Gradbinci na udaru

»Položaj je skrajno resen. Zelo smo zaskrbljeni,« krizo v gradbeništvu opisuje direktor večjega podjetja. Utemeljeno. V Sloveniji se je vrednost opravljenih del v gradbeništvu lani znižala za petino, kar je eno največjih znižanj v EU. Znižanje je bilo večje le v baltskih državah, od skupnega znižanja v EU pa je bilo slovensko večje za 10 odstotnih točk. »Gradbeništvo je bilo najbolj prizadeto v državah, ki so, tako kot Slovenija, pred krizo imele velik delež gradbeništva in najvišje rasti cen. Dodatno se je v krizi zmanjšalo državno financiranje infrastrukture,« pojasnjuje ekonomist Ivo Lavrač. »V Sloveniji se je kriza časovno ujela z dokončanjem cestnega križa in iztekom stanovanjske varčevalne sheme in vse to je vplivalo na povpraševanje. Poleg tega je gradbince letos, pa tudi že lani udarila kar huda zima,« pravi bankir Aljoša Tomaž iz KD Group.
Posledica zmanjšanja gradbene aktivnosti je povečanje nelikvidnosti v panogi. »Na udaru so vsa podjetja, velika in mala, likvidnostno breme pa mala občutijo bolj, predvsem tista, ki so bolj pri koncu verige podizvajalskih del,« pravi Borut Gržinič, direktor Zbornice gradbeništva pri GZS. Podobno ugotavlja Lavrač: »Mala podjetja so tesno povezana z velikimi zaradi podizvajalskih odnosov, tako da le redka niso pod udarom. Lahko bi rekli, da so mala podjetja v težjem položaju, saj so v večjem obsegu udeležena pri stanovanjski gradnji, ki je najbolj prizadet segment gradbeništva, so pa tudi žrtev plačilnih težav velikih. Plačilne težave so se razširile na vse gradbeništvo, ki je med panogami z največjim deležem neporavnanih obveznosti do podjetij in do bank.« Po Ajpesovih podatkih je povprečni dnevni znesek neporavnanih obveznosti gradbenih podjetij že 75,8 milijona evrov. Januarja je bilo na seznamu neplačnikov nekaj manj kot 1200 gradbenih podjetij, pri čemer je treba vedeti, da so na ta seznam uvrščena samo podjetja z že blokiranimi bančnimi računi. Pomenljiv je podatek davčne uprave, da se je lani število neplačnikov v gradbeništvu povečalo kar za četrtino, skupni davčni dolg v gradbeni dejavnosti pa se je povečal za skoraj 32 odstotkov in je konec leta 2009 znašal že dobrih 155 milijonov evrov.
Kako hudo je, kaže samomor Ivana Selinška, lastnika podjetja Varkos. Nekoč uspešen podjetnik ni zdržal pritiska, potem ko je njegovo podjetje zašlo v likvidnostne težave zaradi nediscipline naročnikov. Nič manj tragična ni usoda delavcev kočevske Prenove. Ali pa prihodnost več sto delavcev Vegrada, ki bodo ostali na cesti. Število zaposlenih v gradbeništvu se je zadnje leto zmanjšalo za približno šest tisoč oziroma 7 odstotkov. »To se bo še nadaljevalo. Vendar pa bo samo približno polovica tistih, ki bodo v gradbeništvu izgubili delo, prispevala k povečanju števila brezposelnih, dobršen del se jih bo vrnil v tujino,« pravi Lavrač. Gradbena aktivnost naj bi se letos zmanjšala za dodatnih 15 odstotkov.

Napake gospodarske politike

»Kriza gradbeništva v Sloveniji je specifična. To nam pokaže vpogled v njegovo rast v preteklih letih. Leta 2005 je gradbeništvo ustvarilo 5,8 odstotka BDP, leta 2008 pa 7,3 odstotka. Pregrevanje gospodarske rasti od leta 2004 do leta 2008, torej v času Janševe vlade, ki je temeljilo na tujih posojilih, je napihnilo predvsem gradbeništvo,« opozarja ekonomist Maks Tajnikar.
