Vlada bo nepremičninski davek prisiljena uvesti

V Sloveniji se že deset let govori o davku na nepremičnine, a si ga nobena dosedanja vlada ni upala uvesti. Kako verjetno je, da bo to storila vlada Boruta Pahorja, ki je uvedbo tega davka napovedala v koalicijski pogodbi?

> Slovenija pri drugih davčnih virih nima več veliko manevrskega prostora. Dodatna obdavčitev dela bi poslabšala konkurenčnost Slovenije, saj je delo pri nas že zdaj močno obremenjeno. Iz Mramorjeve davčne reforme smo se naučili, da prevelika davčna obremenitev kapitala povzroči njegov beg, saj je izjemno mobilen. Možnosti obdavčitve so torej tam, kjer ne pride do davčnega bega oziroma do pretiranega vpliva na konkurenčnost, to pa pomeni predvsem pri premoženjskih davkih in mogoče davkih na potrošnjo, pri katerih je danes, ko je pomembno, kolikšno je povpraševanje, zvišanje problematično. Skratka, ne bi rekla, da je sedanja vlada pogumnejša. Prej bi rekla, da bo davek na nepremičnine prisiljena uvesti zaradi visokega primanjkljaja v javnih financah. Ob tem se je treba zavedati, da nepremičninski davek ni neki izdaten davčni vir. Obstajajo sicer izjeme, predvsem anglosaške države. Tako na primer v Kanadi nepremičninski davek predstavlja štiri odstotke BDP-ja in v ZDA tri odstotke, v razvijajočih se državah pa nanese le 0,7 odstotka BDP-ja. Pri nas se z nadomestilom za uporabo stavbnih zemljišč na letni ravni nabere okoli 150 milijonov evrov. Če nam z davkom na nepremičnine uspe pobrati še enkrat toliko, bo to še vedno dokaj nepomemben davčni vir.

Kakšni so lahko pozitivni učinki tega davka na trg nepremičnin? Se strinjate z ekonomistom Žanom Oplotnikom, da je davek na nepremičnine dober socialni korektiv?

> Davek na nepremičnine ne more biti dober socialni korektiv, ker nimamo povezave med sposobnostjo plačila in vrednostjo nepremičnega premoženja. Je dober socialni korektiv to, da bomo upokojencem, ki so si vse življenje gradili hišo in imajo nizke pokojnine, to hišo sedaj visoko obdavčili? Gotovo ne. Problem tega davka je, da zmožnost za plačilo in preteklo varčevanje, ki se je izrazilo v nakupu nepremičnega premoženja, nista vedno usklajena. Davek je treba plačevati iz sprotnih dohodkov. Skratka, to ni socialni korektiv. Se pa to populistično dobro sliši. Tako kot se dobro sliši, da se bodo obdavčile jahte, pri tem pa se pozablja, da jih bodo lastniki prijavili v davčno ugodnejšem okolju, na primer v ameriški zvezni državi Delaware. Nepremičninski davek je koristen še zlasti na trgu zemljišč, ker povečuje racionalnost ravnanja z njimi. Če je neko zemljišče na komunalno opremljenem območju, se pravi na območju z urejeno infrastrukturo, je vredno veliko več. Logično je, da se sprostijo komunalno opremljena zemljišča, ne pa da nam na vsakem hribu zraste po ena hiška, ki z greznico in vsem ostalim onesnažuje okolje. Z nepremičninskim davkom se lahko do določene mere preprečijo zemljiške špekulacije in sprostijo zemljišča. Naslednji pozitivni učinek je, da gre za relativno stabilen prihodkovni vir, pa tudi za relativno neelastičen. Tak davek ima, če je pametno zasnovan, manj škodljivih učinkov kot na primer obdavčitev finančnega kapitala, ki je mobilen. Nepremičnine ne morejo pobegniti v davčne oaze. Dodatna korist tega davka je, da omogoča kontrolno evidenco v povezavi z dohodnino. Torej, kakšne dohodke kdo ima in kakšne nepremičnine ter ali to dvoje sploh gre skupaj. Pa še ena prednost je: država ima sicer res stroške z vrednotenjem nepremičnin, vendar so vsi lastniki nepremičnin popisani, zato je tak davek dokaj enostavno pobrati.

Ali lahko obdavčitev nepremičnin vpliva na znižanje cen nepremičnin in najemnin na trgu?

