Rdeči Dunaj

»Priporočam udobno obutev,« mi pred ogledom nove stanovanjske soseske na Dunaju svetuje predstavnica dunajske mestne uprave. Obujem športne copate in razmišljam, ali bi bilo pametneje obuti gumijaste škornje. Sosesko so začeli graditi junija 2013 in očitno je tam še vedno gradbišče – predvidevam. Ne bi se mogla bolj motiti. Prvi stanovalci so se v novo sosesko vselili septembra 2014, že dobro leto dni po začetku gradnje. Danes v stanovanjski soseski Aspern Seestadt na severovzhodu Dunaja živi že več kot 6000 ljudi. Naseljenih je 2500 stanovanj ali četrtina vseh, ki jih nameravajo v tej soseski zgraditi do leta 2022. Od vseh že zgrajenih stanovanj jih je 95 odstotkov subvencioniranih, to pomeni, da je najemnina občutno nižja od tržne: v povprečju znaša 7,5 evra na kvadratni meter stanovanjske površine. Za 40 kvadratov veliko stanovanje to pomeni 300 evrov mesečne najemnine, za 50 kvadratov 375 evrov, za 120 kvadratov pa 900 evrov. To je zelo ugodno, zlasti če upoštevamo, da je povprečna avstrijska neto plača še enkrat višja od slovenske. Pri nas povprečna neto plača znaša malo čez tisoč evrov, v Avstriji pa 1900 evrov.

V soseski Aspern Seestadt prevladujejo mlade družine in to ne samo iz Avstrije. Veliko je tudi Nemcev, Poljakov, Romunov, Bolgarov, Madžarov ... Na Dunaj prihajajo zaradi služb, pa tudi zaradi višje kakovosti bivanja. Ta ni naključna, temveč je odraz skrbno premišljene in dodelane mestne stanovanjske politike.

Začetek množične gradnje neprofitnih stanovanj na Dunaju sega v čas po prvi svetovni vojni, ko je socialdemokratska lokalna vlada ustvarila lokalno socialno državo. Njen cilj je bil ustvariti boljše bivalne razmere ter boljši zdravstveni in izobraževalni sistem delavskega razreda. V obdobju »rdečega Dunaja« (Rotes Wien, 1918–1934) je socialdemokratska delavska stranka uvedla stanovanjski davek, ki so ga morali plačevati vsi stanovalci. Poleg tega je po žepu udarila bogato elito, saj je krepko obdavčila luksuzne dobrine: konje, večje osebne avtomobile, služabnike v zasebnih vilah, hotelske sobe, kavarne, restavracije, nočne klube, bordele in celo lastnike psov. Tako je lokalna oblast prišla do denarja, s katerim je financirala gradnjo občinskih stanovanj, ne da bi se ji bilo treba zadolžiti pri oderuških bankah. Samo v letih 1925–1934 je bilo na Dunaju zgrajenih 60 tisoč občinskih stanovanj. Značilna primera tedanje stanovanjske gradnje sta Karl Marx Hof in George Washington Hof. Ker stanovanja iz tistega obdobja ne dosegajo sodobnih standardov (sanitarije so na hodnikih, ločene od bivalnih prostorov), jih mesto prenavlja. Samo v obdobju 2003–2014 so sanirali 148.919 stanovanjskih enot.

Tradicijo socialne politike je Dunaj ohranil do danes. Dunajski oblasti ne pride na misel, da bi katerokoli od javnih storitev privatizirala, pa naj gre za šolstvo, zdravstvo, pitno vodo, potniški promet, pogrebne storitve, zbiranje in predelavo odpadkov ali za javni stanovanjski fond. Ker javne storitve ostajajo javne, tudi njihove cene ostajajo razumne. Tako denimo cena letne vozovnice za ves javni promet na Dunaju (za avtobusne in železniške prevoze) znaša 365 evrov ali evro na dan.

