Stanovanje = sanje

Eva M. živi v Ljubljani z dvema otrokoma, s šoloobveznim sinom in hčerko, ki je študentka. Po izobrazbi je sicer ekonomistka, a po propadu moževe obrti in ločitvi ni več našla primerne zaposlitve. Z delom, ki ga zdaj opravlja, zasluži zgolj minimalno plačo, okoli 610 evrov neto. Za najem manjšega stanovanja v Ljubljani plačuje 520 evrov in še dodatnih 180 evrov za stanovanjske stroške. Kako preživi?

Razliko med dohodki in stroški pokriva humanitarna štipendija, ki jo dobiva hčerka, del pomoči prejema od socialnih služb, botrstva, Zveza prijateljev mladine Moste - Polje pa jo oskrbuje tudi s podarjeno hrano in oblačili. Seveda je Eva, katere pravo ime hranimo v uredništvu, poskusila dobiti tudi neprofitno stanovanje. A je na zadnjem razpisu ljubljanskega stanovanjskega sklada leta 2016, na katerem je bil uspešen vsak deseti, izpadla. Mnogi drugi očitno doživljajo še hujšo stanovanjsko stisko. Število oseb, ki živijo v gospodinjstvih, v katerih so stanovanjski stroški višji od 40 odstotkov celotnega razpoložljivega dohodka gospodinjstev, se je po letu 2008 povečalo za 15 odstotkov, na 105 tisoč.

Problem vseh problemov

Vsak izmed nas pozna podobne primere, za katere radi mislimo, da so posledica spleta nesrečnih okoliščin in realnih tržnih razmer. A kot pravi Anita Ogulin iz Zveze prijateljev mladine Moste - Polje, so »skorajda vsi primeri, s katerimi se humanitarne organizacije dnevno ukvarjamo, na neki način nadgradnja stanovanjske problematike. To je problem vseh problemov.« Zgoraj omenjeni Evi namreč ne bi bilo nič kaj boljše, če bi imela v življenju več sreče in bi zaslužila povprečno plačo.

Če bi Eva prejemala povprečno plačo, bi s pomočjo 20-letnega kredita lahko letos kupila le 0,8 odstotka oglaševanih stanovanj v Ljubljani, pri čemer bi znašala povprečna velikost teh stanovanj zgolj 17 kvadratnih metrov, je mogoče izračunati s pomočjo spletne aplikacije Stanovanje = sanje, ki so jo nedavno razvili na Inštitutu Danes je nov dan v sodelovanju z Inštitutom za študije stanovanj in prostora, Fakulteto za družbene vede ter Inštitutom za politike prostora. V Sloveniji je danes streha nad glavo največji problem.

Drugje bi Eva imela veliko boljšo življenjsko perspektivo. Razmerje med povprečno letno plačo in povprečnim stanovanjem v Berlinu je ena proti šest, v Københavnu ena proti sedem. V Ljubljani je to razmerje ena proti trinajst oziroma skoraj toliko kot v najbogatejšem evropskem mestu, v Londonu, kjer je svetovna finančna elita leta in leta nalagala svoje prihranke v špekulativne nakupe nepremičnin. V Londonu je razmerje zgolj malce slabše, ena proti petnajst.

Ta problem se kaže še na mnoge druge načine. Slovenija je na dnu evropske lestvice po številu najemnih stanovanj. V Nemčiji jih je proporcionalno petkrat več. V Avstriji, na Dunaju, je neprofitnih in komunalnih stanovanj, ki jih mesto sofinancira s 30–40 odstotki investicije, glede na število prebivalcev desetkrat več kot v Ljubljani. Tako tudi ni čudno, da je Slovenija rekorderka po številu mladih, ki živijo pri starših. Med mladimi odraslimi do 35. leta starosti jih v Sloveniji kar 48 odstotkov živi pri starših, na Švedskem recimo le deset odstotkov.

