Pripomoček velikih tatov

Za zemljiški dolg še nikoli ni nihče priznal, da ga zlorablja, niti ni znano, da bi bilo kdaj komu na sodišču dokazano, da bi ga zlorabljal. Kljub temu ste lahko prepričani, da ga skoraj vsi, za katere širša javnost ve, da ga imajo, po vsej verjetnosti zlorabljajo. To so namreč skoraj izključno menedžerji in podjetniki, za katere se domneva, da so si nezakonito pridobili veliko premoženja ali da so oškodovali družbe, ki so jih vodili.

Enostavnejši od hipoteke

Institut zemljiškega dolga je bil v slovensko zakonodajo uveden leta 2002. Podoben je hipoteki v tem, da gre za zavarovanje dolga z nepremičnino, a obstajajo pomembne razlike. Hipoteka je vezana na določeno terjatev, pri zemljiškem dolgu pa ni tako. Ustvari se enostransko, tako da gre lastnik nepremičnine sam do notarja, vpiše dolg v zemljiško knjigo in dobi zemljiško pismo, nekakšen vrednostni papir, vezan na nepremičnino.

Z njim gre do potencialnega posojilodajalca, se dogovori za posojilo, sklene obligacijsko pogodbo in mu v zavarovanje izroči pismo. Če dolžnik ne vrne dolga, posojilodajalec zgolj z zemljiškim pismom sproži izvršbo na dolžnikovi nepremičnini in je poplačan do vrednosti zemljiškega dolga oziroma do vrednosti, za katero je nepremičnina prodana. Če dolžnik dolg vrne, mu posojilodajalec vrne zemljiško pismo in z njim lahko lastnik nepremičnine izbriše zemljiški dolg iz zemljiške knjige ali pa gre iskat novo posojilo.

Zemljiški dolg je za tiste, ki skrivajo premoženje, vabljiv zato, ker se lahko izbriše le ob predložitvi zemljiškega pisma, lastnik zemljiškega pisma pa ni znan.

V dobronamerni različici gre za zelo enostaven in hiter način za pridobivanje posojil, zavarovanih z nepremičnino. Če bi želel lastnik nepremičnine enako delati s hipotekami, bi to zanj pomenilo prebijanje skozi veliko več birokratskih postopkov in tudi veliko večje stroške. Zemljiški dolg je boljša možnost tudi za upnika, saj omogoča hitro in enostavno izvršbo.

V Nemčiji banke skoraj ne uporabljajo več hipotek, ampak samo zemljiške dolgove, pri nas pa zemljiški dolg nikoli ni zares zaživel. Strokovnjaki menijo, da je vzrok v tem, da posojilojemalci ne zaupajo posojilodajalcu, da ne bo zemljiškega pisma v nasprotju z obligacijsko pogodbo predajal naprej. Na slovenskih sodiščih se na mesec v zemljiško knjigo vpiše do tri tisoč petsto hipotek, zemljiških dolgov pa manj kot dvesto.

Znaki goljufije

Nekateri poznavalci ocenjujejo, da je več kot tri četrtine v Sloveniji vpisanih zemljiških dolgov goljufivih, vpisanih z namenom izogibanja poplačila obveznosti do upnikov.

Recimo, da se nekdo boji, da bo sodišče kmalu odločilo, da je oškodoval državo ali druge upniki in da mora odškodnino ali kazen plačati iz vrednosti svoje nepremičnine. Lahko prenese lastništvo hiše na sorodnika ali prijatelja, vendar slovenska zakonodaja omogoča organom pregona, da tudi v tem primeru odvzamejo in razpolagajo s to nepremičnino. Lahko nanjo vpiše hipoteko, vendar v takih primerih državno pravobranilstvo zoper upnika iz hipoteke vloži izbrisno tožbo.

Lahko pa oseba, ki se boji odvzema premoženja, obišče notarja, na nepremičnino vpiše zemljiški dolg in dobi zemljiško pismo. Nato lahko to zemljiško pismo izroči prijatelju, ki mu zaupa, da ne bo zahteval izvršbe. Lahko pa ga zgolj pospravi nekam, kjer ga policija ne bo našla. Lastnik zemljiškega pisma se v nasprotju z upnikom iz hipoteke ne vpiše v zemljiško knjigo.

