Apetiti za profiti

Kako bo protipoplavno zaščito, ki jo v Ljubljani gradi država, nenadoma lahko unovčil srbski milijarder Miodrag Kostić

Območje nekdaj močvirnate, danes še vedno poplavno nevarne Sibirije na jugu Ljubljane, ujete med Cesto dveh cesarjev in avtocesto, velja za eno redkih še nepozidanih in neposeljenih območij Ljubljane. A to ne bo več dolgo. Na osrednjem zemljišču, katerega potencial sta že pred več kot desetletjem »prepoznala« sinova župana Zorana Jankovića in tam načrtovala Vrtno mesto Sibirija s 488 stanovanji, bo zdaj zidal srbski milijarder Miodrag Kostić. Vendar Kostiću 488 stanovanj ni zadosti, želi si jih več in vse kaže, da mu bo uspelo: kot edini investitor na širšem območju utegne doseči pomembno spremembo ljubljanskega urbanističnega načrta in dobiti zeleno luč za gradnjo podzemnih garaž. S to potezo, torej z umikom parkirišč z zemljišča pod zemljo, bi v svoje Vrtno mesto Sibirija namesto 488 stanovanj lahko umestil kar 573 stanovanj. Postopki na občini so v teku, državna direkcija za vode, ki vodi projekt protipoplavne zaščite, mu je prvo soglasje na presenečenje mnogih že dala.

Območje ljubljanske Sibirije je bilo v preteklosti zaradi zamočvirjenosti nenaseljeno, stanje se je izboljšalo z regulacijo Gradaščice v letih 1924–1926, a je kljub temu ostalo poplavno nevarno. Tam so desetletja domovali le najrevnejši. Časnik Slovenec je leta 1937 objavil fotoreportažo z območja z naslovom Predmestje, na eni od slik je s tramovi podloženo ohišje starega poštnega avtobusa, iz katerega štrli cev štedilnika. »Kdo bi si mislil, da najdejo v majhnem avtobusu dovolj prostora oče in dva otroka,« je pisal časnik.

Zdaj, ko sredinska cena kvadratnega metra rabljenih stanovanj v Ljubljani dosega skoraj 4000 evrov (lani je bila po podatkih Geodetske uprave natanko 3950 evrov) in ko cene nekaterih novogradenj celo presegajo dvakratnike teh vrednosti (lanski prodajni rekord je bil 8700 evrov za kvadratni meter), je za investitorje postala privlačna tudi Sibirija. Lahko zapišemo, da sta potencial območja že pred več kot desetletjem razumela sinova župana Zorana Jankovića, ki sta prek družinskih podjetij zasnovala projekt Vrtno mesto Sibirija. Pri tem je bil odločilen občinski prostorski načrt, ki ga je mestni svet pod županom Jankovićem potrdil julija 2010 in s katerim je bila na območju po novem dopustna stanovanjska gradnja; prej je bila dovoljena raba površin »za inštitute, šolstvo in zdravstvo«. Na občini so takrat vztrajno zanikali, da bi imel župan karkoli s spremembo namembnosti, sinova pa kljub takim srečnim naključjem projekta nista realizirala. Zemljišče je leta 2013 kot upnica zasegla družba Heta Asset Resolution, ga (neuspešno) poskušala prodati, dokler ni Hete (danes družbe Monetic) leta 2019 kupil Miodrag Kostić. Kostić je srbski poslovnež s stalnim bivališčem v Švici, s premoženjem, ocenjenim na skoraj 2,8 milijarde evrov, ki zajema od agroživilskih podjetij (znan je kot »kralj sladkorja«) do bank in luksuznih turističnih objektov, kot je portoroški Kempinski. Ravno pred dnevi se je v Savudriji odprl »Kostićev luksuzni projekt s pogledom na Piranski zaliv« Petram Resort & Residence, v katerem lahko kupite vse od apartmaja do vile, »ekskluzivni« kredit za nakup pa dobite kar pri Gorenjski banki. To banko je Kostić prevzel v letih 2016–2018 prek svoje srbske AIK banke, od decembra lani pa je njena lastnica Kostićeva ciprska družba Agri Europe Cyprus Limited, ki ima prostore v pisarni 502 najslavnejše ciprske stolpnice (The Oval) v Limasolu.

Če bosta država in občina Miodragu Kostiću v Vrtnem mestu Sibirija dovolila graditi podzemne garaže, bo lahko zgradil 573 namesto 488 stanovanj. V grobem gre za dodatnih 26 milijonov evrov iz kupnin.

