»Sto milijonov za gradnjo javnih stanovanj »

Odzivam se na intervju Jureta Trampuša z državnim sekretarjem Klemnom Ploštajnerjem. Razumljivo je, da ljudje rojeni oz. vzgojeni v samostojni Sloveniji mislijo, da se je življenje začelo leta 1991. Toda tisti, ki ne le želijo, temveč so tudi dolžni oblikovati stanovanjsko politiko, bi morali poznati tudi temelje, na katerih so se razvili sedanji odnosi na stanovanjskem področju in oblike rabe stanovanj.

Pregled zgodovine zgolj v alineah: - v mestih so obstajala najemna razmerja že pred II. svetovno vojno in jih je urejal Zakon o stanovanjih iz leta 1925; - v obdobju od leta 1945 do 1972 je bilo področje urejeno zelo administrativno z zvezno zakonodajo;

- po ustavnih spremembah je v letu 1974 Slovenija izpopolnila republiško stanovanjsko zakonodajo in so t.i. uporabniki družbenih sredstev namesko zbirali določen odstotek iz dohodka in iz čistega dohodka (zagotovljen vir namenskih sredstev), kar je v letih 1980 -1987 omogočalo gradnjo več kot 10000 (deset tisoč) novih skrbno načrtovanih (glede urbanizma, funkcionalnosti in stroškov) stanovanj letno;

- ustavni amandmaji iz leta 1989 so ukinili dotedanjo organiziranost v okviru Samoupravnih interesnih skupnosti (npr. stanovanjske, komunalne) in jo začasno vključili v delokrog občin; - leta 1991 je nova finančna zakonodaja ukinila stanovanjska prispevka (ukinitev sistemskega vira).

- stanovanjski zakon (oziroma tako imenovani Jazbinškov zakon) iz leta 1991 je določil pravno podlago za ukinitev družbene lastnine na stanovanjskem področju, predpisal je ustanovitev Stanovanjskega sklada RS (v nadaljevanju SS RS) in omogočil ustanovitev občinskih skladov in neprofitnih stanovanjskih organizacij (NSO). Zakon je uvedel različne kategorije stanovanj in predpisal je način odprodaje bivših družbenih stanovanj (razprodaje, saj je bila v Ljubljani kupnina v enkratnem znesku le 1/10 tržne cene starega stanovanja) s ciljem, da bodo fizični lastniki bolje skrbeli za vzdrževanje stanovanjskega fonda. 70 odstotkov kupnine je pridobil prodajalec (občina ali gospodarski subjekt), 20 % je pripadlo SS RS, 10 % pa Odškodninskemu skladu za poplačila tistih denacionalizacijskih upravičencev, ki niso mogli dobiti vračila v naravi;

- SS RS je tako prišel do osnovnega kapitala in tudi vzpostavil celovito evidenco vseh prodanih stanovanj, iz katere je možno pridobiti tudi podatek, kolikšna je bila vrednost vseh prodanih stanovanj;

- četudi so gospodarske organizacije svoje deleže kupnin vložile v osnovno dejavnost (saj v kapitalizmu ni treba skrbeti za delavce?) in so se tudi nekatera sredstva v občinah »izgubila«, je bilo tega denarja ogromno;

- SS RS se je usmeril v kreditiranje fizičnih oseb za stanovanjski namen, saj je prevladovalo prepričanje neoliberalnih svetovalcev, da bo trg sam uredil vse izzive na stanovanjskem področju;

-zaradi ukinitve SISov za stanovanjsko in komunalno gospodarstvo, ki sta v preteklosti zelo načrtno, skladno z urbanizmom izvajala stanovanjsko gradnjo in ko so se občine ukvarjale predvsem s svojo reorganizacijo in delitvenimi bilancami (iz 60 občin več kot 200) ni bilo pripravljenih dovolj stanovanjskih projektov ter je vrednost teh namenskih sredstev najedala inflacija ali so se celo uporabljala za kakšen drug namen;

- kljub temu je ta osnovni vir, ki se je natekal zaradi obročnega plačevanja in dolgotrajnosti postopkov več kot 10 let, v pretežni meri omogočal dosedanjo stanovanjsko oskrbo.