V letih pred krizo je bila Slovenija ena izmed evropskih držav, ki so najbolj napihovale gradbeno aktivnost. Delež dodane vrednosti gradbeništva je dosegel vrhunec v tretjem četrtletju leta 2008, ko je bil 8,5-odstoten, v državah evroobmočja pa je bil takrat v povprečju 6,4-odstoten. Večji delež dodane vrednosti gradbeništva od Slovenije sta imeli Španija in Irska, na primer v Nemčiji pa je bil ta delež v letu pred krizo 4,3-odstoten. Nemci niso pretiravali, danes imajo manj upada. Slovenija je pretiravala in zato plačuje višjo ceno. Nekateri ekonomisti napovedujejo, da je glavni padec v gradbeništvu šele pred nami in da najhujšega še nismo videli. »Da so na obzorju črni oblaki, kaže zmanjšanje števila naročil, pogodb in zmanjšanje z gradbenimi dovoljenji predvidene površine stavb,« opozarja Lavrač.
V Sloveniji je pregrevanje gospodarstva, ki se je najbolj kazalo v gradbeništvu, povzročila gospodarska politika. Po znižanju posojilnih obrestnih mer v letih priprave na prevzem evra je začelo močno rasti kreditiranje prebivalstva in podjetij, večinoma prav za investiranje v stanovanjsko gradnjo in poslovne prostore. Ponudba poceni denarja na trgu je bila ogromna in sledil je razvrat. V takšnem položaju bi morala Janševa vlada delovati proticiklično, s krčenjem svoje investicijske porabe. A ravnala je nasprotno. Od sredine leta 2006 se je valu zasebnega zadolževanja in investiranja pridružil še močan val državnih naložb, od cest do naraščanja števila občinskih gradbenih posegov vseh vrst. To državno investiranje je bilo kaplja čez rob. S krizo se je kreditiranje ustavilo, naročniki in kupci pa so ostali brez denarja. A ta kriza ni nekaj, nad čemer bi lahko bili presenečeni. Gre za urejanje razmer. Ali kot pravi eden od ekonomistov: »To, kar se dogaja zdaj, ni nič drugega kot navadna higiena.«

Napake gradbenih podjetij

Gradbena podjetja niso nedolžna. V krizo so vstopila nepripravljena, zadolžena in kapitalsko podhranjena. »Gradila so s poceni krediti in brez trajnega kapitala za obratna sredstva ter se tako preveč zadolžila, menedžerji pa so podjetja še dodatno obremenjevali s tajkunskimi procesi. Številni gradbeni podjetniki so obogateli z bajnimi maržami, tehnološko pa so ostali na nizki, mednarodno nekonkurenčni ravni. Prav to je žalostno in se kaže tudi v izkoriščevalstvu pri zaposlovanju delovne sile. Tako je gradbeništvo v Sloveniji zadnja leta ustvarilo največ bogatašev in hkrati tudi največ revežev med zaposlenimi,« pravi Tajnikar.
Banke so še lani, ko smo bili že globoko v krizi, izdatno kreditirale gradbeništvo. Primerjava prirasta posojil, nezmanjšanih za oblikovane oslabitve, v prvih devetih mesecih preteklega leta po gospodarskih dejavnostih kaže največji prirast posojil v gradbeništvu, sledita promet in skladiščenje. Prirast bruto posojil v gradbeništvu je dosegel 68 odstotkov celotnega prirasta posojil nefinančnim družbam v devetih mesecih leta 2009, leto pred tem pa le 13 odstotkov. Za primerjavo povejmo, da so bila podjetja predelovalne dejavnosti, kjer je relativno največ izvoznih podjetij, v prirastu bruto posojil v prvih devetih mesecih leta 2009 udeležena s 24 odstotki.
