Poceni stanovanja – za nekatere

Danska ima dobro razvite kooperativne stanovanjske skupnosti, ki ljudem z nižjimi dohodki omogočajo dostop do nepremičnin in s tem blažijo stanovanjsko krizo. Kljub temu se tudi v tej državi, ki zaradi svoje socialne politike in zadovoljstva prebivalstva velja za enega od evropskih zgledov, stanovanjski sektor spoprijema s pritiski neoliberalnih stanovanjskih politik, nepotizmom in korupcijo.

Cene stanovanj po vsej Evropi rastejo bistveno hitreje od plač. Od leta 2015 do 2022 se je povprečna neto plača v Evropi zvišala za 19,3 odstotka, povprečna cena nepremičnine pa kar za 47,3 odstotka. Cene nepremičnin so torej v povprečju rasle 2,5-krat hitreje kot neto plače. Najbolj so cene nepremičnin v tem obdobju zrasle na Madžarskem (154 odstotkov), Češkem (115 odstotkov) in v Litvi (95 odstotkov). v Sloveniji se je povprečna cena nepremičnine zvišala za 74 odstotkov, povprečna neto plača pa le za 28 odstotkov.

Stanovanjska kriza je torej prisotna povsod. Ena izmed rešitev, s katerimi naj bi se te razmere spremenile in ki jih omenjajo tudi slovenski strokovnjaki za stanovanjsko politiko, so kooperativne oziroma zadružne stanovanjske skupnosti. Kaj to sploh je? Kako dobra zamisel zaživi v dejanskih okoliščinah? Temelj takšnih skupnosti oziroma družb je, da imajo v lasti večstanovanjsko nepremičnino, člani te skupnosti pa so ljudje, ki v nepremičnini prebivajo. Ta vrsta lastništva nepremičnin je v Evropi najbolj razvita v Skandinaviji.

Na Danskem poznajo dve vrsti kooperativnih stanovanj. Ljudje za vstop v skupnost bodisi plačajo znesek, enak vrednosti stanovanja, in s tem postanejo solastniki družbe, ki upravlja njihovo stavbo, poleg tega pa dobijo pravico do uporabe enega izmed stanovanj. Danci tej vrsti kooperativnih stanovanj pravijo andelsbolig. Stanovanja torej nimajo v lasti, vendar to ne spremeni dejstva, da v njem lahko prebivajo z vsemi stanovanjskimi pravicami, a le dokler so člani kooperativne skupnosti. Razlog, da so kooperativna stanovanja cenejša od drugih, je, da večina družb namerno podceni vrednost svoje stavbe in s tem vrednost vseh stanovanj v njej ravno zaradi zavedanja, da je namen kooperativnih stanovanj, da imajo do njih dostop ljudje z nižjimi dohodki. Če se kdo odloči oditi iz stanovanjske skupnosti, se mu povrne vrednost stanovanja, v katerem je živel, to je po navadi nekaj več, kot je na začetku vložil, je pa zaradi inflacije realna vrednost enega in drugega zneska približno enaka. Če oseba v stanovanju umre, lahko v njem bivajo njeni dediči, če pa tega ne želijo, morajo svoj delež v kooperativni družbi prodati, saj sami stanovanja ne smejo oddajati. Prav omejitev oddajanja naj bi pomembno prispevala k ohranjanju večje dostopnosti stanovanj.

Stavbo upravljajo stanovalci po demokratičnih načelih. Ne glede na delež družbe, ki ga imajo posamezni stanovalci v lasti (delež narekuje kvadratura stanovanja), ima vsako stanovanje po en glas. Stanovalci se na sestankih odločajo o večjih naložbah, kot so večja prenovitvena dela, menjava oken, strehe, fasade, morebitna nova cenitev zgradbe in tako dalje, o manjših stvareh pa odloča izvoljeni svet stanovalcev. Takih stanovanjskih skupnosti je na Danskem približno deset odstotkov znotraj celotne mase stanovanj, več jih je v urbanih središčih, predvsem v prestolnici København, kjer je približno vsako tretje stanovanje »andelsbolig«.

