S stanovanji nad recesijo?

Vladne stranke razmišljajo o nekaj pomembnih spremembah na področju stanovanjske politike, saj so te nujne zaradi aktualne finančne krize in zastoja na nepremičninskem trgu. Tako so v koalicijskem sporazumu napovedale ustanovitev sklada prehodnih najemnih stanovanj po zgledu Švedske. Sistem predvideva, da bi mladi glede na število otrok prehajali iz enosobnih v večsobna najemna stanovanja, pri čemer bi se stanovanjski fond vedno znova obnavljal. Ideja je bila v koalicijski sporazum vključena na predlog največje vladne stranke SD, ki se tudi na področju stanovanjske politike zgleduje po skandinavskih državah. A ne gre za isti sistem: tam fond prehodnih stanovanj sestavljajo pretežno nova stanovanja, medtem ko naj bi ga pri nas sestavljala predvsem že obstoječa, a prazna stanovanja, ki so večinoma v zasebni lasti.
Po neuradnih podatkih naj bi bilo v Sloveniji praznih nekaj deset tisoč stanovanj. Ta številka je pretirana, saj je treba upoštevati, da lastniki domnevno prazna stanovanja oddajo na črno. A četudi je praznih samo nekaj tisoč stanovanj, bi bilo škoda, da tega potenciala ne bi izkoristili. V Ljubljani na primer kljub pospešeni gradnji v zadnjih dveh letih še vedno primanjkuje vsaj 1500 stanovanj. Toliko prosilcev je namreč na lanskem razpisu Javnega stanovanjskega sklada mestne občine Ljubljana izpolnjevalo vse pogoje za dodelitev neprofitnega najemnega stanovanja, pa do stanovanja niso prišli.
Da je stanovanjska stiska najhujša v Ljubljani, kažeta dva podatka: da je tu največji razkorak med tržno in neprofitno najemnino, hkrati pa tudi največje število upravičencev do neprofitnega najemnega stanovanja. Kako hudo je, pričajo podatki iz razpisa, ki se bo zaključil čez slaba dva tedna in na katerem ljubljanski stanovanjski sklad ponuja tristo neprofitnih najemnih stanovanj v ljubljanski soseski Celovški dvori ter na drugih lokacijah v Ljubljani in na Vrhniki. Že v prvih dveh tednih je bilo na skladu dvignjenih več kot 1700 obrazcev za prijavo, k temu pa je treba prišteti še vse tiste prosilce, ki so obrazec sneli s spletne strani. V vodstvu sklada sklepajo, da se bo na razpis prijavilo vsaj 2500 prosilcev. Razlog za veliko zanimanje se verjetno skriva tudi v tem, da je kar tretjina razpisanih stanovanj namenjena samskim osebam, torej kategoriji, ki je bila doslej bolj ali manj spregledana.

Javno-zasebno partnerstvo

Prav zaradi velike potrebe po neprofitnih najemnih stanovanjih so v ljubljanskem stanovanjskem skladu že lani razvili nov model, po katerem bi sklad za določen čas, na primer za tri leta, od zasebnikov po tržni najemnini najel stanovanje s pravico, da ga za enako časovno obdobje odda v podnajem. Stanovanja seveda ne bi oddali komurkoli, pač pa le upravičencu do najema neprofitnega stanovanja, ki se je za najem potegoval prek javnega razpisa, pa mu stanovanje ni bilo dodeljeno. Podnajemnik bi plačeval uporabnino v višini neprofitne najemnine (približno tri do štiri evre na kvadratni meter), razliko pa bi doplačala občina v obliki subvencije. Tako bi sklad prevzel tveganja do lastnika, na primer za neplačevanje najemnine ali poškodbe stanovanja, in zmanjšal število razočaranih upravičencev. Hkrati bi občina prihranila nekaj denarja, saj bi bila višina subvencije nižja od stroškov gradnje stanovanj. Vsi ti podnajemniki bi seveda lahko še naprej kandidirali na razpisih za neprofitna stanovanja v trajni namen. Model prehodnih najemnih stanovanj je posebej koristen v času recesije, saj bo gradnja stanovanj precej manjša od tiste v času visoke konjukture in poceni kreditov. »Zavedati se moramo, da je kupna moč prebivalcev upadla, pa ne zato, ker bi imeli manjše dohodke, pač pa, ker je zaradi globalne finančne krize otežen dostop do kreditov,« opozarja direktorica Javnega stanovanjskega sklada MOL Jožka Hegler, sicer tudi glavna avtorica stanovanjskega dela koalicijskega sporazuma. Po njenem mnenju je model prehodnih stanovanj lažje uresničiti v času recesije, ko cene nepremičnin padajo, saj bo marsikateri lastnik stanovanje rajši oddal skladu in si na ta način odplačeval kredit, kot bi ga imel praznega. »Lastnikom stanovanj ni v interesu, da bi stanovanja skladu oddali za nedoločen čas, lahko pa jih prepričamo vsaj v to, da nam jih oddajo za tri leta. Model prehodnih stanovanj bi bilo seveda mogoče uresničiti veliko hitreje, če bi ga vlada podprla z ustanovitvijo državne agencije za posredovanje stanovanj, z vsaj delnimi državnimi subvencijami in z davčnimi ukrepi, na primer z zmanjšanjem ali celo oprostitvijo davka zaradi oddajanja stanovanj po tem modelu, pa tudi s sankcioniranjem oddajanja na črno,« pravi Heglerjeva in dodaja: »Čeprav se je model prehodnih stanovanj dobro obnesel v skandinavskih državah, to nujno ne pomeni, da se bo obnesel tudi pri nas. Bojim se, da se v Sloveniji ideja o pogosti selitvi ne bo prijela, ker se naši ljudje neradi selijo. Poleg tega so prehodna stanovanja smiselna, če imaš v ozadju neki potencial trajnih rešitev.

