Klemen Ploštajner, sociolog: Biti najemnik je katastrofa

»Biti najemnik je katastrofa«

Slovenija se je znašla v hudi stanovanjski krizi, ker se nepremičnine vse bolj koncentrirajo v rokah premožnih lastnikov, predvsem mladi pa zaradi vrtoglavih najemnin in odsotnosti stanovanjske politike ostajajo brez stanovanj. S Klemnom Ploštajnerjem, mladim raziskovalcem na Fakulteti za družbene vede v Ljubljani, smo spregovorili o žgoči stanovanjski problematiki, značilni za vso Evropo, neoliberalistični logiki, ki bivalni prostor spreminja v blago, in tem, kako razmišljati o rešitvah, s katerimi bi zadovoljili potrebe uporabnikov, hkrati pa bi omogočile do življenja prijazen prostor.

Klemen Ploštajner, rojen leta 1990, je član Zadrugatorja, stanovanjske zadruge, ki si prizadeva ponuditi alternativno obliko bivanja onkraj pasti lastništva in profitnega najema. Njen pilotni projekt prve slovenske najemniške zadruge na Rakovi jelši, pripravljen v sodelovanju z MOL in Javnim stanovanjskim skladom, je naletel na nemalo zapletov.

V Ljubljani se gradi vse več stanovanj. Cene nepremičnin naj bi se zaradi novogradenj znižale, a dogaja se ravno nasprotno – tudi pri najcenejših stanovanjih je treba odšteti več kot 3000 evrov za kvadratni meter. Zdi se, da stanovanje postaja privilegij.

Ne le v Sloveniji, ampak po vsem svetu stanovanja postajajo naložbena priložnost in blago. To je trend, ki se krepi od začetkov neoliberalizma, torej od osemdesetih let, in vedno znova dobiva zagon. Zagon je dobil z zadnjo krizo, pa tudi z drugimi mehanizmi, kot so spremembe na finančnih trgih. Slovenija se postopoma vpenja v to logiko. V socializmu smo imeli zelo stabilen sistem, ki je preprečeval, da bi stanovanje postalo blago oziroma investicija, zdaj pa se je z umikom države vlagateljem ponudila marsikatera priložnost. Za Ljubljano je najbolj indikativno, če primerjamo gospodarski in gradbeni razcvet leta 2004 in 2008 z zdajšnjim. Tudi takrat smo spremljali podobno zgodbo: rast cen, povečanje gradnje ... A struktura takratne gradnje je bila bolj »ljudska«, arhetip so bili na primer Celovški dvori, stanovanja za povprečno slovensko gospodinjstvo. Zdaj je arhetip gradnje v Ljubljani Šumi, Kolizej ali vile v Rožni dolini in tu se kaže, kako se spreminjata način vlaganja, pa tudi vrsta vlagateljev. Takrat so bila to večinoma gradbena podjetja, katerih logika je bila graditi, zdaj so investitorji predvsem finančne institucije, ki vlagajo, ker je to donosno. Pri tem se ta zadnji gradbeni razcvet od prejšnjih razlikuje še po nečem: da so investitorji veliko pohlepnejši, kot so bili prej.

Večkrat ste poudarili, da je zaradi privatizacije javnega stavbnega fonda v devetdesetih letih najemniški trg v Sloveniji precej nereguliran. V kakšnih razsežnostih Slovenija doživlja »dediščino socializma«, če govorimo o stanovanjskih praksah?

