Turistifikacija

Težave s stanovanji in stanovanjsko politiko v Sloveniji so tako velike, da bi jih morali reševati že veliko pred pojavom Airbnb-ja.

Airbnb je spletna platforma, ki omogoča, kar prej ni bilo izvedljivo. Zdaj lahko turisti najdejo prenočišče v stanovanjskih blokih, torej ceneje kot v hotelu, lastniki stanovanj v blokih pa lahko služijo s turisti bolj kot s stalnimi najemniki. Airbnb pa je hkrati ustvaril nekaj novih težav.

Stanovalci blokov se pritožujejo, da se zaradi stanovanj, ki se oddajajo prek Airbnb-ja ali podobnih strani, njihovi bloki spreminjajo v hotele. Nenehno menjavanje gostov naj bi motilo mir v stavbi in zmanjševalo varnost pred vlomi, poleg tega pa jih motijo pogosta čiščenja stanovanja, neočiščeni hodniki, nespoštovanje dogovorov glede parkiranja in podobno. »To ni več stara meščanska hiša, ampak prehodni dom,« so stanovalci neke hiše v središču Ljubljane lani pisali stanovanjskemu inšpektoratu.

Airbnb skriva podrobne podatke o poslovanju prek svoje spletne strani, morda zato, da ne bi razkril, kolikšno je oškodovanje državnega proračuna. Vemo le, da je v Sloveniji več kot tisoč ponudnikov, ki iščejo stranke prek Airbnb-ja, večina v Ljubljani, in da njihovo število raste zelo hitro. »Zelo veliko ljudi se zanima za nakup nepremičnine, da bi jo oddajali prek Airbnb-ja,« pravi direktorica nepremičninske agencije Inalbea Zarja B. Mavec.

Težava je v tem, da zakonodaja v Sloveniji, podobno kot v drugih državah, ni bila pripravljena na to, da bi turisti bivali v stanovanjskih blokih. Ta pojav je sprožil vprašanje o meji med oddajanjem za reševanje stanovanjskega vprašanja in oddajanjem kot gostinsko dejavnostjo. Prvi način je za najemodajalca mnogo lažji, drugi pa od njega zahteva več dela in izpolnjevanje več pogojev, na primer, pridobiti mora soglasje 75 odstotkov etažnih lastnikov v stavbi.

Finančna uprava trdi, da mora tisti, ki oddaja prek Airbnb-ja, oddajati po drugem načinu – registrirati se mora kot sobodajalec. Stanovanjski inšpektor, ki je reševal omenjeno pritožbo, pa je trdil, da ni tako. Po njegovem ni pomembne razlike med kratkoročnim in dolgoročnim oddajanjem stanovanja. »Ni vsebinskih razlik glede namena uporabe samega stanovanja,« je zapisal inšpektor Mirko Pavšič.

Donosno središče Ljubljane

Nejasnost ne moti samo prebivalcev središča Ljubljane, ampak tudi hotelirje in tiste, ki oddajajo prek Airbnb-ja kot sobodajalci. Čeprav to zahteva veliko časa, ni malo lastnikov nepremičnin, ki s turisti služijo na zakonsko nesporen način.

Nekaterim pri tem pomaga Zarja B. Mavec. Poleg klasičnih storitev nepremičninske agencije ponuja tudi storitve za lastnike nepremičnin, ki želijo tržiti stanovanja na Airbnb-ju. V zameno za trideset odstotkov cene njena agencija uredi vse: birokratske obveznosti, najamejo fotografa, objavijo opis stanovanja na spletu, odzivajo se na povpraševanje, sprejmejo goste, najamejo čistilko, napišejo oceno vsakega gosta, plačajo davke …

To kaže, koliko dela je potrebnega, da se prek Airbnb-ja oddaja po predpisih, in tudi, da je vseeno mogoče zaslužiti. S tistimi, ki delajo tako, pa tekmujejo tudi tisti, ki delajo »na črno« oziroma z izogibanjem davkov in birokratskim postopkom ponujajo nižjo ceno.

Lani je vlada ustanovila medresorsko skupino, ki se je namenila odpravljati sporno konkurenco hotelom ter hkrati olajšati oddajanje prek Airbnb-ja. Zaradi nesoglasij med ministrstvi skupini ni uspelo pripraviti akcijskega načrta.

Zelo veliko ljudi kupuje stanovanja, da bi jih oddajali prek Airbnb-ja. Vendar se to splača le v središču Ljubljane.

Vlada se nelojalne konkurence loteva neuspešno, o drugem negativnem vidiku Airbnb-ja pa sploh ne razmišlja. V številnih mestih po svetu se prebivalci ne pritožujejo nad tem, da se njihovi bloki spreminjajo v hotele, ampak da zaradi Airbnb-ja naraščajo cene nepremičnin in da zato zmanjkuje stanovanj za dolgoročne najemnike, saj imajo lastniki raje turiste, ki plačajo več. Zato ponekod, na primer v New Yorku in Berlinu, oblasti celo prepovedujejo kratkoročno oddajanje stanovanj.

Zarja B. Mavec trdi, da v Sloveniji še zdaleč ni tako, saj naj bi se prek Airbnb-ja oddajala predvsem stanovanja, ki so jih že prej najemali tujci, na primer diplomati ali poslovneži, ter stanovanja, ki jih od oktobra do maja najemajo študentje, sicer pa so prazna.