»Socialdemokratska mestna oblast se zaveda, da bi morebitna privatizacija in liberalizacija javnih storitev korenito posegli v temelje socialne države in da bi bile storitve dostopne samo premožnejšim slojem prebivalstva. Kakršnakoli pobuda o privatizaciji javnih storitev zato nemudoma naleti na silovit odpor,« mi med vožnjo s podzemno železnico razlaga Karin Krisper z dunajske mestne uprave. Do najhujšega pritiska na privatizacijo javnih storitev in dobrin, tudi stanovanj v javni lasti, je prišlo na prelomu tisočletja, ko je oblast na Dunaju prevzela desnica. Financiranje neprofitnih stanovanj je bilo ustavljeno, ena od stanovanjskih zadrug, ki je bila ustanovljena že leta 1950 in je upravljala 19.500 stanovanj, pa je bila prodana zasebni nepremičninski družbi Immofinanz. Te napake Dunajčani ne nameravajo ponoviti, zato na volitvah redno največ glasov namenijo Socialdemokratski stranki Avstrije (SPÖ), ki ji pripadata tudi dunajski župan Michael Häupl in minister za stanovanjsko gradnjo v dunajski deželni vladi Michael Ludwig. Na zadnjih volitvah je SPÖ sicer izgubila nekaj politične moči, a ne toliko, da ne bi mogla še naprej izvajati svojega socialno usmerjenega programa stanovanjske gradnje.

Stanovanjska soseska Aspern Seestadt se razprostira na 2,4 milijona kvadratnih metrih površin. Tako ogromna je, da bi vanjo lahko spravili 340 nogometnih igrišč. Šele ko vidiš to razsežnost, ti postane jasno, zakaj ti priporočajo udobno obutev. Soseska, ki naj bi jo končali do leta 2022 in kjer bo nekoč živelo 20 tisoč ljudi, bo stala pet milijard evrov. Gradijo jo na območju bivšega letališča Aspern. »Tu, kjer vidite umetno jezero, so nekoč pristajala letala,« mi pojasni Yvonne Heuber, predstavnica za stike z javnostmi v podjetju Wien 3420. To podjetje, poimenovano po zemljepisnih koordinatah jezera, nadzoruje gradnjo celotne soseske in usklajuje vse izvajalce in podizvajalce. Območje je namreč tako veliko, da na njem sočasno dela tudi po trideset in več podjetij. Zato, da vsi udeleženci spoštujejo predpisane standarde gradnje, tudi okoljske, skrbi podjetje Wien 3420. Pa tudi sicer ne more kar vsak po svoje šariti po soseski in izražati svojih amaterskih arhitekturnih in oblikovalskih ambicij. V soseski ne boste videli niti enega plastičnega stola, kaj šele kakšne v domači delavnici stesane in na črno postavljene ute za orodje. Toda to ne pomeni, da je soseska sterilna.

Stanovalcem je med drugim na voljo tudi urbano vrtičkarstvo. Kdor želi, lahko dobi kos zemljišča za gojenje vrtnin. Vsem dodelijo enako veliko obdelovalno površino, povpraševanje pa je tolikšno, da so morali uvesti čakalno listo. Velika prednost soseske je, da večstanovanjski objekti niso natlačeni drug ob drugem, ampak je med njimi veliko javnega prostora. Po načrtu je predvideno, da bo pozidana polovica območja, ostala polovica pa bo javni prostor s sprehajalnimi potmi, ogromnimi parki, otroškimi igrišči ... Zanimivo je tudi, da ima prav vsako od stanovanj v soseski balkon, tudi najmanjše. Gre za standard, ki ga pri gradnji subvencioniranih stanovanj zahteva mestna uprava.

Še ena posebnost, ki je pri nas nismo vajeni, so skupni prostori: praviloma ima vsak večstanovanjski objekt skupni prostor za druženje stanovalcev. Med sprehodom pokukam v enega od teh. V njem so manjša knjižnica, nekaj miz in stolov, mešalna miza za DJ-a, mini kuhinja in bar, pred vhodom pa lesena terasa. 9500 kvadratnih metrov površin je namenjenih trgovinam, restavracijam, kavarnam in manjšim podjetnikom, pri čemer lokali in trgovine niso raztreseni po naselju, ampak so zgoščeni ob glavni nakupovalni ulici. In ko smo že pri ulicah: to je edina soseska na Dunaju, kjer so vse ulice poimenovane po slavnih ženskah, od Janis Joplin, Hannah Arendt do Edith Piaf. Na Dunaju ima 3750 ulic moška imena, samo dvesto ulic pa ženska. S tem, ko so po ženskah poimenovali 22 doslej zgrajenih ulic v soseski Aspern, so delež ženskih imen ulic dvignili s petih na sedem odstotkov. Gre sicer za majhen, a simbolno zelo pomemben korak pri zagotavljanju enakopravnosti spolov.

