Milijarda evrov za 20 tisoč stanovanj

Letna poročila o slovenskem nepremičninskem trgu, ki jih objavlja Geodetska uprava Republike Slovenije, se berejo kot srhljivka. V zadnjem, ki nosi letnico 2023, je zapisano, da je bila povprečna cena (mediana, op. p.) kvadratnega metra prodanega stanovanja v Ljubljani 3990 evrov, pri čemer so se stanovanja prodajala po še bistveno višjih cenah. V središču mesta tudi po 5000 evrov in več za kvadratni meter. To pomeni, da sta bili za nakup kvadratnega metra stanovanja v Ljubljani potrebni dve debeli povprečni neto plači ali več kot štiri minimalne. Ni torej čudno, da mladi danes v Ljubljani ne morejo priti do svojega stanovanja, zaradi neurejenega najemniškega trga pa ima vprašanje dostopnosti stanovanj elemente velike, generacijske krize.

Cene stanovanj od leta 2015, ko se je Slovenija izkobacala iz finančne krize, vztrajno rastejo. Od leta 2018, tako v poročilu, so v Ljubljani »cene stanovanj zrasle za 43 odstotkov, cene hiš pa za 41 odstotkov«. Cene nepremičnin v drugih krajih po Sloveniji rastejo še hitreje. Kar je logično, saj je bila njihova izhodiščna cena nižja. V Velenju je denimo tudi zaradi prihoda kitajskega Hisensa in pomanjkanja stanovanj povprečna cena kvadratnega metra od leta 2018 do 2023 zrasla za 92 odstotkov, a je še vedno nižja od ljubljanskega povprečja. Zaradi visokih cen in obrestnih mer se sicer zmanjšuje letno število nepremičninskih transakcij, vendar pa, tako v omenjenem poročilu, »zaradi premajhne ponudbe novih stanovanj in zazidljivih zemljišč v največjih mestih, predvsem v Ljubljani, ki narekuje trende na slovenskem nepremičninskem trgu, hipnega velikega padca cen nepremičnin ne gre pričakovati«.

Seveda se vse te stvari, ves ta nepremičninski investicijski Divji zahod, kjer je nepremičnina razumljena kot priložnost za naložbo ne pa za bivanje, niso zgodile včeraj. Nobena vlada doslej ni resno načrtovala stanovanjske politike. Tudi vlada Roberta Goloba, ki je zavezo o boljši stanovanjski politiki zapisala v koalicijski sporazum, je dve leti bolj ko ne stopicala na mestu. Pripravila je dve 20 in še nekaj milijonov evrov vredni dokapitalizaciji Republiškega stanovanjskega sklada, a kaj več ne. Šlo je za gasilske ukrepe.

Država naj bi za gradnjo stanovanj od leta 2025 vsako leto namenila 100 milijonov evrov. V desetih letih je to milijarda evrov.

To naj bi se zdaj spremenilo. V ponedeljek so se sestali predsednik vlade Robert Golob, finančni minister Klemen Boštjančič, minister za delo Luka Mesec in minister za solidarno prihodnost Simon Maljevac. Na sestanku naj bi se bili dogovorili o tem, kakšna bo nova stanovanjska politika, kako jo izpeljati, v četrtek pa je o dogovorjenih izhodiščih razpravljala vlada.

Kakšna je torej vsebina vladnega dogovora? Izhodišče stanovanjske politike, ki naj bi v desetih letih pripeljala do gradnje 20 tisoč najemniških stanovanj, je avstrijski model financiranja javne gradnje. V Avstriji se z gradnjo netržnih stanovanj, torej tistih, katerih gradnja ni namenjena ustvarjanju čim večjega dobička, ukvarjajo posebna podjetja, združenja, zadruge, del stroškov gradnje pa je sofinanciran z javnimi sredstvi. Spodbujanje gradnje stanovanj je torej razumljeno kot oblika socialne politike in ne kot dobičkonosen posel.

Zamisel, kako to izpeljati v Sloveniji, je podobna. Država naj bi za gradnjo stanovanj od leta 2025 vsako leto namenila 100 milijonov evrov. V desetih letih je to milijarda evrov. Za zdaj naj bi bila gradnja stanovanj financirana neposredno iz proraču lahko država poiskala bolj »sistemske vire financiranja«, denimo sredstva, zbrana z davkom na nepremičnine, ali tista, katerih vir bi bil obdavčenje drugega stanovanja, morda tudi ona, zbrana z dajatvami na prazna in neizrabljena zemljišča z gradbenimi dovoljenji. Političnega konsenza o tem, kakšen naj bi bil ta sistemski vir, ni.

