Napoved »rahlega« znižanja cen

Po podatkih Geodetske uprave Republike Slovenije so bile lani v prestolnici, ki narekuje trende na slovenskem nepremičninskem trgu, 2203 prodaje stanovanj, kar je skoraj petina manj kot leto prej, ko jih je bilo 2699. Čeprav je bilo poslov manj, so se prodajne cene lani dodatno znižale; s predlanske sredinske ravni 3500 evrov so se že v prvem polletju pomaknile do rekordnih 4000 evrov za kvadratni meter. Zadnje mesece cene stanovanj stagnirajo, analitiki Geodetske uprave pa ne izključujejo niti rahlega znižanja.

»Pričakovati je, da se bo ohlajanje nepremičninskega trga nadaljevalo tudi letos in da se bo visoka rast cen stanovanjskih nepremičnin ustavila. Ponekod bo zelo verjetno prišlo do stagnacije ali celo rahlega upada cen stanovanj, predvsem na sekundarnem trgu,« navajajo analitiki Geodetske uprave v novem, marca izdanem poročilu. Kot krivca za obrat poudarjajo visoke dosežene ravni cen nepremičnin in zviševanje obrestnih mer, kot enega od dokazov za »obrat« pa to, da je v zadnjem času zaznati tudi manjše zanimanje za rezervacije stanovanj, ki se še gradijo.

Čeprav na Geodetski upravi navajajo, da je bilo lani v Ljubljani zgrajenih dobrih 900 stanovanjskih enot, da jih je bila večina prodana že med gradnjo in da torej konec lanskega leta zalog neprodanih končanih stanovanj »praktično še ni bilo«, Zoran Madon, direktor nepremičninske družbe Metropola IN, opozarja, da je zmanjšanje zanimanja opazno. Decembra lani so sami opravili analizo projektov, ki se še gradijo, in pokazala je, da je okoli 30 odstotkov nedokončane zaloge neprodane. »Ko se to začne dogajati, morajo investitorji začeti razmišljati, kako naprej. Dilema je, ali čakati in koliko časa vztrajati pri nastavljenih cenah ali nekoliko znižati cene, prodati in zapreti obveznosti do bank.« Madon zaradi tega pričakuje korekcijo cen navzdol, »a ne prav izrazito«. V anketi, ki jo je Slovenska tiskovna agencija pred dnevi opravila med nepremičninarji, jih je večina pritrdila, da ob nadaljnjem zmanjševanju prometa za zdaj »ni znakov bistvenih sprememb ravni cen«.

In kakšne so cene stanovanj, ki za zdaj od druge polovice lanskega leta stagnirajo? Po podatkih Geodetske uprave se je večina rabljenih stanovanj v Ljubljani lani prodala po 3400 do 4600 evrov za kvadratni meter. Sredinska cena, od katere je bila polovica prodajnih cen nižja in polovica višja, se je že v prvem polletju lani približala rekordnim 4000 evrom, do konca leta pa se je znižala s 3980 evrov in se ustalila pri malenkostno nižji ravni, pri 3950 evrih. Kljub tej rahli korekciji gre za rekordno vrednost, ki je bila od sredinske cene leta 2021 višja kar za 540 evrov ali 16 odstotkov. Za primerjavo: v istem času, torej med letoma 2021 in 2022, se je povprečna neto plača zvišala le za 49 evrov ali 3,8 odstotka. Povedano drugače: leta 2021 je bilo treba za povprečni kvadratni meter stanovanja v Ljubljani odšteti 2,7-kratnik takratne povprečne mesečne neto plače, lani pa že tri povprečne neto plače. Zanimiv je tudi podatek Geodetske uprave, da so bile lani cene novih stanovanj v Ljubljani v povprečju le malo višje od cen novejših rabljenih stanovanj, kar je bila posledica tega, da so bila tako rekoč vsa lani vseljiva nova stanovanja kupljena že v predprodaji in po cenah, ki so veljale pred letom ali dvema. »Cene novih stanovanj v gradnji, za katera so se predpogodbe sklepale lani, pa so bile že precej višje,« navaja poročilo. Na spletni strani ljubljananepremicnine.si je recimo mogoče zelo hitro najti ponudbo dveh trisobnih stanovanj v novogradnjah v središču; v prvi je 62,6 kvadratnega metra neto stanovanjske površine na voljo za 419 tisoč evrov, v drugi pa šest kvadratnih metrov več za 427.800 evrov. Cena kvadratnega metra je torej 6693 oziroma 6209 evrov.