Gradnja soseske se je začela leta 2013, vendar pa so priprave nanjo začeli že vsaj deset let prej. Mesto je razpisalo mednarodni natečaj za pridobitev najboljše urbanistične rešitve, na katerem je žirija izbrala predlog švedskega biroja Tovatt. Zatem so razpisali še natečaj, na katerem so med seboj konkurirali investitorji. Izbran je bil predlog, ki je najbolj izpolnjeval predpisane pogoje glede štirih kategorij: arhitekture (tu ni pomembna samo inovativnost dizajna, ampak tudi kakovost tlorisov in materialov), umestitve objektov v prostor, stroškov in okoljske vzdržnosti. »Zato, da so lahko stanovanja cenovno dosegljiva, je nujno, da so zmerni tudi mesečni stroški za elektriko, vodo, ogrevanje,« pojasni Glaser.

Načrtovalci so imeli že od začetka v mislih tudi delovna mesta. Ustvarili naj bi jih 20 tisoč. Velik korak je bil storjen že s tem, da je svojo dejavnost v sosesko preselila družba Hoerbiger, eno največjih avstrijskih tehnoloških podjetij. Prav tako je v sosesko svoj sedež preselilo nepridobitno podjetje Wien Work, ki se ukvarja s poklicnim izobraževanjem mladih iz socialno ogroženih družin in poklicno prekvalifikacijo dolgotrajno brezposelnih. Na območju soseske delujejo štiri zdravniške ordinacije, zgrajena sta osnovna šola in študentski dom, v kratkem pa bodo zgradili še mestno gimnazijo. V prihodnjih letih načrtujejo še gradnjo hotela in kar 85 metrov visoke, popolnoma lesene stolpnice. In seveda: tu so pošta, banka, otroški vrtci in lekarna.

Kako premišljeno Dunaj gradi nove soseske, pove tudi ta podatek: še preden so začeli graditi prvi večstanovanjski objekt v soseski Aspern, so do tja podaljšali traso podzemne železnice. Od historičnega mestnega jedra do soseske je manj kot pol ure vožnje s podzemno železnico, 45 minut traja vožnja s hitrim vlakom, dunajsko mednarodno letališče je oddaljeno 25 minut vožnje z avtom. Ljubljančanom, vajenim kratkim razdalj, se pol ure vožnje do delovnega mesta morda zdi veliko, a če smo iskreni: tudi vožnja z mestnim avtobusom iz Zaloga do središča Ljubljane ob prometni konici vzame vsaj pol ure.

Posebnost soseske Aspern Seestadt je, da je skoraj v celoti zaprta za promet. Stanovalci morajo avtomobile parkirati v eni od garaž, zgrajenih pod nivojem naselja, v njih pa je namenoma manj parkirnih mest, kot je avtomobilov. Ob koncu gradnje bo v soseski na 100 stanovanj samo 70 parkirnih mest, s čimer želijo stanovalce spodbuditi k čim pogostejši uporabi javnih prevoznih sredstev. Za primerjavo: v Ljubljani je po normativih treba na sto stanovanj zgraditi 200 parkirnih mest. Stanovalcem je na voljo sistem souporabe avtomobilov ali »car sharing«, imajo pa tudi možnost najema koles.

Bližina mestnega središča in obilje zelenih površin sta glavna razloga za veliko priljubljenost soseske Aspern Seestadt. Naval je tolikšen, da trenutno v soseski ni na voljo nobenih stanovanj – ne za najem, ne za nakup. A to se bo spremenilo, saj v prihodnjih petih letih nameravajo zgradili dodatnih 8000 stanovanj. »Vas ne skrbi, da bi stanovanja ostala prazna?« vprašam arhitekta Daniela Glaserja z dunajskega mestnega oddelka za stanovanjsko gradnjo in mednarodne odnose. »Tega strahu za zdaj ni. Vedeti morate, da število prebivalcev Dunaja raste zelo hitro, hitreje, kot se je domnevalo.« Dunaj ni le najhitreje rastoče mesto v Avstriji, je tudi eno od najhitreje rastočih mest v Evropi. Samo v lani se je število prebivalcev povečalo za okoli 30 tisoč. Do leta 2030 naj bi mesto štelo že dva milijona prebivalcev ali skoraj toliko, kot jih ima celotna Slovenija. Zaradi hitre rasti prebivalstva – ta je tudi posledica velikega navala pribežnikov iz Sirije, Afganistana in drugih kriznih žarišč, pa tudi višje stopnje rodnosti (število rojstev znova presega število smrti) – mesto pospešeno gradi nova, cenovno ugodna najemna stanovanja.

