Občuten upad nepremičninskih poslov

Nobenega dvoma ni, da svetovna finančna kriza vpliva tudi na slovenski trg nepremičnin. Banke postavljajo čedalje ostrejše pogoje za pridobitev posojil, to pa občutijo predvsem investitorji. Razmere seveda še zdaleč niso primerljive s tistimi v ZDA, Veliki Britaniji, Španiji in nekaterih drugih evropskih državah, kljub temu pa jih ne gre podcenjevati. Ta trenutek je še najzanesljiveje reči, da je slovenski nepremičninski trg otrpnil. Po podatkih Geodetske uprave RS se je število nepremičninskih poslov lani v primerjavi z letom poprej občutno zmanjšalo. Promet s stanovanji se je zmanjšal za več kot tretjino, promet s hišami pa za več kot polovico. Vodja evidentiranja trga nepremičnin na GURS Aleš Perovšek pojasnjuje, da se je v prvem četrtletju lanskega leta promet občutno zmanjšal, temu pa je v drugi polovici leta sledilo še zniževanje cen. Tako se je v prvem četrtletju leta 2008 promet s stanovanji v primerjavi s predhodnim četrtletjem zmanjšal za 29 odstotkov, promet s hišami pa kar za 58 odstotkov. Do konca tretjega četrtletja leta 2008 se je v primerjavi s prejšnjim letom upadanje realiziranega prometa s stanovanjskimi nepremičninami še stopnjevalo. V zadnjem četrtletju pa se je ta trend vendarle ustavil. Kljub temu je bil promet s stanovanjskimi nepremičninami zadnje četrtletje leta 2008 najmanjši v zadnjih dveh letih, odkar ga sistematično spremljajo v evidenci trga nepremičnin.
Po zadnjih ugotovitvah GURS bo rast cen nepremičnin leta 2008 na ravni države 3- do 4-odstotna, leta 2007 je bila 6-odstotna, leta 2006 pa skoraj 20-odstotna. Toda večje spremembe šele prihajajo. Perovšek meni, da bo rast cen leta 2009 prvič po nekajletnem vzponu negativna.