»Velika gradbena podjetja so se odločila, da bodo z visokimi cenami branila profite in s tem lastnike, to pa je povzročilo skrajno nelikvidnost, ki gre na račun delavcev, dobaviteljev, podizvajalcev in tudi bank. Brez njihove prisilne potrpežljivosti bi morala podjetja že zdavnaj spremeniti poslovni model ali pa iti v stečaj,« pravi Tajnikar.
Nekaterim gradbenim podjetjem gre bolje kot drugim. »Položaj gradbenih podjetij je zelo različen. SCT se je na primer še pravočasno usmeril na tuje trge in tam pridobil dovolj dela, nekateri drugi pa imajo dovolj dolgoročnih virov za premostitev krize. Po mojem kriza v Sloveniji ni tako huda kot na primer v Španiji, kjer so bila gradbena podjetja usmerjena predvsem v gradnjo počitniških stanovanj, povpraševanje po teh pa je najbolj upadlo tudi v Sloveniji,« pravi Aljoša Tomaž. Eno od gradbenih podjetij, ki se vsaj za zdaj dobro držijo, je novomeški Begrad. Lani mu je uspelo prodati večino do takrat neprodane zaloge stanovanj, tako da ima zdaj na zalogi le še sedem stanovanj in dva poslovna prostora. Marko Drakulič iz Begrada opozarja, da je zadnja leta na nepremičninskem trgu vladala evforija. »Cene so rasle in vse stroške, tudi svojo neučinkovitost, je bilo zaradi tega mogoče pokriti, pri pridobivanju financerja pa tudi ni bilo težav, saj si ga lahko celo izbiral, in prav zaradi takih zadev nihče ni pričakoval tako naglega začetka krize.«
Današnje razmere na stanovanjskem trgu ne kažejo le posledic finančne in gospodarske krize, zaradi katere je povpraševanje zelo previdno, pač pa se kažejo tudi posledice ravnanja investitorjev pri stanovanjski gradnji v preteklosti, opozarja ekonomistka Andreja Cirman. »Mnogi izmed njih so gradili na domnevi, da bo trg 'pogoltnil' kar koli, ne oziraje se na potrebe potrošnika in spreminjajočega se okolja. Na trgu je bilo vse preveč brezosebnih projektov, kjer je bila funkcija arhitektov popolnoma degradirana na maksimiranje izkoristka z akti dovoljenega obsega gradnje ter prodajne površine, oblikovanje pa omejeno zgolj na uporabo različnih barv na fasadi. Neredko so ti projekti nastajali tudi v birojih samih investitorjev, pogosto v ponižanju arhitekturne stroke. V krizi, ko postanejo kupci izbirčni in kupujejo le tisto, kar jim je res všeč, pa stanovanja, zgrajena zgolj v lovu za visokim dobičkom in brez upoštevanja potreb potrošnika, ostajajo.« Prepričana je, da bi padec v gradbeništvu doživeli prej ali slej, tudi brez svetovne krize. »Glede na to, da se je v takšne avanture spuščalo veliko investitorjev amaterjev, bi do vrha nepremičninskega cikla ob upoštevanju v preteklih nekaj letih strme rasti obsega izdanih gradbenih dovoljenj prišli prej ali slej in s tem tudi do čiščenja trga.« Lavrač do gradbene panoge ni tako strog: »Če ne bi bilo krize, ne bi govorili o napakah, ampak o tem, kako so z zadolževanjem ustvarili dobičke. Seveda je za nazaj lahko reči, da bi se morala podjetja vesti previdneje, konservativneje, vendar je tako vedenje v konjunkturi pomenilo izgubljanje poslovnih priložnosti.«

Kako lahko pomaga država?