> Odvisno od tega, kakšen sistem obdavčitve se bo uveljavil z zakonom. Če bo davčna obremenitev približno takšna, kot je danes, in predvidevamo lahko, da bo, saj politično ni modro, da bi ljudi že v začetku močno obremenil, potem na trgu večjih sprememb ne bo. Če se bodo izdatneje obdavčile nepremičnine, ki se uporabljajo za generiranje dohodka, bi na trgu sicer lahko prišlo do sprememb, a te ne bodo velike. Smiselno bi bilo, da se davek na nepremičnine poveže z dohodnino, saj bi se tako sekundarna stanovanja, ki so namenjena oddajanju, po eni strani obdavčila z davkom na nepremičnine, po drugi strani pa z dohodnino. Danes država pobere zelo malo davka iz naslova oddajanja nepremičnin, ker se ta večinoma utaji. Smiselno bi torej bilo, da se tistim najemodajalcem, ki bi najemno pogodbo prijavili davčnemu uradu, zaračunala nižja stopnja davka na nepremičnine, kot če stanovanje ni oddano, saj bi jih tako spodbudili k prijavi najemnih pogodb. Tako bi zagotovili več registrirane ekonomije, pa tudi večjo pravno varnost najemnikov. Danes najemnik in najemodajalec sicer lahko skleneta najemno pogodbo, toda najemodajalcu te pogodbe ni treba registrirati, saj se je ta obveznost v mandatu Janševe vlade odpravila. Pravna varnost najemnika je sicer enaka, kot bi bila v primeru registracije pogodbe. Razlika je samo v tem, da država ne pobere davkov. Prav zdaj sem mentorica diplomske naloge o davčni obremenitvi najemnin. Kandidatka je davčno upravo spraševala, koliko znaša kazen za tistega, ki nepremičnino oddaja na črno. Odgovor: dvesto evrov! Ob tako absurdno nizki kazni ni čudno, da tako malo najemodajalcev davčni upravi prijavi najemnine.

Nepremičnine imajo obdavčene praktično vse evropske države. Katere so ključne razlike med modeli obdavčitve?

> Države, ki imajo ta davek že dolgo, prilagajajo idealen model specifičnim potrebam in zahtevam. Davčna osnova je ocenjena tržna vrednost, do katere se običajno pride z množičnim vrednotenjem nepremičnin, saj so tako stroški pobiranja davkov nižji. Tendenca je, da se gre na tržne osnove, torej na model množičnega vrednotenja nepremičnin, ki ga namerava uporabiti tudi Slovenija. Kakšne so davčne stopnje in olajšave, pa je odvisno od razvitosti posamezne države, pa tudi od politične odločitve. Tu o enotnem evropskem modelu ni mogoče govoriti, ker ima vsaka država drugačno ureditev.

Je bolj smiselno, da je davčna osnova tržna vrednost nepremičnin ali renta, se pravi prihodek, ki bi ga bilo mogoče v letu dni iztržiti z oddajo nepremičnin?

> Modeli množičnega vrednotenja lahko delujejo prek najemnin, primerljivih prodajnih cen na trgu ali celo nadomestitvenih stroškov nepremičnin. Načeloma so najemnine in prodajne cene v medsebojni povezavi, zato je v končni fazi vseeno, kateri od pristopov se uporabi.

Zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin govori o posplošeni tržni vrednosti. Kaj to pomeni?

> Posplošena tržna vrednost je z modelom izračunan približek dejanske tržne vrednosti posamezne nepremičnine. Zato da je na z množičnim vrednotenjem določene vrednosti za potrebe obdavčitve čim manj pritožb, se za davčno osnovo praviloma določi del, recimo 80 odstotkov posplošene tržne vrednosti. Ni namreč smiselno, da bi stroški reševanja pritožb presegli davčni priliv.
Kakšna stopnja obdavčitve bi bila za Slovenijo najbolj primerna?
Z vidika politične sprejemljivosti bi bilo daleč najbolj smiselno, da se pri novem davku, ki bo nadomestil sedanji davek na premoženje po zakonu o obdavčitvi občanov in nadomestilo za uporabo stavbnih zemljišč, uvede takšna davčna stopnja, da bo davčna obremenitev ostala približno enaka sedanji. Ker bo krog davčnih zavezancev po vsej verjetnosti večji, kot je danes, ko je en del obdavčitve zgolj na fizičnih osebah, bo davčni priliv že zaradi tega večji.