Kupci so previdnejši

Da je promet z nepremičninami občutno manjši, ugotavljajo tudi nepremičninski posredniki. Po mnenju direktorja podjetja ABC nepremičnine Andreja Kuplenka se je promet zadnje leto zmanjšal za približno 40 odstotkov, pri čemer je bil upad največji, kar 70-odstoten, prav v zadnjih treh mesecih. Temu so s krajšim odlogom sledile tudi cene. »Ponekod so se cene znižale v povprečju za okoli 10 odstotkov. Največje je bilo znižanje pri nepremičninah večjih vrednosti in tistih, ki so na manj zanimivih lokacijah. Velikega znižanja na splošno gledano sicer ni bilo, opazneje - za približno 10 do 15 odstotkov - so se pocenile le tiste nepremičnine, pri katerih se prodajalcem zaradi različnih vzrokov mudi s prodajo. Ob tem moram poudariti, da je bilo prometa zelo malo in da je zaradi tega težko narediti korektno analizo.«
Direktor podjetja Svet nepremičnine Vlado Petek je ogorčen zaradi poročanja nekaterih medijev o velikanskem znižanju cen stanovanj. Meni, da bodo cene novogradenj ostale na približno takšni ravni, kot so zdaj, padec cen pa je po njegovem možen pri starih stanovanjih. Poleg tega je prepričan, da bo cena kvadratnega metra za nadstandardna stanovanja na izjemnih lokacijah še vedno lahko dosegla tudi 6000 evrov in več. »Zadnje tedne opažamo izredno veliko zanimanje kupcev za nakup nepremičnin. Gre za kupce, ki so presodili, da je sedaj pravi čas za nakup nepremičnine, kar je dejansko res,« pravi Petek. In dodaja: »Ljubljanski nepremičninski trg je še vedno v krču, ki so ga povzročili predvsem mediji s poročanjem o velikanskem znižanju cen. Nekateri so poročali, da se bodo cene stanovanj znižale tudi do 60 odstotkov. Ko bo v medijih dovolj informacij, ki bodo kazale dejanske razmere na nepremičninskem trgu, bo tudi transakcij več.« Petek poudarja, da slovenski nepremičninski trg ni primerljiv z zahodnoevropskim ali ameriškim. »Dejstvo je, da je na našem trgu še vedno premalo kakovostnih stanovanj, ker se je v preteklih 30 letih premalo gradilo oziroma se na nekaterih lokacijah, kot so na primer Murska Sobota, Krško, Brežice in Savinjska dolina, sploh niso gradila nova stanovanja. Trg v Ljubljani bo stabilen, ko bo na njem dovolj ponudbe, predvsem novogradenj,« pravi Petek. »Če bo trg deloval dokaj normalno, bo tudi število novozgrajenih stanovanj na letni ravni večje, sicer pa bo manjše. Razumljivo je razmišljanje investitorjev, da je ceneje za nekaj časa zamrzniti projekte, kot pa delati zalogo, ki jo bo težko prodati. Navsezadnje je ceneje financirati zemljišče za gradnjo kot pa stanovanja, ki jih ne moreš prodati.«
Da pri nas vpliv finančne krize na nepremičninski trg ni primerljiv z vplivom v nekaterih drugih evropskih državah in ZDA, poudarja tudi Matjaž Pucelj iz nepremičninske agencije Property. »V državah nekdanjega vzhodnega bloka so imele vodilno vlogo pri financiranju avstrijske in nemške banke, na primer avstrijski Raiffeisen, ki pa se je na nepremičninskem trgu zelo opekel. Spomnim se, kako so se predstavniki bank leta 2007 na forumih sejma Expo Real hvalili z več sto milijonov evrov vrednimi nepremičninskimi naložbami v Ukrajini, na Poljskem in Češkem. Danes pa mediji poročajo, da so te banke v matičnih državah v težavah in da jih rešujejo z državnim denarjem. Ne vem, da bi bila katera koli od tujih bank v težavah zaradi poslov v Sloveniji. Poleg tega je treba vedeti, da ima ogromno finančnih institucij v Avstriji velike izgube zaradi propada ameriške investicijske banke Lehman Brothers. Vseh teh vplivov na slovenskem nepremičninskem trgu ni bilo tako močno čutiti. Tuje banke v Sloveniji so pač morale zaostriti pogoje zadolževanja, vendar ne zaradi razmer pri nas, pač pa zaradi dogajanja na mednarodnih denarnih trgih in položaja svojih matičnih bank,« pravi Pucelj. »Res je, da so danes kupci bistveno bolj osveščeni, hkrati pa so nanje vplivali mediji s poročanjem o zniževanju cen na nepremičninskem trgu. Zaradi tega niso več pripravljeni plačati prve ponujene cene. Danes ni več mogoče vseh stanovanj prodati že v času gradnje in po ceni, ki jo investitor poljubno navije, kot se je dogajalo konec devetdesetih let oziroma vse do leta 2006.«
O vsesplošnem znižanju cen nepremičnin po njegovem ni mogoče govoriti. »Večina prodajalcev vztraja pri prodajnih cenah iz sredine leta 2008, to pa se pozna pri številu realiziranih transakcij. Menim, da se je trgovanje z nepremičninami zadnje leto zmanjšalo za 30 do 40 odstotkov. Vendar moram hkrati poudariti, da so se v naši agenciji v zadnjih šestih mesecih povečali posli, kar zadeva oddajo nepremičnin v najem, še zlasti poslovnih prostorov.« Večje povpraševanje po najemu nepremičnin je lani povzročilo opazen dvig oglaševanih najemnin v Ljubljani, kjer najemnine rastejo že od marca 2007. Povprečna letna rast oglaševanih najemnin leta 2008 v Ljubljani je bila 11,8-odstotna. To je velik skok v primerjavi z letom 2007, ko je bila rast zgolj 3,3-odstotna. Intenzivna rast se je začela v drugi polovici lanskega leta. Povprečna oglaševana najemnina se je v pol leta dvignila za 8 odstotkov. Najbolj so se dvignile najemnine za enosobna, trisobna ter pet- in večsobna stanovanja. Marko Puschner, urednik spletnega portala Slonep.net, meni, da je vzrokov za dvig najemnin v Ljubljani več: »Leta 2008 se je močno zmanjšalo število nakupov stanovanj. Predvideti je mogoče, da se je zaradi nezmožnosti nakupa stanovanja, ker so cene previsoke, več potencialnih kupcev odločilo za najem, to pa je pripeljalo do večjega povpraševanja. Zaradi večjega povpraševanja se najemnine seveda lahko dvignejo. Vendar se postavi vprašanje, koliko je dejansko takšnih najemnikov, saj veliko kupcev stanovanje le zamenja. Večja verjetnost je, da vzrok za rast tiči v pričakovanjih najemodajalcev, da bodo lahko iztržili višje najemnine. Zgledujejo se po cenah stanovanj, ki so zadnja leta močno rasle, najemnine pa jim niso sledile. Hkrati moramo vedeti, da pri sedanjih cenah stanovanj oddajanje še vedno ne zagotavlja dovolj velikih donosov. Vprašanje je, ali bo trg prenesel takšen dvig najemnin.«
Pucelj glavni vzrok za zmanjšanje števila nepremičninskih transakcij vidi v tem, da sedaj ne kupujejo vsi vsevprek. »Nepremičnine niso dobrina, ki bi jo ljudje, ki niso profesionalci, kupovali več kot enkrat do dvakrat v življenju. Sedaj velja, da če se ti ne mudi, rajši počakaj, ker bodo cene gotovo še nižje. Ko bodo prodajalci, ki sedaj prodajajo nepremičnine že več kot pol leta, ceno spustili za 15 odstotkov, bodo tudi kupci realizirali nakupe.«