Kakorkoli; Kostić želi projekt Jankovićevih sinov Vrtno mesto Sibirija ne le nadaljevati, ampak ga želi nadgraditi oziroma poglobiti, če povemo povsem dobesedno. Za kaj gre? Na pobudo Kostićevega Monetica kot investitorja je župan Janković avgusta 2021 izdal sklep, da se pripravi podroben občinski prostorski načrt za Vrtno mesto Sibirija, tako imenovani OPPN 305. Sklep je med drugim navajal, da načrt zajema 10,18 hektarja površin in da »je predvidena izgradnja večstanovanjskih stavb z okoli 500 stanovanji«. Izhodišča za Kostićev projekt je izdelalo podjetje LUZ - Ljubljanski urbanistični zavod; na območju bi nastalo osem »verig« večstanovanjskih objektov, visokih do 17 metrov, sestavljenih iz pritličja in treh nadstropij (P+3). Skupno bi nastalo 488 stanovanj, pomemben del zazidljivih površin pa bi obsegala tudi nadzemna parkirišča, saj je občina zahtevala gradnjo 609 parkirnih mest. Iz arhitekturne zasnove, ki so jo takrat pripravili Ofis arhitekti, je vidno, da bi parkirišča poleg obsežnih zunanjih površin zavzemala celotne pritlične etaže dveh od osmih verig objektov. Parkirišča bi torej porabljala dele zgradb, kjer bi lahko bila stanovanja, kar seveda za investitorja, ki želi prodati čim več stanovanj, ni optimalno.

A Kostićeva ekipa s projektantom družbo LUZ je, kot kaže, našla argument, kako z območja iztisniti več. »Kot je javno znano, poteka izgradnja protipoplavnih ukrepov, s katerimi bo zagotovljena celovita ureditev porečja reke Gradaščice in Malega Grabna ter s tem bistveno izboljšanje poplavne varnosti na področju jugozahodne Ljubljane. Z navedeno ureditvijo bo območje OPPN 305 postalo tako imenovano območje s statusom ’preostala poplavna nevarnost’. To omogoča umestitev kleti oziroma garaž pod objekte, seveda ob upoštevanju vseh pogojev strokovnih študij in mnenjedajalcev – Direkcija za vode je eden od njih,« so nam ta teden potrdili v Moneticu, kjer so za projekt že odprli novo podjetje Vrtno mesto. Zdaj območje leži delno v razredih preostale, majhne in tudi srednje poplavne nevarnosti; zgovoren je podatek, da so nad srednjo stopnjo le še območja velike poplavne nevarnosti.

Z umestitvijo parkirišč pod zemljo bodo lahko zgradili »približno 70 stanovanj več«, so potrdili in takoj dodali, da bo izvedba podkletitev »draga in zahtevna« in da bodo z njo seveda največ dobili stanovalci: »Umestitev več kot 600 avtomobilov v klet bo povečala udobje bodočih stanovalcev soseske v smislu povečanja odprtih javnih površin, več zelenja.« No, kaj pa Kostiću vendar prinašajo dodatna  stanovanja? Projektna dokumentacija iz oktobra 2022, pod katero je spet podpisan LUZ, razkriva, da Monetic v Vrtnem mestu Sibirija po novem namesto 488 načrtuje 573 stanovanj s skupno okrog 1719 prebivalci, kar pomeni, da bodo s podkletitvami dejansko dobili 85 dodatnih stanovanj. In kaj za investitorja pomeni prodaja 85 dodatnih stanovanj? Čeprav referenčnih cen za območje ni in je po Geodetski upravi promet s stanovanji na evidenčnem območju Rakova Jelša-Sibirija-Cesta v Gorice zdaj »zanemarljiv«, naš sogovornik – arhitekt (imenovan noče biti), upoštevajoč bruto tlorisno površino s standardnimi odbitki in ceno 4000 evrov na kvadratni meter, vrednost 85 stanovanj v grobem ocenjuje na 26 milijonov evrov. »To seveda ne bo neto dodaten iztržek, vendar pa 85 dodatnih stanovanj nikakor ni zanemarljivih oziroma je za investitorja zagotovo ključen razlog, da na vse načine in z vsemi sredstvi vztraja na spremembi načrta,« pravi sogovornik. In dodaja: »Zagotovo ni naključje, da je Monetic za projektanta izbral LUZ, ki ima zveze in vpliv v sistemu – in to tudi uspešno trži.«

Seveda je treba ob tem povedati, da je umik avtomobilov pod zemljo danes standard in da dejansko omogoča bodočim stanovalcem boljše življenje in ozelenitev območja. A ključno vprašanje vendar je, ali je na območju Sibirije odslej, torej z gradnjo državne protipoplavne zaščite, res mogoče graditi pred povodnjo varne podzemne garaže in kleti? Bodo podzemno tam lahko gradili tudi drugi ali gre za nekakšen precedens za Kostićev projekt, kot opozarjajo poznavalci? Ne nazadnje gre za več kot 1700 ljudi, ki naj bi živeli v Vrtnem mestu Sibirija.

