dr. Srna Mandič, sociologinja o obdavčitvi nepremičnin

Vlada naj bi maja obravnavala dolgo pričakovani predlog zakona o davku na nepremičnine, državni zbor pa naj bi ga sprejel najpozneje do oktobra. Poleg tega bodo lastniki nepremičnin v prihodnjih mesecih na dom dobili obvestilo o vrednosti svojih nepremičnin, na katero se bodo lahko pritožili, ta vrednost pa bo podlaga za novi davek, ki naj bi ga predvidoma uvedli prihodnje leto. Zakaj je davek na nepremičnine koristen instrument prostorske politike in katere so ključne napake stanovanjske politike, ki jih je oblast zagrešila v času tranzicije, smo se pogovarjali s sociologinjo izr. prof. dr. Srno Mandič, predstojnico Centra za proučevanje družbene blaginje in predavateljico na Fakulteti za družbene vede v Ljubljani.

Kakšna je stanovanjska politika v Sloveniji? Jo sploh imamo?

Po mojem jo imamo, res pa je, da nikoli ni bila zelo ambiciozna. V času tranzicije smo imeli stanovanjsko politiko z jasno definiranim in ambicioznim ciljem - privatizacija stanovanj in pridobitev deviz od državljanov. Hkrati je napovedovala, da se bo odstotek najemnih stanovanj po privatizaciji zmanjšal, kasneje pa z delovanjem neprofitnih organizacij povečal. Toda tip politike, ki je sledil po tranziciji, je bil popolnoma drugačen, veliko manj ambiciozen. Gre za t.i. ''pretolči se skozi'' tip politike, ki v javnosti ustvarja vtis, da se nekaj dogaja, a hkrati ne veliko in ne preveč, da bi se dvigoval prah in bi se dregalo v nekatere interese. Takšna politika nič jasnega ne napoveduje in javnosti tudi ne daje možnosti presojanja, ali so bili zastavljeni cilji doseženi. Gre za politiko, ki se oblikuje v bolj zaprtih krogih, veliko se dogaja v zakulisju, brez opazne udeležbe in demokratičnega nadzora javnosti.

Kakšne so posledice takšne politike? Kako razvit je sploh slovenski stanovanjski trg?

Pri takšni politiki gredo stvari pač po svoje, država in javnost pa nimata prav veliko vpogleda v to, kaj se dogaja na stanovanjskem trgu in v stanovanjski oskrbi. Dobro je, da se vsaj zadnje čase spremljajo cene na stanovanjskem trgu. Manjkajo pa nam dobri in ažurni podatki o različnih tipih nepremičnin. Tako nimamo dobrih podatkov, koliko je nenaseljenih stanovanj, koliko stanovanj je namenjenih počitniški uporabi in tako naprej. Težave so že pri definiciji tipov nepremičnin. V Evropi jasno razlikujejo med prvim in drugim stanovanjem gospodinjstva, torej med stanovanjem, ki ga gospodinjstvo uporablja za stalno ali pretežno bivališče, in med nadaljnjimi stanovanji gospodinjstva, pri nas pa so te kategorije nepregledne in jih zato tudi ni mogoče spremljati. Na stanovanjskem trgu se dogaja veliko spornih stvari. Posebej skrb zbujajoč je tip prirastka novih stanovanj, ki so skrajno vprašljive kakovosti. Zasebni investitorji kupujejo draga zemljišča in najamejo draga posojila, zaradi česar so ta stanovanja obremenjena z zelo visokimi stroški. Da se jim posel splača, parcele pozidajo tako rekoč do zadnjega centimetra. Pri večini novejših stanovanjskih sosesk je faktor pozidave nedopustno visok, zelo malo je zelenih površin za družabnost stanovalcev, otrok, starejših. Posebej sporno je, da je bil tak način uporabljen tudi pri gradnji neprofitnih stanovanj. Če so nove soseske v mestih takšne, se ne smemo čuditi temu, da ljudje bežijo iz mest. Tako imamo tudi prirastek stanovanj oziroma hiš, ki si jih ljudje gradijo sami, v bližini mest in na podeželju. Problem te individualne gradnje ostaja, da je razpršena in da nastajajo velike skupine takšnih hiš, ki se mehansko kopičijo v prostoru in nimajo dobre urbanistične zasnove in infrastrukture, pa tudi v energetskem in ekološkem smislu so daleč od optimalnega. Mlade družine, ki si hiše gradijo v svoji režiji, se morajo same spoprijeti z iskanjem tehnoloških rešitev, izvajalcev in vsega drugega, za to pa porabijo ogromno energije. Takšna individualna zidava ne bi bila mogoča brez mobilizacije sorodstvenih in prijateljskih omrežij, ki na pomoč priskočijo z zemljiščem, z gradbenim materialom, pa tudi z denarjem. To je samooskrba, mimo trga in države, in ta ima v Sloveniji močno tradicijo.