Eno ključnih vprašanj je, kako, če sploh, naj gradbeništvu priskoči na pomoč država. Po Tajnikarjevem mnenju lahko država ta trenutek bolj malo pomaga. »Lahko pospeši stanovanjsko gradnjo, začne nekatere infrastrukturne investicije in pomaga pri iskanju poslov v tujini. A tako velikega gradbeništva, kot smo ga imeli leta 2007, ne bomo imeli še dolgo. Nekaj bo moralo propasti in preprečevanje teh propadov bi bilo zelo škodljivo.« Načeloma se sicer strinja z gospodarskim ministrom Matejem Lahovnikom, ki nasprotuje temu, da bi država gradbenim podjetjem pomagala s subvencijami za nakup nepremičnin, češ da bi s tem zgolj napihovali že tako preveč napihnjen nepremičninski balon. Ni pa prepričan, da je Lahovnik ravnal pravilno, ko je zavrnil pomoč Vegradu. »Pozabil je, da je v Vegradu država drugi največji lastnik in da podjetju ne grozi nujno stečaj. Vegrad z vidika države ni katero koli gradbeno podjetje. Država ga mora prisiliti, da spremeni poslovno politiko.« Očitno se tega zaveda tudi minister Lahovnik. Sporočil je, da na ministrstvu še vedno čakajo na dokončno dopolnitev Vegradove vloge. »Pogoj za to je seveda ustrezen program prestrukturiranja in ustrezno ter zadostno zavarovanje. Treba se je zavedati, da je razmerje med ceno kvadratnega metra stanovanja in povprečno plačo pri nas še vedno največje v vsej EU.« Lahovnik je prepričan, da se mora tržna cena stanovanj glede na razmere na trgu znižati, saj bi bilo vsakršno drugačno reševanje težav na plečih davkoplačevalcev oziroma kupcev stanovanj, te pa sestavljajo predvsem mlade družine. »Imamo situacijo, ko gradbena podjetja opozarjajo, da se spoprijemajo z nelikvidnostjo, hkrati pa imajo v bilancah na aktivi med zalogami zelo veliko neprodanih stanovanj. Morala bodo premisliti, da ta stanovanja na trgu ponudijo po ceni, po kateri se bo oblikovalo tudi povpraševanje. Ta cena pa je gotovo bistveno nižja od te, po kateri želijo prodajati stanovanja. Največje žrtve teh razmer so mlade družine in drugi kupci stanovanj, nikakor pa ne gradbinci. Zaradi izbranega poslovnega modela so gradbinci sami precej pripomogli k napihnjenosti nepremičninskega balona. Banke so v preteklosti velikopotezno kreditirale gradbena podjetja, zato se bodo morale sedaj dejavno in v skladu z bančno prakso vključiti v reševanje te problematike,« meni Lahovnik.
Tudi Cirmanova ni naklonjena temu, da bi gradbena podjetja reševali davkoplačevalci. Ne zdi se ji smiselno, da bi država odkupovala stanovanja zato, da bi reševala gradbince, ki so v preteklosti delali napake. »Če napačne poslovne odločitve sprejme mali podjetnik in ga trg kaznuje s tem, da ga potisne na rob propada, ga pustimo, da propade. Če ga kdo lomi na veliko, bomo pa to plačevali davkoplačevalci. Zakaj pa?! Iz tega se lahko potem izlušči nauk: če ga lomiš, ga lomi na veliko. Si tega res želimo? Tudi večji od Vegrada so v tujini že propadli.«