Eldorado za najpremožnejše

Za »eve«, ki so na socialnem dnu, a tudi za večino preostalih prebivalcev, so razmere na stanovanjskem trgu v Sloveniji izjemno težke. Povsem drugače pa je za najpremožnejše. To kažejo različne statistike. Lani je bilo denimo v Ljubljani zgrajenih 199 stanovanj, katerih povprečna velikost je znašala 122 kvadratnih metrov, leto prej so v Ljubljani zgradili 171 stanovanj s povprečno površino 178 kvadratnih metrov. Stanovanja se gradijo le še za elito.

V zadnjih štirih letih se je število vseh stanovanj v Ljubljani povečalo za 445, hkrati pa je bilo v tem obdobju kar 1136 več nenaseljenih stanovanj, v katerem nima nihče prijavljenega stalnega prebivališča. To so večinoma stanovanja, ki jih premožnejši kupujejo kot investicije. Kako velike so že špekulacije s stanovanji v našem glavnem mestu, kažejo podatki, ki so jih za nas pripravili v republiškem geodetskem uradu. Zgolj prvih petdeset fizičnih oseb ima v Ljubljani v lasti skupaj že 1422 nepremičnin, vrednih 121 milijonov evrov. Prvi na seznamu ima 88 nepremičnin, vrednih 10 milijonov evrov.

V času velikih potreb po gradnji stanovanj, v času poceni kreditov in propadanja gradbenih podjetij se je zaradi fiskalnega pravila ljubljanski stanovanjski sklad moral razdolževati.

A v Londonu, meki nepremičninskih oligarhov, špekulanti plačujejo za svoje nepremičninske investicije neprimerljivo višji davek. V Veliki Britaniji poberejo za 4,2 odstotka BDP-ja nepremičninskih davkov, največ v EU, v Sloveniji pa poberemo zgolj za 0,6 odstotka BDP-ja stanovanjskega nadomestila. Vso to, deloma že precej resno situacijo in naraščajoči prepad med enimi ter drugimi pa je v zadnjih letih zaostrila t. i. delitvena ekonomija, to je oddajanje stanovanj turistom prek spletnih strani, kot sta Airbnb ali Booking.

Geodetska uprava je maja letos izdala poročilo o najemnem trgu nepremičnin, v katerem so opozorili, da se obseg »sklepanja dolgoročnih tržnih najemov glede na evidentirane podatke zmanjšuje. Eden razlogov je tudi preusmerjanje najemodajalcev v bolj donosno, kratkoročnejše oddajanje stanovanj« turistom, s čimer pa se tudi dviguje povprečna najemnina za slehernike. Najbolj je to stanje prizadelo študente. »Na Ekonomski fakulteti opažamo, da so se v zadnjih nekaj letih razpoložljive najemne možnosti, ki jih lahko ponudimo tujim študentom, ki prihajajo na študij v Ljubljano, zmanjšale za 80 odstotkov,« razlaga Andreja Cirman, profesorica z Ekonomske fakultete.

Župan Ljubljane Zoran Janković večjega problema z Airbnbjem ne vidi, a ta postaja že vse očitnejši. Razmere so že krizne, pravi Igor Brlek iz javnega zavoda Študentski dom Ljubljana. Letos se je prvič zgodilo, da veliko študentov, ki so pridobili pravico do subvencioniranega bivanja, še vedno čaka na sobo v študentskih domovih, ker so zmogljivosti študentskih domov zasedene. Za zdaj jih je na čakalnih seznamih 700. Najpomembnejši razlog za večje povpraševanje naj bi bile prav spremembe na trgu nepremičnin, »še posebej v Ljubljani, kjer so spletne platforme na eni strani vplivale na zvišanje cen najemnin, na drugi strani pa tudi na spremembo odnosa stanodajalcev do študentov kot potencialnih najemnikov,« poudarja.

