Kako do stanovanja?

London je v zadnjih letih postal primer mesta, ki ga nevzdržno spreminja trg nepremičnin. Slednje so namreč v prestolnici Velike Britanije postale svetovna rezervna valuta. Analize so razkrile, da je v Londonu 20.000 praznih stanovanj, širše po državi pa številka naraste na 200.000. Britanski Property Partner ocenjuje, da znaša vrednost praznih stanovanj v Londonu 10 milijard evrov. Tako imenovana »stanovanja duhov« so najpogosteje v najelitnejših predelih mesta, kjer jim vrednost iz leta v leto narašča, ne glede na neizkoriščeno nepremičnino.

V premožni občini Kensington & Chelsea na zahodu britanske prestolnice je 1400 praznih stanovanj, kar je za 23 odstotkov več kot leta 2006. Ta soseska je središče nakupovanja nepremičnin zaradi plemenitenja njihove vrednosti. Najpogosteje gre za tuje investitorje, ki kupujejo nepremičnine in opazujejo, kako jim vrednost narašča, ne da bi mignili s prstom. Tako je 8561 stanovanj v Londonu praznih že vsaj dve leti, 1151 pa vsaj eno desetletje. Lokalni mestni sveti opozarjajo, da jih je še več, saj lastnikom praznih stanovanj ni treba prijaviti.

A mestni sveti so vse od 80. let prejšnjega stoletja glede stanovanjske politike nemočni. Že vlada Margaret Thatcher jim je vzela glavni vzvod, preko katerega so lahko lastnike praznih stanovanj prisilili v uporabo ali pa so stanovanja odkupili z državnim denarjem: v sklopu britanske verzije Jazbinškovega zakona je namreč mestnim svetom naročila množično razprodajo nepremičnin. Denarja od prodaje mestni sveti niso smeli vložiti v gradnjo novih ali prenovo starih, predvsem občinskih stanovanj. Privatizacijski denar se je tako pretočil naravnost na finančno ministrstvo, ministrstvo za stanovanjsko politiko pa je bilo pod isto vlado ukinjeno.

V zadnjih letih je štirim mestnim svetom v Londonu uspelo prelisičiti sistem. Ker jim je prepovedano investirati v novogradnje in prenovo občinskih stanovanj, so se odločili ustanoviti občinska podjetja. Ta podjetja, pravzaprav finančne sklade, izkoriščajo za reinvesticijo denarja v nepremičnine.

Najemniška generacija

Vrednost več kot polovice londonskih nepremičnin je ocenjena na vsaj pol milijona evrov, povprečna mesečna najemnina v Veliki Britaniji presega tisoč evrov, če pa želite najeti stanovanje v centru Londona, boste na mesec povprečno odšteli 2500 evrov. Posledica je, da v Veliki Britaniji narašča število brezdomcev. Od leta 2010 se je njihovo število podvojilo in trenutno znaša 58 tisoč, od tega jih je v Londonu 18 tisoč. Po drugi strani pa so mladi, ki skušajo vstopiti na nepremičninski trg, primorani v nevzdržne podnajemniške dogovore.

Le korak od svetlečih kavarn in trgovin, v zakotnih stranskih ulicah Londona, so spremembe, ki jih terja družbena preobrazba mesta, najbolj opazne. Atriji viktorijanskih hiš so posejani z vrtnimi hišicami in garažami, ki jih lastniki oddajajo tudi za 400 evrov na mesec. Vse pogostejša je oddaja postelj, ki niso postavljene v spalnicah – znane so slike ležišč na hodnikih in v kuhinjah ali pogradov na delno zaprtih balkonih. Še delujoči nadzorni organi v mestnih svetih opozarjajo na nereguliran trg, ki omogoča oddajanje sob in postelj v nedogled: »Nepremičninski agent lahko odda hišo posamezniku, ki nato odda nepremičnino dalje in nato še enkrat naprej. Podtrg najemanja za oddajo je ogromen. Vse se dogaja brez dokumentacije. Ko preverimo stanje nepremičnine, ugotovimo, da tam živi neverjetno število ljudi, ki so podnajemniki različnim najemodajalcem,« je za The Guardian povedal neimenovani mestni svetnik.

Deljeno lastništvo

Več vlad zapovrstjo ni uspelo zgraditi dovolj velikega števila stanovanj – potrebovali bi jih med 100 in 200 tisoč letno, da bi lahko krizo nepremičninskega trga vsaj zajezili. Razvili pa so se nekateri državni mehanizmi posredovanja na trgu nepremičnin. Med uspešne sodi shema deljenega lastništva stanovanj, ki je najpopularnejša prav v Londonu. Deljeno lastništvo je razmerje, v katerega vstopita fizična in pravna oseba. Pravna oseba je praviloma zasebni, neprofitni stanovanjski sklad; ta razpolaga s stanovanji, ki jih oddaja v deljeno lastništvo. Na drugi strani je fizična oseba, iskalec stanovanja, ki si tudi s stanovanjskim kreditom ne more privoščiti najema celega stanovanja, zato se odloči, da bo odkupil med 25 in 75 odstotkov. Za preostali delež stanovanjskemu skladu plačuje najemnino, ki se sme letno povišati največ do zneska inflacije. Shema je primarno namenjena novogradnjam.