Pa je res pametno, da se prihodnost gradbenih podjetij prepusti izključno trgu? Če so reševali banke, zakaj ne tudi gradbene industrije? »Propagiranje stečaja katerega koli podjetja, da bi s tem sesuli trg in cene, je neodgovorno. Tudi bankam ne bi smelo biti v interesu, da se za zaprtje posojil same polastijo stanovanj in jih nato prodajajo. To nedvomno znajo bolje početi gradbena podjetja in podjetja za inženiring,« pravi Aljoša Tomaž. Po njegovem bi morala država delovati predvsem v smeri spodbujanja povpraševanja. »Gradbincev iz poroštvenih shem ne bi izločal, če bi to podjetjem pomagalo preživeti krizo. Stečaj je vedno najslabša rešitev, če ima podjetje ustrezne tehnologije, znanje in potencialno tudi trge. Slovensko gradbeništvo pa je zagotovo tehnološko in tudi drugače kar na visoki ravni.« Smiselno se mu zdi, da država priskoči na pomoč z naročanjem investicij. »Gradbeništvo, zlasti stanovanjska gradnja, ima multiplikativen učinek na celoten gospodarski sektor. Tu lahko še zlasti veliko naredijo lokalne skupnosti. Za oživljanje gospodarske rasti na primer dobro dela v Ljubljani Janković.«
Kako naj se gradbeništvo izvleče iz krize? »Tipsko priporočilo bi bilo: pozabite na dobičkonosnost in pričakovanja lastnikov ter pazite na likvidnost in solventnost. Znižujte cene pod stroškovne cene vse do povprečnih variabilnih stroškov, bodite pri tem prvi, ker bodo ti imeli največ koristi na trgu. Odprodajte vse nepotrebno premoženje in se dezinvestirajte, da pridobite likvidnost. Če imate primerne lastnike za dokapitalizacijo podjetja, dokapitalizirajte, ker sami ne boste mogli zagotoviti lastnih trajnih virov. Glejte na stroške in čim prej končajte ter prodajte gradnje. Če tega ne zmorete, čim prej sami sprožite stečaj. Vsi bodo imeli od tega več koristi,« gradbenim podjetjem svetuje Tajnikar. Dodaja pa še: »Iz izjav predstavnikov Vegrada lahko sklepamo, da bi jim celo cena dva tisoč evrov za kvadratni meter v soseski Celovški dvori prinesla dobiček. Če ste torej konkurent Vegrada, znižajte ceno pod dva tisoč evrov. Prepričan sem, da je nasploh rezerve vsaj za tretjino cene. Seveda pri tem upoštevam sedanje skrajno krizne razmere. Kupci morajo vedeti tole: tisti ponudnik, ki bo prvi znižal ceno, bo na trgu najuspešnejši, tisti kupec, ki bo prvi kupil po nižjih cenah, pa bo plačal za stanovanje preveč.«

Je stabilnost bančnega sistema ogrožena?

Eno od danes pomembnih vprašanj je, ali težave v gradbeništvu pomenijo resno nevarnost za stabilnost celotnega bančnega sistema, še posebej, če bi se cene nepremičnin znižale za 50 ali več odstotkov in če bi šlo v stečaj več gradbenih velikanov. Po podatkih Banke Slovenije je izpostavljenost bank do gradbeništva septembra lani znašala 3,14 milijarde evrov, izpostavljenost, ki upošteva samo posojila, pa je znašala 2,25 milijarde evrov. Posojila podjetjem so tako v celotni razvrščeni aktivi sestavljala 12,5-odstotni delež, v skupni razvrščeni aktivi pa 6,4-odstotni delež. Večji, kar 25,9-odstotni delež v razvrščeni aktivi so na primer imela posojila podjetjem v predelovalni dejavnosti, 19,5-odstotni delež pa posojila podjetjem v trgovski dejavnosti. Pri tem je seveda treba vedeti, da te vrednosti pomenijo povprečje v celotnem bančnem sektorju in da se lahko konkretne izpostavljenosti pri posameznih bankah občutno razlikujejo od navedenih vrednosti. Za primer vzemimo Vegrad, ki ima pri banki Hypo Alpe-Adria od 200 do 300 milijonov evrov dolga. Hypo je drugi največji upnik Vegrada takoj za državno banko NLB, ki ima do gradbinca vsaj 260 milijonov evrov terjatev.
