13. 5. 2010 | Mladina 18 | Družba
Odsotnost stanovanjske politike
Drugače od marsikoga drugega sem prepričana, da kriza na nepremičninskem področju še ni dosegla dna, temveč se bo letos še poglabljala.
Tranzicija je prinesla velike spremembe na nepremičninskem področju. Kot relikt socializma je bilo odpravljeno družbeno planiranje (razen prostorskega), to pa je imelo zelo negativne posledice zlasti pri komunalnem opremljanju. Javni objekti so se predvsem prenavljali, na primer osnovne šole zaradi uvedbe devetletke, ni pa se glede na spreminjajoče potrebe sistematično nadgrajevala mreža. Razpuščene so bile samoupravne stanovanjske skupnosti, fond in naloge so bili preneseni na občine in majhen delež na zavod za pokojninsko in invalidsko zavarovanje. Prisegalo se je na privatizacijo stanovanjskega fonda, češ da je zasebnik boljši gospodar, vendar se je v večstanovanjskih objektih razpršeno lastništvo izkazalo za veliko oviro pri učinkovitem gospodarjenju.
Posebna težava je bila denacionalizacija, ki je z namenom odprave starih krivic povzročila nove, in to na obeh straneh. Nepremičnine so se vračale v naravi, to pa je pri stanovanjih pomenilo, da so se vračala skupaj z najemniki. Ti se še vedno počutijo prikrajšani, ker niso mogli privatizirati stanovanj, v katerih so živeli. Novi lastniki pa si večinoma želijo, da bi se čim prej znebili ''zaščitenih'' najemnikov. Zaradi dolgotrajnih postopkov denacionalizacije in kasnejšega dedovanja (saj so se nepremičnine praviloma vračale že mrtvim upravičencem) je bila večina zemljišč v mestih zunaj pravnega prometa, to pa je povzročalo rast cen tistih, ki jih je bilo mogoče prodati.
Reorganizacija lokalne samouprave je omogočila drobitev občin in povzročila neprimerljivost med njimi. Načrtovanje posegov v prostor je ostalo v pristojnosti občin, odločanje o upravnih dovoljenjih je bilo preneseno na državno raven in večinoma je bila prekinjena povratna zanka med vizijo in dejanskim dogajanjem v prostoru. Še naprej se je dopuščala t. i. samogradnja individualnih stanovanjskih hiš, kar v glavnem pomeni delo na črno in davčne utaje ter povzroča nadaljnjo degradacijo naravne krajine in visoke stroške komunalne infrastrukture.
Ko je bila glavnina privatizacije stanovanj končana, so predvsem velike občine ugotavljale, da imajo še vedno potrebe po socialnih najemnih stanovanjih. Imele so sicer denar od privatizacije, vendar pa skoraj nobenih stavbnih zemljišč za stanovanjsko gradnjo, niti programov niti projektov. Da bi presegli ta položaj in omogočili boljšo stanovanjsko oskrbo vseh državljanov in državljank, sta se po več letih burnih razprav politika in strokovna javnost toliko uskladili, da je državni zbor leta 2000 sprejel nacionalni stanovanjski program. Ker se je izvajal skoraj izključno na regulatornem področju v pristojnosti ministrstva za okolje in prostor, ni nikoli polno zaživel kakor na primer desetletni programi gradnje avtocest. Četudi je bil po predhodnem medresorskem usklajevanju sprejet kot nacionalni program, druga ministrstva (predvsem ministrstvo za finance - davčni ukrepi) niso zaznala potrebe po izvajanju tega programa. Predvsem pa se ni oblikoval finančni vir, ki bi omogočal socialno stanovanjsko gradnjo. Prejšnja vlada je brez kakšne poglobljene analize ugotovila, da je nacionalni stanovanjski program neuresničljiv, in napovedala pripravo stanovanjske strategije, vendar je ni nikoli objavila. Sedanja vlada je v koalicijski pogodbi sicer namenila nekaj pozornosti prav stanovanjskemu področju, vendar doslej na njem še ni uresničila nič opaznega.
V politiki je prevladoval liberalizem, ki je napovedoval, da bo trg rešil vse težave stanovanjske oskrbe. Spodbujalo se je stanovanjsko kreditiranje (npr. velika pričakovanja v zvezi z nacionalno stanovanjsko varčevalno shemo), hkrati pa tudi bančno spremljanje stanovanjskih investicij. Žalostno je bilo mnenje (tudi politike), da je ''luzer'' vsak, ki si ne more sam kupiti stanovanja. Toda dejstvo je, da ima marsikdo prenizke dohodke, da bi bil kreditno sposoben in bi lahko sam rešil svoje stanovanjsko vprašanje.
