Nova doba stanovanjske gradnje

V Sloveniji se pomembno krepi gradnja lastniških stanovanj višjega cenovnega razreda, še zmeraj pa močno primanjkuje najemniških nepremičnin, ki bi bile dostopne širši populaciji in predvsem mladim. Država in občine za javno stanovanjsko gradnjo skupaj namenijo komaj 0,05 odstotka BDP, kar je odločno premalo, za nameček pa iniciativo na tem področju dušijo administrativne ovire in neustrezno določena višina neprofitnih najemnin. Zaradi tega je pomanjkanje neprofitnih najemnih stanovanj vse očitnejše, samo Ljubljana bi potrebovala okoli 4000 novih. Da bi vlada okrepila to področje in vanj privabila tudi zasebno pobudo, je lani prenovila ključni trojček zakonov o gradnji in urejanju prostora, do letošnje jeseni pa naj bi v javno razpravo poslala še novelo stanovanjskega zakona.

Kot je na posvetu, ki ga je v prvi polovici meseca pripravila Slovenska tiskovna agencija (STA), povedal državni sekretar na ministrstvu za okolje in prostor Aleš Prijon, bo v jedru spremembe stanovanjskega zakona ureditev višine neprofitne najemnine. Ta je že leta odločno prenizka, stanovanjskim skladom in drugim investitorjem pa se zato preprosto ne splača graditi teh stanovanj, saj jim prinašajo izgubo. »Sedaj stroške vzdrževanja in obnove stanovanj pokrivajo lastniki iz svojega žepa, zato dostikrat niso zainteresirani za gradnjo,« je pojasnil Prijon. Z novo ureditvijo bodo lastniki oziroma investitorji tudi z neprofitnimi najemninami zbrali dovolj sredstev, da se jim bodo naložbe splačale; znesek teh najemnin se bo namreč s sedanjih 3,5 evra za kvadratni meter po sekretarjevih besedah zvišal na sedem do osem evrov. Pri tem se za najemnike ne bo spremenilo nič, podražitev jim bo »pokrila država s stanovanjskim dodatkom, ki bo deloval kot svojevrsten socialni transfer, do katerega bo upravičen, kdor bo izpolnjeval natančno določene pogoje«.

»Občina ima vse možnosti, če želi pomagati mladim«

Prijon je napovedal, da bo vsebina zakona dorečena čez poletje, na jesen naj bi ministrstvo predlog poslalo v javno obravnavo. Že lani je resor za okolje s spremembo zakonodaje o urejanju prostora in gradnji bistveno zmanjšal obseg administracije, potrebne za pridobitev gradbenega dovoljenja – dolgotrajni postopki na tem področju so pomembno zavirali predvsem zasebno pobudo. Kljub vsemu je realno pričakovati, da bodo vsaj še nekaj let osrednji nosilci neprofitne stanovanjske gradnje še naprej javne institucije, torej državni stanovanjski sklad in občinski skladi. Ti so imeli do sedaj zvezane roke zaradi zastarelih predpisov, predvsem pa pomanjkanja sredstev za gradnjo; posledica je, da njihova ponudba še zdaleč ne dosega potreb po nepremičninah za socialno šibkejše skupine prebivalstva. Direktor državnega stanovanjskega sklada (SSRS) Črt Remec je na omenjenem posvetu pojasnil, da »sklad razpolaga z nekaj več kot 5700 stanovanji po vsej Sloveniji, to pa je občutno premalo«.

Državni sklad si zato na vse načine prizadeva povečati svoj stanovanjski fond. Prvi vir je lastna gradnja; lani jeseni je skladu od Razvojne banke Sveta Evrope uspelo pridobiti 50 milijonov evrov posojila, s katerim naj bi letos začel graditi 800 najemnih enot v Ljubljani in Mariboru. Pri tem je Remec ošvrknil domače gradbenike, ki »bi navijali cene v nebo, tujcev pa ne bi spustili zraven«. Drugi pomemben vir novih neprofitnih stanovanj je občinska gradnja. Državni sklad je že pripravil razpis, s katerim bo zainteresiranim občinam sofinanciral stanovanjsko gradnjo, njegova skupna vrednost pa je 30 milijonov evrov. Iz tega naslova bodo lokalne skupnosti deležne ugodnega sofinanciranja, saj bodo obresti za posamezno posojilo znašale le stopnjo evriborja s pribitkom 0,3 odstotka. Remec zato ocenjuje, da »če občina resnično želi pomagati svojim mladim družinam do stanovanj, ima za to vse možnosti«. Tretji vir novih nepremičnin za neprofitni najem je odkup teh od zasebnih investitorjev; kot je povedal direktor SSRS, zaradi ohlajanja na trgu cene teh stanovanj postajajo dostopne tudi za državni stanovanjski sklad.