Po kateri državi bi se bilo glede stanovanjske politike smiselno zgledovati?

Odgovor na to vprašanje ne more biti strokoven, lahko je zgolj političen. Moje osebne politične preference gredo v smer skandinavskih držav in prenovljenega socialnodemokratskega modela, v katerem država prevzema dokajšnjo odgovornost za urejanje skupnih zadev, hkrati pa je pod močnim nadzorom civilne družbe, ki je dobro organizirana in usmerjena k iskanju konsenzualnih rešitev. V skandinavskih državah je odgovornost države za javne stvari jasno definirana, hkrati pa imajo bogato tradicijo zadrug in civilnih združenj, ki dejavno sodelujejo pri oblikovanju ciljev javnih politik ter spremljanju in vrednotenju doseganja teh ciljev. Nasprotno je pri nas dolgo prevladoval tak tip oblikovanja javnih politik, tudi stanovanjske, kjer je država skušala prevzemati čim manjšo odgovornost in jo z nerealistično velikimi pričakovanji prelagati na trg in zasebni interes. Tako je stanovalcem v večstanovanjskih hišah dolgo prepuščala, da si sami iznajdejo pravila za reševanje skupnih težav, sodiščem pa, da rešujejo spore med opeharjenimi kupci in prodajalci nepremičnin. Ena bolj žalostnih zgodb naše tranzicije je lastninjenje nepremičnin, pri katerem so mesta izgubila zelo veliko svojih virov. Javna lastnina je pogosto imela implicitno funkcijo ''nikogaršnjega ozemlja'', ki je šele moralo pridobiti pravega zasebnega lastnika, njena vloga gospodarskega temelja mesta pa je bila degradirana.

Mislite na denacionalizacijo?

Tudi, a to je bil samo eden od mehanizmov lastninjenja. Javna lastnina se je minimizirala, vendar niti mestne uprave niso bile pripravljene na to, da ohranijo oziroma pridobijo čim več površin, za to sploh niso imele interesa, saj bi potem morale za te površine skrbeti. Poglejte, kaj se je zgodilo s Trgom republike ali s parkirišči v stanovanjski soseski BS3. V kritičnem času se je mesto ''držalo nazaj'', zdaj pa je prepuščeno sodnim mlinom, da meljejo in poskušajo popravljati za nazaj.

Ali vlada sploh ve, koliko novih stanovanj je bilo zgrajenih v preteklih letih, koliko je še nedograjenih stanovanj in predvsem, koliko stanovanj sploh potrebujemo?