Ker trg seveda ni čarobno in samostojno reševal izzivov na stanovanjskem področju, je bil v začetku tega stoletja uveljavljen nacionalni stanovanjski program 2000 – 2009, ki je na osnovi analize stanja, mednarodnih zavez in možnosti prilagajanja tržnemu gospodarstvu oblikoval cel sistem ukrepov na zakonodajnem področju (ki je bil v glavnem uresničen), predvidenega zagotavljanja sistemskih virov financiranja iz proračuna pa ni uresničila nobena Vlada pred sedanjo.

Kasneje je bila na šibkejših analitičnih podlagah sprejeta resolucija o izvajanju nacionalnega stanovanjskega programa 2015 -2025, katere akcijski načrt naj bi bil morda uresničen v zadnjem letu veljavnosti pri tej Vladi, saj doslej še ni bil niti na področju predvidenih predpisov. Verjetno na pobudo SS RS ta dokument namenja veliko pozornost novi najemninski politiki oz. t.i. stroškovni najemnini. SS RS je namreč edini javni najemodajalec, ki trdi (v večini primerov, ne pa kadar so projekti sofinancirani z EU sredstvi), da neprofitna najemnina (tudi po ponovnem zviševanju in predpisani lokacijski renti) ne more pokriti stroškov stanovanjske oskrbe. Žal se nihče ne vpraša, zakaj so njegovi projekti praviloma precej dražji od npr. projektov mestnega sklada, temveč se tudi pristojnim za nadzor nad delovanjem SS RS zdi dopustno, da visoke stroške prevali v nezakonito stroškovno najemnino, četudi kot subjekt javnega prava lahko dela le tisto in tako, kot je predpisano v zakonu. Žalostno je, da ga resorno ministrstvo pri tem celo podpira in namerava spremeniti najemninsko politiko, ne da bi ga skrbelo, koliko se bodo zaradi povišanja najemnin povečali stroški subvencioniranja najemnikov, ki se prav tako črpajo iz občinskih in državnega proračuna.

Kot je razvidno iz zgodovinskega pregleda, smo v Sloveniji že imeli t.i. Dunajski model, ki je seveda veliko več kot sistemski vir financiranja in najemnino 7 EUR/m2, ki se sčasoma v različnih izjavah že dviguje na 9 ali 10 EUR/m2, ne da bi se povedalo ali gre za toplo (vključeni stroški ogrevanja) ali hladno najemnino in brez primerjave slovenske in dunajske plačilne sposobnosti najemnikov. Videti je, kot bi bil dunajski model stanovanjska bonbonjera, iz katere si vsak od pripovedovalcev obljub vzame bonbon, kot mu v danem trenutku ustreza. Dejansko dunajski model temelji na tradiciji ter zelo premišljenem načrtovanju in urejenih tržnih razmerah brez pogoltnosti in izigravanja zakonodaje. Prav tako pa dunajskih veljakov ni sram povedati, da imajo tako dobro stanovanjsko politiko, ker so že od konca I. svetovne vojne na Dunaju na oblasti socialisti.

Odgovor na vprašanje »Zakaj naj bi država financirala gradnjo najemnih stanovanj ?« je potrebno razširiti s tem, da bi imeli državljani in državljanke možnost izbire, ali se želijo vezati na lastno nepremičnino ali želijo biti bolj mobilni v varnem (nedoločen čas, primerna najemnina) najetem stanovanju, prilagojenem po velikosti, funkcionalnosti in lokaciji glede na različne potrebe v različnih življenjskih obdobjih. Pred letom 1991 je večina ljudi zadovoljno živela v najemnih stanovanjih in šele razprodaja družbenih stanovanj nas je pripeljala v razmere razpršenega lastništva stanovanj in kasnejše uporabe stanovanj kot naložbe ali sredstva za pridobitno dejavnost, kar vse tudi otežuje upravljanje in vzdrževanje starejših večstanovanjskih objektov.