Velikopotezni cilji

Ti ukrepi so nedvomno dobrodošli, vendar sami zase niti približno ne bodo zadostovali, da bi Slovenija odpravila stanovanjske stiske nekaterih skupin prebivalstva. Cilji na tem področju so izjemno velikopotezni – država želi, da bi se do leta 2025 fond najemnih nepremičnin v javni lasti podvojil, pri čemer naj bi državni SSRS razpolagal z deset tisoč enotami, še deset tisoč pa naj bi jih v tem obdobju zagotovili lokalne skupnosti in domovi za starejše občane. Jasno je, da teh številk ne bo mogoče doseči brez dodatnih obsežnih finančnih virov. Sekretar Prijon je napovedal, da bo vlada spremenila veljavne omejitve pri zadolževanju občinskih stanovanjskih skladov – ti se sedaj lahko zadolžijo le za desetino vrednosti svojega premoženja, z novim stanovanjskim zakonom pa bo meja postavljena pri 50 odstotkih, kar je »minimum, da so ti skladi sploh operativni«.

Obenem bo država pripravila nove sheme bančnih jamstev za stanovanjska posojila mladim družinam. Po njih bo, če posojilojemalci banki ne bodo zmogli odplačevati posojila, zanje to storila država, ki pa bo v zameno postala lastnica njihove nepremičnine – s pomembnim dodatkom, da jih v tem primeru ne bo metala na cesto, temveč bodo obdržali pravico do bivanja v stanovanju. Osrednji mehanizem, s katerim želi vlada reševati stanovanjsko stisko mladih, pa je vzpostavitev močnega sistema zadružne gradnje; ta je med drugim tudi med cilji, zapisanimi v koalicijski pogodbi. »Prednost tega modela je, da za sodelovanje v njem zadostuje že razmeroma nizek vložek, denimo 15 tisoč evrov. Lokalna skupnost ali država pa brezplačno zagotovi zemljišča in nekaj denarnega vložka,« je na omenjenem posvetu razlagal sekretar Prijon. In dodal, da »bo ob tem treba paziti, da tudi zadruge ne bodo postale predmet nepremičninskih špekulacij ... Zato bomo določili, da bodo zadruge zadružnike, ki se bodo odločili za izstop iz lastništva, izplačale v denarju, ne bodo pa mogli prosto prodajati stanovanj, ki so jih pomagali zgraditi.«

Za doseganje teh ciljev mora država bistveno povečati delež sredstev, ki jih namenja za najemno stanovanjsko gradnjo. »Koalicija se je odločila, da bo ta znesek zvišala na 0,4 odstotka BPD, to je približno 200 milijonov evrov na leto,« je zatrdil Prijon. To ne bo mogoče brez uvedbe nepremičninskega davka, s katerim bi poskrbeli, da bi se del kapitalskih presežkov, ki jih sedaj ustvarja trg z gradnjo vila blokov in oddajanjem za Airbnb, prelil v gradnjo stanovanj za manj premožne. Sekretar z ministrstva za okolje je pri tem dodal, da »se morajo tu mladi aktivirati, da sooblikujejo to, ali bo v tej razpravi zmagala neoliberalna struja ali socialna struja ali pa bomo našli neko vmesno dobro rešitev«. Za to je na voljo še kar nekaj časa, saj ministrstvo za finance opozarja, da urejanje evidenc, ki so podlaga za obdavčitev, še ni končano. Lastniki pa bodo uradna potrdila o ocenjeni tržni vrednosti svojih nepremičnin, iz katerih bodo izpeljani izračuni davščin, prejeli predvidoma aprila prihodnje leto.