Podatke o zgrajenih stanovanjih zbirata Statistični urad in Geodetska uprava in tu ni težav. Težava je z ovrednotenjem, koliko stanovanj potrebujemo. Preden bi to določili, bi morali definirati, kaj sploh je primerno stanovanje glede na posamezen tip gospodinjstva, pri čemer bi morali upoštevati veliko novosti, ki jih prinašajo novi načini življenja in nove oblike življenjskih skupnosti, pa tudi nove tehnologije, naravovarstvene in ekološke zahteve. Treba se je torej dogovoriti, kaj je primerno stanovanje, tudi glede površine. Je to zabojnik ali petsto kvadratnih metrov velika hiša? Se pod stanovanje šteje tisto, kar se uporablja enkrat na tri leta ali sploh nikoli? Se pod stanovanje šteje podrtija, ki jo podedujemo v neki vasi? Pri teh opredelitvah in spremljanju ter razumevanju teh opredelitev imamo kar nekaj težav. Statistični podatki kažejo, da je od osamosvojitve naglo naraslo število nenaseljenih stanovanj, pri čemer ne vemo, koliko od teh stanovanj je dejansko praznih, koliko se jih oddaja na črno ali v njih dejansko kdo živi, denimo sorodniki. Brez usmerjenih raziskav ni mogoče dobiti natančnejšega vpogleda v ta pojav in ga ni mogoče zadovoljivo pojasniti.

Ekonomistka dr. Andreja Cirman pravi, da se večina stanovanj, ki se statistično vodijo kot nenaseljena, v resnici na črno oddaja študentom, to pa seveda pomeni, da lastniki zanje ne plačujejo davka od dohodka iz oddajanja v najem. Bi bilo zaradi tega smiselno, da se z davkom na nepremičnine, ki naj bi ga predvidoma uvedli prihodnje leto, nenaseljena stanovanja obdavčijo dvojno?

Smiselno je, da davek na nepremičnine negativno sankcionira stanovanja, ki so prazna dlje časa. Na Irskem lastniki za bivališča, kjer niso stalno prijavljeni, plačujejo t.i. antišpekulativni davek na nepremičnine v višini dveh odstotkov tržne vrednosti nepremičnine. Od leta 2001 pa je v veljavi nov davek, iz katerega je stalno bivališče gospodinjstva izvzeto. Stanovanje, ki je dlje časa nenaseljeno, zaseda prostor, ne omogoča pa bivanja, zato nima družbeno produktivne funkcije. Drugače od njega ima stanovanje, v katerem gospodinjstvo stalno biva, nedvomno koristno družbeno funkcijo. Vloga davka na nepremičnine je prav v tem, da različno obravnava ti dve funkciji, torej da podpira in spodbuja družbeno koristno rabo prostora in omejuje družbeno nekoristno rabo prostora. Če se vrnem k vašemu vprašanju, gre za problem, kako razlike v koristnosti prevesti v različne davčne stopnje. Ali naj bo davčna stopnja za nenaseljeno stanovanje dvakrat višja od tiste za naseljeno stanovanje? Na to težko odgovorim, saj je to stvar političnega procesa odločanja, konstelacije moči interesov in zastavljenih razvojnih prioritet.

Davek na nepremičnine so poznali že v srednjeveških mestih. Zakaj so ga uvedli? Verjetno ne samo zato, da bi z njim polnili mestno blagajno.