Ključni učinek privatizacije je, da se je celoten javni sistem odrekel stanovanjskemu področju in spremenil njegovo logiko. V socializmu je bilo stanovanje zapisano kot pravica in nekaj, za kar mora država poskrbeti, po devetdesetih letih je postalo nekaj, kar mora država omogočiti. S tem se država popolnoma odreče resni vlogi, resnim posegom, umika se s tega področja. Edino, kar bo še počela, je, da bo z neprofitnimi in socialnimi stanovanji skrbela za najšibkejše. Ta bistveni učinek se je kasneje uresničil v tem, da se je fond razprodal in da se niso uvajale značilne regulacije najemnega trga, kot jih poznamo v drugih mestih. Niti se niso razvijali zasebni investitorji, ki bi delovali po razmeroma neprofitni logiki, kar je značilno za na primer Nemčijo, Avstrijo ... pravzaprav za skoraj vse države, ki skrbijo za neprofitna stanovanja. Slovenija tega sektorja sistematično ni nikdar razvijala, celo nasprotno, ovirala je razvoj z regulativnimi omejitvami. Ko se je država umaknila, je bil prva leta po socializmu položaj razmeroma stabilen, ker je večina še vedno živela na fondu iz socializma, v privatiziranih stanovanjih, ali pa so bile parcele za gradnjo hiš še razmeroma dostopne ... Zdaj, ko se je ta fond, ti ostanki socializma, pokuril, ostanejo samo še popolnoma poblagovljene možnosti, kot sta najem in nakup. V te pa država nima nobenega interesa posegati, zato smo popolnoma prepuščeni zasebni volji investitorjev oziroma lastnikov nepremičnin.

Ljubljanske težave zaradi gentrifikacije še dodatno poglablja Airbnb. Med drugim ste zapisali, da lastnik stanovanja služi s tem, da počne nič – v dobiček pretvarja delo drugih.

To velja skorajda za celotno nastanitveno panogo. Hoteli tržijo lokacijo; cene v hotelu, postavljenem na dobri lokaciji, so višje kot v enako kakovostnem hotelu sredi ničesar. Lokacija pa ni produkt lastnika hotela, ampak produkt celotne zgodovine, družbenih odnosov, dela, celotnega mesta, ki ustvarja zanimivost lokacije. Lokacija je družbeni produkt. Podobno je z Airbnbjem. Lastniki ponujajo dostop do ponudbe, ki jo ima mesto. To pomeni, da si zasebno prisvajajo, kar je celotno mesto družbeno proizvedlo. Zaradi tega je smiselno razmišljati, da bi nastanitve morale biti izvajane prek javne storitve ali nacionalizirane, saj ne ponujajo nič drugega kot to, kar je celotna družba proizvedla v zgodovini in kar proizvaja še zdaj.

Stanovanjska problematika se politizira. Prej se ni, vedno je šlo bolj za tehnično vprašanje, zdaj postaja politično vprašanje. To velja za Slovenijo, še toliko bolj za ves svet.

Torej je odgovor regulacija Airbnbja? Kako se spoprijeti z multinacionalko, ki se ne boji pritisniti niti na evropski parlament? 

Najbolj žalostno pri Airbnbju je, da ni toliko sporna storitev kot to, kdo jo izvaja in v kakšnem interesu. Izvaja jo mednarodna korporacija, katere namen je proizvajati dobiček in izplačati delničarje, zato se vede predatorsko. Ključna težava je, da se je temeljna zamisel – da na primer oddaš stanovanje, ko greš na morje – sprevrgla v to, da imamo zdaj stanovanja, ki so iztrgana iz stanovanjskega fonda in postajajo del turističnega fonda.

Kako se tega lotiti?

Treba je zelo močno omejiti, kdo in kako lahko to počne. Omejiti časovno, na primer na maksimalen najem za mesec ali dva, s čimer zagotoviš, da oddajajo ljudje, ki tam sicer živijo. Omejiti število, da ne more nekdo oddajati več stanovanj, saj bi to pomenilo, da je to njegova dejavnost, ne pa praksa deljenja, kot se ta dejavnost rada predstavlja. Regulirati tudi cenovno politiko – ker se prodaja lokacija, naj se velik del vrača v skupnost. Na primer vračanje v infrastrukturo, ki bi zagotavljala bolj trajnostne oblike turizma, kot sta javni promet in pa razpršitev turistične panoge, da se ta ne bi osredotočala v mestnih središčih ...

V tujini veliko mest rešitve za stanovanjsko problematiko vidi v zadrugah. Poznamo primere La Borde iz Španije, Spreefelda v Berlinu, Wohnprojekta na Dunaju ... Zakaj se tujina lažje spoprijema s to težavo?