Dunaj ima danes 983.840 stanovanj oziroma 837.617, če upoštevamo samo tista, ki se uporabljajo kot stalno prebivališče – to je približno enako številu stanovanj v Sloveniji. Tu se podobnosti končajo. Skoraj polovica (42,3 odstotka) vseh stanovanj na Dunaju je občinskih ali pa subvencioniranih. Stanovanj, ki se oddajajo za tržno najemnino, je tretjina, lastniških stanovanj in lastniških hiš pa le slaba petina. Povedano drugače: na Dunaju je več kot 350 tisoč stanovanj, namenjenih neprofitnemu oddajanju – s tako obsežnim stanovanjskim fondom se lahko pohvali redkokatero evropsko mesto. Slovenija Dunaju ne seže do kolen. V Sloveniji je samo 20 tisoč neprofitnih najemnih stanovanj, od tega jih je v Ljubljani nekaj več kot 4000. Pred privatizacijo v začetku 90. let je bilo v Ljubljani neprofitnih stanovanj trikrat več, približno 12 tisoč. Po ocenah strokovnjakov bi v Ljubljani potrebovali dodatnih 4000 neprofitnih stanovanj, drugod po državi pa 8000. Toda glede na sedanjo hitrost stanovanjske gradnje in razpoložljiva sredstva jih še dolgo ne bomo dobili. Povsem drugače je na Dunaju. V zadnjih devetih letih se gradbena dejavnost v mestu nenehno krepi, ustavila je ni niti finančna in gospodarska kriza.

V povprečju je na Dunaju zgrajenih 10 tisoč stanovanj na leto, od tega jih je 5000 do 7000 subvencioniranih. Lani so tako zgradili 6800 subvencioniranih stanovanj. Mesto tudi že desetletja načrtno kupuje zemljišča in jim spreminja namembnost. »Na srečo avstrijske železnice še niso privatizirane oz. so še vedno v lasti države. Železnice potrebujejo denar za posodobitev prog in gradnjo novih postajališč, mesto Dunaj pa potrebuje zemljišča za gradnjo stanovanj. In na tej točki smo se ujeli. Sprejet je bil dogovor, s katerim se je mesto zavezalo, da pripravi poselitveni načrt za območja okoli starih železniških postaj, na primer okoli južne železniške postaje, ki je danes glavna železniška postaja. Poselitveni načrt ima moč zakona, saj brez njega ni mogoče dobiti gradbenega dovoljenja. Poselitveni načrt je torej prvi korak,« razlaga Glaser.

Zaradi hitre rasti prebivalstva nameravajo stanovanjsko gradnjo še dodatno pospešiti. Z novo ofenzivo Več, hitreje, ugodno in trajnostno, ki jo bodo zagnati prihodnje leto, naj bi število novozgrajenih stanovanj na leto povečali kar za 30 odstotkov, na 13 tisoč stanovanjskih enot, od katerih jih bo 9000 subvencioniranih. Poleg tega nameravajo do leta 2020 podvojiti število občinskih stanovanj. V sklopu nove ofenzive načrtujejo tudi dodaten odkup zemljišč, pospešitev gradbenih postopkov, zmanjšanje administrativnih ovir za spremembo namembnosti rabe zemljišč ter poenostavitev postopkov načrtovanja in pridobivanja dovoljenj. S tem naj bi znižali stroške gradnje in zagotovili ponudbo ugodnejših in trajnostno naravnanih stanovanj. »V preteklosti je najemno stanovanje pomenilo privilegij, ki si ga je izborila peščica ljudi, danes pa je razumljeno kot pomoč ljudem, ki nimajo sredstev za preživljanje. Razumemo ga kot izjemo, saj si ‘navaden človek’ stanovanje lahko zgradi ali kupi sam,« je pred leti kritično razmišljala Srna Mandič, predstojnica Centra za proučevanje družbene blaginje v Ljubljani. Med Slovenci (tudi v vrhu državne in lokalnih oblasti) prevladuje miselnost, da so neprofitna stanovanja samo za tiste na socialnem dnu. Tudi evropska politika stremi k temu, da se socialna stanovanja gradijo samo za zelo šibke socialne sloje. Mesto Dunaj te logike ne sprejema. O neprofitnem najemu ne razmišlja kot o socialni kategoriji. Mejo za pridobitev neprofitnega najemnega stanovanja so namenoma postavili tako, da do njih niso upravičeni le najrevnejši, temveč tudi precejšen del tistih, ki se po svojih dohodkih uvrščajo v srednji razred. »Tudi moj dohodek je takšen, da sem upravičen do subvencioniranega stanovanja,« mi pove Glaser.