Druga vrsta kooperativnih stanovanj deluje na podlagi najemne pogodbe. Zgradb nimajo v lasti zasebniki ali podjetja, ampak javne nepridobitne organizacije, ki lahko stanovanja oddajajo po dostopnejših cenah. Odločitve se tudi tu sprejemajo demokratično, eno stanovanje, en glas. Tem skupnostim Danci rečejo almenbolig. So manj klasična oblika kooperativnih stanovanj, lahko bi jih prevedli tudi kot socialna stanovanja, kooperativna so v smislu, da stanovalci lahko odločajo o nekaterih zadevah kot skupnost. Sidsel Grimstad, predavateljica na avstralski Griffithovi univerzi, po rodu Norvežanka, je v članku o najemniških kooperativnih stanovanjih na Danskem za Nordijski inštitut za politike (Nordic Policy Institute) zapisala, da »almenboliger lahko ponudijo nizke najemnine zaradi nižjih stroškov gradnje, ugodnejših zasebnih in občinskih posojil in svoje nepridobitne usmeritve. Vsi prihodki od najemnin ostanejo v sami panogi in so ponovno vloženi v nove stanovanjske projekte ali v obnavljanje ali nadgradnjo starejših stavb. Nadgradnja in visoka kakovost stavb sta pomembni ne le za stanovalce, temveč tudi za to, da bodo almenboliger privabljali kar najširšo skupino ljudi.« Takšnih stanovanj je na Danskem okoli 20 odstotkov.

Najemna kooperativna stanovanja so namenjena predvsem ranljivejšim družbenim skupinam, kot so študenti, mlade družine, starejši in invalidi. Sidsel Grimstad pravi, da »so ta stanovanja dostopna večini družin z nizkimi dohodki. Poleg tega lahko občina najemnikom, ki to potrebujejo, zagotovi pomoč pri plačilu najemnine. Upravitelji stanovanj so odgovorni za zagotavljanje podpore prednostnim in ranljivim skupinam, kot so starejši prebivalci in invalidi. Pomembno je, da nizka vstopna najemnina poleg subvencij za najemnine, ki so odvisne od premoženjskega stanja, omogoča široko socialno mešanico najemnikov v almenboliger.« Občine lahko še do 25 odstotkov stanovanj namenijo osebam s posebnimi potrebami, v Københavnu pa kar 33 odstotkov.

Danska ima bogato zgodovino kooperativnega lastništva, in to ne le v nepremičninski panogi. V 19. stoletju so se v kooperativna podjetja ali zadruge začeli združevati kmetje, prva kooperativna trgovina s kmetijskimi pridelki je bila odprta leta 1866, do leta 1919 so kooperativna podjetja opravila že približno deset odstotkov prodaje na drobno v državi.

Prve kooperativne stanovanjske organizacije so bile ustanovljene na začetku 20. stoletja, največja je bila AAB (Delavsko kooperativno stanovanjsko združenje), ki je bila ustanovljena leta 1912 in obstaja še danes. Po drugi svetovni vojni so kooperativne stanovanjske skupnosti pogosteje nastajale tako, da so stanovalci sami kupili zgradbo, v kateri so živeli, in jo nato začeli tudi sami upravljati. Delež kooperativnih stanovanj je začel naraščati leta 1976, ko je danska vlada uzakonila, da morajo lastniki zgradbo, ki jo prodajajo, v odkup najprej ponuditi stanovalcem. Leta 1981 je država začela subvencionirati nepridobitne stanovanjske skupnosti, to pa je še bolj spodbudilo njihovo nastajanje. Hitra rast števila kooperativnih stanovanj se je ustavila leta 2004, ko je Danska subvencije odpravila.

Projekt kooperativnih nepridobitnih stanovanj ves čas njihovega obstoja prežema socialdemokratska ideologija, ki je v državi že tradicionalno zelo prisotna. Prve projekte kooperativnih stanovanj so izvajali sindikati, potem ko so uvideli, da imajo njihovi člani težave zaradi visokih najemnin, ki so jim jih zaračunavali kapitalisti – pogosto kar tisti, za katere so delali. Ta duh solidarnosti je v danski družbi mogoče čutiti še danes.

Andreas Hedensted, ki živi v kooperativnem stanovanju v Københavnu, pojasnjuje, da njihova skupnost oceno vrednosti zgradbe ohranja pri približno tretjini realne tržne vrednosti – preprosto zato, da bi si tisti, ki stanovanje res potrebujejo, tega lahko privoščili. »Seveda bi lahko tudi podvojili ceno naših stanovanj, pa bi bila še vedno cenejša kot tista na trgu, a tega preprosto ne storimo, nihče tega niti ne predlaga na sestankih. Vsi, ki živimo tukaj, se zavedamo, kaj je namen kooperativnih stanovanj,« pravi. »Res pa je, da to postaja vedno težje,« še opozarja.