Nekoč, pravi Brlek, so študentje tožili, da jih zaradi Airbnbja najemodajalci poleti »mečejo na cesto«, zdaj pa jih tudi decembra. Letos prvič študentov ne sprejemajo več niti dijaški domovi. Z najemom v Ljubljani pa je tako: študent, ki bi teoretično zmogel plačevati 300 evrov mesečne najemnine, bi 2. novembra lahko izbiral v Ljubljani med zgolj 17 stanovanji, katerih povprečna velikost je znašala 19 kvadratnih metrov.

Nemočni javni skladi

So te razmere na stanovanjskem področju posledica tržnih sil, ki se jim država ne zmore postaviti po robu? Navadno države stanovanjsko politiko vodijo prek svojih skladov javnih stanovanj. A vodji mariborskega in ljubljanskega stanovanjskega sklada, Tanja Vindiš Furman in Sašo Rink, opozarjata na odsotnost državne stanovanjske politike ali celo na državno protipolitiko.

Mariborska občina, pravi Furmanova, skladu finančno ne pomaga, ampak ji mora sklad celo plačevati najemnino za poslovne prostore, v katerih deluje. »To je tako, kot da bi družina zaračunavala svojemu otroku,« pravi. Ali še en primer: sklad bi moral na podlagi medobčinskega odloka iz leta 2013 dobiti okoli sto stanovanj iz končanih denacionalizacijskih postopkov. V Mariboru, kjer je socialna stiska velika, prebivalci neprofitna stanovanja nujno potrebujejo. A nazadnje se občina s tem prenosom ni strinjala, saj želi stanovanja prenesti nase in jih prodati. Posledice tega izčrpavanja so očitne. Za preživetje mora sklad stanovanja prodajati. V zadnjih desetih letih se je njihov fond – namesto da bi ga povečevali – zmanjšal za približno 15 odstotkov.

Ljubljanski stanovanjski sklad ima sicer v primerjavi z mariborskim hvalevredno podporo občine. Letos je občina skladu pri investicijah pomagala s petimi milijoni evrov, poleg tega občina zagotavlja še brezplačno uporabo prostorov, v katerih delujejo, in jim na leto namenja okrog dva milijona evrov za plače in druge stroške delovanja. A v Ljubljani tudi čutijo državno protipolitiko.

V Ljubljani je potreba po gradnji najemnih stanovanj iz leta v leto večja, hkrati pa je gradnja javnih najemnih stanovanj tudi najbolj trajnostna, varna in tudi cenovno zmerna rešitev. Čeprav takšna »pocenitev« reševanja stanovanjske stiske države ničesar ne stane, pa jo država v zadnjih letih omejuje zaradi fiskalnega pravila. Prva vlada Janeza Janše je recimo poleti 2008 v imenu varčevanja sprejela zakon o javnih skladih, s katerim je njihovo zadolžitev omejila na deset odstotkov. V času velikih potreb po gradnji stanovanj, v času poceni kreditov in propadanja gradbenih podjetij se je zato ljubljanski stanovanjski sklad moral razdolževati. Od leta 2007 pa do letos se je zadolženost sklada zmanjšala z 22,13 odstotka na letošnjih 9,35.

Sašo Rink pravi, da bi bil sklad brez večjih težav sposoben izpeljati projekte, s katerimi bi podvojil število stanovanj v Ljubljani, s sedanjih 4200 na 8000, če bi država skladu dovolila višjo zadolžitev. Lani je sicer vlada Mira Cerarja res spremenila stanovanjski zakon tako, da je ljubljanskemu stanovanjskemu skladu omogočila dodatno desetodstotno zadolžitev pri republiškem stanovanjskem skladu, a po korakih za dve odstotni točki na leto. Ljubljanski sklad se na podlagi novih pravil lahko zadolži še za 28,8 milijona, »kar pa je glede na potrebna sredstva za predvidene investicije bistveno premalo«, dodaja Rink.

