21. 10. 2010 | Mladina 42 | Politika
Nepremičninski kaos
Kdo je odgovoren za zaplete pri popisu in vrednotenju nepremičnin in zakaj kljub kaosu ni razloga za paniko
© Tomaž Lavrič
»Ljudje ne bodo povsem iskreno prijavili vseh podrobnosti, zato je to, čemur rečemo popis, v resnici le zelo draga anketa. Verodostojnost podatkov bo skrajno vprašljiva, poleg tega pa bo veliko podatkov že čez nekaj let zastarelih,« smo zapisali pred štirimi leti ob popisu več kot šestih milijonov nepremičnin. Drzna napoved se je v teh dneh, ko smo na dom dobili obvestilo o vrednosti svojih nepremičnin, v celoti potrdila.
Kaos je neverjeten, ni pa presenetljiv. Vse zaplete je bilo mogoče predvideti že pred štirimi leti, ko je bila na oblasti ekipa Janeza Janše. Kako je bil popis sploh zastavljen? Republiška geodetska uprava je na teren poslala nekaj več kot 800 popisovalcev, večinoma študentov in upokojencev, za njihovo delo pa jim je plačala sedem evrov na uro, kar je bil za tiste čase zelo soliden zaslužek. Pred začetkom popisa so se popisovalci udeležili zgolj dvodnevnega
izobraževanja, nekakšnega 'šnelkurza', kjer so jim inštruktorji dali navodila o izvajanju popisa. Kmalu se je izkazalo, da je geodetska uprava popisovalce na zahtevno nalogo slabo pripravila. Tako so v Dnevniku razkrili primer, ko je popisovalec v popisne pole dvakrat vnesel napačne podatke. Prvič je isto stanovanje zmanjšal za 39 kvadratov, drugič pa za deset kvadratov. Pri tem naj ne bi šlo za tipkarsko napako, ampak za napačno razumevanje namena popisa. Popisovalci so se na teren odpravili z obrazci, na katerih so bili že natisnjeni do tedaj dostopni podatki o posamezni nepremičnini. Lastniki so imeli že natisnjene podatke pravico popraviti ali dopolniti in vsaj v teoriji so bili popisovalci popravke dolžni upoštevati. Toda v praksi se je izkazalo, da nekateri popisovalci tega navodila niso upoštevali. Tako se je na primer zgodilo, da je popisovalec vztrajal, da so že natisnjeni podatki na popisnem obrazcu verodostojni, čeprav so bili bistveno drugačni od meritve, ki jo je opravil lastnik nepremičnine.
Popisovalci niso bili pretirano motivirani za pravilnost zbranih podatkov. Poleg tega je geodetska uprava sproti, kar med popisom, spreminjala metodologijo. Tako je na primer prvotno veljalo, da se med novogradnjami popiše samo tiste, ki imajo ometane stene, izdelane estrihe in v katerih je mogoče določiti prostore. Temu je sledilo novo navodilo, da se morajo popisati vse novogradnje, primerne za bivanje. To ni bil edini primer spremenjenih pravil. Sprva je bilo predvideno, da se popišejo vsi večji nadstreški, ki se uporabljajo za dejavnost. To navodilo je bilo spremenjeno tako, da se odprti nadstreški, ki stojijo na stebrih, ne popišejo. Po drugi strani je bilo treba popisati vsako vrtno uto ali lopo, ki je zaprta s treh strani in presega štiri kvadratne metre. Zmeda je bila popolna, kajti vrtnih ut in lop je na stotine. Ene so povsem zaprte, druge zadelane z deskami, da so zavarovane pred vetrom. Vsak popisovalec je delal po svoje. Eni so popisali vse, drugi ne. »Na dvodnevnem tečaju so nas šolali na idealnih primerih, teh pa je v praksi zelo malo, zato nastajajo novi in novi zapleti,« nam je pred štirimi leti zaupal eden od popisovalcev. Večina lastnikov na popis ni bila pripravljena niti ob drugem obisku popisovalca. Poleg tega so imeli popisovalci navodilo, naj za posamezen popis v povprečju porabijo največ pol ure. Naj spomnimo, kako se je geodetska uprava leta 2006 hvalila z ažurnostjo. V prvih desetih dneh je popisala že dobrih pet odstotkov nepremičnin in tako za 67 odstotkov presegla predvideni načrt. Pri šestih milijonih nepremičnin je takšna hitrost problematična, saj gre na škodo verodostojnosti zbranih podatkov. Posledica hitenja je kup napak na obvestilih, ki so jih lastniki nepremičnin prejeli na dom. Logično. Če so slabe vhodne informacije, so slabe tudi izhodne. Danes smo priča številnim primerom, ko so lastniki obveščeni o vrednosti nepremičnin, ki jih sploh nikoli niso imeli v lasti ali pa so jih že pred leti prodali. To se ni zgodilo samo tistim, ki so spremembo lastništva pozabili urediti v zemljiški knjigi. Zgodilo se je tudi onim, ki pedantno skrbijo za svoje premoženje. Zaslediti je mogoče celo tako absurdne primere, kot so tisti, da so nepremičnine pripisali pokojnikom.
Kdo je kriv za napake?
