniji je bila leta 2018 letna rast cen stanovanj najvišja v Evropi, kar 15,1 odstotka. To je v primerjavi z evropskim povprečjem, ki je 4,3 odstotka, ogromno. Stanovanje je najvišji življenjski strošek Evropejcev – leta 2015 je ta strošek znašal četrtino dohodka gospodinjstva, kar je v primerjavi z letom 2000, ko je bil 21,7 odstotka, in letom 2005, ko je dosegel 22,5 odstotka, skrb zbujajoča rast. Preobremenjenost s stanovanjskimi stroški je velika in precej bolj prizadene revnejše prebivalce. Povprečna stopnja preobremenjenosti za ljudi, ki živijo na pragu tveganja revščine, se je s predkriznih slabih 36 odstotkov leta 2005 zvišala na 39,3 odstotka leta 2015. Stanovanjski trg kljub gospodarski rasti po krizi okreva počasi in gradi se še vedno premalo, zaradi tega se višajo cene stanovanj, poglablja neenakost in povečuje stanovanjska izključenost. Ne glede na razmeroma ugodne pogoje bančnih posojil se ljudje zaradi negotovosti zaposlitve težje odločajo za nakup.

Od leta 2000 se na Dunaju zgradi približno osem do deset tisoč stanovanj na leto, od tega jih je šest do sedem tisoč subvencioniranih.

Luksuzna stanovanja so za vlagatelje seveda privlačna, ker omogočajo večje donose. Kaj pa gradnja »navadnih«, pa tudi neprofitnih najemnih stanovanj, so to niše, v katere bi se investitorjem splačalo preusmerjati kapital?

Skrajni čas je, da se pri stanovanjski gradnji nehamo pogovarjati o kapitalskih učinkih in da začnemo govoriti o družbenih – o dostopnosti kakovostnih stanovanj za vse, saj je to bistveni pogoj za razvoj družbe. Niše, o katerih govorite, bi lahko postale modeli vlaganja zasebnega sektorja v dostopna, predvsem stroškovna najemna stanovanja: od stanovanjskih zadrug in drugih nepridobitnih stanovanjskih organizacij do zasebnih investitorjev z lastnim kapitalom, kot so na primer pokojninski skladi, zavarovalnice, banke, socialni naložbeni skladi in tako dalje. Za te bi stanovanjska gradnja pomenila dolgoročno varno naložbo s počasnejšim in manjšim donosom, a širšimi družbenimi učinki, ki bi posredno pozitivno vplivali tudi na njihovo delovanje. Vsi ti modeli bi delovali kot korektiv špekulativnega trga, bistvenega pomena pa bi bilo sodelovanje z občinami, ki bi za takšno gradnjo zagotovile zemljišča pod ugodnejšimi pogoji.

Fond stanovanj se stara, večina nepremičnin je še iz časa socializma, so v vse slabšem stanju. Kaj bi za ta fond pomenilo, če bi balon počil in bi se ustavile še zasebne naložbe v gradnjo stanovanj?

Verjetno nič dobrega; 62 odstotkov slovenskih stanovanj je starejših od 40 let in so potrebna prenove. Ker se gradi premalo stanovanj, so cene stanovanj kljub starosti in pomanjkljivostim visoke, vsaj v nekaterih slovenskih občinah. Julija 2018 je bila na primer cena 50 kvadratnih metrov velikega starega stanovanja v Ljubljani od 2400 do 3000 evrov za kvadratni meter, povprečna plača pa je znašala 1072 evrov, to pomeni, da bi za stanovanje odšteli od 112 do 140 mesečnih plač. Predstavljam si, da če se ponovno ustavi gradnja stanovanj, lahko cene še zrastejo. Odvisno, kaj bi se zgodilo s kupci in njihovimi zmožnostmi.

Kako pomembna je stanovanjska gradnja kot generator družbenega razvoja in gospodarske rasti?

Celotno stanovanjsko področje, ne le gradnja, je zaradi osrednjega pomena stanovanj za kakovost življenja eno od glavnih področij razvojnih politik, saj usmerja družbeni in gospodarski razvoj. Ima ogromno učinkov, gospodarskih, socialnih, demografskih, zdravstvenih, prostorskih in okoljskih. Stanovanjska politika ni socialna politika in njena naloga ni le skrb za zagotavljanje strehe nad glavo najšibkejšim, temveč za vse. Niti ne sme biti odvisna od trga.

Nedostopnost stanovanj je huda težava, saj rast dohodkov ne sledi prodajnim cenam; te so v Ljubljani od leta 2014 do 2017 zrastle za 26 odstotkov, plače le za pet odstotkov.

