Je državni odkup stanovanj smotrn?

Vlada se s predstavniki bančnega in gradbenega sektorja že vsaj leto dni pogovarja, kako bi znova oživila gradbeno panogo in s tem posredno pomagala tudi bankam, ki imajo visoke terjatve do propadajočih gradbenih velikanov. Nekaj ukrepov je že sprejela, z drugimi pa odlaša zlasti zato, ker med ministri ni soglasja, ali so z vidika davkoplačevalskega denarja sploh smotrni.
Pod vprašajem je predvsem državni odkup presežnih stanovanj, ki jih gradbena podjetja na mrtvem nepremičninskem trgu ne morejo prodati in zato niso sposobna vračati posojil bankam. Finančni minister Franc Križanič je o državnem posegu na nepremičninski trg prvič na glas razmišljal že pred dvema letoma, takrat še ne zaradi reševanja gradbincev, pač pa v smislu premagovanja krize s keynesijanskimi ukrepi. Že takrat je bil ukrep vprašljiv, saj ni bilo jasno, kje bo država dobila denar za odkup več tisoč stanovanj. Še bolj vprašljiv pa je zaradi velikega proračunskega primanjkljaja danes, ko ga je med možne ukrepe za sanacijo gradbeništva vključila delovna skupina, ki jo sestavljajo predstavniki šestih ministrstev.
Trenutno je na potezi ministrstvo za okolje in prostor, ki mora kot resorno pristojno predlagati možno obliko preoblikovanja republiškega stanovanjskega sklada. Vlada dokončne odločitve še ni sprejela, vse več pa je indicev, da ukrepa odkupa ne bo podprla. To je mogoče sklepati po izjavah gospodarske ministrice Darje Radić. Še v začetku januarja je govorila, da je težava predvsem na strani povpraševanja, zaradi česar država razmišlja, da bi na trg stopila z nakupom okoli štiri tisoč stanovanj v vrednosti tristo milijonov evrov, s čimer bi uskladila ponudbo in povpraševanje ter znižala cene. Pred kratkim pa je zatrdila, da stanovanjski trg oživlja, zaradi česar državni odkup stanovanj morda sploh ne bo potreben. Poleg Radićeve je do državnega odkupa zadržan tudi minister za razvoj in evropske zadeve Mitja Gaspari, nasprotuje pa mu tudi guverner centralne banke Marko Kranjec: »Odkupovanje stanovanj z javnim denarjem je velik nesmisel. S čim pa naj bi jih država odkupovala? In kaj bo s stanovanji počela? Proračunski deficit je blizu šestih odstotkov BDP, javni dolg pa se je zelo povečal. Lahko se sicer oceni, da je tak poseg potreben zaradi ohranitve gospodarskih povezav, vendar bo ta račun nekdo moral plačati.«

Pasti odkupa

Pomembno je opozorilo urada vlade za makroekonomske analize in razvoj, da odkup stanovanj ne bi pomembneje vplival na gospodarsko rast. Predvidenih tristo milijonov evrov bi namreč večinoma zasegle banke. Gradbena podjetja bi sicer znižala svojo zadolženost, kar bi najverjetneje začasno preprečilo kak stečaj gradbenega podjetja. Vendar pa obstaja nevarnost, da bi se v prihodnosti ponovila epizoda gradbeništva preteklega desetletja, ko bi lahko bili čez nekaj let znova v enaki oziroma še hujši situaciji kot zdaj. Na pasti državnega odkupa opozarja tudi ekonomistka dr. Andreja Cirman. Načeloma se ji odkup sicer ne zdi sporen, saj Stanovanjski sklad RS ugotavlja, da se je zaradi krize evidentirana potreba po neprofitnih stanovanjih povečala s 5000 na vsaj 7500 stanovanj na ravni vse države. Opozarja pa, da je državni odkup z vidika davkoplačevalskega denarja smotrn samo pod določenimi pogoji. Prvi pogoj je, da so stanovanja primerna za neprofitno oddajanje, torej ne smejo biti prevelika. V zadnjem času radi kot papige ponavljamo, da so neprodana ostala zgolj večja stanovanja, kar pa nujno ne drži, saj kakšnih resnejših analiz o tem, kakšna stanovanja so ostala na zalogi investitorjem, v resnici ni. Drugi pogoj je, da država odkupuje samo tam, kjer manjka neprofitnih stanovanj, in tretji, da jih kupuje na pregleden način, z razpisom ali dražbo, na kateri doseže čim nižjo ceno. »Razmišljanje o odkupu po vrednosti, ki jo je z modeli množičnega vrednotenja določila geodetska uprava, so nerazumna, saj so to modeli, ki lahko precej temeljijo na podatkovnih osnovah iz časov konjunkture,« pravi Cirmanova. Skratka, »država naj kupuje samo toliko stanovanj, kot jih rabi, ne pa da s tem sanira propadle projekte gradbincev«.