»Večina najemodajalcev ima raje dobre dolgoročne najemnike, če jih najde,« pravi. Ko se nanjo obrnejo ljudje, ki bi kupili stanovanje z namenom, da bi ga oddajali za krajša časovna obdobja, jim nikoli ne priporoči nobene druge lokacije kot središče Ljubljane, saj naj bi bilo le tam dovolj povpraševanja. »Hkrati je središče Ljubljane nezanimivo za dolgoročne najemnike, saj ni dostopa z avtomobilom, stanovanja pa so stara in imajo visoke strope, zato so z njimi visoki stroški,« pojasnjuje, zakaj Airbnb ne vpliva na siceršnjo ponudbo dolgoročnega stanovanjskega najema.

Neresna država

Strokovnjaki za to področje ji pritrjujejo. Vodja stanovanjskih študij na urbanističnem inštitutu Richard Sendi pravi, da je Airbnb alternativa hotelom in da nima pomembnega vpliva na druge ponudnike storitev, s katerimi misli na standardne male najemodajalce na zasebnem (črnem) najemnem trgu. »Ta standardna ponudba, kjerkoli je že to, je bolj ali manj že oddana malim najemodajalcem, torej študentom, sezonskim delavcem in podobno.«

»Airbnb zahteva intenzivno storitev, skoraj hotelsko, saj je treba čistiti, prati posteljnino, sprejemati goste,« našteva sociologinja dr. Srna Mandić z ljubljanske fakultete za družbene vede. »Kdor se odloči za to, mora biti pripravljen vložiti veliko energije,« pravi. Oziroma mora imeti nepremičnino na tako dobri lokaciji, da lahko iz prihodkov plača nekoga, ki zanj odpravi vse delo.

Dr. Andreja Cirman z ljubljanske ekonomske fakultete dodaja, da se za oddajanje prek Airbnb seveda nameni tudi kakšno stanovanje, v katerem bi sicer živel kakšen stalen prebivalec. To sproži domino učinek, vendar z majhnim dosegom. »Nekdo, ki bi ima stanovanje v središču Ljubljane, oddaja prek Airbnb-ja, zato se sam naseli za Bežigradom, nekdo, ki bi živel za Bežigradom, pa mora zato v Moste,« navaja. Po njenem lahko tak vpliv pričakujemo samo v Ljubljani in na Obali. »Če gledamo Slovenijo kot celoto, se to na rezidenčnem sektorju ne bo zelo poznalo.« Na omejenih področjih pa bi se vpliv turistifikacije (preobrazbe prostora za namene turistične dejavnosti) lahko zaostril, meni sociolog Klemen Ploštajner, ki se s stanovanjsko politiko ukvarja raziskovalno in aktivistično prek stanovanjske zadruge Zadrugator. Zaradi zmanjševanja deleža rednih zaposlitev se predvsem med mladimi povečuje delež najemnikov, hkrati pa narašča število turistov v Ljubljani.

Neumno bi bilo, če bi država spreminjala stanovanjsko zakonodajo zato, da bi ustregla hotelirjem in lastnikom stanovanj v središču Ljubljane ali morda v Piranu.

Najemniki, ki rešujejo svoj stanovanjski problem, ne morejo pričakovati velike ponudbe stanovanj, investitorji pa turiste v Ljubljani očitno vidijo kot donosno naložbo. Na to kažejo projekti, kot sta gradnji velikega hotela na Bavarskem dvoru in hostla na Trubarjevi ulici. Še en dokaz je Ploštajner našel v hitrem pregledu spletne strani Airbnb. Ocenil je, da povprečna cena za stanovanje v Ljubljani znaša 52 evrov na dan, kar znese 1500 evrov na mesec. »Zagotovo se zaradi tega kakšno stanovanje manj odda dolgoročno,« pravi. Ker se v Sloveniji že 25 let velik del stanovanj oddaja na črno in ker to velja tudi za Airbnb, mnogi najemodajalci brez težav preskočijo od stalnega najemnika k turistu.

Kljub temu Ploštajner tako kot drugi poudarja, da turisti niso ključni problem slovenskega stanovanjskega sektorja. »Ključen problem je pomanjkanje investicij v kakovostna stanovanja, staranje stanovanjskega fonda, skoraj popoln umik države …« »Dostop do stanovanja za mlade družine je problematičen že od osamosvojitve, Airbnb pa deluje v Slovenije le leto ali dve,« izpostavlja Richard Sendi. Pozornost, ki so je deležni hotelirji, ko pozivajo k ureditvi črnega trga nastanitev za turiste, ga jezi. Neresno se mu zdi, da bi to lahko bil razlog za urejanje področja, potem ko so strokovnjaki dolga leta opozarjali, da je državno zanemarjanje dejavnost zasebnega najema škodljivo tako za iskalce stanovanj kot tudi za državo samo.

Vsi kot prvo težavo izpostavljajo, da Slovenija nima jasne analize in strategije glede stanovanjskega trga. »V Sloveniji se ne ve, kaj hočemo,« pravi Andreja Cirman. »Če bi bila sama najemodajalka, bi se prej odločila za nekajdnevne goste kot za dolgoročnega najemnika. Najemodajalci so namreč zelo slabo zaščiteni v primeru, ko najemnik slabo ravna s stanovanjem ali ne plačuje, da je bolje vsakih nekaj dni iskati novega.« Neumno bi bilo, če bi država spreminjala stanovanjsko zakonodajo zato, da bi ustregla hotelirjem in lastnikom stanovanj v središču Ljubljane ali morda v Piranu. Težave s stanovanji v Sloveniji so tako velike, da bi jih morala reševati že veliko pred pojavom Airbnb-ja.

Namesto tega pa bomo na žalost verjetno še nekaj let spremljali, kam ob slabi obstoječi ureditvi vodijo sedanji trendi poslabševanja standarda prebivalstva in hkratnega pospeševanja turistifikacije.