Trditev, da bi sistemski vir financiranja (zaenkrat 25 mio EUR letno, v bodočnosti pa 100 mio letno) prinesel največje financiranje stanovanjskega področja v zadnjih 30 letih, seveda ne drži. Če ministrstvo samo nima tega podatka, naj ga pridobi od SS RS in bo jasno, da bi bila preračunana vrednost kupnin, ki so jih pridobile občine in SS RS, veliko višja od sedaj predvidene ene milijarde EUR!

Če bo priliv sredstev na stanovanjsko področje večji, to ne bo zaustavilo rasti cen nepremičnin, temveč jo bo le še pospešilo in omogočalo še večje dobičke predvsem graditeljskim lobijem.

Potrebno bi bilo narediti to, kar je v začetku tega stoletja že naredil takratni SS RS, ki je s pomočjo strokovnjakov izračunal, kakšni so stroški izgradnje (po elementih: zemljišče, komunalna oprema, dokumentacija, GOI, financiranje …) in tako določil cenovno sidro za različna območja, ki so jih uporabljali tudi lokalni skladi in občine. Bilo se je težje pogajati s ponudniki, če je bil določen limit stroškov, kot pa če zgolj razpišeš javno naročilo in izbereš najcenejšega med vsemi predragimi ponudniki. Toda ravno ta cenovna sidra so umirila rast cen nepremičnin, ker so imeli tudi kupci - fizične osebe cenovni orientir.

Tega, za kaj je bila porabljena 1. dokapitalizacija SS RS, ni mogoče ugotoviti niti na njihovi spletni strani niti iz odgovorov različnih funkcionarjev, ki se v različnih izjavah razlikujejo.

Tudi to, kako bo letošnja dokapitalizacija namenjena za ugodno financiranje na lokalni ravni, ni prav jasno. Ali bo SS RS iz dokapitalizacije le kreditiral oz. sofinanciral izvajalce stanovanjske oskrbe na lokalni ravni ali bo sam kupoval zemljišča in stanovanja? Tudi kriterij, da bodo do teh sredstev upravičeni tisti, ki imajo najdlje pripravljene projekte, pomeni, da zgolj lovijo predvolilno obljubljeno število stanovanj. Pogrešam kvalitativne kriterije za določanje prioritet, za kar pa bi bile seveda potrebne analitične osnove, ki jih nista pripravila ali vsaj ne objavila ne Ministrstvo ne SS RS. Vsekakor pa ni mogoče verjeti, da bi za ta sredstva lahko kandidirale zadruge in neprofitna podjetja, saj jim Ministrstvo še ni uzakonilo statusnih oblik.

Če bi Ministrstvo resno želelo vzpostaviti evidenco stanovanj, bi seveda morali vedeti, čemu naj bi bila namenjena, saj je od tega odvisen nabor podatkov. Nato bi rabili nekaj usposobljenih kadrov in nekaj denarja, da bi lahko križali podatke iz različnih baz podatkov, ki bi jih morali na koncu še logično preveriti.

Vprašanje pa je, ali obstaja za takšno evidenco politična volja. Pred leti smo že imeli register najemnih pogodb, ki se je lepo razvijal in je bil zelo dobrodošel najemnikom. Ker pa je nekaj funkcionarjev »pozabilo« prijaviti oddajanje svojih stanovanj, je politika register raje ukinila.

Na stanovanjskem področju je možno doseči veliko koristnega z majhnimi koraki popravljanja slabega, ne pa da se zavrže vse obstoječe in poskuša vse postaviti na novo.