Kot pojasnjuje državni sekretar na ministrstvu za okolje Aleš Prijon, so leta 2017 stanovanjski skladi in ministrstvo želeli zadolžitev zvišati na 50 odstotkov, »a to zaradi zasledovanja fiskalnega pravila ni bilo mogoče«.

Ob pomanjkanju najemnih stanovanj tako breme višjih cen, ki jih v nebo dviguje turistični naval na prestolnico, pada na občane.

Šarčeve obljube

Koalicija pod vodstvom Marjana Šarca zdaj sicer napoveduje odločnejše premike na tem področju.

Zahodnoevropske države v reševanje stanovanjske problematike svojih državljanov, to je v izvajanje ukrepov, kot so gradnja neprofitnih stanovanj in ugodnejša posojila, vlagajo okoli odstotek svojega proračuna – povprečje EU je 0,54 odstotka. V Berlinu imajo recimo občani na voljo dve mestni banki, IBB in KFR, slednja ponuja 30-letne stanovanjske kredite po efektivni obrestni meri v višini 1,41 odstotka, ki je fiksna prvih deset let. Slovenija zdaj za stanovanjsko politiko namenja le pičlega 0,04 odstotka, cilj nove vlade pa je desetkratno povečanje denarja na 0,4 BDP-ja.

Lani je bilo v Ljubljani zgrajenih 199 stanovanj, katerih povprečna velikost je znašala 122 kvadratnih metrov.

V koalicijski pogodbi so stranke obljubile, da bo republiški stanovanjski sklad začel pospešeno graditi javna najemna stanovanja, država naj bi dajala poroštva za stanovanjske kredite državljanov, ki nimajo redne zaposlitve, povečali naj bi zmogljivosti v študentskih domovih, mladim v študentskih domovih naj bi omogočili prehodno bivanje in zagnali stanovanjsko zadružništvo. Konkretno: v naslednjih osmih letih naj bi državni sklad 6000 stanovanj obogatili z dodatnimi 4000 stanovanji.

Državni sekretar na okoljskem ministrstvu Aleš Prijon pravi, da so ti načrti »zelo realni«, tudi zato, ker obljuba prvih 2000 stanovanj do leta 2022 temelji na že obstoječih projektih. Prejšnji mesec je denimo Razvojna banka Sveta Evrope (CEB) republiškemu stanovanjskemu skladu odobrila 50 milijonov evrov posojila za gradnjo 800 javnih najemnih stanovanj v Ljubljani in Mariboru.

Preostalih 1200 stanovanj naj bi sklad pridobil z razvojem projektov v Kranju (Ob Savi) in v Mariboru (Novo Pobrežje in Pod Pekrsko gorco) ter s programoma za javna najemna stanovanja in stanovanjske enote za starejše. Za naprej pa se sklad s slabo banko (DUTB) pogaja o nakupu zemljišča v Podutiku pri Ljubljani, kjer bi lahko zgradil dodatnih 400 stanovanj. A bistveni element nove stanovanjske politike naj bi dosegli s sprejetjem novele stanovanjskega zakona, s katerim bi za javna stanovanja uvedli t. i. stroškovno najemnino.

Trenutno namreč občine večinoma niso finančno sposobne graditi novih javnih stanovanj, nizke najemnine pa ne pokrivajo niti tekočih stroškov vzdrževanja in upravljanja stanovanj. »Pogosto so celo obratovalni stroški višji od mesečne neprofitne najemnine, kar pomeni, da naš sklad s pobrano najemnino ne pokrije niti neplačanih obratovalnih stroškov najemnika,« pravi recimo Furmanova. S spremembo zakonodaje bi občine začele obračunavati višje najemnine, s 3,5 na okoli 6,5 evra na kvadratni meter, najemnikom, ki bi se znašli v socialni stiski, pa bi na pomoč priskočila država s socialnimi transferji, s stanovanjskim dodatkom.