Primer, ki ga vedno vzamemo za zgled, je Dunaj, kjer ima stanovanjska politika stoletno tradicijo in temelji na dostopnosti stanovanj za vse. Dunaj je v desetletjih po drugi svetovni vojni razvojno stagniral, to je bila posledica njegovega geopolitičnega položaja v bližini železne zavese. Ko te ni bilo več, se je sprostilo priseljevanje ljudi iz držav nekdanjega vzhodnega bloka in stanovanjska politika je tedaj spodbudila zasebne nepridobitne stanovanjske organizacije, kot so zadruge in društva, k vlaganju v dostopna najemna stanovanja. Od leta 2000 se na Dunaju zgradi približno osem do deset tisoč stanovanj na leto, od tega jih je šest do sedem tisoč subvencioniranih. Mesto se razvija v vseh pogledih in je vrsto let prvo na lestvici svetovnih mest po kakovosti bivanja.

V Sloveniji pa za javno stanovanjsko gradnjo namenimo komaj 0,04 odstotka BDP; stanovanjski skladi imajo povečini zvezane roke, saj se neprofitna najemnina ni spremenila že od sprejetja stanovanjskega zakona leta 2003. Zakaj drugače od sosednjih držav še nismo prepoznali pomena premišljene in uravnotežene stanovanjske politike?

Ne vem, to je vprašanje za vlade, ki so se vrstile od osamosvojitve, s sedanjo vred. Predstavljam si, da se od odprodaje družbenih stanovanj in povečanja lastniškega deleža stanovanj na več kot 90 odstotkov politikom ni več zdelo vredno urejati in stabilno financirati tega področja. Stanovanjska preskrba je bila z osredotočenjem na zasebno lastništvo in vero v trg tako odrinjena na rob družbene zavesti in prenesena na ramena zasebnih gospodinjstev, da je postalo samoumevno, da bo za stanovanje poskrbel vsak sam. Pomena stanovanjske politike in preskrbe nismo dovolj ozavestili in šele zadnja leta prihajata na politično agendo, saj se težave, ki jih ljudje sami ne morejo rešiti, množijo. Stanovanjski fond je star in starejši lastniki ga težko vzdržujejo. Tu pa so tudi mlajše generacije, ki nimajo možnosti nakupa stanovanj. To sta le dve akutni težavi.

Vendarle se da, če se hoče. Prej ste omenili Dunaj. Zakaj podobnega modela še nismo vzpostavili v slovenskih mestih, posebej v Ljubljani?

Temelj dunajske stanovanjske politike je stabilno in varno primarno financiranje na državni ravni. Dunaj, ki je samostojna zvezna dežela, dobi za stanovanjsko področje na leto iz državne blagajne od 400 do 450 milijonov evrov, nato jih mesto doda še od 250 do 300. Hkrati prenavlja sedanji stanovanjski fond in gradi novega. To dokazuje, da je dobro stanovanjsko politiko mogoče voditi le s stabilnimi viri in močnimi vizijami. Potrebujemo torej dolgoročno stabilne vire, večja vlaganja v stanovanjsko področje in predvsem večjo pestrost tipov stanovanjske oskrbe.

Koliko pa zadružne in druge pobude, ki si na trgu nepremičnin ne prizadevajo zgolj za dosego gospodarskih ciljev, v Sloveniji duši pretirana birokracija? V nekem pogovoru ste člani organizacije Streha za vse razlagali, da takšnega sistema humanitarne gradnje zaradi množice ovir v Sloveniji ni mogoče uresničevati.

Stanovanjskih zadrug za zdaj še ne duši birokracija, bolj odsotnost pravnih podlag in finančnih mehanizmov, ki jih potrebujemo za razvoj modela. A obeta se izvedba pilotnega projekta, kar je plod dela številnih pobud in posameznikov – zadruge Zadrugator, Fakultete za arhitekturo, Zavoda Tovarna in Mreže za prostor – pa tudi naklonjenosti ljubljanskega in državnega stanovanjskega sklada ter ministrstva za okolje in prostor. Najemne stanovanjske zadruge z nedeljivim premoženjem so priložnost za dostopna in trajna najemna stanovanja, kar je tudi javni interes na stanovanjskem področju. Uresničujejo družbene cilje – dostopnost stanovanj za vse, bivanje, ki temelji na medgeneracijskem sodelovanju in krepitvi skupnosti – in navsezadnje odpirajo polje zasebnih naložb v neprofitno in nešpekulativno naravnano gradnjo.