Davek na nepremičnine ima že vse od srednjeveških mest dve temeljni nalogi, in sicer da polni mestno blagajno in da naložbenike usmerja k smotrni rabi mestnega prostora, ki je znotraj obzidja zelo omejen. Če pogledate tip zidave in razporeditev hiš v srednjeveški Ljubljani, vidite, da imajo hiše ozka pročelja in se širijo v globino. Tako se je ob ulici nanizalo veliko hiš. To je posledica davka na nepremičnine, ki ga je mestna oblast določila glede na širino pročelja hiše. Ta logika optimalne izrabe prostora velja še danes, vendar se uresničuje na podlagi zelo kompleksnih meril in s sofisticiranimi instrumenti. Funkcija davka na nepremičnine je, da olajšuje rabo prostora, ki je omejena dobrina, za vitalne mestne funkcije, kot so na primer osnovna oskrba prebivalstva, cenejša stanovanja, knjižnice in tako naprej, in da omejuje rabo mestnega prostora za manj vitalne ali manj produktivne funkcije. To vlogo lahko davek na nepremičnine opravlja le, če različne tipe rabe prostora različno obravnava. Le tako v prostor nekatere funkcije privablja in jih podpira, druge pa omejuje. To še posebej velja pri zemljiških špekulacijah. Nepozidano stavbno zemljišče v središču mesta je lahko izredno privlačna naložba za špekulativnega lastnika, saj lahko ta leta dolgo čaka na ugodno prodajo po visoki ceni. Hkrati je to za mesto izguba, saj ves ta čas ta košček mestnega prostora ne more imeti druge koristne funkcije za skupnost - na njem ni stanovanj in ljudi, ki bi plačevali dohodnino, ni poslovnih prostorov, ki bi bogatili gospodarsko življenje mesta. Še slabše, nepozidano zemljišče je kot škrbina, ki mesto kazi in mu škodi. V Ljubljani je takšnih škrbin ogromno, vsekakor več kot v marsikaterem drugem evropskem mestu. Zato je treba prazna zemljišča obdavčiti z najvišjo davčno stopnjo in tako na lastnike pritiskati, da jih čim prej spravijo v neko produktivno rabo. Poleg tega pa davek na nepremičnine izvorno, v srednjeveškem mestu, pomeni tudi nekakšno menjalno pogodbo med lastnikom stavbe kot uporabnikom mestnega prostora in mestno oblastjo kot skrbnikom tega prostora. Oblast od hišnega posestnika pobere davek, v zameno pa mu zagotavlja komunalne storitve - organizira požarno varnost, ureja odplake in tako dalje, izvaja pa tudi gradbeni red (danes pravimo urbanizem) in ga z njim varuje pred drugimi zasebnimi lastniki, ki bi mu s poseganjem v prostor lahko povzročili škodo. Prav zaradi tega je davek na nepremičnine izvorno prihodek lokalnih skupnosti, ki skrbijo za urejanje prostora in komunalno infrastrukturo.

Kaj naj bo osnova za odmero davka? Naj bo to vrednost nepremičnine ali strošek lokalne skupnosti za obremenjevanje infrastrukture, kot to predlagajo v Združenju lastnikov nepremičnin Slovenije?

Osnova za davek je vrednost nepremičnine, pravzaprav vselej neka ocena tržne vrednosti. S pravkar končanim množičnim vrednotenjem nepremičnin smo ta podatek za konkretne nepremičnine dobili. Potem pa pride na vrsto vprašanje davčne stopnje, ki bo uporabljena za konkretno nepremičnino, in ta še ni določena. Davčne stopnje morajo biti diferencirane, produktivno oziroma družbeno koristno rabo nepremičnine je treba obdavčiti manj kot neproduktivno. Verjetno ni dvoma, da ima stanovanje, ki ga gospodinjstvo uporablja kot stalno bivališče in ne presega določenega površinskega standarda, koristno funkcijo in si zasluži najnižjo davčno stopnjo. Potem pridejo na vrsto druge kategorije nepremičnin in tipov rabe, od počitniških domov do poslovnih objektov različnih tipov in zemljišč. Verjetno ni dvoma niti o drugi skrajnosti, namreč da pomenijo dlje časa prazne oziroma neuporabljene nepremičnine najmanj produktivno rabo prostora in si zaslužijo znatno višje davčne stopnje. Uvedba davka na nepremičnine lahko pomeni tudi spodbudo za nekatere tipe nepremičnin, ki jih primanjkuje. Denimo za neprofitna najemna stanovanja. Če je neprofitno najemno stanovanje v rabi kot stalno bivališče gospodinjstva in je standardne velikosti, si zasluži najnižjo davčno stopnjo. In če bo davčna stopnja za neprofitna najemna stanovanja občutno nižja kot za profitna najemna stanovanja, bo to za njihovega lastnika priložnost, da jih prekvalificira in uporablja kot neprofitna. Torej z nižjo najemnino kot profitna, s trajno najemno pogodbo in s tem, da omogoča prijavo stalnega bivališča. Tako bi lahko povečali sklad neprofitnih stanovanj, in to veliko ceneje kot z nakupom ali gradnjo stanovanj. Poleg tega lastnike nepremičnin s tem spodbudimo k prijavi najemnikov, saj je sistem novega davka lahko zastavljen tako, da se jim to splača bolj, kot če bi stanovanja oddajali na črno. Če črnega trga najemnih stanovanj ne bomo bistveno omejili z davkom na nepremičnine, ga ne bomo nikoli.

