»Izvirni greh je denacionalizacija«

Kako drastično je razslojevanje, ki ga povzroča napihovanje novega nepremičninskega balona?

Za investitorje s polnimi žepi je pomembno, da stanovanja še naprej ostajajo predvsem naložbe, ne dobrine. Pa tudi povprečen državljan še vedno gleda, da lahko naloži vanje denar in malo špekulira, če mu je uspelo zbrati kaj prihrankov. To ni sporno. Ključno je, ali imajo mladi možnosti, da strošek nakupa nepremičnine razporedijo na 20, 30 let; država bi jim to morala omogočiti z ustrezno davčno politiko in zagotavljanjem dostopnih stanovanj, ki bi jih lahko odplačevali z najemninami.

Te možnosti nimajo, to kaže naraščanje števila mladih, ki še živijo pri starših.

To je logično. Naša raziskava je pokazala, da imajo pri starših znatno višji stanovanjski standard, kakor če bi šli na svoje; kot podnajemniki bi se stiskali v majhnih in dragih bivališčih, tako pa jim nič ne manjka. Treba je poudariti, da je iluzorno pričakovati, da bi mladi ljudje takoj po zaključku izobraževanja postajali lastniki stanovanj. V tujini se celo govori o stanovanjski karieri, ki obsega različne faze – najprej človek živi pri starših, nato najame prvo sobo ali manjše stanovanje, nato gre z vzpenjanjem po zaposlitveni lestvici v večje, sčasoma si ustvari trdno partnersko skupnosti in partnerja skupaj kupita lastniško stanovanje, kar se zgodi okoli 40. leta.

Koliko stanovanj bi morali zgraditi, da bi poskrbeli za vse, ki jih potrebujejo?

Obstoječi stanovanjski fond se stara in je vse bolj lokacijsko, energetsko in okoljevarstveno neustrezen. Ob propadanju starih stanovanj bi morali na leto zgraditi deset do dvanajst tisoč novih, če bi želeli nabor obdržati na ravni okoli 800 tisoč stanovanj, kar je približno enako številu gospodinjstev v državi. Ob tem moram pohvaliti Javni stanovanjski sklad Mestne občine Ljubljana, ki je zelo aktiven in daljnoviden, veliko vlaga v neprofitna stanovanja in ima vrsto dobrih programov za mlade družine in ljudi z nižjimi prihodki. Tudi republiški sklad, ki je bil dolga leta pasiven, se je prebudil in dobro dela; ti dve instituciji se trudita, vendar nista dovolj. Težava je, da v Sloveniji nimamo dorečene učinkovite stanovanjske politike. Resolucuja o nacionalnem stanovanjskem programu se uresničuje zelo počasi. Predvsem pa še vedno nimamo sistemskega vira, s katerim bi spodbujali gradnjo širše dostopnih stanovanj.

V prejšnjem sistemu je bil ta vir jasno določen, gradnja stanovanj kolektivizirana.

V bivši Jugoslaviji so do leta 1988 poznali obvezen prispevek, ki ga je država v ta namen trgala ljudem od plač in namenjala v delovne organizacije, ki so ali same gradile ali pa kreditirale nepremičninske projekte. Bile so dobro organizirane, člani so imeli možnost soodločanja in občutek pripadnosti. Morda nikoli kasneje nismo imeli bolje delujoče notranje demokracije; debata je tekla in ljudje so razmišljali s svojimi glavami.

Nimamo sistemskega vira, s katerim bi spodbujali gradnjo širše dostopnih stanovanj.

Zakaj smo v samostojnosti tako radikalno odstopili od tega modela?

Izvirni greh je denacionalizacija, ki je ustvarila skupino ljudi, ki so začeli na najemna stanovanja gledati kot na sredstva za ustvarjanje dobičkov, pri čemer naj bi sami kot lastniki teh stanovanj v odnosu do najemnikov ohranili popolno svobodo. Takrat se je usodno spremenilo dojemanje koncepta stanovanja, bojim se, da naša država na stvari še vedno gleda iz te perspektive. Zdi se, da nihče od politikov ne razume, da javna najemna stanovanja stabilizirajo celoten sistem, ljudem ponujajo prehodne rešitve, zaradi katerih jim ni treba na vrat na nos iti v naložbe, s katerimi se zakreditirajo za več desetletij. Posledica tega nerazumevanja je kronično pomanjkanje javnih najemnih stanovanj. Država bi morala spodbujati delovanje zadrug in drugih neprofitnih organizacij. Odkar smo izšli iz prejšnjega sistema, je minilo že četrt stoletja, ki je z vidika stanovanjske oskrbe izgubljen.

V tujini z zadrugami nimajo težav, na Dunaju so med ključnimi izvajalci stanovanjske gradnje.

Dunaj je odličen primer mesta kot »growth machine«, mehanizma za rast, pri čemer govorimo o zdravi in vzdržni rasti. Stanovanjska politika uspešno privablja mlade, izobražene, aktivne kadre, ki mestu s svojo energijo zagotavljajo razvoj. Pri nas pa se občinska neprofitna stanovanja še zmeraj demonizirajo kot zapuščina socializma, čeprav njihova gradnja in oddajanje sledita tržnim načelom – res pa je, da znotraj družbeno sprejemljivih okvirov. Tudi neprofitna stanovanja lahko investitorju prinašajo določen, resda nižji, a stabilen in dolgoročen dobiček. Mar ni bolje, da bi denar nalagali vanje in želi dva- do triodstoten donos, namesto da bi ga metali v razne sklade in podobno? Toda Slovenci ne moremo investirati vanje, ker ni zadrug ali stanovanjskih hranilnic, ki bi se ukvarjale s tovrstno gradnjo.

In kaj bi po vašem morali najprej storiti?

Sistematično bi morali spremljati aktualne zadružne poskuse in ugotavljati, kje so še težave, kaj se da storiti. Delovanje zadrug ni preprosto; že če se midva dogovoriva, da bova skupaj gradila hišo dvojčka, se zna hitro zaplesti. Če pa se h gradnji spravi trideset, štirideset ljudi, je to organizacijsko in pravno zelo kompleksen projekt. Zato je pomembno, da jim država ponudi sistematično podporo. Toda bojim se, da Slovenija še ni prepoznala stanovanjske politike kot ene od razvojnih prioritet. Politiki ne poznajo terena, na organizacijski ravni nam manjka cela vrsta institucij, ki bi skupaj z republiškim in občinskimi stanovanjskimi skladi pripravljale podlage in načrtovale razvoj. Potrebovali bi nadzorne instititucije, organe za uravnavanje najemniških razmerij, posvetovalna telesa ... Tako pa nam manjka celotna mreža.

Kaj pa nepremičninski davek?

Seveda, tudi tega je treba uvesti. Špekulanti iščejo le zaslužek in nimajo nobenih strateških interesov. Davek na lastništvo nepremičnin pa je le eden od možnih načinov; država bi lahko v večji meri obdavčila tudi neoddane nepremičnine in dobičke, ki jih investitorji ustvarjajo s prodajami in najemninami.