Še brutalnejši od podatkov za novogradnje so podatki o lanskih ljubljanskih (in slovenskih) prodajnih rekorderjih: pri novih stanovanjih je bil najdražji kvadratni meter v 105 kvadratnih metrov velikem stanovanju v vila bloku na Prulah – stal je okoli 8700 evrov, pri rabljenih stanovanjih je bila rekorderka 21 kvadratnih metrov velika garsonjera, ki je bila prodana v večstanovanjski stavbi za Bežigradom za kar 7900 evrov na kvadratni meter, najvišji skupni znesek za stanovanje, 1,8 milijona evrov, pa je lani odštel kupec 210 kvadratnih metrov velikega novejšega stanovanja s teraso v Kosezah.

Kot smo že omenili, so se razmere zadnje leto spremenile zlasti pri stroških financiranja. Ti so se občutno višali od junija lani, ko je začela rasti referenčna obrestna mera euribor. Šestmesečni euribor, na katerega je vezana večina posojilnih pogodb (euribor + pribitek), je bil do junija lani negativen oziroma ničeln, zdaj pa znaša že 3,5 odstotka. In kaj pomeni tako zvišanje? Pri recimo 12-milijonskem posojilu z obrestno mero šestmesečni euribor plus pribitek 2,85 odstotka, ki ga ima eden od investitorjev v novogradnjo v Ljubljani, bi ob ničelnem euriboru za obresti v 30 mesecih plačal malo manj kot 450 tisoč evrov, pri trenutnem euriboru pa malo več kot milijon evrov. Seveda so se z zvišanjem euribora prav tako podražila (nova) stanovanjska posojila, tudi tista s fiksno obrestno mero. Madon pritrjuje, da je bilo v zadnjem obdobju veliko nakupov nepremičnin v Ljubljani »gotovinskih«, torej so jih kupovali premožnejši iz prihrankov in pogosto kot naložbe, teh kupcev pa podražitev posojil seveda ni prizadela.

Nepremičninarji sicer opozarjajo na še en izziv. Da so zaradi rasti euribora in zviševanja stroškov financiranja nemara bolj kot potekajoči projekti na prepihu načrtovani nepremičninski projekti. A na Geodetski upravi ocenjujejo, da kljub pospešeni gradbeni dejavnosti v zadnjih dveh letih ponudbi še ni uspelo zadovoljiti povpraševanja na stanovanjskem trgu. V Ljubljani in okolici se gradi približno 2600 stanovanj, v veliki večini v večstanovanjskih stavbah. »Po napovedih sodeč naj bi v prihodnjih letih prišlo na trg precej novih stanovanj, v Ljubljani in ožji okolici jih je trenutno načrtovanih več kot 5000,« dodajajo na Geodetski upravi. Madon meni, da bo prihod napovedanih približno 7000 enot, ki naj bi začele prihajati na trg leta 2025, zagotovo imel učinek na cene; te se bodo znižale. »Ker ne bo šlo drugače,« dodaja.

Pri vsem tem vendar omenimo, da sedanja rast cen posojil pomeni dodaten slab obet za jamstveno shemo za mlade državljane in državljanke. To shemo je že tik pred lanskimi volitvami uzakonila Janševa koalicija, vendar do zdaj kot tipičen nepremišljeni predvolilni produkt sploh ni bila izvedljiva. Med drugim so poroštva uzakonjena le za državljanke in državljane, kar je ob sprejetju zakona kot sporno označevala tudi zakonodajno-pravna služba državnega zbora. Nedavno so nekatere omejitve, ki so jih postavljale banke, padle, vendar je zaradi visokih cen nepremičnin in rastočih obrestnih mer vprašanje, komu bo to koristilo. Recimo za pridobitev 140 tisoč evrov posojila za 30 let bi morali mladi državljani prispevati 28 tisoč evrov lastnih sredstev. Za 168 tisoč evrov je mogoče, upoštevajoč trenutno ponudbo na portalu nepremičnine. si, na Črnučah v Ljubljani recimo kupiti 25,4 kvadratnega metra veliko garsonjero s teraso (10,9 kvadratnega metra) in garažnim prostorom (21,4 kvadratnega metra). Mesečni obrok prihodnjih 30 let bi bil 701 evro, če upoštevamo recimo 4,4-odstotno fiksno obrestno mero, ki je odstotno točko ugodnejša od trenutne redne ponudbe NLB. Za 25 kvadratnih metrov veliko garsonjero bi tako banki v 30 letih ob vračilu 140 tisoč evrov glavnice plačali še 112.383 evrov obresti.