Podobno razmišlja Jožka Hegler, direktorica javnega stanovanjskega sklada mestne občine Ljubljana. »Seveda je smiseln tudi odkup z javnimi sredstvi po primerno nizki ceni tistih presežnih stanovanj, ki jih je možno oddati v neprofitni najem, a samo tam, kjer so izkazane potrebe po tovrstnih stanovanjih. Potrebe po najemniškem trgu nedvomno so, vendar ne povsod po Sloveniji. Imamo občine, kjer so potrebe po najemnih stanovanjih skoraj v celoti pokrite, na drugi strani pa Ljubljano, kjer nam manjka dva tisoč stanovanj.« Poleg tega, opozarja, za najem ni dobro kakršnokoli stanovanje. »Biti mora znotraj normativnih okvirov, ki jih določa država.« Vprašanje je seveda, kako najti vire za tak odkup. »Verjetno je najprimernejši odgovor dokapitalizacija Stanovanjskega sklada RS in lastno zadolževanje tega sklada. Druga možnost je stimulacija investitorjev, da bi oddajali stanovanja v reguliran tržni najem, pri čemer bi najemniki lahko uveljavljali tudi subvencijo najemnine.« Javni odkup stanovanj se ji zdi smiseln le v primeru, da bi šlo za instrument stanovanjske politike, ki pa je žal nimamo, saj je vsesplošna ugotovitev, da je nacionalnemu stanovanjskemu programu iz leta 2000 potekel rok uporabe. Kratkoročna učinka odkupa bi bila predvsem dva: prvi, sprostitev krča na nepremičninskem trgu in s tem nov investicijski zagon, katerega rezultat bi bila stanovanja po primerni ceni, in drugi, povečanje ponudbe tako tržnih kot neprofitnih najemnih stanovanj. Dolgoročno bi investitorji spoznali, da prav vsega ni mogoče prodati in bi bolj premišljeno vlagali, stanovanjska politika pa bi lahko postala učinkovitejša, če bi bilo na voljo več najemnih stanovanj z reguliranimi najemnimi razmerji. »Vsekakor pa ne bi bilo prav, da bi država z nekritičnim odkupovanjem zaloge stanovanj plačevala napake drugih, torej bank in investitorjev. Imeti bi morala zelo jasne argumente glede uresničevanja ciljev z vidika gospodarnosti.« Heglerjevi se zdi pomembno, da država oblikuje in izvaja takšno stanovanjsko politiko, pri kateri bi bilo mogoče z davčnimi ukrepi stimulirati dajanje tržnih stanovanj v najem. »Pri tem bi moral biti cilj, da so za najemnika izenačene pravice ne glede na to, ali je najemodajalec oseba javnega ali zasebnega prava.« Predvsem pa mora sistemsko urediti pravno okolje, v katerem delujejo investitorji, kreditorji in izvajalci. Tu gre tako za plačilne roke znotraj vse verige kot za hitrost sodnih postopkov izvršbe in stečajev. Nekaj se na tem področju sicer premika, saj vlada v državni zbor v teh dneh pošilja tri zakone, s katerimi namerava odpraviti plačilno nedisciplino.
