Dunaj, socialno mesto

Dunaj ima edinstven model socialnih stanovanj, ki je bil zasnovan pred stoletjem in ga seveda ni mogoče preprosto »skopirati«. Polovica prebivalcev avstrijske prestolnice je danes najemnikov z reguliranimi najemninami in za neomejen čas. Najemništvo je destigmatizirano, zagotavlja visoko kakovost bivanja, želje po privatizaciji javnega fonda stanovanj pa desetletja uspešno zatirajo – tudi z izvolitvijo pravih socialdemokratov, kot trdi naš sogovornik Christian Schantl, vodja oddelka za mednarodno sodelovanje dunajskega stanovanjskega sklada, družbe Wiener Wohnen: od aprila 1945 so bili vsi župani Dunaja člani avstrijske socialdemokratske stranke SPÖ.

Župan slovenskega glavnega mesta je z Dunaja v Ljubljano nedavno pripeljal vodstvo tamkajšnje sežigalnice odpadkov, ki jo vidi kot »svoj« referenčni projekt, celjski župan Matija Kovač pa je minuli teden gostil predstavnike družbe Wiener Wohnen, dunajske – v Evropi največje – upravljavke javnih najemnih stanovanj. Družba, dejansko gre za javni stanovanjski sklad, upravlja več kot 220 tisoč stanovanj v neposredni lasti mesta Dunaj; drugi del tamkajšnjega socialnega najemniškega fonda pa obsega še približno 200 tisoč stanovanj, ki so zgrajena s subvencijami zvezne dežele Dunaj in jih upravljajo nepridobitne kooperacije.

Model najemniških socialnih stanovanj na Dunaju je bil vzpostavljen po prvi svetovni vojni, ko so mesto preplavili priseljeni delavci. Leta 1923 je mestni svet »Rdečega Dunaja« sprejel odločitev o gradnji prvih 25 tisoč javnih stanovanj, leta 1933 jih je bilo v fondu že 65 tisoč, v njih je stanovalo približno 200 tisoč prebivalcev. Danes fond dvomilijonskega Dunaja obsega 420 tisoč enot. Model je preživel vojno in celo privatizacijska prizadevanja.

Kot povsod po svetu smo imeli tudi v Avstriji zelo mračno obdobje, najprej avstrofašizma, ko je oblast prevzela Domovinska fronta (Vaterländische Front), in nato obdobje nacionalsocializma in druge svetovne vojne. Če izvzamemo to obdobje od leta 1933 do 1945, naš sistem zdaj deluje že stoletje, to pomeni, da je dober. Dunaj se morda pomembno razlikuje od drugih mest po tem, da smo imeli vedno, razen v omenjenem mračnem obdobju, prave socialdemokratske župane. Ohranitev vzpostavljenega sistema nikoli ni bila zares vprašljiva.

V osemdesetih in devetdesetih letih so v Nemčiji, v Berlinu, prodajali javna oziroma družbena stanovanja. V Sloveniji je bilo v letih 1991– 1993 po privatizacijskem zakonu prodanih približno 140 tisoč družbenih stanovanj. Kupili so jih sicer prebivalci, ne finančni špekulanti, kar je bila dejansko druga možnost. A danes ima Slovenija zaradi tega katastrofalen najemni trg. 

Na Dunaju nikoli nismo razmišljali o prodaji fonda nepremičnin, kar je velika razlika ne le v primerjavi s slovenskimi razmerami, ampak tudi v primerjavi s številnimi nemškimi mesti. Omenjeni Berlin je imel na primer enako zgodovino cenovno dostopnih stanovanj kot Dunaj, vendar je veliko svojega premoženja prodal v osemdesetih in devetdesetih letih, ko je (pre)vladalo neoliberalno ozračje. Dunaj te napake ni naredil. Zdaj se povsod, tudi v Berlinu, spoprijemajo s hudimi težavami.