Reševanje naložbe

Ljubljanski stanovanjski sklad je v zadnjih desetih letih sicer zagotovil nekaj več kot tisoč najemnih stanovanj, a skoraj toliko jih je moral vrniti zaradi denacionalizacije. V zadnjem letu fond najemnih stanovanj pospešeno krepijo z nakupom novih stanovanj. Tako so oktobra lani z gradbenim podjetjem Vegrad sklenili pogodbo za nakup 150 stanovanj v ljubljanski soseski Celovški dvori po ceni 1350 evrov za kvadratni meter. V drugi fazi so k pogodbi pritegnili še republiški stanovanjski sklad. Tako je republiški sklad kupil 75 stanovanj po ceni 1460 evrov za kvadratni meter, medtem ko je ljubljanski sklad kupil 75 stanovanj po ceni 1350 za kvadratni meter. Omenjenih tristo stanovanj je vključenih v aktualni razpis ljubljanskega sklada. Prav zdaj pa je ljubljanski sklad tik pred podpisom pogodbe z Vegradom o nakupu še dodatnih 119 stanovanj v Celovških dvorih po ceni 1750 evrov za kvadratni meter, ki jih bodo (če bo pogodba sklenjena pravočasno) uvrstili v že potekajoči javni razpis. Sklad je stanovanja v Celovških dvorih še pred letom dni kupoval po kar 400 evrov nižji ceni za kvadratni meter, kot jih kupuje danes. Kako to? Heglerjeva pojasnjuje, da so prodajno predpogodbo za nakup prvih tristo stanovanj na območju nekdanje Avtomontaže sklenili že v letu 2006, ko so bile cene kvadratnega metra stanovanja v Ljubljani precej nižje, kot so danes. Poleg tega tržna cena Vegradovih stanovanj v Celovških dvorih znaša med 2800 in 3400 evri na kvadratni meter, kar pomeni, da sklad stanovanja še vedno kupuje po precej nižji ceni od tržne. Očitki, češ da ljubljanski župan Zoran Janković forsira nakup teh stanovanj zato, da bi rešil Vegrad, so smešni. Prej bi lahko rekli, da Janković v prid meščanov izkorišča neugodno finančno situacijo, v kateri se je znašel Vegrad. Še bolj točno pa je, da rešuje pretekli vložek ljubljanskega stanovanjskega sklada. Če bi se namreč zgodilo, da Vegrad zaradi finančnih težav ne bi mogel dokončati soseske Celovški dvori, bi bil pod vprašajem tudi aktualni razpis ljubljanskega sklada za oddajo tristo neprofitnih najemnih stanovanj, saj levji delež razpisa predstavljajo prav stanovanja v Celovških dvorih. »Sklad ima že kupljena stanovanja v Celovških dvorih sicer zavarovana z bančno garancijo in hipoteko, kljub temu pa ne želimo tvegati,« opozarja Heglerjeva.
Seštevek razkriva, da bo ljubljanski sklad kupil skoraj polovico vseh stanovanj, ki jih v Celovških dvorih gradi Vegrad. Tako velikopoteznega načrta ne bi bilo mogoče uresničiti, če ljubljanski mestni svet pred kratkim ne bi sprejel proračunskega rebalansa, po katerem je ljubljanska občina zadolževanje v letošnjem letu povečala za dodatnih 27 milijonov evrov. Eden od upravičenih pomislekov, ki so ga ob razpravi o rebalansu izrekli opozicijski mestni svetniki, je, da stanovanja, ki jih mestnemu skladu ponuja Vegrad, do konca letošnjega leta še ne bodo dokončana, vprašanje pa je tudi, ali bodo glede na plačilno nedisciplino Vegrada dokončana prihodnje leto. Janković kritike zavrača, češ da bo občina Vegradu plačevala za stanovanja »po fazah, glede na izvedeno«. Na skladu so tudi v prihodnje zainteresirani za nakupe na trgu, vendar je to odvisno od finančnih virov. V prihodnjih dveh letih se nameravajo osredotočiti predvsem na lastne investicije, in sicer na gradnjo stanovanjskega naselja Polje II s 183 stanovanji z upoštevanjem načel varčne rabe energije in tudi uporabe alternativnih virov (investicija je ocenjena na 12,2 milijona evrov), gradnjo stanovanjskega objekta za posebne potrebe na Pipanovi ulici z 22 bivalnimi enotami, gradnjo hiše Sonček za bivalno skupnost najemnikov, vezanih na uporabo invalidskega vozička na Vinčarjevi ulici, ter na gradnjo tridesetih stanovanj na Dolgem mostu. Ob tem pa morajo dokončati tudi investicije, ki so že v teku, torej gradnjo 126 stanovanj v Zeleni jami (tu je ljubljanski sklad soinvestitor 63 stanovanj), gradnjo 60 oskrbovanih stanovanj v Centru starejših Trnovo, gradnjo 31 stanovanj ob Viški cesti in gradnjo hiše Hospic na Hradeckega cesti.