Nimajo pa vsi take sreče kot Andreas. Z neoliberalnimi reformami v stanovanjski politiki, ki so se začele po letu 2000, so tudi kooperativna stanovanja postala orodje finančne špekulacije. Maja Hojer Bruun, predavateljica antropologije na Univerzi v Aalborgu, opozarja na financializacijo stanovanjske panoge, to je proces, med katerim trgi, finančne ustanove in elite povečajo vpliv na družbo in politiko. »S financializacijo so se upi članov v obdobju rasti stanovanjskega trga povečali. Prej majhni dobički, ki so jih bili člani deležni pri prodaji kooperativnih stanovanj, so se spremenili v velike dobičke, kooperativne skupnosti kot kolektivne organizacije pa so v tem procesu preprosto postale odskočna deska.«

Guardianova kolumnistka Rosie Collington, ki na Danskem živi v kooperativnem stanovanju, omenja, da »obstajajo tudi primeri, ko so upravni odbori zaradi slabega finančnega upravljanja v odsotnosti pomembnega vladnega varstva nenamerno spravili zadrugo v pogubo. Zadnja leta so zadruge postale celo obetavna naložbena priložnost za nepremičninske družbe, pokojninske sklade in finančne ustanove.«

Andreas Hedensted se je v kooperativno stanovanje preselil pred nekaj leti, zdaj je tudi član sveta stanovalcev. Pred časom je svoje stanovanje zamenjal za stanovanje z večjo kvadraturo v isti stavbi. »Stanovanje, v katerem sem živel, je bilo najmanjše v celotni stavbi, od vseh 150 stanovanj. Vsakič, ko se k nam vseli kdo nov, začne v tako velikem stanovanju. Ta stanovanja so tri. Vsi v stavbi imajo namreč predkupno pravico, torej lahko kupijo moje stanovanje, preden ga smem prodati komu od zunaj. Zgodi se na primer, da oseba, ki živi v 130 kvadratnih metrov velikem stanovanju, torej našem največjem, umre ali se odseli. Potem se lahko ljudje, ki živijo v 110 kvadratnih metrov velikem stanovanju, preselijo vanj. In potem se ljudje iz 90 kvadratnih metrov velikega stanovanja preselijo v 110 kvadratnih metrov in tako naprej. Stanovanja se po navadi tako pretakajo navzdol.«

A stanovanje je dobil prek zvez in poznanstev. Kupil ga je od sestre, ta ga je kupila od prijateljice, ki ga je kupila od druge prijateljice. Praviloma si ugodna kooperativna stanovanja »podajajo« sorodniki ali prijatelji, večja stanovanja pa že tako ali tako skoraj nikoli ne pridejo na trg zunaj kooperativne skupnosti. To je seveda neugodno za ljudi, ki prihajajo v mesto s podeželja, nimajo razvite socialne mreže ali pa so celo tujci, begunci. Tega se Andreas zaveda in pravi, da je priti do stanovanja brez zvez tako rekoč nemogoče. V vlogi člana sveta stanovalcev je že imel opraviti tudi s primeri korupcije; bili naj bi celo izjemno pogosti. »Ljudje pravijo: če želiš kupiti to stanovanje po ceni, ki jo je določila kooperativna skupnost, moraš dodati še 10.000 evrov v gotovini. Umetne cene ustvarjajo okolje, v katerem sta vrednost stanovanja in dejanska nakupna cena tako daleč narazen, da korupcija postane morda celo norma, dogaja se ves čas. Obstaja tudi napol zakonita korupcija, saj lahko prodajalec reče: okej, imam to svetilko, ki je v tem stanovanju, in ta svetilka iz Ikee stane 10.000 evrov, vi pa jo morate kupiti.«

Očitno je, da je celo na Danskem, kjer naj bi vladale ideje solidarnosti, pomena javnega in širše skupnosti, finančna blaginja pogosto prevelika skušnjava. Tako kot povsod drugod po svetu so nepremičnine videne predvsem kot špekulativno orodje in vir dobička, ne pa kot osnovna človekova potreba in pravica. Proti temu se moramo boriti, pravi Rosie Collington, saj »so stanovanja lahko in bi morala biti pot do sreče in miru, do neodvisnosti in skupnosti. Doseg tega, in ne finančnega izkupička, bi moral biti v središču vsakršne stanovanjske politike.«