Ali davek na nepremičnine lahko deluje kot socialni korektiv?

Socialni korektiv zadeva gospodinjstva in posameznike ter njihov dohodkovni položaj, ki se lahko zelo hitro spreminja. Davek na nepremičnine pa zadeva nepremičnino in tip rabe prostora. Zato sta to dva avtonomna inštrumenta različnih javnih politik, seveda pa je pomembno njuno součinkovanje. Stanovanje, ki se uporablja kot stalno bivališče gospodinjstva, bi do neke zmerne stanovanjske površine moralo imeti najnižjo davčno stopnjo ne glede na to, kako premožno je gospodinjstvo v njem. Bo pa kot socialni korektiv delovala večja ponudba neprofitnih najemnih stanovanj kot posledica diferencirane davčne stopnje.

Verjetno se strinjate, da bi bilo krivično, če bi upokojencem, ki so vse življenje gradili hišo in imajo nizke pokojnine, to hišo sedaj visoko obdavčili ...

Kako definirati davek za hiše, ki so si jih ljudje v preteklosti zgradili sami, je zelo občutljivo vprašanje, pri katerem je nujna previdnost. Zavedajmo se, da je davek na nepremičnine kot regulator rabe prostora namenjen predvsem usmerjanju prihodnjih naložb. Je signal investitorjem, v katere vrste nepremičninskih naložb naj vstopajo, ker so družbeno zaželene, v katere pa ne. Pri uvedbi davka za nazaj, ki bi sankcioniral pretekle odločitve in dejanja, je nujna velika preudarnost, gotovo pa mora biti ta davek tudi v funkciji bodočega razvoja. Ljudi, ki so z lastnimi sredstvi in delom gradili svoje domove v času, ko je bilo to z vseh strani podprto, ti njihovi domovi pa danes za svoje okolje ne pomenijo kakšne škode, res nima smisla davčno kaznovati. Zato bi takšne starejše nepremičnine morali obravnavati posebej in drugače od novogradenj. Je pa toliko pomembnejši premislek o usmerjanju novogradenj in prenove, zlasti z okoljskega in energetskega vidika.

Bi morali nekatere tipe nepremičnin iz obdavčitve že v izhodišču izvzeti? V Veliki Britaniji so plačila nepremičninskega davka na primer oproščeni redni študenti.

Ker je davek na nepremičnine izvorno vezan na nepremičnino in njen tip rabe in lokacije v prostoru, je bolj smiselno, da se nižje obdavčijo študentska, neprofitna in socialna stanovanja, kot pa da se izjeme uvajajo glede na dohodek ali socialni status uporabnika nepremičnine. Dober zgled je Francija, kjer so nove stanovanjske soseske iz obdavčitve izvzete delno ali v celoti za dve leti, stavbe s socialnimi stanovanji pa so izvzete deset do 25 let. Kaj takega bi lahko uvedli tudi pri nas. Ne gre pozabiti, da se dohodek gospodinjstev spreminja. Mogoče je seveda, da se bo vlada odločila za različico, po kateri bo višina obdavčitve odvisna od socialnega statusa oziroma višine dohodkov, vendar bi bila takšna rešitev po mojem mnenju slaba. Zakaj naj bi podpirala revno gospodinjstvo pri družbeno nekoristni rabi prostora?

Pred leti se je govorilo, da bi morale biti iz obdavčitve izvzete vse nepremičnine, ki ne morejo biti predmet javnega prometa, ker so javno dobro, zavarovana območja, območja naravnih in kulturnih spomenikov, diplomatska in konzularna predstavništva, izjema pa naj bi veljala tudi za nepremičnine v lasti RKC in drugih verskih skupnosti. Je toliko izjem res smiselnih?