Več okoliščin zbuja sum, da je določen zemljiški dolg ustvarjen zaradi izogibanja poplačila upnikov. Sumljivo je, če se dolg vpiše, ko so se začeli postopki zoper lastnika nepremičnine ali so mediji začeli razkrivati njegove sumljive posle. Pozornost bi moral dolg zbujati tudi, če je veliko višji od vrednosti nepremičnine in če je njegova zapadlost postavljena daleč v prihodnost.

Rešitev se ponuja v zelo preprosti spremembi zakonodaje, vendar te še kar ni.

Primeri, ki so jih razkrili mediji, predvsem časnik Dnevnik, imajo te lastnosti. Pri skoraj vseh zemljiški dolg presega vrednost nepremičnine, pri nekaterih celo za desetkrat. Nekateri so dan, ko je treba dolg poplačati, postavili za desetletja v prihodnost, nekdanji prvi mož Viator & Vektorja Zdenko Pavček celo v leto 2099.

Če bi zemljiški dolg ustvarjali z iskrenim namenom, torej za pridobivanje posojila, ne bi določili takih zneskov in datumov dospelosti. Noben razumen človek ne bi dal, na primer, petmilijonskega posojila, zavarovanega s hišo, vredno tri sto tisoč evrov, ob tem, da naj bi bil dolg poplačan čez devetdeset let.

Da bi se prepričali, ali je ustvarjeni zemljiški dolg lažen, bi morali vedeti, kaj lastnik dela z zemljiškim pismom. Sumljivo bi bilo, če bi ga držal pri sebi, če bi ga izročil povezani osebi, ne da bi bil med njima kakršenkoli posel, ali če bi ga izročil osebi iz države, ki ne sodeluje v postopkih pravne in upravne pomoči, našteva svetovalec na ustavnem sodišču dr. Igor Vuksanović.

Ti podatki niso znani, ker se lastniki zemljiškega pisma ne vpisujejo v knjigo, kot se tudi ne vpisuje, kaj je zavarovano z zemljiškim dolgom, če sploh je kaj. A tudi če bi bila transparentnost večja, je več lastnosti (oziroma napak) institucije zemljiškega dolga takih, da zmanjšujejo motiv za njegovo izpodbijanje.

V slovenski zakonodaji je namreč določeno, da se zemljiški dolg iz zemljiške knjige izbriše le ob predložitvi zemljiškega pisma. S tem so zavarovani dobronamerni upniki v primerih, ko bi lastnik nepremičnine želel doseči izbris dolga mimo njih.

V primeru, ko gre za lažen zemljiški dolg, pa ta določba onemogoča upnike, ki niso lastniki zemljiškega pisma. Možno bi bilo, da bi slamnati lastnik zemljiškega pisma vložil izvršbo na nepremičnino in denar, iztržen od nje, izročil lastniku nepremičnine. A ta scenarij je za slovenske organe pregona sprejemljiv. Potem bi namreč dokazovali, da sta osebi povezani, in poskušali odvzeli denar.

Ovire za tožilce

Tožilci se bolj bojijo, da se v primeru, ko bi upniki želeli doseči izbris lažnega zemljiškega dolga, lastnik zemljiškega pisma ne bi razkril – lastnik nepremičnine bi trdil, da ga nima, prav tako pa se ne bi javil nihče drug.

Ukrepanje zoper take lastnike zemljiških pisem je možno samo na en način, je prepričana strokovna sodelavka na mariborskem okrožnem tožilstvu, Nina Židanik. Najprej bi morali drugi upniki sprožiti izvršbo na nepremičnino. Lastnik pisma se verjetno kljub vsemu ne bi razkril, bi pa sodišče prodalo nepremičnino.

Kupnina bi pet let ostala na računu sodišča, potem pa bi lahko država iz tega denarja poplačala upnike. Če bi se vmes pojavil lastnik zemljiškega pisma, bi ga država tožila zaradi neupravičene bogatitve. Vendar tožilci predvidevajo, da bi celoten postopek lahko trajal več kot petnajst let.