S temi 100 milijoni evrov naj bi se vzpostavil sistem neprofitne stanovanjske gradnje, s katerim bi država tudi po ugodni obrestni meri, denimo po enoodstotni stopnji, financirala posojila trem vrstam organizacij, ki bi delovale pod vnaprej določenimi pogoji neprofitne gradnje. Upravičenci do javnih sredstev bi lahko bili republiški in občinski stanovanjski skladi, stanovanjske zadruge in neprofitne stanovanjske organizacije, ki jih bo definiral zakon. Osnovni pogoj ugodnega posojila pa naj bi bilo oddajanje stanovanja za stroškovno najemnino. Država bi pozneje socialno šibkejšim lahko še dodatno financirala plačevanje najemnine. Nova stanovanja ne bi zrasla kar z državnim denarjem, upravičenost do javnih sredstev naj bi se dodatno spodbujala z vzajemnim zagotavljanjem komunalno opremljenih zemljišč, za katera bi poskrbele lokalne skupnosti, gre za njihov vložek, del sredstev pa bi morali investitorji zbrati tudi sami. Z vnaprej znanim in z državnimi zagotovili podprtim financiranjem bi bilo to lažje, kot je zdaj. Vse to naj bi sicer podrobno določal zakon, ki bo na podlagi v vladi sprejetih izhodišč prihodnje mesece nastajal na ministrstvu za solidarno prihodnost in na ministrstvu za finance.

»Dom je osnovna dobrina in moramo ga zagotoviti. Kako bo človek brez tega dosegel karkoli v življenju?«

– minister za solidarno prihodnost Simon Maljevac.

Nedvomno je načrt vlade optimističen, a v njem se skriva nekaj pasti. Težave so v tem, da v Sloveniji še ni dovolj pripravljenih projektov za stanovanjsko gradnjo, težava je lahko pomanjkanje gradbenih podjetij, ki so specializirana za stanovanjsko gradnjo, velika težava je še vedno nedoločen sistemski vir financiranja. Nesistemski viri lahko namreč postanejo, četudi jih vnaprej določa zakon, hitro sprejemljivi, hkrati pa so obljube o novih stanovanjih brez prave davčne in smiselne zemljiške politike neprepričljive. A ponovimo, nobena vlada doslej se še ni odločila za tako velikopotezno stanovanjsko politiko.

»Pred sabo imamo nedvomno največji premik v javni stanovanjski politiki od osamosvojitve do danes. Stanovanjska stiska je huda, brez strehe nad glavo so cele generacije ljudi, pa o tem ni zares spregovorila nobena vlada in nobena stranka doslej. Zakonsko in sistemsko ureditev gradnje novih najemnih stanovanj smo zato začrtali kot prioriteto ob sklicu vlade, ob vzpostavitvi ministrstva, o njej govorimo že vrsto let v Levici. Milijarda evrov za javno stanovanjsko gradnjo je res dobra novica. Dom je osnovna dobrina in moramo ga zagotoviti. Kako bo človek brez tega dosegel karkoli v življenju,« o političnem dogovoru pravi minister za solidarno prihodnost Simon Maljevac.

In 100 milijonov evrov na leto? Bo ta postavka res ogrozila vzdržnost javnih financ? Predvidena proračunska poraba za leto 2024 je 16,2 milijarde evrov. Država pa bo samo za projekt nakupa »bojnih koles za izgradnjo sil Slovenske vojske« do leta 2028 namenila 680 milijonov evrov. Iz te perspektive milijarda v desetih letih za 20 tisoč javnih najemniških stanovanj res ni velik znesek.

Vrnimo se na začetek, k uvodnemu delu poročila. »Zdi se, da na slovenskem nepremičninskem trgu prihaja do paradoksa. Kljub občutnemu zmanjšanju prometa z nepremičninami leta 2023 so cene praktično vseh vrst nepremičnin še vedno v vzponu. Ponudba na trgu nikakor ne more zadostiti naraščajočemu povpraševanju in postavlja se vprašanje, zakaj je tako,« je zapisano v uvodu poročila. »Razlog gre iskati v dolgoletni odsotnosti ustrezne sistemske regulative, organizacije in financiranja nepremičninskega sektorja. Posledično so v nepremičninskem sektorju že 30 let prisotne težave, ki izhajajo iz problematike na področju prostorskega načrtovanja, urejanja komunalne infrastrukture, gradnje, davčne politike in stanovanjske politike. Rezultat tega je, da sta ponudba in povpraševanje po nepremičninah v Sloveniji na točki, kjer se vsi sprašujejo, ali so visoke cene nepremičnin ’normalne’ in kam to pelje. Potrebne so sistemske spremembe na vseh omenjenih področjih nepremičninskega sektorja.« Natančno to je storila vlada, uvaja sistemske spremembe.

A nekaj so sprejete smernice in načrti, nekaj drugega je zakonodaja, nekaj tretjega pa uresničevanje političnih zavez. Levica in z njo celotna vlada sta gradnjo javnih najemnih stanovanj postavili v središče politike. Končno, bi lahko zapisali, toda v isti sapi dodali, da morata te zaveze tokrat uresničiti. Ker mladim res gori pod nogami.

Vztrajna rast

Povprečna cena kvadratnega metra prodanih stanovanj po letih v Ljubljani