Na ministrstvu za okolje računajo, da bi se s tem državni stroški za stanovanjsko politiko zvišali s sedanjih 4 milijonov na okoli 30 milijonov evrov. Razlika med 30 in 172 milijoni evrov (0,04 odstotka BDP-ja) pa bo namenjena gradnji stanovanj republiškega sklada, stanovanjskim kreditom državljanom, kreditom in subvencijam občinam ter recimo jamstvom pri kreditih za mlade družine.

Prelomljene obljube

A velikih obljub in drznih načrtov smo se doslej že naveličali. Koalicija pod vodstvom Boruta Pahorja je leta 2008 obljubila, da bo Slovenija dobila »sklad prehodnih najemnih stanovanj po zgledu Švedske«. Obljubila je progresivno subvencioniranje najemnin mladim in obdavčenje praznih nepremičnin. Obljubili so, da se bo republiški stanovanjski sklad v »celoti usmeril v gradnjo neprofitnih stanovanj«.

Koalicija pod vodstvom premiera Janeza Janše je napovedala »integralni nacionalni stanovanjski program, ki bo vseboval še finančni in okoljski okvir zagotavljanja socialnih najemnih stanovanj«, koalicija pod vodstvom Mira Cerarja pa se je hotela zgledovati po Švici in Nemčiji, obljubila je ustanavljanje zadrug, ki bodo deležne davčnih ugodnosti pri pridobivanju kreditov za obnavljanje, gradnjo ali nakup stavb. A poročila računskega sodišča za zadnji dve desetletji razkrivajo dejansko sliko: država je v resnici zgradila zgolj 30 odstotkov vseh obljubljenih in načrtovanih stanovanj.

Kje in kako se navadno takšni načrti zataknejo, kaže naslednji primer. Ko je leta 2015 na ministrstvu za okolje nastala resolucija o nacionalnem stanovanjskem programu, so želeli avtorji načelo stroškovnih najemnin razširiti na vsa stanovanja v javni lasti, poleg tistih v skladih so želeli k republiškemu stanovanjskemu skladu priključiti tudi več kot 2500 stanovanj, namenjenih funkcionarjem in državnim uradnikom, ki so zdaj večinoma v lasti ministrstva za obrambo in ministrstva za notranje zadeve.

A poleg boljšega upravljanja bi to seveda pomenilo tudi, da bi bile stroškovne najemnine precej višje od sedanjih, »tržnih«. Primer: ministrstvo za javno upravo uradnikom v Mariboru pravkar ponuja 80 kvadratnih metrov veliko stanovanje za »tržno« najemnino 270 evrov (3,4 evra za kvadratni meter). Neki funkcionar bi v primeru prenosa na stanovanjski sklad sicer še naprej plačeval teh 270 evrov, bi pa se mu razlika med 270 evri in dejansko stroškovno najemnino štela v dohodnino kot boniteta.

Za mnoge je bilo že to očitno preveč. Kot pravi Črtomir Remec, direktor republiškega stanovanjskega sklada, so prenos službenih stanovanj na državni stanovanjski sklad, »verjetno ravno zaradi uvajanja stroškovne najemnine«, v vladni proceduri izločili. »Pričakovano pa bi vseeno bilo, da se za najemnino, ki je nižja od stroškovne, obračunava boniteta za dohodnino, če seveda ne gre za socialno ogrožene najemnike,« pravi.

In če je vladnim uradnikom zaradi sto evrov višje dohodnine uspelo spodkopati resolucijo o nacionalnem stanovanjskem programu, si lahko predstavljamo, kakšen bo lobističen upor 50 najbogatejših Ljubljančanov, ki imajo v lasti 1422 nepremičnin v Ljubljani, proti uvedbi nepremičninskega davka, s katerim bi obremenili premožnejše.

Posledica prevlade vseh teh posebnih interesov pa na koncu udari prav občane, kot je v uvodu omenjena Eva, za katere se zdi, da so pač nesrečne žrtve realnih tržnih razmer. A te niso nič drugega kot odraz stanovanjske politike, prikrojene potrebam najpremožnejših.