V tujini so države prepoznale zadružništvo kot eno izmed oblik reševanja težav, kar je v bistvu vezano na to, da gre za države, ki v splošnem več naredijo za stanovanjsko področje kakor Slovenija. Veliko več, čeprav so ukrepi lahko zelo sporni. V Sloveniji pa je to področje popolnoma zanemarjeno in tudi, ko se o njem razmišlja, se obravnava kot socialna politika. Ključna težava je, da se s tem vprašanjem ne ukvarjamo celostno. Zato je koncept zadruge v Sloveniji morda čudno zveneč za javne akterje, ker gre v bistvu za kolektivno reševanje stanovanjskega vprašanja skorajda srednjega razreda. Reševale bi se težave tistih, s katerimi naj se država načeloma ne bi ukvarjala, saj naj bi poskrbeli zase. V Sloveniji tega država ne prepozna kot nekaj, s čimer bi se lahko ukvarjala.

V kakšnih razmerah pa bi se zadružništvo v Sloveniji lahko razcvetelo? Je ključnega pomena, da država da zeleno luč?

Dalo bi se – primer tega je Mietshäuser sindikat v Nemčiji –, da bi ljudje to gibanje sami pripeljali do določene stopnje. Lahko bi delali zadružne projekte, a ti pomenijo precejšnje tveganje. V Sloveniji je zadružništvo tudi že toliko pozabljeno, da je koncept težko razumljiv in se ne sklada s temeljno idejo »biti Slovenec, biti lastnik«. To je nova ideja, a zelo močno ukoreninjena. Če bi hoteli, da bi se stanovanjsko zadružništvo resno razvilo, bi morala država to voditi kot enega od prednostnih projektov in lotiti bi se ga morala na vseh frontah: od razvijanja mehanizmov, ki omogočajo razvoj, do podpore skupnostim, ki se s tem ukvarjajo, pa do same ideološke ravni, propagande, javne kampanje ... To bi potem omogočilo pilotnim projektom, da se udejanjijo. Dovolj bi bilo že, če bi en župan v finančno zmožnejši občini začel to resno razvijati in bi pri tem imel ob sebi kolektiv, ki se je pripravljen ukvarjati s tem.

Čisto osnovno preživetje dveh generacij je v konfliktu zaradi načina delovanja stanovanjskega trga.

Po čem pa bi se najemne zadruge v Sloveniji, kot jih promovirate pri Zadrugatorju, razlikovale od teh, ki smo jih poznali v Jugoslaviji?

Jugoslovanske zadruge so bile večinoma lažji način, da so ljudje prišli do lastništva, to je bil interes na strani posameznega gospodinjstva. Če si deloval prek zadruge, si bil oproščen na primer davka pri nakupu materiala. Temeljna zamisel države pa je bila urbanistično sistematizirati individualno gradnjo. Se pravi, ni se gradilo na razpršenih parcelah, ampak se je naredil neki urbanistični zazidalni načrt. Končni produkt je bil, da si postal individualni lastnik. Za modele zadruge, ki jih promoviramo pri Zadrugatorju in se zdijo tudi bolj družbeno smiselni, pa velja, da posamezne enote nikdar ne postanejo zasebna lastnina, ampak vedno ostanejo v kolektivni lasti zadruge, ki jo upravlja skupnost. Tako je predvsem zato, da se preprečijo špekulacije. Da ne bi po tem, ko poceni postaneš lastnik, prodajal enote po višji ceni. Glavna predpostavka je, da stanovanje ne bi smelo biti nekaj, v kar se vlaga in s čimer se služi ali na čemer se gradi finančna gotovost gospodinjstva. Stanovanje mora biti dobrina, ki je splošno lahko dostopna, saj je glavni pogoj za normalno življenje. Bistvena razlika je torej v končnem rezultatu. Ta ni več, kot je bil v Jugoslaviji, da prek polkolektivnega procesa prideš do zasebne lastnine, temveč da prek kolektivne dejavnosti pridemo do skupne lastnine.

V enem od intervjujev ste dejali, da se s podružbljanjem gospodinjskih opravil razbremeni posameznik – zadruge so torej dober mehanizem za ukvarjanje s spolno neenakostjo. Obenem so lahko odgovor na tvegano starost, s katerim se zaradi visokih cen domov za ostarele in problematike socialne izključenosti iščejo druge rešitve. 