»Relativni pomen izpostavljenosti do gradbeništva lažje razumemo, če terjatve primerjamo z višino bančnega kapitala, še posebej, če pogledamo katastrofične scenarije, ki jih nekateri ponujajo zadnje čase in ki predvidevajo popoln zlom gradbenih podjetij. Po podatkih Banke Slovenije je bila vrednost temeljnega kapitala bank 4,1 milijarde evrov, vrednost temeljnega in dodatnega kapitala pa skupaj 5,4 milijarde evrov. To pomeni, da je temeljni kapital bank zadoščal za pokritje 131 odstotkov celotne izpostavljenosti bank do gradbeništva. Seveda pa se je treba zavedati, da bi že propad večjih gradbenih podjetij spravil v težave podjetja, ki so povezana z gradbenim sektorjem in katerih težave bi navsezadnje občutile tudi banke,« opozarja ekonomist Marko Košak. Za zdaj se mu zdi najbolj smiselno, da se reševanje upniško-dolžniških razmerij, v katerih so gradbena podjetja, prepusti bankam. »Vsaj če so banke normalno upravljane in vodene, bi to moralo pripeljati do ohranitve tistih dolžnikov, ki so zmožni dolgoročnega preživetja, ter propada tistih, ki tega niso zmožni. Če pri tem banke uporabijo še instrument jamstvene sheme, se to zdi konsistentno tudi z deklariranimi prizadevanji države, da s kriznimi ukrepi pomaga prebroditi krizo podjetjem, ki so začasno v težavah, ne rešuje pa dolgoročno perspektivnosti podjetij.« Zamisel, da bi kdor koli banke uporabil kot vzvod sistematičnega pritiska na gradbeno panogo, se mu zdi nevarna. »Če država meni, da so cene nepremičnin previsoke, lahko v gradbeno dejavnost poseže drugače in brez odigravanja katastrofičnih scenarijev, v katere bi vpletala tudi banke.«
Tomaž Košak, direktor oddelka za finančno stabilnosti pri Banki Slovenije, trdi, da je pokritost teh terjatev z oslabitvami nadpovprečna, pa tudi stopnja pokritja z zavarovanji je razmeroma ugodnejša od povprečja portfelja: »Bančni sistem kot celota je lansko leto po nerevidiranih podatkih zaključil s pozitivnim poslovnim rezultatom, res pa je, da je ta rezultat zaradi zaostrenih gospodarskih razmer za 47 odstotkov nižji kot leta 2008. Kapitalska ustreznost bank je po zadnjih razpoložljivih podatkih z 11,6 odstotka še krepko nad minimalno vrednostjo po baselskih standardih, tako da je špekulacija o destabilizaciji celotnega bančnega sistema neutemeljena. Se pa zaradi občutnega znižanja gospodarske aktivnosti, ki jo izraža medletno krčenje realnega BDP v preteklem letu, povečuje kreditno tveganje v bankah.«
Tudi po mnenju Aljoše Tomaža so strahovi o ogroženosti bank pretirani, a opozarja: »Pokoplje nas lahko le lastno nerazumno ravnanje. Ne more pa izpostavljenost bank do gradbenega sektorja porušiti stabilnosti tega sektorja v takšnem obsegu, kot se je to zgodilo v ZDA.«
Podobno razmišlja Tajnikar: »Če bi bilo gradbeništvo edini problem slovenskih bank, potem sedanje težave slovenskega gradbeništva ne bi ogrožale bank. Sicer pa banke živijo od bančnih marž in ne od vračila glavnic. Dokler gradbinci plačujejo obresti, je vse v redu. Zato tudi banke ne podpirajo prenizkih cen, ki bi gradbincem povzročale izgube in nesposobnost plačevanja obresti. Raje jim podaljšujejo kredite, kar tudi ohranja gradbena podjetja. S tem se banke izognejo potrebi, da bi pri gradbincih sprožali stečaje. Edina težava je, da so gradbinci kapitalsko neustrezni in da jim banke formalno težko dajejo posojila. Zato so državna poroštva pri tem lahko koristna in v interesu vseh.«
Ekonomisti se strinjajo, da gradbeništvo v Sloveniji ne more zakuhati takega nepremičninskega balona, kot je nastal v ZDA. »Bi pa razmere v gradbeništvu lahko postale nevarne, če bi bil na trgu tak presežek stanovanj, da se zanj niti v daljšem obdobju ne bi mogli pojaviti kupci. Je pa res, da je sektor gospodinjstev zelo zadolžen in se bo prihodnje mesece in leta težko izraziteje zadolževal za nakup stanovanj.«