Najprej, davek na promet nepremičnin je nekaj drugega kot davek na nepremičnine. Glede izjem pa je tako, da ena izjema povabi deset drugih. Nisem za to, da bi že v izhodišču govorili o izjemah, preden je sploh vzpostavljen sistem in so razmejeni tipi nepremičnin in rabe teh nepremičnin. Gotovo pa so poseben tip lahko objekti za neprofitne dejavnosti in druge dejavnosti, ki jih v nekem prostoru primanjkuje, so družbeno koristne in hkrati finančno prešibke, da bi svoj prostor v mestu dobile v konkurenci s finančnimi mogotci, kot so veliki trgovski centri, banke, zavarovalnice. Nižja davčna stopnja lahko na primer omogoči preživetje majhnim trgovinam z živežem, knjižnicam in tako naprej. Pri nepremičninah v lasti verskih skupnosti pa je nujna vsa pozornost. Treba je razločevati med tipi rabe nepremičnin, saj vemo, da je RKC v Sloveniji daleč največji zemljiški posestnik, ki lahko svoje veliko in raznoliko premoženje uporablja in plemeniti na bogve kakšne načine, ki pa niso vsi nujno tudi družbeno najkoristnejši. Če bi bila RKC kot izjema kar izvzeta, ali sploh vemo, kolikšen bi bil zaradi tega izpad proračunskega priliva? In ali bi lahko tak davčni odpustek RKC upravičili glede na to, da v državi manjka sredstev za zvišanje minimalnih plač? Očitno je, da vsaj v prvi fazi ne bo mogoče sprejeti zelo kompleksnega in razdelanega sistema obdavčitve nepremičnin z različnimi davčnimi stopnjami glede na tip rabe. Za tak razdelan sistem je potrebnega veliko napora in časa, predvsem pa veliko demokratičnega dialoga in udeležbe različnih strok, pri čemer niso ekonomisti poklicani nič bolj, kvečjemu manj kot tisti, ki se ukvarjajo z urejanjem prostora, razvojem mest in stanovanjske oskrbe. Brez tega bo sistem premalo domišljen in ga bo treba stalno popravljati. Glede na to, kako se pri nas dojema javna razprava, ne bi bilo nič čudnega, če bi razprava o zakonu o davku na nepremičnine trajala zelo kratek čas. Po mojem si večina javnosti, morda tudi vlada, davek na nepremičnine predstavlja preveč poenostavljeno, kot neko tehnično rešitev, napravo, ki si jo videl delovati pri sosedu in jo enostavno malo prilagojeno uporabiš tudi ti. Davek na nepremičnine ni kot pralni stroj, ki ga kupiš, priključiš na elektriko in že deluje. Je del zelo kompleksnega družbenega okolja, institucij, navad, političnih ideologij, vrednot. Deluje ob celi kopici različnih predpostavk o tem, kaj je pravično in kaj ni, kaj država sme in mora in kaj ne, kaj je meja zasebne lastnine in kje se začenja javna korist; kako in do kod smejo v prostor posegati interesi kapitala in kje se začenja družbena blaginja, ohranjanje kulturne samobitnosti, naravnega okolja ... Davek na nepremičnine je lahko pomemben inštrument v funkciji razvoja naše družbe in razvojnih ciljev, kolikor jih imamo. Zato bi bilo nujno, da bi uvedbo zakona spremljala določitev razvojnih ciljev, s katerimi bi ljudem pojasnili, čemu je vsa stvar namenjena. Gotovo tudi polnjenju proračunov, a ne pozabimo, da je v primerjavi z drugimi državami v Sloveniji delo preveč obdavčeno, nepremičnine pa bistveno premalo. Ko mediji primerjajo, koliko je obdavčeno delo proizvodnega delavca v Sloveniji in v Avstriji, bi bilo treba dodati tudi primerjavo obdavčitve nepozidanega stavbnega zemljišča v središču Dunaja in Ljubljane. Glede na vse te okoliščine se zdi, da bi bilo uvedbo davka na nepremičnine najbolje izpeljati v dveh fazah, da se pri izvedbi tega davka dogovorimo o bistvenih postavkah in določimo čas, ko bo ta instrument začel v celoti delovati. To pa zato, da bi se lahko lastniki nepremičnin na nova pravila pripravili oziroma da bi imeli na razpolago dovolj časa za prilagoditev. Najpametneje bi bilo, da bi v prvi fazi poiskali enostavno in časovno omejeno rešitev, ki nikakor ne bi smela imeti opaznega finančnega učinka na gospodinjstva, kolikor zadeva njihovo stalno bivališče v okviru zmernih stanovanjskih površin. To je najbolj ranljiv in vitalen del družbenega sistema. V drugi fazi pa bi sistem dograjevali, seveda v podporo drugim razvojnim politikam in ob demokratični in strokovno podprti razpravi. In tudi, ko bi bil sistem obdavčitve nepremičnin sprejet, bi moral imeti daljše prehodno obdobje, v katerem bi imeli lastniki nepremičnin na voljo čas, da se prilagodijo. To je tudi način, da se trenutni interesi podredijo dolgoročnejšim javnim interesom brez prevelikih izgub in sporov. Lahko se na primer določi, da bo sistem v celoti začel delovati šele leta 2025. Nepremičnine so pomembna zadeva. Ne pozabimo, sedanja finančna kriza se je v ZDA začela prav na nepremičninskem področju. Davka na nepremičnine ne gre uvajati čez noč, pač pa zelo preudarno.