Za to je veliko možnosti. Celoten sistem že več desetletij temelji na institucionalizaciji vseh oblik oskrbe ali pa se vali na trg, to pomeni, da moraš kupiti storitev, ki ti bo omogočala normalno življenje. Zadružni model zaradi skupne lastnine zagotavlja drugačno organizacijo prostorov in odnosov in tako omogoča, da bi se del teh skrbstvenih dejavnosti deloma prenesel z zasebnih gospodinjstev, ki morajo plačati storitev oziroma najti institucijo za to, na skupnost. Treba pa je biti previden, da ne bi šlo to v smer krčenja sociale. Obstajati mora oboje in delovati skupaj. Krepiti je treba socialne instrumente in hkrati razvijati skupnostne oblike bivanja. Zavedati se je treba tudi, da stanovanjski trg, kot deluje danes, ustvarja konflikt med generacijami. Starejšim lastnikom je do tega, da bi stanovanje prodali po čim višji ceni, in ta interes ni nujno sebičen, saj je precej vezan na zagotavljanje kakovostne starosti pri naših nizkih pokojninah in dragih domovih za ostarele. Ta interes pa hkrati otežuje življenje mlajšim, pri katerih je pogoj za kakovostno bivanje – ker v Sloveniji biti najemnik je katastrofa –, da kupijo to drago nepremičnino. Čisto temeljno preživetje dveh generacij je v konfliktu zaradi načina delovanja stanovanjskega trga.

Pri Zadrugatorju ste v procesu izvajanja pilotnega projekta zadruge na Rakovi jelši. S kakšnimi izzivi se spoprijemate v tej zgodbi prve najemniške zadruge pri nas?

Prvi izziv je, da projekt terja veliko časa, ker gre za nerazvit sistem. Premiki so zelo počasni in veliko je obupavanja. To je skorajda primarni izziv, ki je zelo splošen za neprofitni sektor. Terja veliko časa, lastnega angažmaja, lastne motivacije, tudi lastnega denarja. Ne pelje nujno kam, pogosto nikamor. Drug izziv je, da je slovenska zakonodaja pri neprofitni dejavnosti izjemno toga. Zemljišče za stanovanjsko zadrugo ni bilo nikoli deležno visoke politične podpore. Tudi pri političnih akterjih je premalo resne volje in podpore. Vedno je dana neka simbolna podpora, recimo javno strinjanje, nikoli pa se to ni materializiralo v finančnih sredstvih ali v resnem dostopu do zemljišča, spreminjanju zakonodaje ... Zdaj naj bi se sicer spreminjal stanovanjski zakon, tako da bi olajšal razvoj zadrug. Ampak stanovanjski zakon se spreminja že dolgo, pa še zdaj nismo videli osnutka.

Nakup stanovanj je vedno bolj nedosegljiv, najem se draži in destabilizira, samogradnja je težko izvedljiva, neprofitni najem je vse redkejši. Kako v tem ozračju tržnega pritiska ostati optimističen glede vprašanja stanovanja?

Kar je zares optimistično, je, da prvič, odkar se ukvarjam s tem področjem, postaja v Sloveniji to resna tema. Vedno več je člankov, vedno več ljudi govori o tem, vedno več politikov čuti, da mora tematiko obravnavati, in govorijo o tem. Navsezadnje nastajajo tudi manjša gibanja, ki niso nujno vezana samo na Ljubljano in ne gre za neke stalne kolektive. Ustvarjajo se nove skupine. Stanovanjsko vprašanje se politizira. Prej se ni, vedno je šlo bolj za tehnično vprašanje, zdaj pa postaja politično vprašanje. To velja za Slovenijo, še toliko bolj za ves svet. V vseh večjih mestih se močno krepi razprava o stanovanjskem vprašanju, krepijo se gibanja in rastejo, tudi druge politične organizacije, od sindikatov do nevladnih organizacij, se vedno pogosteje posvečajo temu vprašanju. Kar je nekako neprijetno na tem, je, da se je zgodovinsko stanovanjsko vprašanje politiziralo, a se je tudi radikalno reševalo po res velikih družbenih kolapsih. Pa vendar, v splošnem je dobro, da postaja to resna politična tema. To bi morala biti ves čas, a je dobro, da vsaj postaja.