Marginalizacija najemnikov, ki jih je zaradi lastniške strukture stanovanj zelo malo in sestavljajo nepomemben del volilnega telesa, je še večja, ker v Sloveniji ne poznamo reguliranega zasebnega najemnega trga (uravnotežene pravice in obveznosti obeh strani) in je dostop do neprofitnih najemnih stanovanj zelo omejen. Na zasebnem najemnem trgu stanovanj sta samo dva regulatorna instrumenta. Določena je oderuška najemnina, ki jo je težko preprečevati, saj se veliko najemnih razmerij še vedno sklepa ustno in se najemnina plačuje »na roko«. Od 1. januarja lani je omogočena pridobitev subvencije tržne najemnine za tiste, ki so upravičeni do najema neprofitnega stanovanja, vendar jim stanovanje ni dodeljeno, ker je stanovanj premalo. Reševanje stanovanjskega vprašanja je tako v glavnem prepuščeno širši družinski mreži. Starostniki praviloma ne morejo odprodati svoje nepremičnine in si izboljšati finančnega položaja v tretjem življenjskem obdobju, ker jo morajo ohranjati za vnuke ali nečake.
V slovenski ustavi je bila dolžnost zagotavljanja stanovanj iz socializma nadomeščena z obvezo družbenega omogočanja pridobitve stanovanja ob lastnem prizadevanju posameznika. Naloga omogočanja stanovanjske oskrbe je z zakonom o lokalni samoupravi naložena lokalnim skupnostim. Torej 210 slovenskim občinam, ki niso raznolike le po velikosti (saj je razmerje, če govorimo o številu prebivalcev, med največjo in najmanjšo skoraj tisoč proti ena), temveč tudi po prednostnih nalogah. Tako številne občine nimajo nobenih izdatkov za stanovanjsko področje in seveda ne oblikujejo stanovanjskih programov. Njihovi občani in občanke so izključeni iz družbene pomoči pri reševanju stanovanjskega vprašanja ne glede na svoje dohodke in ne glede na ustavno načelo omogočanja. V teh občinah gre le za omogočanje stanovanjske gradnje na podlagi pogosto zelo ponesrečenih urbanističnih dokumentov, ki navadno temeljijo na miselnosti »na svoji zemlji boš pa vendar lahko postavil, kar hočeš«.
Tudi v velikih urbanih središčih razmere niso bile bistveno boljše, saj je pri novih posegih praviloma vedno imel pobudo zasebni investitor, ki je seveda težil k čim večjemu dobičku. Zato si je prizadeval za dosego čim višje stopnje pozidanosti s čim manjšim deležem zunanjega urbanega prostora, torej s čim manj prostora za zelenice, otroška igrišča in javno parkiranje. Gradnja se je omogočala tam, kjer so bila na voljo zemljišča (teh je bilo v mestih, predvsem zaradi dolgotrajne denacionalizacije in nadaljnjih dednih postopkov, omejeno malo in cene so vrtoglavo rasle), vprašanje komunalne opreme pa se je reševalo s parcialnimi nesistemskimi rešitvami.
V številnih občinah se že pojavljajo težave (tudi zaradi nedomišljenih ukrepov prejšnje vlade, kot je zastonj varstvo drugega otroka) z nezadostnim številom mest v vrtcih. Podobno se pričakuje tudi v osnovnih šolah, ne le zaradi številnejših generacij, temveč tudi zaradi humanejših standardov. Trgovska ponudba in storitvena dejavnost s stanovanjskih območjih izginjata, nadomeščajo ju trgovska središča, ki zaradi dislociranosti povzročajo nadaljnjo rast osebnega motornega prometa.
Ker je bilo kreditiranje stanovanjskih projektov zelo radodarno, računa-joč, da je stanovanjski trg lačen in bo zato pojedel vse, kar se mu bo ponudilo (ob ugodnem kreditiranju kupcev), se že kažejo velike težave pri dokončanju nepremičninskih projektov, zaloge neprodanih stanovanj pa se večajo. Drugače od marsikoga drugega sem prepričana, da kriza na nepremičninskem področju še ni dosegla dna, temveč se bo letos še poglabljala. Žal je tako, da ena lastovka (nekatere posamične prodaje, ki naj bi kazale na pozitivno usmeritev ponovne rasti cen) še ne prinese pomladi. Realna kupna moč je ob restriktivnejšem kreditiranju in strahu pred izgubo delovnega mesta ali novo pokojninsko reformo manjša od pričakovane. Poleg tega vsa tista stanovanja, ki se še vedno tržijo kot nadstandardna (četudi nihče ne zna natančno definirati, kaj naj bi to bilo), pogosto predvsem po funkcionalnosti in velikosti ter urejenosti gradbene parcele, včasih pa celo po vgrajenih materialih oziroma gradbenih elementih, ne dosegajo niti ravni neprofitnih najemnih stanovanj. V hlastanju za dobički se investitorjem ni zdelo vredno vlagati v razvoj dobrih rešitev, temveč so projektante silili v »nabiranje površin«, ki jih je mogoče prodati.