Znanih je malo primerov, da so upniki vložili tožbe za izbris zemljiškega dolga, in le en primer, ko so organi pregona preverili sum kaznivih dejanj pri vpisu zemljiškega dolga. Kriminalisti so po poročanju Dnevnika zaradi suma overitve lažne vsebine ovadili nevrokirurga dr. Vinka Dolenca, ki naj bi vpisal zemljiški dolg na svoji nepremični, potem ko mu je izraelsko sodišče naložilo plačilo več milijonov evrov visoke denarne kazni zaradi domnevno malomarnega zdravljenja izraelskega državljana v ljubljanskem kliničnem centru. Ni znano, ali bodo organi pregona hkrati tudi poskušali izničiti vpisan zemljiški dolg.

Tožilci poznajo le en način, da upniki dobijo premoženje, zavarovano z zemljiškim dolgom, vendar se bojijo, da bi postopki trajali več kot petnajst let.

»Nedvomno bomo v primerih, ko bo podan sum, da se skuša obdolženec s fiktivno ustanovitvijo zemljiškega dolga izogniti odvzemu premoženjske koristi, zoper njega sprožili kazenski postopek, skušali bomo tudi doseči izbris takšnega zemljiškega dolga iz zemljiške knjige, seveda takoj, ko nam bo zakonodaja to omogočala,« je mariborski okrožni tožilec Drago Šketa odgovoril na splošna vprašanja o zemljiškem dolgu.

Enostavna izboljšava

Igor Vuksanović je presenečen, da upniki ne vlagajo več tožb za izbris lažnega zemljiškega dolga, saj naj bi jih k temu spodbudil že sebični premoženjski interes. Kadar so izraženi sumi kaznivih dejanj, se morajo vključiti tudi organi pregona, dodaja. »Epidemija očitno fiktivnih zemljiških dolgov je takšna, da bi si zadeva zaslužila posebno strokovno skupino na ravni tožilstva in policije,« pravi.

Vuksanović se sicer strinja, da je premoženje veliko težje odvzeti, če je zavarovano z zemljiškim dolgom, a je prepričan, da zakonodaja to omogoča že zdaj. »Potrebno je le malo zdravorazumske razlage,« pravi. Najprej bi moralo sodišče predpostaviti, da je zemljiško pismo pri lastniku nepremičnine, saj bi ta, če ga je predal drugi osebi, to z lahkoto dokazal. Potem bi upniki pač tožili lastnika nepremičnine.

Nina Židanik se s tem ne strinja. Višje sodišče je v neki civilnopravni zadevi že določilo, da je mogoče izbrisno tožbo vložiti le zoper lastnika zemljiškega pisma. Cilj take tožbe je namreč izbris zemljiškega dolga in ta se lahko opravi le ob predložitvi zemljiškega pisma. Cilj tožbe ne more biti dosežen, če je tožena oseba, za katero tožnik ne ve, ali ima zemljiško pismo.

»Ker bi ustanovitelj zemljiškega dolga v primeru zahtevka na predložitev zemljiškega pisma brez dvoma zatrjeval, da ga je, še preden mu je bila tožba vročena, prenesel na drugo osebo, tožnik pa navedbe, da je še vedno v njegovi posesti, ne bi mogel dokazati, bi sodišče moralo tak tožbeni zahtevek zavrniti,« pojasnjuje Nina Židanik.

Gre za kavelj 22. Za vložitev izbrisne tožbe je treba vedeti, kdo je lastnik zemljiškega pisma. Izvedeti, kdo je lastnik zemljiškega pisma, pa je mogoče le tako, da vložiš izbrisno tožbo.

Tožilstvo je že januarja poslalo ministrstvu za pravosodje predloge za spremembo zakonodaje. Glavna je ta, da bi bilo mogoče zemljiški dolg izbrisati, tudi če ne bi bilo predloženo zemljiško pismo, kadar »je sodišče s pravnomočno sodno odločbo ugotovilo neveljavnost njegove vknjižbe«. Tožilstvo predlaga, da bi ta določba veljala tudi za nazaj, torej tudi za že vpisane zemljiške dolgove.

Lahko bi razmišljali tudi o tem, da se zahteva vpis vsakega lastnika zemljiškega dolga v zemljiško knjigo, saj bi potem upniki vedeli, koga tožiti. Tako je v Nemčiji. V tem primeru bi zemljiški dolg izgubil veliko prednosti, ki jih ima pred hipoteko.

Verjetno ne bi bilo velike škode niti, če bi to institucijo v celoti odpravili. Ampak že ena majhna sprememba bi pomenila bistveno izboljšavo.