Meja za pridobitev neprofitnega stanovanja je za posameznika določena pri 35 tisoč do 40 tisoč evrov letnega dohodka, za dvočlansko družino pa med 50 tisoč in 55 tisoč evri. Zato danes v občinskih in subvencioniranih stanovanjih živi že več kot 60 odstotkov prebivalcev Dunaja. »Razlogov za takšno politiko je več. Prvi je mešanje socialnih slojev. Če bi v subvencionirana stanovanja naselili samo najrevnejši sloj, bi iz sosesk naredili geto.« Drugi razlog je političen. »Če želiš imeti politično večino za izvajanje programa socialne gradnje, mora imeti korist od tega programa čim večji del populacije oziroma volivcev. Če stanovanjsko politiko skoncentriraš samo na najrevnejše, na tistih deset do petnajst odstotkov na socialnem dnu, ne boš dobil večinske podpore volivcev,« pravi Glaser. Tretji razlog pa je, da se gradnja neprofitnih stanovanj v Avstriji financira pretežno iz stanovanjskega prispevka zaposlenih. »Imamo sicer zemljiški davek, a je ta precej nepomemben vir v primerjavi s stanovanjskim prispevkom, ki se odvaja od plač vseh zaposlenih v državi.« Delojemalcem se od plače, od katere so pred tem odvedeni socialni prispevki, trga 0,5 odstotka, delodajalcem pa 1,5 odstotka. Denar gre v skupno blagajno, nato pa se razdeli med devet zveznih dežel. Celoten proračun mesta Dunaj znaša 12,5 milijarde evrov in je skoraj za štiri milijarde težji od proračuna Slovenije. Glede na to, da ima Dunaj 1,8 milijona prebivalcev, Slovenija pa dobra dva milijona, pomeni, da ima mesto Dunaj za izboljšanje kakovosti bivanja skoraj enakega števila prebivalcev, kot jih ima Slovenija na voljo kar tretjino več denarja kot naša država. Največja postavka v proračunu Dunaja je sociala (vključuje tudi zdravstvo), druga največja postavka pa je stanovanjska preskrba prebivalstva.

Mesto Dunaj za gradnjo novih neprofitnih stanovanj in za prenovo obstoječih na leto nameni od 600 do 750 milijonov evrov. Od kod dobi sredstva? Približno 350 milijonov iz stanovanjskega prispevka, ki se odtegne od plač zaposlenih. Okoli 150 milijonov dobi iz obresti na dolgoročna posojila, ki jih mesto po ugodni, enoodstotni obrestni meri zagotavlja investitorjem za gradnjo subvencioniranih stanovanj. To skupaj znese že pol milijarde. K temu pa mesto prispeva še dodatna sredstva iz proračuna. Toda vse to še vedno ni dovolj, da bi mesto stanovanjske soseske lahko gradilo samo. »Mesto običajno krije tretjino stroškov gradnje, dve tretjini pa krijejo zasebni investitorji, najpogosteje so to nepridobitna stanovanjska združenja. Gre za zasebne gospodarske družbe, ki delujejo po principu zadrug, zaradi česar uživajo nekatere davčne in druge ugodnosti, do katerih ostala zasebna podjetja niso upravičena. Vendar pa imajo po zakonu prepoved ustvarjanja dobička. Lahko ustvarijo le minimalni dobiček, tolikšen, kolikor ga potrebujejo za vodenje pisarne in kritje operativnih stroškov. To je tisto ključno, po čemer se nepridobitna stanovanjska združenja razlikujejo od zasebnih, k dobičku naravnanih investitorjev,« razloži Daniel Glaser. »Sistem financiranja stanovanjske gradnje s pomočjo neprofitnih stanovanjskih družb je uveljavljen na ravni celotne Avstrije in je naša velika prednost v primerjavi z na primer Nemčijo, ki tega sistema nima.

