Ni čas za cincanje

Ena prvih potez nekdanjega finančnega ministra Andreja Bajuka je bil umik zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin. Uklonil se je pritisku rimskokatoliške cerkve, ki ni soglašala z obdavčitvijo svojih nepremičnin. V prvi različici zakona o davku na nepremičnine je bilo predvidenih več izjem, ki ne bi bile obdavčene, od naravnih in kulturnih spomenikov do objektov diplomatskih in konzularnih predstavništev. Na seznamu pa ni bilo objektov in zemljišč, ki jih je cerkev dobila z denacionalizacijo in ki jih ni mogoče spraviti v kategorijo sakralnega ali karitativnega. To bi pomenilo, da bi se obdavčili tudi lastnina vseh župnišč in cerkveni gozdovi. Leta 2006 je bil zakon o množičnem vrednotenju sicer sprejet, a se v praksi še do danes ni izvedel.
Vlada Boruta Pahorja je uvedbo davka na nepremičnine napovedala v koalicijski pogodbi, a ji je začetni pogum hitro uplahnil. Idejo je znova obudila šele pred kratkim, ko so se zaradi gospodarske krize drastično skrčili prilivi v državni proračun, v javnih financah pa je zazevala velika luknja. Vlada je luknjo sprva nameravala pokrpati z dohodninsko reformo, s katero bi povečala davčno breme trem odstotkom najpremožnejših, a je idejo pod težo kritike iz lastnih vrst čez noč opustila. Kmalu za tem je Pahor na vprašanje, ali vlada načrtuje obdavčenje luksuza, odgovoril: »Da.« Na vprašanje, kdaj bi ga obdavčili, pa: »Čim prej.« Toda finančni minister Franc Križanič ga je hitro postavil na realna tla, češ da bo ta davek zaživel šele, ko bo »v celoti na razpolago informacijska osnova, zlasti ko bo sistem merjenja nepremičnin, ki je že dokaj dograjen, postal kompatibilen s sistemom informacijske podpore zemljiške knjige«. To pa naj bi ne bilo pred letom 2011. Res?
Čeprav se morda zdi, da sta uvedba in pobiranje davka na nepremičnine izjemno zapleten projekt, to namreč ne drži. Naj spomnimo, da občine že leta brez težav pobirajo nadomestilo za uporabo stavbnih zemljišč, pa čeprav do nedavnega na voljo niso imele niti resnih nepremičninskih evidenc. Še več. Višino nadomestila določajo kar administrativno, torej brez kakršnegakoli upoštevanja tržne vrednosti nepremičnin. Tudi zaradi tega je nadomestilo za uporabo stavbnih zemljišč izjemno sporen para-davek, ki bi ga morali po hitrem postopku ukiniti oziroma nadomestiti s sodobnim davkom na nepremičnine. A nekatere občine nadomestila za uporabo stavbnih zemljišč še nedavno niso zaračunavale, tiste, ki so ga, pa so to počele nedosledno, tako da imamo primere, ko v istem bloku eni stanovalci nadomestilo plačujejo, drugi pa ne.

Samo še vrednotenje in zakon

Geodetska uprava je s popisom, ki ga je izvedla pred tremi leti, pridobila vse potrebne podatke za ureditev registra nepremičnin. Zdaj je treba 6,5 milijona evidentiranih nepremičnin le še ovrednotiti. Pri tem bodo uporabili statistične metode analiziranja in obdelave podatkov o trgu nepremičnin ter matematične metode modeliranja trga posameznih vrst nepremičnin, torej hiš, stanovanj, lokalov, zemljišč in tako naprej. Pri hišah bodo ključni štirje podatki: lokacija, površina, starost stavbe in kvaliteta. »Kolikšen je vpliv posameznega podatka na različne vrste nepremičnin na različnih območjih v državi, določajo modeli množičnega vrednotenja, zato odgovor na to vprašanje ni enostaven. Pri analizah podatkov realiziranih cen nepremičnin v letih 2005 do 2008 je bilo na primer ugotovljeno, da kupci stanovanjskih hiš v Prekmurju ne cenijo enako površine hiš, kot to velja za druga območja v državi. Površino cenijo manj, kar se odraža v cenah in končno tudi v vrednostih. Zato je bil za to območje model prirejen v delu površin. Načeloma pa velja, da ima lokacija največji vpliv na vrednost za vse nepremičnine, kar velja povsod po svetu,« pravi Dušan Mitrović, direktor urada za množično vrednotenje nepremičnin na GURS-u.
Če bo šlo vse po načrtu, bodo vsem lastnikom in solastnikom nepremičnin že februarja prihodnje leto na dom poslali obvestilo o ocenjeni posplošeni tržni vrednosti nepremičnin in podatke o nepremičnini, na podlagi katerih se bo ta vrednost izračunala. Vsak lastnik ali solastnik bo imel možnost prek spleta ali z obiskom enega izmed centrov pomoči posredovati pripombe k podatkom o nepremičninah, če ti ne bodo odražali dejanskega stanja. Prav tako pa se bo lahko vsak od lastnikov pritožil na posplošeno tržno vrednost nepremičnin. Za lažje razumevanje: posplošena tržna vrednost je z modelom izračunan približek dejanske tržne vrednosti posamezne nepremičnine. Zato da bo na z množičnim vrednotenjem določene vrednosti čim manj pritožb, se bo za davčno osnovo zelo verjetno določilo 80 odstotkov posplošene tržne vrednosti. Ni namreč smiselno, da bi stroški reševanja pritožb presegli davčni priliv. Rok za pritožbe naj bi se iztekel v začetku aprila, kar pomeni, da bosta na voljo dva meseca. GURS bo zbrane podatke obdelal in posplošene tržne vrednosti prilagodil na dan 1. januar 2010. Že julija pa bi lahko vse podatke posredoval davčni upravi. Sistem vrednotenja je torej pripravljen, treba je samo še pritisniti na tipko start, česar pa GURS ne more storiti brez odločitve vladajoče politike. Če se bo vlada odločila in do poletja sprejela zakon, bi lahko novi davek pobrali že za leto 2010. Mitroviću se zdi uvedba novega davka nujna in logična poteza, prav tako pa se mu ne zdi krivično, da bodo tisti, ki imajo nepremičnine na tržno zanimivejši lokaciji, plačevali višji davek. »Koncepti sodobnih davčnih sistemov temeljijo na načelu, da premožnejši v javno blagajno prispevajo več kot revnejši oziroma da se davčni zavezanci obravnavajo glede na stanje premoženja. Temu konceptu sledi tudi sistem množičnega vrednotenja nepremičnin, saj nepremičnina predstavlja nepremičen kapital.« Da je uvedba davka na nepremičnine bolj ali manj le še vprašanje političnega konsenza, meni tudi Darko Končan, davčni svetovalec in avtor tistega dela koalicijske pogodbe, ki se nanaša na davke: »Uvedba davka na nepremičnine je samo še stvar politične odločitve. Tehnične podrobnosti, kot sta množično vrednotenje nepremičnin in sprejetje zakona, so izvedljive v nekaj mesecih.«