Stanovanja na obroke

Heglerjeva je prepričana, da bi moral po zgledu ljubljanskega sklada delovati tudi republiški stanovanjski sklad, se pravi, da bi moral več vlagati v neprofitna najemna stanovanja, ne pa da gradi tržna stanovanja. To je še posebej pomembno zdaj, ko zaradi zmanjšane kupne moči prebivalcev in težjega dostopa do posojil tržna stanovanja ostajajo neprodana. Podobno o vlogi republiškega sklada razmišlja Janez Šušteršič, nekdanji direktor vladnega urada za makroekonomske analize in razvoj, zdaj pa predavatelj na fakulteti za management v Kopru: »Sklad bi se moral usmeriti predvsem v gradnjo neprofitnih stanovanj, saj na nepremičninskem trgu ne more nastopati kot igralec, ki lahko vpliva na cene nepremičnin.« Za ilustracijo povejmo, da je republiški sklad letos na prodaj ponudil 452 stanovanj, od katerih jih 250 še vedno ni prodanih. Kljub ogromnim zalogam republiški sklad pripravlja nove velike soseske, med drugim Brdo in Stanežiče v Ljubljani. Ker so te soseske namenjene tržni gradnji, je mogoče domnevati, da od tod izvira zamisel ministra za finance Franceta Križaniča, po kateri bi republiškemu skladu z dokapitalizacijo omogočili obročno prodajo tržnih stanovanj. Na vladi naj bi se o tej ideji že pogovarjali, nimajo pa še dovolj podatkov, da bi lahko zagotovo napovedali dokapitalizacijo republiškega sklada. Po Križaničevem predlogu naj bi torej republiški sklad še naprej gradil stanovanja za trg, saj bi to spodbudilo gospodarsko dejavnost v času recesije. »Treba je spodbuditi povpraševanje. In tu je ena od možnosti, da ljudje namesto najemnine dvajset let odplačujejo stanovanje, v katero se vselijo,« pojasnjuje Križanič. Seveda bi morala država ta stanovanja najprej odkupiti, kar bi zanjo opravil republiški stanovanjski sklad, ki bi za to dobil državni denar z dokapitalizacijo. Problematično je, da je Križaničeva ideja v diametralnem nasprotju s koalicijskim sporazumom, kjer piše, da bo vlada prek republiškega sklada pospeševala gradnjo najemnih stanovanj. Na to ga je spomnil minister za okolje in prostor Karl Erjavec, ki meni, da bi moral republiški sklad vsa razpoložljiva sredstva usmeriti v gradnjo neprofitnih najemnih stanovanj in da kot resorni minister ne bo spodbujal gradnje tržnih stanovanj, ker »to ni naloga države, še posebej ne v času, ko manjka socialnih in neprofitnih stanovanj«.
Križaničeva zamisel je sicer koristna za gradbena podjetja in kupce, zastavlja pa se vprašanje, zakaj bi se moral nekdo zadovoljiti z najemnim stanovanjem, medtem ko bi drugi lahko kupil stanovanje na obroke, pri čemer bi oboje financirala država. V finančni krizi je stanovanjska gradnja sicer res lahko ena od možnosti, da se spodbudi gospodarska dejavnost, vendar tega nima smisla početi s tržnimi stanovanji. Več uglednih ekonomistov, med njimi tudi minister brez listnice za razvoj in evropske zadeve Mitja Gaspari, je mnenja, da v sedanji situaciji gradnja tržnih stanovanj ne more biti v centru vladne pozornosti in da bi bilo pametneje, če bi se usmerili v širitev fonda najemnih stanovanj za mlade družine, hkrati pa bi uvedli pozavarovanje posojil, ki jih najemajo osebe, zaposlene za določen čas, saj jim banke ne želijo dati posojil z daljšim obdobjem odplačevanja. Projekt pozavarovanja bi lahko uresničili kar prek državne Slovenske izvozne in razvojne banke.