Ima smisel uvajati nov davek, če bo davčno breme enako, kot je danes?

> Ideja je, da se nas počasi privija, se pravi, da se davčno breme postopoma povečuje. Najtežje je nepremičninski davek uvesti. Ko ga enkrat imaš, samo še spreminjaš davčno stopnjo in tako povečuješ davčno obremenitev.

Tako kot je to naredil župan Ljubljane Zoran Janković, ki je v dobrih treh letih nadomestilo za uporabo stavbnih zemljišč povečal za 40 odstotkov ...

> Seveda. Nadomestilo je povečeval postopoma, poleg tega pa je nadomestilo dvignil v prvi vrsti podjetjem, ne pa tudi fizičnim osebam, torej volivcem, s čimer se je izognil javnemu revoltu.

Pri nas naj bi davek na nepremičnine uvedli zato, da se bodo iz tega vira financirale občine. Kam se ta davek steka v drugih državah?

> Tudi v drugih državah je to praviloma davek lokalnih skupnosti. Zakaj? Ker je to lahko dober motiv občinam za vlaganje v infrastrukturo. Če bo občina zemljišča komunalno opremila, bodo več vredna in občina bo na ta račun zaslužila tudi več davka. Gre za princip daj dam. V večini evropskih držav se pretežni del tega davka steka v proračune lokalnih skupnosti, samo izjemoma pa gre manjši del tudi v državno blagajno, zato da se iz tega krijejo stroški vodenja evidenc in množičnega vrednotenja nepremičnin.

Koliko avtonomije naj se občinam dopusti pri določitvi davčne stopnje in izjem obdavčitve?

> Smiselno je, da država določi neko spodnjo in zgornjo mejo davčne stopnje, nato pa se vsaka občina odloči za eno od stopenj znotraj dovoljenega razpona. Če ima namreč občina na določenem območju razvojne načrte, lahko z višjo davčno stopnjo privije špekulante, ki ne želijo prodati zemljišč. Skratka, davek na nepremičnine lahko deluje tudi kot instrument, s katerim lokalne skupnosti usmerjajo svoj razvoj.

Naj bo davčna stopnja za vse enotna ali naj se uvede progresivna lestvica?

> Progresivna lestvica je nesmiselna, če pri tem mislite na model, po katerem bi morali tisti, ki imajo večjo vrednost v nepremičninah, plačati tudi višji odstotek. Če bi uvedli progresivno lestvico, kakršno poznamo pri dohodnini, bi hudo prizadeli upokojence, ki so vse življenje gradili družinsko hišo. Če je naš cilj, da se upokojence prisili v prodajo prevelikih hiš oziroma v zamenjavo teh hiš za manjša stanovanja, lahko to dosežemo tudi z linearno lestvico. Razumljivo pa je, da morajo biti različne vrste nepremičnin različno obdavčene. Stanovanja ne morejo biti obdavčena po enaki stopnji kot tovarne ali elektrarne.

Bi bilo mejo pri obdavčitvi nepremičnin pametno postaviti tako, da bi bil vsak upravičen do tridesetih kvadratnih metrov bivalnega prostora, ki ne bi bil obdavčen, preostalo pa bi se definiralo kot luksuz in obdavčilo?

> Davku na nepremičnine očitajo regresivnost. To pomeni, da tisti z manjšimi dohodki proporcionalno prispevajo več kot tisti z visokimi dohodki, saj morajo tudi revnejši nekje živeti. Ker je najemni sektor v Sloveniji slabo razvit, so bili tudi dohodkovno šibkejši prebivalci stanovanjski problem prisiljeni rešiti z nakupom nepremičnin. Glede na specifičnost slovenskega trga se bo regresivnost še toliko močnejše izrazila. Blažiti jo je mogoče tako, da se iz obdavčitve izloči določena bivalna kvadratura, ali pa s socialnimi korektivi, kar poznajo mnoge evropske države. Tudi pri sedanjem nadomestilu za uporabo stavbnih zemljišč obstajajo olajšave za socialno šibkejše kategorije prebivalstva. Kdo in kako bo posameznik iz obdavčitve izvzet, pa je stvar politične odločitve.

Bi morali obdavčiti tudi luksuzne dobrine, kot so umetnine, krzno, dragulji, jahte ...?