Številni investitorji niso imeli nobenih poprejšnjih izkušenj z nepremičninami in so vlagali (predvsem bančni) denar, ker so s tem zlasti leta 2007 in 2008 dosegali izredno velike donose, ne glede na lokacijo in kakovost stanovanj. Žal se je v teh »zlatih« nepremičninskih časih prodalo kar nekaj črnih gradenj in zemljiškoknjižno neurejenih objektov, kljub dobrim namenom zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb. Marsikateri kupec nima zadostnega znanja, nepremičninski posredniki pa ne opravijo svojega dela (saj pogosto sploh ne poznajo pravnih značilnosti nepremičnine), vendar menijo, da so zgolj za to, da stanovanje fizično pokažejo, upravičeni do plačila storitve v višini dveh odstotkov kupnine.
Prevelikim stroškom v času garancijske dobe zaradi nekakovostne gradnje so se številni investitorji in prodajalci skušali izogniti tako, da so za upravnike večstanovanjskih objektov izbrali kar svoje hčerinske družbe. V tujini (na primer v Avstriji, kjer nadzorni mehanizmi delujejo) je zaželeno ali celo zahtevano, da je investitor graditelj tudi bodoči upravitelj, saj je zainteresiran za to, da so stvari čim bolje narejene, da je v času uporabe čim manj težav. Sicer so sankcije učinkovite. V Sloveniji pa je stanovanjska inšpekcija zaradi kadrovske podhranjenosti in zaradi nedo-
mišljenih instrumentov ukrepanja »brezzobi tiger«, na katerega se v glavnem vsi jezijo in se ga nihče ne boji.
Država je sicer s pravilnikom o gradnji stanovanj in stanovanjskih hiš postavila temeljne zahteve, katerih težišče so predvsem potrebne površine stanovanj (glede na stanovanjsko opremo, ki jo potrebuje neko število stanovalcev). Pri tem je »pozabila«, da si posamezno gospodinjstvo kupi tolikšno stanovanje, kot dopuščajo njegovi finančni viri, in ne tolikšno, kot ga dejansko potrebuje. Mogoče je ugotoviti, da so lastniška stanovanja ljudi z nižjimi dohodki po površini praviloma manjša od neprofitnih najemnih stanovanj. Hkrati pa so z državnim pravilnikom o dodeljevanju neprofitnih najemnih stanovanj predpisane minimalne in maksimalne površine, ki jih je mogoče dodeliti glede na število družinskih članov. Težava je predvsem v tem, da če je mogoče »ujeti« površino, je v stanovanju praviloma premalo sob glede na število stanovalcev. Poleg tega velike družine s povprečnimi in nizkimi dohodki težko zmorejo obratovalne stroške velikih stanovanj, saj je pri najemninah mogoče uveljavljati subvencijo, pri stroških pa ne.
Vse naštete težave kažejo na odsotnost celovite stanovanjske politike oziroma neučinkovitost posameznih ukrepov. Stanovanjski sklad RS, lokalni skladi in občine smo predlagatelji ukrepov, vendar smo po naravi stvari izvajalci, oblikovalec politike pa mora biti država, in to ne le ministrstvo za okolje in prostor, temveč celotna vlada. Stanovanjska politika bi morala odgovoriti na nekaj pomembnih vprašanj. Na primer: ali mora biti tudi v prihodnje primarna usmeritev v lastno stanovanje, če vemo, da to preprečuje večjo mobilnost in veže velika, zaradi posojil tudi bodoča sredstva gospodinjstva, ki bi jih bilo sicer mogoče vložiti v poslovno sfero, in preprečuje zamenljivost stanovanj glede na spreminjajoče se potrebe? Kako zagotoviti sonaravno gradnjo na ravni urbanizma in na ravni posameznega objekta ter energetsko varčnost in boljšo funkcionalnost posameznih stanovanj in celotnih objektov ter njihove umeščenosti v prostor? Kako zagotavljati primerna stanovanja vsem generacijam - mladim, da bi se lahko od staršev odselili pred 30. ali celo 35. letom, aktivnim prebivalcem, družinam in starostnikom? Kako prilagajati stanovanja glede na drobljenje gospodinjstev (več gospodinjstev na primer po razpadu družin ali smrti in zmanjšanju števila njihovih članov) in čedalje pogostejše delo na domu? Kako poskrbeti za stanovanjsko oskrbo ljudi s posebnimi potrebami - invalidov, bivalnih skupnosti, umetnikov? Kako preprečiti odprto brezdomstvo? Pa tudi, kako omogočiti učinkovito gospodarjenje z večstanovanjskimi objekti z razpršenim lastništvom?
