»Stavba z minimalno možnostjo poplav«

Po avgustovskih poplavah so se v oglasih na platformah, kjer je mogoče preveriti ponudbo nepremičnin, največja pri nas je nepremičnine.net, začeli pojavljati pripisi o poplavni (ne)varnosti nepremičnin. »V resnici je ta pripis predlagala stranka – prodajalec – in seveda sem se strinjal. Po zakonu o nepremičninskem posredovanju smo dolžni ravnati s skrbnostjo dobrega strokovnjaka, to pomeni, da imamo kot posredniki dolžnost opozarjati na zadeve, ki so bistvene pri nepremičnini, na pozitivne in negativne,« pravi David Majcen iz nepremičninske družbe RE/ MAX Ljubljana.

Pravila za varno in skrbno poslovanje pri nepremičninskem posredovanju, ki izhajajo iz zakona o nepremičninskem poslovanju, na splošno določajo: »Nepremičninska družba mora pred sklenitvijo pogodbe, v zvezi s katero je posredovala, preveriti pravno in dejansko stanje nepremičnine in pogodbeno stranko jasno in razumljivo pisno opozoriti na morebitne pravne oziroma stvarne napake nepremičnine.« Poplavna ali druga ogroženost ni izrecno navedena. Edina konkretna javna zbirka podatkov, ki je omenjena v pravilih, je zemljiška knjiga; zapisana je zahteva, da mora nepremičninski posrednik v zemljiški knjigi preveriti, ali je prodajalec oziroma najemodajalec dejansko lastnik nepremičnine.

Od potresov do poplav

In od kod vzeti podatek o poplavni varnosti? Nepremičninski posrednik Majcen razlaga, da se je tokrat pred to nalogo znašel prvič; do zdaj je kupce zanimala, če že, potresna varnost. »Tukaj je odgovornost velika, tudi posrednik mora delovati samozaščitno, to pa je zahtevno, saj nismo strokovnjaki za poplave, potrese ali plazove.«

Oprl se je na uradno, javno dostopno zbirko podatkov in ob pomoči pravnice nepremičninske družbe v oglasu zapisal: »V skladu z javno dostopnimi podatki Opozorilne karte poplav – Območje zelo redkih poplav (OPK-ZRP, OPSI, Min. za javno upravo), gledano dne 7. 9. 2023, stavba stoji na območju z minimalno možnostjo poplav.« Gre za vrstno hišo v Ljubljani (Moste - Polje) v bližini obvoznice; za nepremičnino, veliko 226 kvadratnih metrov, je postavljena cena 499 tisoč evrov.

Na vprašanje, kako se na zapis o »minimalni možnosti« poplav – torej na omembo same možnosti – odzivajo kupci, Majcen odgovarja: »Kupci iščejo nepremičnine znotraj svojega proračuna in prepričan sem, da je tak podatek [o minimalni možnosti poplav, op. a.] neko dodatno jamstvo.« V družbi RE/MAX so se torej oprli na uradne podatke, v oglasih pa se začenjajo pojavljati tudi drugačni zapisi, recimo trditve, kot sta: »Brez poplav in zdrsov zemlje« ali »Hišo krasi veliko zelene površine z ograjenim vrtom, kjer ni možnosti poplav in plazov. Ima čudovit pogled v dolino in na bližnje hribe.« Najti je torej predvsem (laične) trditve o tako rekoč popolni varnosti pred poplavami.

Kako priti do podatka

Ampak kako vedeti, če si kupec? Igor Zelnik s Katedre za ekologijo in varstvo okolja na Biotehniški fakulteti Univerze v Ljubljani, eden od strokovnjakov, ki so na ministra za prostor Uroša Brežana prejšnji teden naslovili zahteve po vzdržni ter družbeno in okoljsko odgovorni popoplavni obnovi, pravi, da je eden od virov javna baza Atlas okolja. Upravlja jo Agencija RS za okolje, z nekaj spretnosti, prebiranjem navodil in potrpljenja – zelo dobrodošel je tudi zmogljivejši računalnik, saj gre za izjemno obsežno podatkovno zbirko – jo lahko uporablja vsak. Kot razlaga Zelnik, je mogoče iz baze recimo razbrati, kje so območja dosega 10-, 100- in 500-letnih poplav. »Če ste na območju desetletnih poplav, je seveda velika verjetnost, da boste poplavljeni,« pravi in opozarja, da noben prikazovalnik ne more zajeti natančnih projekcij, ki pri dinamiki poplav celostno upoštevajo nov, ključni dejavnik, torej podnebne spremembe in hitrost teh. Poplavna varnost se seveda tudi spreminja, o njej pa soodločajo tako rekoč vsi posegi v prostor, ne le protipoplavna zaščita. Velike napake, s katerimi smo rekam vzeli prostor za razlitje ali jih pohitrili z zabetoniranjem v ravno strugo, so bile narejene recimo pri gradnji javne infrastrukture, zlasti cest.

Zelnik je na nedavni prireditvi v Škofji Loki, kjer je več kot 160 strokovnjakov vodarske, biološke, prostorske in drugih strok ter nevladnikov naslovilo zahteve na ministra Brežana, pristojnega za prostor in najodgovornejšega za zdajšnjo popoplavno sanacijo prostora, posebej omenil tudi problematiko stanovanjskih nepremičnin, ki so bile zgrajene z vsemi dovoljenji na poplavno ogroženih območjih. Pojavlja se namreč vprašanje, ali bo država oziroma ali bodo občine te nepremičnine odkupile in po kakšni ceni. Tržna cena teh nepremičnin v stanju po poplavah po Zelniku ne more biti merilo.

Voda – nova kriza

Poplave postajajo »najdražja naravna nevarnost v Evropi«, ali kot je že aprila letos napovedal Politico: »Naslednja evropska kriza – voda.« Hude poplave, ki so le eden od ekstremov te krize, bodo vplivale na vse segmente, tudi na gradnjo. Napake iz preteklosti so nepopravljive in pozidave poplavnih območij dejstvo, a v prihodnje je treba ravnati drugače. Zato je ena od ključnih zahtev omenjenega poziva ministru Brežanu zahteva, da je nujna takojšnja ustavitev vseh predvidenih gradenj in posegov na poplavnih območjih ter v vodi ali ob njej, ki lahko negativno vplivajo na poplavno varnost, plazove ali ekološko stanje voda. Pogoj za to sta pregled vseh projektov, ki potekajo, in dodatna preveritev njihovih vplivov. »Desetletja pomanjkljivega nadzora in nespoštovanja vloge razlivnih območij rek ter poplavnih območij nasploh so pripeljala do katastrof. Treba je storiti vse, kar je v naši moči, da tovrstni dogodki za seboj ne bodo več puščali uničujočih posledic za ljudi, ki živijo na ogroženih območjih. Strateški premik obstoječih prebivalcev je dolgoročna dejavnost, vendar se situacija ne sme poslabšati z vidika dopuščanja novih naselitev na ogroženih površinah. Treba je začeti spoštovati že obstoječo zakonodajo urejanja vodotokov in podzemnih voda, ki omejuje škodljive človekove vplive z namenom varstva ljudi in okolja,« so zapisali strokovnjaki.

Ali se bo Brežanovo ministrstvo, pristojno za prostor, tega lotilo, uradno še ni jasno – če se minister ne bo zmenil za ta strokovna svarila, mora prevzeti subjektivno odgovornost za škodo v prihodnosti.