Hidrogeolog Mihael Brenčič, profesor na ljubljanski Naravoslovnotehniški fakulteti, konkretnega Kostićevega projekta ne pozna, pozna pa območje, ki je bilo poplavljeno leta 2010. »Začudilo me bo, če bo dovoljena podkletitev. Zdi se mi zelo pogumna odločitev, saj temelji na predpostavki, da je protipoplavna zaščita že izvedena povsem v celoti in da bo ne le delovala, pač pa da bo delovala 100-odstotno in ves čas.« Kot je vidno iz javnih podatkov, je skoraj 68 milijonov evrov vreden državni projekt protipoplavne zaščite Gradaščice zaradi obširnosti razdeljen na tri etape, njegov rezultat – izboljšanje poplavne varnosti na področju naseljenih območij jugozahodne Ljubljane (tudi Sibirije), Dobrove, Razorov, Stranske vasi, Dolenje vasi, Šujice in Polhovega Gradca« – pa po uradni časovnici predviden do konca leta 2025. Po Brenčiču je v ozadju vsega tudi velika neznanka, to so poplave v prihodnosti zaradi podnebnih sprememb. »Nimamo pojma, kaj bo na dolgi rok, kako se bo vse obnašalo. Skepsa je na mestu, kot kupec nepremičnine bi bil zadržan.«

Z Oddelka za urejanje prostora Mestne občine Ljubljana odgovarjajo, če strnemo, da še ni nič sprejeto, saj prostorske načrte sprejema mestni svet. Potrjujejo, da je pripravljen in na spletni strani občine že objavljen predlog občinskega podrobnega prostorskega načrta za del območja Vrtno mesto Sibirija (gre za del, ki je ključen za Monetic), s katerim je občina sledila predlogu Monetica in projektanta LUZ ter predvidela podkletitev objektov. Konkretno; dopustila je podzemno garažo z eno kletno etažo. Predlog temelji, kot poudarjajo, na »strokovnih gradivih, izdelana je tudi hidrološko-hidravlična študija«, k predlogu zdaj dajejo mnenja pristojne institucije, že aprila letos je pozitivno mnenje dala direkcija za vode.

Rok Fazarinc iz podjetja Izvo-r, kjer so delali omenjeno hidrološko-hidravlično študijo, nam je potrdil, da bo pretežni del območja Vrtnega mesta Sibirija po izvedbi prve etape državnega projekta protipoplavne ureditve porečja Gradaščice pristal v razredu »preostala poplavna nevarnost«. To pa pomeni, dodaja, da bo območje še vedno potencialno poplavno ogroženo, zato so v elaboratu dane usmeritve za nadaljnje načrtovanje oziroma omilitveni ukrepi. »Upoštevanje teh je na projektantu,« pravi Fazarinc in dodaja, da ne poznajo stališča direkcije za vode.

Na tej državni direkciji, ki jo od septembra lani vodi Neža Kodre, na vprašanje, ali niso podkletitve tvegane, poudarjajo le, da bodo morali biti pred začetkom posega v območje projekta izvedeni celoviti omilitveni ukrepi, skladni z omenjenim državnim projektom, ob gradnji objektov znotraj samega območja pa da bodo morali biti izvedeni tudi potrebni individualni protipoplavni ukrepi. »Vsi načrtovani omilitveni ukrepi bodo z novo študijo preverjeni za končno situacijo ureditve,« pravijo, nova študija bo izdelana in preverjena pred sprejetjem OPPN.

Iz odgovorov občine in direkcije sicer izhaja, da podkletitve pri drugih projektih, ki nastajajo na območju Sibirije, niso predvidene in tudi verjetno ne možne. To na primer velja za Vrtnemu mestu Sibirija bližnje območje OPPN 20, kjer je investitor avstrijska družba, lastnica ljubljanskega nakupovalnega središča Aleja. Tam bo sicer mogoča gradnja več manjših enot, lahko bi šlo za stanovanjsko naselje Rakova Jelša III ali za gradnjo trgovskega objekta. To območje namreč delno leži tudi v območju velike poplavne nevarnosti, državni protipoplavni ukrepi pa na to območje – v nasprotju s Kostićevim zemljiščem – očitno ne bodo vplivali tako blagodejno in učinkovito.

V Mladini smo sicer že leta 2007 pisali o poplavah v zdravilišču Laško, ki so povzročile veliko škodo in so bile vzorčen primer popuščanja pritiskom investitorjev. Takrat je država, ki je kljub pomislekom hidrološke stroke dala soglasje za nevarno gradnjo, poplavljenim naknadno namenila državno solidarnostno pomoč.