V Berlinu trg obvladujejo komercialni velikani, kot je Deutsche Wohnung oziroma njegova lastnica Vonovia, od katerih mesto Berlin zadnja leta celo drago odkupuje stanovanja, recimo leta 2021 jih je kupilo 14.750 za 2,5 milijarde evrov. Vonovio je ob prihodu na položaj kot mogočo »rešitev« za Slovenijo videl tudi slovenski finančni minister.

Dunaj se je temu desetletja izogibal in je v tem pogledu precej edinstven.

Na največjem nepremičninskem portalu v Sloveniji sta bili danes v središču Ljubljane med prvimi zadetki dve stanovanji; 35 kvadratnih metrov veliko se oddaja za 750 evrov na mesec, 13 kvadratnih metrov velika soba pa za 500 evrov. To je 21 oziroma kar 38 evrov za kvadratni meter.

Sto kvadratnih metrov veliko stanovanje na Dunaju stane najemnika vsak mesec približno 700 evrov. Okoli 8,50 evra je povprečna cena najema za kvadratni meter, ki vključuje davke in obratovalne stroške, na podlagi katerih se cena tudi spreminja. Vanjo niso vključeni le stroški energije, torej elektrike, plina in ogrevanja; najemniki sami sklenejo pogodbe s ponudniki energije.

Ena od aktualnih kritik dunajskega modela je: fond socialnih stanovanj je bil včasih namenjen predvsem delavstvu, zdaj imajo do njega najslabši dostop delavci migranti, ki pridejo delat na Dunaj. Prosilec mora imeti že vsaj dve leti uradno bivališče na Dunaju, enako osebe, ki naj bi bivale z njim. 

Za prijavo je res treba na Dunaju uradno bivati vsaj dve leti. Tudi če prihajate iz recimo mesta v Spodnji Avstriji, velja isto pravilo. Lahko si predstavljate, kaj bi se zgodilo brez teh meril. O spremembi ne razmišljamo. Preostala merila so še, da je prosilec star vsaj 17 let, lahko je avstrijski državljan, državljan EU, oseba s statusom begunca ali državljan tretje države z dovoljenjem za stalno prebivanje. Da ohranjamo mešano socialno sestavo najemnikov, je dohodkovni prag za prosilce zelo visok.

S katerim zneskom je nominalno določen zgornji prag?

Samska oseba ima lahko približno do 3500 evrov neto prihodkov na mesec.

Koliko časa prosilec v povprečju čaka na stanovanje in koliko stanovanj na leto na novo odda Wiener Wohnen? 

Čakalna doba je odvisna od potreb oziroma želja najemnikov, v povprečju pa traja približno leto in pol. Na leto dobimo nazaj okoli 8000 do 9000 stanovanj, ki jih lahko po prenovi ponovno damo v najem.

»Dobite nazaj«, ker se ljudje večinoma izselijo in se odločijo za nakup lastnega stanovanja? 

Ne. Večino stanovanj dobimo nazaj, ker najemniki, ki so v teh stanovanjih večinoma preživeli vse življenje, umrejo. Naš model tudi omogoča, da se najemništvo »deduje«, da najemniki postanejo otroci.

Dunaj je po številu prebivalcev ena najhitreje rastočih evropskih prestolnic. Na leto se v vašem sistemu oskrbe s socialnimi stanovanji obrne od 400 do 450 milijonov evrov. Kje jih dobite in kam gredo? 

Približno 200 milijonov se na leto zbere z zveznim davkom, ki ga v Avstriji plačujejo vsi zaposleni iz bruto prihodkov, ostalo je iz najemnin, dolgoletnega sistema financiranja projektov s poceni posojili, katerih obrat Dunaju omogoča, da reinvestira v novogradnje in obnovo starega fonda. Leta 2022 je bilo recimo od zbranih 407 milijonov evrov 237 milijonov evrov porabljenih za subvencioniranje novogradenj, 125 milijonov za obnovo in 45 milijonov za subvencije socialno šibkejšim. Na leto se zadnja leta zgradi kakih 7000 novih enot. Ne gradijo se stanovanja, ampak naselja z vso infrastrukturo. Ustvarjajo se torej tudi delovna mesta.