Na stanovanjskem trgu imamo akterje, ki so sposobni samo na Dunaju vsako leto zagotoviti 5000 novih stanovanj. Mesto tako velikega finančnega zalogaja ne bi zmoglo samo.« Seveda se takoj pojavi vprašanje, kaj imajo nepridobitne družbe od tega, da gradijo stanovanja za mesto, če pa nič ne zaslužijo. »Gledano z neoliberalnega vidika v tem res ni nobene logike. Morate vedeti, da je bilo veliko nepridobitnih stanovanjskih družb ustanovljenih že v 50., 60. in 70. letih prejšnjega stoletja in večino so jih financirali sindikati ali mesto. So del javnega sektorja, niso sicer čisto pravi javni sektor, so mu pa blizu. Na Dunaju imamo dolgoletno tradicijo, da se profit ne ustvarja iz javnih storitev in tudi stanovanjska oskrba je v veliki meri javna storitev. Nikomur ne pride na misel, da bi iz otroških igrišč ustvarjal profit, vsem je jasno, da gre za javno storitev, namenjeno izboljšanju bivalnih razmer prebivalcem mesta.«

Mesto Dunaj se sproti prilagaja spreminjajočim se potrebam svojih prebivalcev. Ker je gospodarska kriza povečala stisko najrevnejših, jim je mesto priskočilo na pomoč z gradnjo ‘smart’ stanovanj. Prva bodo zgrajena v okviru soseske Neu Leopoldau, ki jo bodo do leta 2019 zgradili na območju zapuščene mestne plinarne. »Ideja je graditi čim bolj kompaktna stanovanja. Najučinkovitejši način za znižanje najemnine in stroškov je zmanjšanje kvadrature. Če plačuješ najemnino za 60, namesto za 75 kvadratov, prihraniš četrtino stroškov. Seveda je kvadraturo treba zmanjšati na inteligenten način, se pravi ne tako, da zmanjšaš število sob.« Mesto je naredilo raziskavo, ki je razkrila, da velik del stanovanjskih površin zasedajo hodniki. Ti v večjih stanovanjih pomenijo kar 10 do 15 kvadratov bivalnih površin. Hodnik je izguba prostora, njegova edina funkcija je, da po njem prideš iz enega v drug prostor. Zato v ‘smart’ stanovanjih hodnikov ne bo. »Prihraniš zato, ker ima ‘smart’ stanovanje manjšo kvadraturo od klasičnega subvencioniranega stanovanja. Za dvosobno ‘smart’ stanovanje je predpisano, da ima lahko največ 55 kvadratov.« Obstaja pa še ena pomembna prednost ‘smart’ stanovanj. Namreč, pri klasičnih subvencioniranih stanovanjih predujem ali lastni vložek, ki ga mora najemnik plačati lastniku stanovanja, znaša tudi 400 ali 500 evrov na kvadratni meter stanovanjske površine. Pri 50 kvadratov velikem stanovanju to pomeni 25 tisoč evrov lastnega vložka, kar je zlasti za mlade in tiste z najnižjimi dohodki ogromno. Za ‘smart’ stanovanja je zato predpisano, da lastni vložek ne sme presegati 60 evrov na kvadratni meter. Pri 50 kvadratih to pomeni 3000 evrov ali več kot osemkrat nižji lastni vložek, kot ga je treba plačati za klasično subvencionirano stanovanje. »Plače, še zlasti najnižje, stagnirajo že leta, ves ta čas pa naraščajo življenjski stroški. Mesto se je dolžno prilagoditi novi situaciji. V 90. letih je mesto vložilo veliko denarja v prenovo podstandardnih stanovanj. S posodobitvijo se je tem stanovanjem dvignila cena oz. višina najemnine. Ker so najcenejša stanovanja izginila s stanovanjskega trga, se je mesto odločilo, da prebivalcem z nizkimi dohodki zagotovi nova, cenovno ugodna stanovanja.« Od tod ideja o ‘smart’ stanovanjih. »Na stanovanjskem trgu je treba imeti vse vrste stanovanj, od najbolj luksuznih do takšnih, ki so dosegljiva tudi najrevnejšim. Če mesto izgubi en segment stanovanj in če obstaja potreba po njem, je dolžno najti ustrezen nadomestek.« Tako preprosto gre to na Dunaju.