Še veliko ugank

Problem je, da na ministrstvu za finance še nimajo pripravljenega zakonskega predloga, prav tako pa tudi ni mogoče izvedeti, kdaj bo v takšni fazi, da ga bo mogoče potrditi na vladi. Neva Žibrik, ki je na ministrstvu pristojna prav za področje obdavčitve nepremičnin, pravi, da je na tisoče idej o tem, kaj vse naj bi se iz obdavčitve izvzelo. Izjeme poznajo tudi druge evropske države, saj je nekatere nepremičnine, na primer naravne in kulturne spomenike, res nesmiselno obdavčiti. Zanimivo je, da so v Bolgariji iz obdavčitve izvzeli tudi objekte v lasti političnih strank in delavskih sindikatov, lokalne skupnosti na Nizozemskem pa iz obdavčitve lahko izvzamejo nepremičnine manjše vrednosti (nepremičnine, katerih vrednost ne presega dobrih enajst tisoč evrov). V Sloveniji za zdaj ostajajo odprta tudi vprašanja, kakšna bo davčna stopnja za posamezne vrste nepremičnin, ali naj se uvede progresivna lestvica obdavčitve tudi v smislu količine nepremičnega premoženja, se pravi, da bi tisti, ki imajo večjo vrednost v nepremičninah, plačali tudi višji odstotek, pa tudi, ali naj se z višjo davčno stopnjo obdavčijo prazne oziroma neizkoriščene nepremičnine. Pred leti se je govorilo celo o 50 odstotkov višji davčni stopnji neizkoriščenih stanovanj. Prav tako ni znano, ali bi se ves ali vsaj pretežni del novega davka stekal v občinske blagajne, in če, koliko avtonomije naj bi občine imele pri določitvi davčne stopnje in izjem. Zgledov iz tujine je veliko, to pa ne pomeni, da bo slovenski zakon kopija ureditve, ki jo ima ena ali druga evropska država, pravi Žibrikova.
Pomembno vprašanje so socialni korektivi, s katerimi bi blažili morebitno previsoko obdavčitev tistim lastnikom nepremičnin, ki imajo nizke dohodke in so na sploh v socialno težjem položaju. Na ministrstvu niso preveč naklonjeni rešitvi, po kateri bi bili plačila davka v celoti oproščeni socialno šibkejši sloji. V tujini je najpogostejša oprostitev odlog plačila ali pa odpis dela davčne obveznosti.
Večina evropskih držav ima davčno osnovo oblikovano na podlagi tržne vrednosti nepremičnin, pri čemer nekatere države cenovnih padcev in vzponov na trgu že desetletja ne upoštevajo pri oblikovanju davčne osnove. Tako na primer Nemčija, ki bi morala vrednost nepremičnin revidirati vsakih šest let, tega ni naredila že od leta 1964. Pomenljive so izkušnje Danske, saj se je tam število pritožb na uradno vrednotenje nepremičnin bistveno zmanjšalo potem, ko so začeli vrednotenje revidirati letno. Danes dobijo okoli 30.000 pritožb, kar je 1,5 odstotka vseh nepremičnin in je primerljivo z deležem pritožb v ZDA.
Praviloma se ves ali vsaj pretežni del davka na nepremičnine steka v blagajne lokalnih skupnosti, izjemoma pa gre del tudi v državni proračun za potrebe vodenja registra nepremičnin in izvedbo množičnega vrednotenja. Nekatere države nimajo obdavčenih novogradenj, saj želijo tako spodbujati investicije v novogradnje. Tako se po švedskem zakonu za nove stanovanjske nepremičnine prvih pet let sploh ne plačuje davek, naslednjih pet let pa le polovični. Smiselno bi bilo, da bi se prek tega davka posebej spodbujali energetsko učinkovita gradnja in prenova objektov, saj tu močno zaostajamo za drugimi evropskimi državami, zlasti Avstrijo in Švico.