Povpraševanje po stanovanjskih posojilih znova raste

Čeprav v javnosti krožijo govorice, da banke ne dajejo več stanovanjskih posojil, to v resnici ne drži. Posojilne pogodbe se še vedno sklepajo. »Danes lahko prideš v katero koli banko v Sloveniji, in če izkažeš kreditno sposobnost ter ponudiš primerno zavarovanje kredita, nikjer ne boš naletel na gluha ušesa. Res pa je, da veliko ljudi ni kreditno sposobnih, na primer zaradi pogodb o zaposlitvi za določen čas,« poudarja Pucelj. V Novi Ljubljanski banki so sicer opazili, da je bilo jeseni in do novega leta manj povpraševanja po stanovanjskih posojilih, vendar to ni nujno posledica finančne krize, pač pa je razlog lahko tudi zimsko obdobje, ko je že praviloma manj povpraševanja. Že januarja letos se je povpraševanje znova povečalo. V NLB sklepajo, da so ga spodbudile nižje cene nepremičnin in znižanje obrestnih mer zaradi trenutnega znižanja referenčne obrestne mere evribor.
In katere vrste nepremičnin gredo zdaj najbolj v promet? »Vedno so se najbolje prodajale dobre stvari, kar je danes še bolj opazno. Največ je povpraševanja po dobrih in novejših stanovanjih, opazneje pa se zmanjšuje povpraševanje po ''povprečnih'' hišah in zemljiščih,« pravi Kuplenk. Po Pucljevem mnenju je največ povpraševanja po zazidljivih parcelah za individualno gradnjo. »Iščejo se predvsem parcele v izmeri 500 do 800 kvadratnih metrov na obrobju Ljubljane ali v sosednjih občinah, ki imajo dobro urejeno infrastrukturo, predvsem dobro prometno povezavo z Ljubljano, pa tudi šole in vrtce. Pri stanovanjih so tako kot vedno najbolj iskana dvosobna ali trisobna stanovanja, ki stanejo od 130 do 170 tisoč evrov.«
Ključno je seveda vprašanje, kaj nas čaka v prihodnje. »Mislim, da se bodo cene večine nepremičnin letos znižale še za okoli 10 odstotkov. Izjema bodo nepremičnine, ki so zelo dobre oziroma na odličnih lokacijah. Je pa seveda vse zelo odvisno od tega, kakšne ukrepe bo sprejemala vlada oziroma kakšna posojila bodo banke sposobne ponuditi kupcem nepremičnin,« pravi Kuplenk. »Zelo dobrih nepremičnin je malo, tista redka najboljša stanovanja v mestnih središčih pa se bodo tudi letos še vedno prodajala po ceni od 4500 do 6000 evrov za kvadratni meter.« Po Pucljevem mnenju pravi učinki recesije šele prihajajo. »Vidni bodo šele jeseni 2009. Poglejte podatke o številu izdanih gradbenih dovoljenj. V drugem četrtletju leta 2007, torej od aprila do konca junija, so bila izdana gradbena dovoljenja za dober milijon kvadratnih metrov površin. Ta podatek je ključen, saj sedaj na trg prihajajo prav nepremičnine, ki so se gradile zadnje leto in pol.«