Nekaj odgovorov je že znanih, vendar je skoraj za vsako rešitev poleg pameti potreben tudi denar in pomanjkanje denarja je najočitnejša težava. Največji izziv je, da je z več pameti za večjo blaginjo potrebnega manj denarja. Na primer: javni arhitekturni natečaj (ki je že sam po sebi dražji in časovno zahtevnejši kot neposredno povabilo projektantu) ne prinese samodejno dobrih rešitev, kar zadeva funkcionalnost stanovanj, ker je to zelo odvisno od percepcije obojih, natečajnikov in žirantov. Najprej bi se morali predstavniki različnih strok (sociologi, psihologi, ekonomisti, konstruktorji ...) in ne le arhitekti dogovoriti za merila dobrega za različne skupine uporabnikov in šele nato ocenjevati. Treba bi bilo omogočati proces, ki bi promoviral dobre prakse. Ministrstvo za okolje in prostor, ki je oblikovalec stanovanjske politike, bi si moralo prizadevati za podatke, na podlagi katerih bi bilo mogoče analizirati razmere, in za neprestano izmenjavo mnenj med različnimi strokami in izvajalci ter uporabniki stanovanjskih storitev.
Državi, ki je ustvarjalka razmer gospodarskega razvoja, ne bi smelo biti vseeno, ali bodo stanovanja še naprej ostala prazna in bodo propadala, ker investitorji nočejo ali ne zmorejo (zaradi zahtev bank) znižati cen in so se nekateri že znašli v insolventnosti ali pa so tik na robu. Stečaji bodo verjetno res povzročili razprodaje, ki bodo ugodne za kupce, vendar bodo na zavod za zaposlovanje pognali veliko brezposelnih. Ali ne bi bilo učinkoviteje, da država s poroštvi prepriča banke, naj ne odpokličejo kratkoročnih posojil, temveč jih preoblikujejo v dolgoročna, ki bi jih investitorji odplačevali s tržnimi najemninami v najem danih stanovanj. Država in lokalne skupnosti pa bi te najemnine v skladu z že ustaljeno prakso subvencionirale in omogočale rešitev stanovanjskega vprašanja čim več ljudem.
Tako kot EU in države članice z različnimi oblikami pomagajo kmetijstvu, bi lahko pomagale tudi gradbeništvu z omogočanjem dela, na primer z izvedljivejšimi in bolj stimulativnimi postopki za energetske sanacije večstanovanjskih objektov in za prilagoditve za uporabo ljudi s posebnimi potrebami, s spodbujanjem zasebnikov ali zasebnih družb (investicijske subvencije, davčne olajšave ...), z gradnjo »prehodnih« stanovanj za mlade, za tiste iz razpadlih družin, za izločitev nasilnežev iz družine ... Veliko je možnih rešitev, le razmišljati je treba o njih in tehtati med sredstvi, ki omogočajo delo, in sredstvi, ki bi jih bilo treba zagotoviti za brezposelne. Pozabiti bi bilo treba na predsodke o gradbenih baronih, ki bi jim privoščili resno streznitev, in misliti na tisoče delavcev ne le v velikih gradbenih podjetjih, temveč tudi pri podizvajalcih in dobaviteljih!
Nepremičninsko mrtvilo ob hkrati neuravnoteženem trgu (veliko iskalcev stanovanj s premajhno kupno močjo na eni strani in veliko iz različnih razlogov neustreznih neprodanih stanovanj na drugi strani) na stanovanjskem področju v Sloveniji ni le posledica svetovne gospodarske krize, temveč predvsem odsotnosti stanovanjske politike. Zato je utopično pričakovati, da bo trg sam po sebi ustvaril rešitve. Primarna naloga države je, da omogoča vsem državljanom in državljankam (ne le bogatim) blaginjo, katere temeljni pogoj je zmožnostim primerno bivanje.
Zakup člankov
Celoten članek je na voljo le naročnikom. Če želite zakupiti članek, je cena 4,2 EUR. S tem nakupom si zagotovite tudi enotedenski dostop do vseh ostalih zaklenjenih vsebin. Kako do tedenskega zakupa?
Pisma bralcev pošljite na naslov pisma@mladina.si. Minimalni pogoj za objavo je podpis z imenom in priimkom ter naslov. Slednji ne bo javno objavljen.