Jamstvena shema za mlade

Nedavno uzakonjena državna poroštva za stanovanjska posojila za mlade zbujajo več pomislekov in zadržkov

Poslanke in poslanci državnega zbora so 6. aprila, na zadnji seji pred volitvami, sprejeli zakon o stanovanjski jamstveni shemi za mlade. Predlagatelji zakona, prvopodpisani je bil poslanec vladne SDS Danijel Krivec, so zakon predstavili kot pomoč mladim pri prvem reševanju stanovanjskega vprašanja. Vendar različni deležniki, tudi banke in raziskovalci preskrbe s stanovanji, izražajo številne pomisleke, ali bo zakon, pomenljivo sprejet v predvolilnem času, zares dosegel namen.

Zakon predvideva vzpostavitev stanovanjske jamstvene sheme, prek katere bi jamstva države za stanovanjska posojila dobili polnoletni državljani in državljanke Republike Slovenije, stari največ 38 let, ki prvič rešujejo stanovanjsko vprašanje z najemanjem posojil pri bankah.

Hkrati mora posojilojemalec soditi v eno od dveh skupin. Biti mora član mlade družine, ki je v zakonu opredeljena kot skupnost enega ali dveh staršev z vsaj enim še ne šoloobveznim otrokom. Če posojilojemalec ni član mlade družine, pa mora imeti sklenjeno delovno razmerje za določen ali nedoločen čas, hkrati njegova povprečna neto plača v zadnjih treh mesecih ne sme presegati 1,5-kratnika zadnje znane povprečne neto plače v Republiki Sloveniji (po zdajšnjih podatkih lahko znaša največ 1854,50 evra), v letu pred najetjem posojila pa ne sme imeti drugih obdavčljivih dohodkov, višjih od 1,5-kratnika zadnje letne neto povprečne plače v državi (če upoštevamo podatke za leto 2021, je to največ 1905,38 evra). Za posameznika, ki bi želel jamstvo, a nima »mlade družine«, je torej določen dohodkovni pogoj, za posameznika, ki je član mlade družine, pa je dovoljšen pogoj za jamstvo zgolj to, da je član mlade družine.

Po zakonu bo glavnica posojila znašala največ 200 tisoč evrov, ročnost posojila pa bo največ 30 let. Hkrati bo moral posojilojemalec za nakup, gradnjo ali rekonstrukcijo, za katero dobiva posojilo, zagotoviti lastna sredstva v višini vsaj 20 odstotkov glavnice posojila. To bo moralo biti zavarovano s hipoteko na nepremičnino, država pa bo dala jamstvo za celotno posojilo, torej v višini 100 odstotkov obveznosti.

In kako bo shema delovala? V treh mesecih po uveljavitvi zakona mora SID banka izpeljati dražbo in na njej zainteresiranim bankam razdeliti jamstvene kvote; več bodo dobile tiste, ki bodo za posojila ponudile nižje obrestne mere. Banka bo morala državi na leto plačati nadomestilo za vodenje jamstva, in sicer 0,2 odstotka (preostale) glavnice posameznega posojila.

Kakšni so pomisleki in opozorila? Pomemben pomislek je na seji državnega zbora 6. aprila izrazila že državna sekretarka na ministrstvu za finance Maja Hostnik Kališek, ki je opozorila, da zakon kot upravičence za državna jamstva določa osebe, ki po sklepu Banke Slovenije niso kreditno sposobne: »Določanje oseb, ki niso kreditno sposobne po sklepu Banke Slovenije o makrobonitetnih omejitvah kreditiranja prebivalstva, za upravičence do državnega jamstva je vprašljivo, saj obstaja vprašanje, ali bodo banke res odobrile posojilo osebi, ki je po sklepu kreditno nesposobna, ker gre za pravila regulatorja bančnega trga, ki je po ustavi samostojen.« Poslanec Nik Prebil iz opozicijske LMŠ je pri tem opozoril na odločbo ustavnega sodišča iz leta 2001 o presoji zakona o nacionalni stanovanjski varčevalni shemi, »s katero je bila razveljavljena odločba, ki posega v ravno tak sklep, kot ga ima zdaj odprtega Banka Slovenije«, in se vprašal, ali bo ustavno sodišče prav tako razveljavilo sedanji zakon. Jasno je bilo tudi Združenje bank Slovenije: državno jamstvo je lahko sicer pozitiven instrument, vendar ne bo prineslo napovedanih učinkov, torej pomagalo mladim, če se ne bo spremenil predpis Banke Slovenije, uveljavljen leta 2019.

Da se zakon vprašanja stanovanj za mlade loteva povsem napačno, je opozoril poslanec Primož Siter iz Levice: »Če bi hotela vlada poskrbeti za to, da bodo imeli mladi streho nad glavo, bi s proračunskimi sredstvi gradila cenovno dostopna, javna, neprofitna stanovanja, obdavčila prazna in luksuzna stanovanja ter omejila cene na nepremičninskem trgu, pika. A tega ne počne. Napisala je zakon, ki je napisan za banke.« Iz državnega jamstva bi se namreč, če bi imel posojilojemalec težave in ne bi mogel več plačevati posojila, banke poplačale, država pa bi prek finančne uprave začela izterjavo posojilojemalca za neplačani znesek posojila. Siter je s konkretnim primerom pokazal, da zakon zaradi visokih cen na stanovanjskem trgu in zaposlitvenih razmer ogromno mladim ne bo nič pomagal: »Nekdo bo pri banki Unicredit najel 200 tisoč evrov posojila recimo za 30 let s fiksno 2,4-odstotno obrestno mero. Mesečna anuiteta v tem primeru znaša 784 evrov. Posojilojemalec bo moral pri tem zagotoviti tudi lastno udeležbo 40 tisoč evrov. Številke same pa dovolj zgovorno govorijo o tem, kako velik del prebivalstva je pri takšnih pogojih za pridobitev tega posojila izključen. Pri danih plačah, pri danih delovnih razmerah, ki so, roko na srce, iz dneva v dan bolj prekarne, si večina ljudi takšnega posojila niti v sanjah ne more privoščiti.«

Na zakon se je s številnimi pripombami odzval tudi Inštitut za študije stanovanj in prostora, nevladna in raziskovalna organizacija, ki raziskuje preskrbo s stanovanji in stanovanjske politike ter razvija alternativne stanovanjske modele. Opozoril je, da se jamstvene sheme in državna poroštva za individualna stanovanjska posojila uvrščajo med tako imenovane ukrepe na strani povpraševanja, pred katerimi svari celo evropski parlament in jih prepoznava kot primer zgrešene stanovanjske politike.

»Taki ukrepi so postali priljubljeni, ko so se države začele umikati iz zagotavljanja preskrbe s stanovanji. Ko se je pokazalo pomanjkanje dostopnih in kakovostnih stanovanj – saj trg teh ne more zagotoviti sam –, so države začele uvajati različne politike subvencioniranja potrošnikov. Te pa niso prispevale k poenostavitvi dostopa do primernega stanovanja, ampak k izdatni rasti cen,« poudarjajo na inštitutu. Pri izredno omejeni ponudbi stanovanj namreč utegne zakon srednjeročno prispevati k povečanju povpraševanja in s tem k dodatnemu zvišanju cen stanovanj, prispeval pa bo tudi k dodatnemu razslojevanju, saj med drugim izključuje prekarno zaposlene.