> Za jahte sem že rekla, da jih bodo ljudje v primeru previsoke obdavčitve po hitrem postopku prijavili v davčnih oazah. Umetnine je težko obdavčiti, ker država nima pravice vstopati v stanovanja in preverjati, kakšne umetnine imamo in kakšna je njihova vrednost. Stvari, ki so neregistrirane in za katere ne obstajajo evidence, je nemogoče obdavčiti, pa če si to populisti še tako želijo. Poleg tega bi bili stroški pobiranja višji od pobranega davka.

Na Geodetski upravi pravijo, da naj bi približno polovico vrednosti nepremičnine prinesla njena lokacija. Ali ni nepravično, da bodo Primorci plačevali bistveno višji davek od Gorenjcev ali Prekmurcev samo zato, ker so njihove hiše na tržno zanimivejši lokaciji?

> Dobre lokacije so redkost, in ker so redke, so tudi več vredne. Če imaš hišo na dobri lokaciji, to pomeni, da imaš lahko boljši zrak, lepši razgled in tako naprej. Logično je, da boš za to plačal nekaj več davka. Se pa strinjam, da so potrebni socialni korektivi, saj ni nujno, da imajo ljudje, ki živijo na dobrih lokacijah, tudi dobre dohodke. Brez socialnih korektivov se nam lahko zgodi, da bo Portorož postal izključno geto bogatih.

Katere vrste nepremičnin bi morale biti iz obdavčitve izločene? Pred leti se je govorilo, da bi morale biti izločene tiste, ki ne morejo biti predmet javnega prometa, kot so javno dobro, zavarovana območja, območja naravnih in kulturnih spomenikov, ter vse nepremičnine, za katere je treba uvesti oprostitev na podlagi mednarodnih in bilateralnih pogodb, na primer vsa diplomatska in konzularna predstavništva v lasti tujih držav.

> Izjem mora biti čim manj oziroma samo tiste, ki se jim tudi zaradi mednarodnih in bilateralnih pogodb ni mogoče izogniti. Nesmiselno je, da se obdavčijo objekti, ki jih uporabljajo država in občine, ker bi bilo to samo prelaganje denarja iz enega v drug žep.

Naj izjema velja tudi za nepremičnine v lasti rimskokatoliške cerkve in preostalih verskih skupnosti?

> Tu pa je problem. RKC je premožna, saj je z denacionalizacijo dobila vrnjenih ogromno nepremičnin. Nimam nič proti, da se iz obdavčitve izločijo sakralni objekti, tudi zato, ker je njihovo tržno vrednost težje določiti. Če pa gre za župnišča, ki niso nič drugega kot navadne hiše, je jasno, da jih je treba obdavčiti, tako kot je treba obdavčiti tudi dvorec Betnava in ostale nepremičnine v lasti cerkve. Pazljivost je potrebna tudi pri objektih, ki se uporabljajo za karitativno dejavnost, kajti če tu dovolimo izjemo, bi lahko cerkev vse svoje objekte razglasila za karitativne, tudi adrenalinski park pri Betnavi.

Če bi se slučajno uvedla izjema za objekte, v katerih se izvaja karitativna dejavnost, bi morali biti dosledni, ne pa tako kot danes, ko Rdeči križ plačuje nadomestilo za uporabo stavbnih zemljišč, Karitas pa je plačila oproščen.

> Zato pa pravim, da je treba obdavčiti vse objekte, nato pa se lahko posebej rešujejo tisti, ki plačila ne zmorejo.

Kako zagotoviti pravno varnost zavezancev, da ne bodo obdavčeni samo na podlagi zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin, temveč se bo dopustilo tudi individualno vrednotenje? Množično vrednotenje je za veliko zavezancev nepravično, saj povprečja nikoli niso pravična ...

> Na posplošeno tržno vrednost, ki jo bo ugotovila Geodetska uprava, se bo mogoče pritožiti. V tem okviru predvidevam, da bo možno dokazovanje tudi z individualnimi cenitvami pooblaščenih ocenjevalcev vrednosti, a na stroške davčnega zavezanca. Vsak bo pri sebi presodil, kaj se mu bolj splača: da upošteva cenitev Geodetske uprave ali da plača individualno cenitev.