Naj spomnimo, da je geodetska uprava popisne obrazce pripravila v sodelovanju z ministrstvom za okolje in prostor, ki ga je ob popisu vodil Janez Podobnik. V brošuri 'Naredimo hišni red' so za cilj popisa razglasili poenostavitev vpisa v zemljiško knjigo in celo učinkovitejše ukrepanje ob naravnih nesrečah (zdaj se je izkazalo, da se pri vrednotenju sploh ni upoštevalo, da so nekatere nepremičnine locirane na poplavnih območjih, ker na geodetski upravi nimajo karte poplavnih območij; absurd brez primere, kajti geodetska uprava spada pod ministrstvo za okolje, pod okriljem katerega je tudi agencija za okolje, ta pa karte poplavnih območij zagotovo ima ali bi jih vsaj morala imeti). Niti z besedo pa v brošuri, ki je spremljala popis, ni bilo omenjeno, da je namen popisa tudi obdavčitev. Lastniki nepremičnin torej uradno sploh niso bili obveščeni o namenu uporabe zbranih podatkov. Popis je stal 11 milijonov evrov, vrednotenje nepremičnin pa še dodatnih 4,7 milijona evrov. Davkoplačevalci smo bili to prisiljeni plačati, ker nobena vlada ni bila sposobna urediti že obstoječih nepremičninskih evidenc, torej zemljiške knjige in katastra.
Že pred štirimi leti so nekateri opozarjali, da bi oblast inventuro nepremičnega premoženja lahko izvedla bolj varčno. Na primer tako, da bi državljani podatke o svojih nepremičninah posredovali davčni upravi ob dohodninski napovedi, s čimer bi se izognili plačilu armade popisovalcev. Poleg tega je bilo že takrat jasno, da nepremičninske evidence med seboj niso povezane in da to lahko povzroči preglavice. Prejšnja vlada je sicer razmišljala o združitvi evidenc, a je to idejo pod pritiskom sodne veje oblasti opustila. Bilo ji je namreč rečeno, da bi bila združitev evidenc pod enotno agencijo protiustavna. Predlog zakona o agenciji za nepremičninske evidence je predvideval ukinitev geodetske uprave in prenos njenih pristojnosti na novo agencijo. Naloge prvostopenjskega odločanja o vpisih v zemljiško knjigo bi namesto okrajnih sodišč opravljala agencija. Janševa vlada je pripravo strokovnih izhodišč za elektronsko izmenjavo podatkov med nepremičninskimi evidencami zaupala zunanjemu strokovnjaku, prof. dr. Mihu Juhartu oziroma Inštitutu za primerjalno pravo pri ljubljanski pravni fakulteti. Seveda ne zastonj, pač pa za 41.729 evrov honorarja. Juhart je honorar dobil, Janševa vlada pa je predlog zakona pospravila v predal.
OK. Vzemimo v zakup, da bi bila združitev evidenc pod enotno agencijo v nasprotju z ustavo, ker bi pomenila podrejanje sodne veje oblasti izvršni, in da je vlada ravnala prav, ko se je tej zamisli odpovedala. Toda vprašajmo se: zakaj vlada ni poskrbela vsaj za kadrovsko okrepitev geodetske uprave? Ali pa: zakaj ji ni zagotovila sredstev za nakup sodobnejše programske opreme? Oboje bi nedvomno pripomoglo k boljši izvedbi projekta.
Ko bivši premier, danes vodja največje opozicijske stranke SDS, Janez Janša, sedanjega premiera Boruta Pahorja poziva, naj »vajo ponovi«, ker da so se zgodile »sistemske napake, ki jih nima smisla odpravljati s kilometrskimi vrstami pred okenci geodetskih uprav«, se moramo za hip ustaviti. Kdo je že začel popis? Kdo je bil na oblasti, ko se je odločalo, kakšni bodo popisni obrazci in kakšna metodologija popisa? Kdo se je odločil, da se izvedba popisa na terenu zaupa neizkušenim študentom in upokojencem? To prav gotovo ni bila Pahorjeva vlada, čeprav tudi ta ni brez greha. V želji, da bi čim hitreje prišla do dodatnega davčnega vira, s katerim bi vsaj delno zakrpala luknjo, ki jo je v javnih financah pustila recesija, je od geodetske uprave terjala, da na vrat na nos izvede vrednotenje nepremičnin, o rezultatih pa obvesti lastnike. No, tudi sama geodetska uprava je zagotavljala, da ima vse pripravljeno za start, pa se je že v prvih dneh izkazalo, da ni tako, ko se ji je sesula spletna aplikacija in so izginili nekateri že vneseni popravki. Bolj smiselno bi bilo, da bi lastnike pozvala, naj v določenem roku, npr. v treh mesecih, uredijo lastništvo svojih nepremičnin v zemljiški knjigi, šele po preteku tega roka pa bi se izvedli vrednotenje in obveščanje. Tako bi bilo napak manj, manj pa bi bilo tudi hude krvi. Geodetska uprava je problem nedvomno podcenila, saj ni računala, da bo že v prvih treh tednih dobila skoraj sto tisoč pripomb. Več kot polovica se jih nanaša na napačne ali pomanjkljive podatke, dobra desetina pa na vrednotenje. Najbolj se zapleta v Ljubljani, kar je tudi logično, saj je v glavnem mestu dobra polovica vseh nepremičnin. Če nič drugega, bi geodetska uprava lahko poenostavila brošuro, ki jo je lastnikom poslala nekaj dni pred obvestili o vrednosti nepremičnin. Mnogi so obupali že takoj na začetku, ko so v roke dobili to branje, saj je brošura napisana tako zamotano, da je ne razume niti Pahor.
Zakup člankov
Celoten članek je na voljo le naročnikom. Če želite zakupiti članek, je cena 4,2 EUR. S tem nakupom si zagotovite tudi enotedenski dostop do vseh ostalih zaklenjenih vsebin. Kako do tedenskega zakupa?
Pisma bralcev pošljite na naslov pisma@mladina.si. Minimalni pogoj za objavo je podpis z imenom in priimkom ter naslov. Slednji ne bo javno objavljen.