Na Dunaju imate regulirane tudi nove zasebne nepremičninske projekte in kratkoročno oddajo turistom prek platforme Airbnb. Od julija letos bodo lahko lastniki nepremičnine prek Airbnbja oddajali le 90 dni na leto. 

Drži. Tudi podjetja, ki želijo graditi na nekaterih območjih v mestu, morajo dve tretjini površin nameniti subvencioniranim stanovanjem. To so zahteve za nekatera območja.

Javni stanovanjski najemniški model Dunaja s stoletno tradicijo seveda ni prenosljiv v Ljubljano oziroma kamorkoli, kjer stanovanjsko politiko že leta narekujejo le dobička željni akterji, pogosto v navezi z občino in državo. Kaj vseeno lahko z Dunaja odnesemo v Ljubljano ali Celje? 

Naš sistem ne omogoča kopiranja in lepljenja, saj imamo zelo različna izhodišča, pravila in predpise. Bi pa opozoril na nekatere dele, ki so nujni za naš nadaljnji razvoj in morda za začetek drugje. Imamo občinsko podjetje, ki je odgovorno za visoko kakovost subvencioniranih stanovanj in za to, da se za mestne naložbe kupujejo zemljišča na podlagi dolgoročnega načrtovanja. Danes razpolaga s 3,1 milijona kvadratnih metrov zemljišč, kar nam omogoča, da kljub rastočim cenam zemljišč gradimo po dostopnih cenah. Imeti zemljišča je bistvo. Tudi druga mesta najdejo dobre rešitve, recimo v Sofiji niso imeli denarja za energijsko prenovo stavb. Dogovorili so se, da bodo prenovo financirali investitorji, najemniki pa bodo investicije odplačevali s prihranki, ki so si jih zagotovili z nižjo porabo energije. Torej bo za najemnike strošek kljub manjši porabi enak, razlika bo porabljena za odplačilo.

Za dunajski stanovanjski fond je zdaj eden največjih izzivov energetska prenova stavb, doseči standard ničelnih izpustov do leta 2040.

Tako je. Gre za velika vlaganja v zamenjavo ogrevalnih sistemov – približno 95 tisoč občinskih stanovanj, torej slaba polovica, za ogrevanje, kuhanje še vedno uporablja plin in zgolj za zamenjavo tega sistema bomo po ocenah potrebovali 1,7 milijarde evrov. Potem je tu še izolacija skupaj z zamenjavo oken in streh.

Kaj storiti?

Obdavčiti prazna stanovanja, omejiti Airbnb

V celjskem Muzeju novejše zgodovine je minuli konec tedna potekala okrogla miza o problematiki javnih nepridobitnih najemnih stanovanj v Sloveniji. Takih stanovanj je zdaj 25 tisoč, manjka jih še vsaj deset tisoč. Direktor Republiškega stanovanjskega sklada Črtomir Remec je v razpravi poudaril, da sistem javne najemne službe (pričakovano) ne deluje in da bi morali oddajo stanovanj »stimulirati« tudi z obdavčitvijo praznih stanovanj. Enaki pozivi veljajo za omejitev kratkoročnega turističnega najema prek platforme Airbnb. Pristojni minister Simon Maljevac je napovedal, da bodo poslanci v obravnavo kmalu dobili zakon, ki bo uredil sistemsko financiranje gradnje z zagotavljanjem denarja kot osnove za zagotavljanje neprofitnega fonda. »Potekajo intenzivni pogovori s finančnim ministrstvom,« je dejal. Napovedal je nove dokapitalizacije Republiškega stanovanjskega sklada, ki je bil lani dokapitaliziran s 25 milijoni evrov; lani je bilo zgrajenih nekaj več kot 900 javnih stanovanj, letos se začne gradnja 1100, prihodnje leto 1800, namen pa je na leto pridobiti 3000 novih enot.