Po oceni Heglerjeve se je gradbeništvo znašlo v sedanji situaciji v veliki meri zaradi slabih poslovnih odločitev vodstev zlasti velikih družb, ki so za seboj potegnile tudi manjše. »Šlo je za tri procese. Za izvajanje lastnih investicij predvsem na področju stanovanjske gradnje, ki so se jih lotevali zelo nekritično na osnovi predpostavk, da bo trg ''požrl'' vse, kar in kjerkoli se mu bo ponudilo, in bodo pri tem omogočeni veliki dobički, četudi je pretežni del finančne konstrukcije temeljil na kreditnih sredstvih. Za izvajanje storitev gradnje na trgu, kjer so tekmovali, kdo bo pridobil več del, in zato ponujali tudi nerazumljivo nizke cene, za katere so računali, da jih bodo ''popravljali'' z dodatki k že sklenjenim pogodbam oziroma bodo breme prevalili na podizvajalce celo s tem, da jim njihovih del ne bi v celoti poplačali. In pa za izčrpavanje podjetij zaradi odplačevanja lastninjenja skozi odlive v visokih prejemkih uprav in drugih finančnih transakcij.« Preostanka zaloge neprodanih stanovanj se je sicer možno znebiti z bistvenim nižanjem cen, »vendar bodo celo pod tem pogojem mnoga stanovanja verjetno ostala neprodana, ker so na neustrezni lokaciji, kjer ni povpraševanja, ali ker so funkcionalno neprimerna«. Predhodno bi bilo treba po njenem mnenju razrešiti problem zavarovanj posojil z nepremičninami, ki imajo določeno visoko ceno in je ob njenem znižanju zavarovanje neustrezno ter zato za banke nesprejemljivo. »Tu bi bil potreben dogovor bank in investitorjev, da se realno dogovorijo, kaj in po koliko je realno prodajljivo, sicer bo škoda predvsem za banke še večja, saj tudi če bodo šle v izvršilne postopke, stanovanj ne bo mogoče prodati dražje, ''kot so vredna'', kar pa je z vsakim dnem, ko stojijo prazna, manj, in to ne le zaradi stroškov, ki jih vsak dan povzročajo,« opozarja Heglerjeva. »Dejstvo je, da prazna, zaprta stanovanja propadajo, s čimer se ustvarja gospodarska škoda. Mnogo koristneje bi bilo, če bi investitorji stanovanja vsaj začasno oddali v najem. Prazno in zaprto stanovanje, še posebej če je novo, je že po treh letih potrebno sanacije.«
Ekonomistu dr. Bogomirju Kovaču se zdi državni odkup tržnih presežkov »načeloma simpatičen ukrep«, saj je fond najemniških stanovanj od 1992 dalje osiromašen. Ena od posledic visokega deleža lastniških stanovanj je slabša mobilnost delovne sile. Poleg tega imamo v Sloveniji velike težave s starajočo populacijo. Starostniki živijo v lastniških stanovanjih, ki so locirana v tretjem ali celo četrtem nadstropju bloka brez dvigala. Če bi bili ti starostniki najemniki, bi neprimerno stanovanje na dokaj enostaven način zamenjali za primerno. Pri lastniških stanovanjih je to bistveno težje. Tudi finančno se mu zdi ukrep izvedljiv, saj bi lastnice sklada postale banke, torej državni proračun ne bi bil obremenjen. »Seveda pa bi morala država v tem primeru z bankami skleniti upravljavski sporazum.« Tu velja omeniti predlog, ki ga je delovni skupini posredovala Nova kreditna banka Maribor. Predlaga namreč ustanovitev sklada najemniških stanovanj, ki bi s pomočjo izdanih obveznic odkupil dvesto tisoč kvadratnih metrov stanovanjskih površin v Sloveniji.
Precej skeptična do državnega odkupa je sociologinja dr. Srna Mandič, vodja centra za proučevanje družbene blaginje pri ljubljanski Fakulteti za družbene vede. Sprašuje se, kako je lahko v javnem interesu, da bi država odkupovala stanovanja, ki so tako slaba in draga, da jih nihče drug noče.