Ko so na ministrstvu pred leti pripravili prvo različico zakona, so hkrati izvedli tudi simulacijo, s katero so ugotovili, da bi za ohranitev enake količine denarja iz naslova obdavčitve nepremičnin, kot jo lokalne skupnosti realizirajo danes, zadoščala že 0,2- do 0,3-odstotna davčna stopnja. Sprva je bila sicer predvidena davčna stopnja med enim in poldrugim odstotkom, kar bi bila dobra novica za javne finance, a bi po drugi strani povzročila močan revolt volivcev, še posebej tistih, ki si nepremičnin niso kupili ali zgradili zato, da bi z njimi služili, ampak ker je bila to edina pot, da so si sploh uredili stanovanjski problem. Med temi je veliko upokojencev, ki imajo v lasti le družinsko hišo, njihove pokojnine pa so tako nizke, da plačila davka ne bi zmogli.
Precej je tudi neznank, kako bi novi davek vplival na trg nepremičnin. Ali bi res znižal cene nepremičninam? »Po eni strani bi pričakovali, da bo novi davek lahko spodbudil lastnike nepremičnin, da bodo zaradi velikih stroškov prisiljeni prazna, neoddana stanovanja prodati ali se jih tako ali drugače 'znebiti'. To bi potem gotovo vplivalo na ponudbo nepremičnin ter s tem povezano ceno, ki bi se zaradi velike ponudbe postopoma korigirala navzdol. Sam sem drugačnega mnenja. Slovenski trg nepremičnin je sorazmerno konservativen. Velika večina Slovencev ima v lasti stanovanje, v katerem živi. Stanovanje pri nas pomeni neko varnost ter dolgoročno sorazmerno varno naložbo. Na splošno pa za Slovence tudi velja, da smo velikokrat zelo togi in se ne prilagajamo spremembam,« pravi nepremičninski posrednik Marko Kocutar iz agencije Property. Kocutar sicer meni, da je prevelik apetit po obdavčitvi državljanov velika napaka sedanje vlade. »Glede na velika prizadevanja Pahorjeve vlade, še posebno finančnega ministra, po čim večji obdavčitvi državljanov, se mi zdi, da bo novi davek skušala uvesti čim prej. Nekoliko upanja za ponovno preložitev uvedbe zakona zbuja liberalni del vlade. Premožnejši ministri bodo takšni obdavčitvi gotovo nasprotovali. Brez teh pa se v vladi ne more narediti nobena sprememba. Križanič je že večkrat napovedal nove davke, a še hitreje je svoje namere umaknil.«
»Želja vlade, da bi v nepremičninskem davku našla nekakšen novi čudežni vir za polnjenje državne blagajne, ni realna,« opozarja Tine Stanovnik, profesor na Ekonomski fakulteti v Ljubljani. Res je sicer, da nepremičninski davek v večini evropskih držav ne pomeni nekega pomembnega davčnega vira in da z njim ni mogoče rešiti luknje v javnih financah, toda to še ne pomeni, da je zanemarljiv. Znano je, da je bil zaradi gospodarske krize priliv davkov v državni proračun v prvih šestih mesecih letošnjega leta kar 630 milijonov evrov manjši od prvotno načrtovanega. Naredimo kratek izračun: danes se z nadomestilom za uporabo stavbnih zemljišč in davkom od premoženja na letni ravni nabere dobrih 150 milijonov evrov. Če bi ju nadomestili s sodobnejšim davkom na nepremičnine, ki bi dosledno zajel vse nepremičnine v lasti fizičnih in pravnih oseb, bi bil priliv iz tega naslova celo ob zelo nizki davčni stopnji že zaradi večjega števila zavezancev znatno višji. Nekateri strokovnjaki ocenjujejo, da bi znašal vsaj 250 milijonov evrov. To ni tako nepomemben znesek, da se vladi z uvedbo novega davka ne bi splačalo pohiteti. Še višji priliv bi seveda bil, če bi se politika odločila za drznejšo davčno stopnjo. Na primer, da bi se bistveno bolj obdavčile neizkoriščene nepremičnine. S pametno zakonsko ureditvijo, ki bi po žepu udarila predvsem tiste, ki so nepremičnine kupili kot kapitalsko naložbo ali za potrebe oddajanja v najem, bi lahko močno okrepili občinske proračune, s tem pa zmanjšali njihovo odvisnost od preobremenjene državne blagajne.