Ima smisel uvajati nov davek, če bo priliv sredstev iz tega naslova približno enak temu, ki se danes nabere z nadomestilom za uporabo stavbnega zemljišča in davkom na premoženje po zakonu o obdavčitvi občanov?

Če bo davek na nepremičnine dobro nastavljen, ne bo prinesel velikih sprememb za povprečna gospodinjstva in njihova stalna bivališča, ampak za lastnike drugih nepremičnin, zlasti tistih, ki niso v produktivni rabi. Prav zdaj je v ospredju pozornosti javnosti vprašanje, kako bodo obdavčeni individualne hiše in stanovanja v blokih, obdavčitev drugih nepremičnin ostaja v ozadju, o špekulacijah z nepremičninami pa ni niti glaska. Pri čemer je prav obdavčitev drugih nepremičnin veliko pomembnejša za to, kaj se bo v prihodnje dogajalo s prostorom v Sloveniji. Eno ključnih vprašanj, ki jih mora davek na nepremičnine rešiti v mestih, je vprašanje zelenih površin.

Kako realna je nevarnost, da bi bil davek na nepremičnine diskriminatoren in škodljiv za območje slovenske Istre, Ljubljano in nekatere druge slovenske regije, kjer nepremičnine dosegajo tudi trikrat višje cene kot drugod po državi? Ali ne bo tak davek še dodatno znižal socialnega standarda prebivalstva na teh območjih?

Lokacija je seveda pomembna in je del vrednosti nepremičnine. Toda tudi ljudje, gospodinjstva in njihova bivališča so pomembni za obstoj in razvoj lokalnih skupnosti. Če bodo stalna bivališča previsoko obdavčena, se bodo gospodinjstva pač izseljevala, to velja tudi za središča mest. Ampak potem bodo oblasti čez nekaj let ugotavljale, da to prav tako povzroča težave, in jih bodo skušale pritegniti nazaj. Če se bo prvo bivališče, ki bo znotraj primernega standarda, obdavčilo minimalno, tudi lokalne razlike ne bodo tako velike. Ne pozabimo, da ima davek na nepremičnine tudi to moč, da napravi lastništvo nad nepremičninami in rabo teh nepremičnin pregledno in sankcionirano. V tem smislu je davek na nepremičnine priložnost, da pravna država pri nepremičninah ''prižge luč'' in napravi stvari vidne. Raba nepremičnine v nasprotju s predpisi tako lahko postane obravnavana kot davčna utaja, in kot veste, se je preganjanje davčnih utaj izkazalo za pomembno orožje že v boju z mafijo v ZDA. Ravno skozi ta davek bo mogoče uspešno uloviti vsaj del velikih nelegitimnih tranzicijskih dobičkov. Kaj pa mislite, da dela ruska mafija v Črni gori? Skozi naložbe v nepremičnine pere denar.