Verjetno je smiselno, da se osnova za izračun davka revidira letno, ne pa tako kot v Nemčiji, kjer je osnova za izračun tržna vrednost nepremičnin, ki naj bi se revidirala vsakih šest let, v resnici pa se ni revidirala že od leta 1964.

> Predvideno je, da se bo množično vrednotenje nepremičnin izvedlo tako, da se bo za posamezne skupine nepremičnin in posamezne vrednostne cone izdelal model, kar je tudi običajna praksa v drugih evropskih državah. Množično vrednotenje bi se naredilo vsaka štiri leta, vmes pa bi se vrednost nepremičnin izračunala z indeksi rasti ali padca cen nepremičnin na trgu. Če bi se ugotovilo, da so se cene družinskih hiš na določenem vrednostnem območju znižale za sedem odstotkov, bi se za enak odstotek znižala vrednost vsem družinskim hišam na tem območju, zavezancem pa bi se temu primerno znižalo tudi davčno breme.

Nekatere evropske države nimajo obdavčenih novogradenj, ker želijo tako spodbuditi investicije. Po švedskem zakonu se za nove stanovanjske nepremičnine prvih pet let sploh ne plačuje davek, naslednjih pet let pa le polovični. Bi morali tak odpustek uvesti tudi pri nas?

> Seveda, saj so novogradnje že zdaj oproščene plačila nadomestila za uporabo stavbnih zemljišč. Smiselno bi bilo tudi, da bi se prek tega davka spodbujala energetsko učinkovita prenova objektov, ker imamo tu zelo velike zaostanke.

Ekonomist Janez Šušteršič pravi, da bo davek na nepremičnine omogočil boljšo izrabljenost nepremičnin le, če bo dovolj visok, da bo motiviral ljudi, da prazna stanovanja oddajo ali z njimi naredijo nekaj takega, da bi pokrili davek.

> To sicer drži, vendar pretirano visok davek ne bi bil najbolj modra odločitev, najverjetneje bi bil neizvedljiv. Ne gre pozabiti, da je v Sloveniji več kot 80 odstotkov nepremičnin lastniških, kar predstavlja ogromno volilno telo. Ob takšni masi morajo politiki temeljito pretehtati, kaj storiti, da se ji ne bodo preveč zamerili.

V primeru previsoke obdavčitve obstaja tveganje, da se bodo lastniki plačilu davka skušali izogniti tako, da bodo nepremičnine prepisali na druge lastnike.

> Prepis ne bo koristil, ker se bodo tako ali tako obdavčile vse nepremičnine. Res pa je, da je iznajdljivost ljudi pri izogibanju davščinam velika. Sedanji davek od premoženja po zakonu o obdavčitvi občanov se ne plačuje za nepremičnine, manjše od 160 kvadratov, če v tej nepremičnini živi lastnik ali njegov družinski član. Zavezanci se znajdejo tako, da mož stalno prebivališče prijavi na naslovu družinske hiše v Ljubljani, žena pa na naslovu vikenda v Portorožu. Če imajo še kakšne dodatne nepremičnine, pa tam prijavijo otroke. Prav zaradi tega je problematično, katere olajšave in oprostitve dovoliti.

Kako ravnati v primeru, ko lastnik nepremičnine davčnega bremena zaradi prenizkih dohodkov ne bo zmogel poravnati? Naj občina nepremičnino že ob prvem neplačilu obremeni s hipoteko?

> Če gre za upokojenca, ki davka ne more plačati, bodo morali davek plačati njegovi dediči, ker bodo sicer nepremičnino izgubili. S hipoteko so dediči postavljeni pred izbiro: da sproti pomagajo pri plačilu davka ali pa po smrti lastnika dobijo samo tisto, kar bo ostalo po poplačilu davčnega dolga. Ta instrument, ki se imenuje obratna hipoteka, je znan tudi v drugih evropskih državah, na primer v Angliji.

Kako hitro bi bilo davek na nepremičnine mogoče uvesti? Gre tu res bolj za vprašanje politične volje kot za vprašanje tehničnih ovir?

> Če bi bila politična volja, bi ta davek imeli že zdavnaj. Ena od prvih stvari, ki jo je naredil Bajuk, ko je leta 2004 prevzel funkcijo finančnega ministra, je bila ta, da je iz postopka umaknil zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin. Hočem reči, da bi lahko vrednotenje opravili že prej. Geodetska uprava je na to dovolj pripravljena. Zbrati je treba samo še politično voljo.