Stanovanje si delita fizična oseba in stanovanjski sklad, ki za svoj odstotek lastništva prejema mesečno najemnino za uporabo, primerljivo z neprofitno najemnino.

Pogoji za vstop v deljeno lastniško razmerje se rahljajo. Še pred tremi leti je bil pogoj, da letna plača kandidata ne presega 25 tisoč evrov, kar je bilo takrat še pod pragom povprečne letne plače. Pod zadnjo konzervativno vlado se je pogoj dvignil na maksimalni letni zaslužek 103.000 evrov, štirikratnik trenutne povprečne plače. To številko lahko postavimo v kontekst trenutnih volitev – laburisti so obljubili višji davek na dohodek za bogate, tiste, ki zaslužijo več kot 92.000 evrov letno. Takih je v Veliki Britaniji manj kot 5 odstotkov.

Deljeno lastništvo vključuje možnost, da v času trajanja pogodbe postopoma kupuješ preostali del stanovanja. Najpogosteje lahko vsako leto povečaš delež za 1 odstotek. V primeru, ko želi fizična oseba prodati svoj delež, ima predkupno pravico stanovanjska zadruga. Če se odloči, da deleža ne odkupi, ga proda po tržni ceni. Pomanjkanje resne stanovanjske politike čutimo tudi v Sloveniji. Cene stanovanj so bile po podatkih statističnega urada leta 2016 za 3,3 odstotke višje kot leto prej in so se tako povišale še drugo leto zapored. Cena rabljenega stanovanja v prestolnici se je podražila za 6 odstotkov, za 2,6 pa drugod po Sloveniji.

Vse to otežuje najem nepremičnin tistim z manj denarja, zlasti mladim v Ljubljani. Klemen Ploštajner iz stanovanjske zadruge Zadrugator nam je predstavil nov model najema za mlade: »Novejši model za mlade je skupinski najem. Pravzaprav gre za pravno-legalno obliko poznanega najema stanovanja večjega števila študentov. Na primer: štirje študenti skupaj najamejo stanovanje, a ne smejo biti starejši od 29 let. V dveh izborih so oddali komaj 10 stanovanj.« Težava tiči v slabi seznanjenosti javnosti, trdi Ploštajner. Vlada in stanovanjski skladi bi morali za promocijo razpisov narediti več.

Tudi v Ljubljani je mogoč nakup stanovanja z deljenim lastništvom v javno-zasebnem partnerstvu. Javni stanovanjski sklad Mestne občine Ljubljana je do 15. julija letos objavil razpis za tovrsten nakup. Koncept je v jedru enak tistemu v Veliki Britaniji. Stanovanje si delita fizična oseba in stanovanjski sklad, ki za svoj odstotek lastništva prejema »mesečno najemnino za uporabo, primerljivo z neprofitno najemnino«.

Udeleženci razpisa bodo lahko Javnemu stanovanjskemu skladu MOL predlagali nakup stanovanja, ki se mora nahajati v tri- ali večstanovanjski stavbi v Ljubljani, cena pa ne sme presegati 1600 evrov na kvadratni meter vsaj 55 kvadratnih metrov velikega stanovanja. Tovrstne sheme praviloma ostajajo zunaj dosega mladih, ki si obetajo prve korake na nepremičninskem trgu. Mladinski svet Slovenije pripravlja projekt skupnosti za mlade, v katerem bi stanovanjski sklad gradil »študentskim domovom podobne nastanitve s skupnimi prostori, a boljšo infrastrukturo«, pravi Ploštajner iz Zadrugatorja. Projekt želijo izpeljati v Ljubljani na Gerbičevi ulici, namenjen pa bi bil mlajšim od 35 let. 

Tudi v Ljubljani je mogoč nakup stanovanja z deljenim lastništvom v javnozasebnem partnerstvu. Javni stanovanjski sklad Mestne občine Ljubljana je do 15. julija letos objavil razpis za tovrsten nakup.

Za mlade so na voljo tudi neprofitna stanovanja, ki pa jih je premalo, saj je na razpisih praviloma izbranih manj kot 10 odstotkov prijavljenih. Največkrat izpadejo mladi samski udeleženci, ki pri stanovanjskih razpisih veljajo za ogroženo populacijo.

Zato Zadrugator v sodelovanju z MOL in Javnim stanovanjskim skladom pripravlja projekt zadruge na Rakovi Jelši, kjer je prosta parcela namenjena oblikovanju stanovanjske zadruge: »Pri ideji te stanovanjske zadruge gre za tip najemne oblike sobivanja. Sostanovalci razpolagajo s skupnimi prostori, ki jih urejajo po principu demokratične participacije,« nam pove Ploštajner in doda, da bi tovrsten ukrep moral postati del sistemskega ukrepanja zoper slabo stanovanjsko politiko.