Po oceni Cirmanove je presežna ponudba stanovanj na trgu »v veliki meri defektna«. To pomeni, da presežnih stanovanj ni mogoče prodati zato, ker njihova cena, kakovost in lokacija niso usklajene. »Če bo defektne proizvode odkupila država in z njimi oblikovala ponudbo najemnih stanovanj, bo to povzročilo le še dodatno narodnogospodarsko škodo,« meni krajinska arhitektka in urbanistka Maja Simoneti. Defektna stanovanja namreč niso kakršenkoli defekten produkt, ki ga trgovci lahko zavržejo, uničijo ali odstranijo na deponijo odpadkov ter pokrijejo stroške napačne poslovne odločitve. Defektna stanovanja zaradi neprimerne lokacije, nizke kakovosti gradnje in drugih slabosti niso zanimiva za kupce, ker so neprivlačna za bivanje; so v defektnih objektih, ki degradirajo prostor. Ker je prostor javno dobro, naj bi gradnjo v prostoru načrtovali in se tovrstnim degradacijam izognili. Defektna stanovanja so zato narodnogospodarsko breme, njegova sanacija pa je po mnenju Simonetijeve možna le skozi artikulirano stanovanjsko in prostorsko politiko. »Če bo država odkupila tako slab stanovanjski fond, kot je ta, ki trenutno ostaja neprodan, bo investitorjem sporočila, da v Sloveniji kakovost stanovanj ni pomembna, kar pa bo v prihodnje povzročilo dodatno škodo ob novih gradnjah. Kakovost stanovanjske gradnje ni brez razloga predmet uspešnih tujih stanovanjskih politik!«
Odločno proti državnemu odkupu je tudi ekonomist dr. Ivo Lavrač: »Predlog delovne skupine se v najbolj poenostavljeni obliki razume tako, da bi država dokapitalizirala Stanovanjski sklad RS, da bi ta odkupil zaloge neprodanih stanovanj. Tudi če bi se omejili samo na tak možen ukrep, ostaja odprto, koliko stanovanj, po kakšni ceni, kaj bi sklad s temi stanovanji in kakšni bi bili učinki. Po moje je tak poenostavljen predlog v osnovi zgrešen. Samo neprodanih novih stanovanj je na trgu menda kar 16 tisoč. Njihov odkup bi zahteval nerealen obseg državnih sredstev, socializiral napake bank in gradbincev in še povečal vlogo in delež lastnine države v gospodarstvu, vendar ne bi spodbudil gospodarske rasti, brez dodatnih ukrepov pa tudi ne bi povečal dostopnosti stanovanj.« Problem dostopnosti je po mnenju Lavrača v tem, da kupna moč večine gospodinjstev, ne samo socialno ogroženih, ne omogoča nakupa ali najema primernega stanovanja pod tržnimi pogoji. »Zato predlagam obrat naše dejanske stanovanjske politike iz spodbujanja nakupa v spodbujanje najema. S tem bi začeli odpravljati negativne posledice evropsko ekstremno visokega deleža lastniško zasedenih stanovanj, omogočili ponudbo najema kot legalno in rentabilno tržno dejavnost in povpraševanje po najemu za nedoločen čas, prav tako pa bi odpravili potrebo po kapitalskem vložku države.« Namesto odkupa s strani države oziroma paradržave Lavrač predlaga, da država tistim, ki imajo nerešen stanovanjski problem in ga ne morejo v celoti rešiti z lastnimi sredstvi, mesečno izplačuje stanovanjski dodatek kot glavni ukrep stanovanjske politike. »To bi bila namenska sredstva do omejene višine za sofinanciranje tržne najemnine. Dodatek ne bi smel biti tolikšen, da bi destimuliral trud za višji dohodek, vendar bi moral biti tolikšen, da bi imel učinke. Predstavljam si petdeset do sto evrov na osebo mesečno. Izplačal bi se le, če bi bil najem prijavljen, saj bi morali zagotoviti večjo varnost najema, po zgledu razvitih držav.« Tak stanovanjski dodatek bi omogočil, da bi se zdajšnje nujne stanovanjske potrebe in čakalne vrste spremenile v plačilno sposobno povpraševanje po najemu. S tem bi postala rentabilna tudi ponudba tržnega najema, ponudniki - privatni tuji in domači nepremičninski skladi, veliki investitorji ter mali zasebniki - pa bi v ta namen pokupili zaloge neprodanih stanovanj. »Makroekonomsko bi se s tem približali razmerjem razvitih držav, kjer ima prebivalstvo manj kapitala zamrznjenega v lastnih stanovanjih, pač pa ga oplaja z lastništvom v podjetjih, ki so zato manj zadolžena od naših.« Lavrač opozarja, da ima tak stanovanjski dodatek večina razvitejših evropskih držav (nordijske, Nizozemska, Nemčija, Francija, srednjeevropske države). Da se ta inštrument očitno obnese, dokazuje dejstvo, da se njegova vloga povečuje. V nekaterih državah, npr. na Švedskem, je celo osnovno sredstvo stanovanjske politike. »Seveda to zahteva določena sredstva, približno četrtino do pol odstotka BDP letno, vendar pa zmanjšuje potrebo po drugih javnih izdatkih in posredno povečuje zasebne nakupe stanovanj z namenom oddajanja v najem, gospodarski zagon in javne prihodke. Za razliko od javnih nakupov stanovanj povečuje dostopnost stanovanj, ki je glavna ovira uskladitve ponudbe in povpraševanja na trgu stanovanj in blokadi tega dela gradbeništva.«