Ljubljana kot Stuttgart in Köln

Medtem ko se je neto plača v vseh statističnih regijah v Sloveniji v zadnjih štirih letih, 2020–2023, nominalno zvišala za petino, torej za 20 odstotkov, so se cene stanovanj v tridesetih analitskih območjih, ki jih upošteva Geodetska uprava, zvišale precej bolj, od 30 do celo 70 odstotkov. Če ponazorimo drugače: za kvadratni meter povprečnega stanovanja v Ljubljani je bilo treba v letu 2020 odšteti manj kot 2,5 povprečne neto plače, konec leta 2023 pa so bile potrebne skoraj tri neto mesečne plače. Uradna statistika v Sloveniji obrata pri cenah nepremičnin, torej padanja cen, kot se že dogaja recimo v Nemčiji, (še) ne kaže; na Geodetski upravi za zdaj govorijo o fazi upočasnitve oziroma ohlajanja trga na ravni vse države.

»Ob upadanju števila transakcij ter rekordnih cenah nepremičnin in zemljišč za njihovo gradnjo se zdi, da smo že dosegli vrh nepremičninskega cikla in prehajamo v fazo upočasnitve oziroma ohlajanja trga na ravni vse države,« ugotavljajo na Geodetski upravi RS (Gurs) in dodajajo, da visoke cene in obrestne mere še naprej zmanjšujejo plačilno sposobno povpraševanje prebivalstva ter investicijsko povpraševanje po stanovanjskih nepremičninah, zato je tudi letos pričakovati zmanjševanje števila nepremičninskih transakcij. »Če se bo upadanje števila transakcij s stanovanjskimi nepremičninami z nezmanjšano močjo nadaljevalo tudi letos, bomo lahko govorili o novi krizi nepremičninskega trga,« napovedujejo v nedavno izdanem poročilu o trgu nepremičnin v letu 2023.

Glede na leto 2015, ko je v Sloveniji prišlo do zadnjega obrata – rasti cen nepremičnin, so se cene stanovanj do konca leta 2023 več kot podvojile, cene zemljišč za gradnjo stanovanjskih stavb so zrasle za okoli 80 odstotkov, cene hiš pa za okoli 70 odstotkov.

Po zadnjih podatkih Statističnega urada so se cene stanovanjskih nepremičnin v državi lani medletno sicer podražile za okrog sedem odstotkov, vendar je bilo to najmanjše zvišanje v zadnjih treh letih. Prodanih je bilo 9786 stanovanjskih nepremičnin, kar je za približno četrtino manj kot leta 2022 (v Ljubljani se je prodaja rabljenih stanovanj zmanjšala za petino), skupna vrednost vseh prodanih stanovanjskih nepremičnin pa je bila okrog 1,4 milijarde evrov ali približno za petino manj kot leto prej.

Najvišje so še vedno cene stanovanj v Ljubljani, kjer se je srednja cena (mediana) kvadratnega metra prodanih stanovanj v primerjavi z letom 2022 zvišala za 40 evrov in praktično dosegla 4000 evrov na kvadratni meter. Tik za Ljubljano so bile cene stanovanj na alpskem turističnem območju, ki vključuje tudi Kranjsko Goro, Bled in območje Bohinjskega jezera; tam je lani srednja cena stanovanja znašala 3930 evrov na kvadratni meter in se je v primerjavi z letom prej dvignila kar za 350 evrov na enako enoto. Alpsko turistično območje je lani po cenah prehitelo obalno področje, ki vključuje tudi Koper, Piran, Portorož, Izolo in Ankaran, kjer je bila srednja cena prodanih stanovanj 3890 evrov na kvadratni meter in se je v primerjavi z letom 2022 zvišala za 120 evrov na m².

Nad povprečjem države so bile lani tudi cene stanovanj severno od Ljubljane, kar med drugim vključuje Medvode, Domžale in Kamnik, kjer je srednja cena kvadratnega metra lani zrasla za 150 evrov, in sicer na 3270 po kvadratnem metru, v Kranju z okolico se je dvignila za 210 evrov in dosegla 3100 evrov na kvadratni meter, v Južni okolici Ljubljane, ki vključuje tudi Grosuplje, Vrhniko in Logatec, pa je srednja cena narasla za 30 evrov in dosegla 3090 po kvadratnem metru. Znotraj Ljubljane so bile lani cene rabljenih stanovanj najnižje na območjih Tomačevo, Šmartno, Sneberje, Zalog, kjer se je večina stanovanj prodala po cenah od 2800 do 3900 evrov po kvadratnem metru, najvišje pa na območju Ljubljana Center: med 3600 in 5000 evri na m². Za večino lani vseljivih novih stanovanj na območju Ljubljane je bila cena z DDV od 6500 evrov naprej, najdražje novogradnje v centru Ljubljane pa so se ponujale tudi po ceni nad 12.000 evrov na kvadratni meter, navaja Gurs.

Cene stanovanjskih nepremičnin pri nas so torej lani rasle vsa četrtletja, v zadnjem so bile med letom višje za 6,8 odstotka. S to rastjo je bila Slovenija med državami EU šesta; višjo medletno rast cen so imele Portugalska, Litva, Hrvaška, Bolgarija in rekorderka Poljska s 13-odstotno rastjo. Če so cene v večini držav EU lani (še?) rasle, pa so nekatere države po desetletju buma beležile občutne padce, zlasti Nizozemska in Nemčija. Na Nizozemskem so bile cene stanovanjskih nepremičnin v zadnjem četrtletju lani nižje za 14 odstotkov, v Nemčiji pa za sedem, kažejo podatki Eurostata.

»Cene stanovanjskih nepremičnin v Nemčiji so v letu 2023 padle močneje kot kdaj koli od začetka našega beleženja podatkov leta 1964,« so februarja v poročilu zapisali analitiki ekonomskega inštituta Kiel (IfW Kiel). Cene so sicer začele padati že v drugi polovici leta 2022, v povezavi z gospodarskim ohlajanjem in večjo globalno negotovostjo ter znatnim dvigom hipotekarnih obrestnih mer in rahlim upadom povpraševanja.

Dogajanje v »Sedmih velikih«, tj. sedmih največjih nemških mestih (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt na Majni, Hamburg, Köln, München, Stuttgart), je heterogeno. Daleč največji padec cen stanovanj beležijo v Stuttgartu in Kölnu, ki sta s povprečnima cenama 4300 oziroma 4200 evrov na m² med sedmerico cenovno najugodnejša, najmanjši cenovni premiki pa so bili lani v Berlinu, Frankfurtu in Hamburgu. Po povprečni ceni sicer med sedmerico močno vodi München; IfW Kiel navaja podatek za tretje četrtletje lani, ko je bila povprečna cena kvadratnega metra 8600 evrov.

Rekordi 2023

• Najvišjo ceno na kvadratni meter je doseglo novo stanovanje, veliko 220 m², ki je bilo prodano v centru Ljubljane v Villi Schellenburg za okoli 11.000 evrov na kvadratni meter.

• Največ v Sloveniji je plačal kupec stanovanja z uporabno površino 350 m² prav tako v Villi Schellenburg, in sicer 3,3 milijona evrov.

• Relativno najdražje rabljeno stanovanje, ki je bilo prodano lani v Ljubljani na območju Bežigrada, je bila 20 m² velika garsonjera, prodana za 8400 evrov na kvadratni meter.

• Najdražja hiša je bila lani prodana na območju Trnovega v Ljubljani; kupec je za 450 kvadratnih metrov veliko, okoli 20 let staro hišo z okoli 1500 m² zemljišča plačal približno 5 milijonov evrov.