Banka Slovenije ni problem!

V Avstriji, Nemčiji, na Danskem, Švedskem … stanovanjska posojila podeljuje država

Na avstrijskem Koroškem, v oddelku številka 11 tamkajšnje deželne vlade Natascha Wagner opravlja poklic, kakršnega v Sloveniji ne poznamo. Ne zgolj, da ga ne poznamo, marsikdo v Sloveniji bi verjetno celo rekel, da je poklic, ki ga opravlja Natascha Wagner, neprimeren, neustaven in v nasprotju z direktivami EU o svobodni gospodarski pobudi. Natascha Wagner je namreč v deželni vladi na avstrijskem Koroškem pristojna za odobravanje državnih posojil. Opravlja poklic, ki tam obstaja že več kot 50 let – nam je zaupala. Če bi živeli na avstrijskem Koroškem in bi hoteli rešiti stanovanjsko vprašanje, ne bi šli v banko, ampak najprej k Nataschi Wagner. In čeprav je kaj takšnega v Sloveniji nepredstavljivo, je to na Koroškem povsem normalna, vsakodnevna praksa. Wagnerjeva v avstrijski deželi, kjer živi pol milijona duš, na leto odobri približno 2000 državnih posojil, namenjenih novogradnji ali prenovi stanovanja. So leta, ko na Koroškem večina novih hiš zraste z državnimi posojili.

Ponazorimo s primerom. Če bi v Celovcu želeli kupiti stanovanje za tričlansko družino, imate pa podpovprečne dohodke, bi od dežele dobili 72 tisoč evrov posojila. Izplačilo bi bilo tako: 43 tisoč evrov stanovanjskega posojila bi vam podelila deželna vlada, pri čemer bi prvih 20 let posojilo odplačevali s fiksno obrestno mero 0,7 odstotka (ni tiskarski škrat), po 20 letih pa s fiksno obrestno mero 1,5 odstotka. Preostalih 29 tisoč evrov bi dobili od katerekoli komercialne banke, pri čemer bi okoli štiri do pet odstotkov zneska spet plačala dežela. Višina osebnih dohodkov pri tem aranžmaju ne igra posebne vloge. Pravzaprav lahko posojilo dobijo tudi tisti, ki osebnih dohodkov nimajo. »Tega ne preverjamo,« je dejala Wagnerjeva, »pogoj je le, da ne zaslužite preveč.« V navedenem primeru neto letni dohodki družine ne smejo presegati 61 tisoč evrov, to pomeni, da so državna stanovanjska posojila dostopna veliki večini Avstrijcev, ki v povprečju na leto zaslužijo okoli 20 tisoč evrov neto.

Avstrijska Koroška, o kateri pišemo tukaj, ni poseben primer. Ker je v Avstriji stanovanjska politika v pristojnosti posameznih dežel, vsaka regionalna vlada kroji stanovanjske ukrepe v skladu s svojimi potrebami. Modelov je pri tem nešteto. Poleg državnih posojil dežele ponujajo nepovratne subvencije, subvencije, namenjene nižanju obrestnih mer, subvencije, namenjene ustrezanju zahtevam bank po lastnem kapitalu, in seveda različne jamstvene sheme. Na Tirolskem regionalna vlada ponuja recimo deželna posojila, katerih obrestne mere za deset let znašajo fiksnih 0,5 odstotka. Avstrijska Štajerska ponuja subvencije pri posojilih. Če znaša posojilo, ki ga dobite od banke, recimo 22.500 evrov, vam dežela od tega plača 6366 evrov. Na Gradiščanskem so očitno ugotovili, da so velika ovira pri razvoju regije draga rušitvena dela, zato občanom ponujajo subvencijo 16 tisoč evrov, ki se mora porabiti za rušitvena dela.

Zakaj lahko občan na avstrijskem Koroškem dobi posojilo za 20 let po 0,7-odstotni obrestni meri, v Sloveniji pa je obrestna mera v povprečju od 2,5- do 3,5-odstotna?

Podobne ukrepe pozna večina zahodnoevropskih držav, kot so recimo Danska, Švedska, Francija ali Nemčija. V Nemčiji je sistem za kanček bolj centraliziran kot v Avstriji. Tam se v stanovanjska posojila, ki jih podeljujejo komercialne banke, »vmeša« državna Kreditna banka za rekonstrukcijo (KFW). Ureditev je takale: če vam recimo nemška Commerzbank odobri sto tisoč evrov posojila za deset let po 1,39-odstotni fiksni obrestni meri, lahko zaprosite še za ponudbo pri državni KFW. Ta bi vam v omenjenem primeru polovico odobrenega posojila – največ 50 tisoč evrov – dala po še ugodnejši, 0,89-odstotni obrestni meri, hkrati pa bi dobili še nepovratne subvencije. Če govorimo o družini z enim otrokom, bi te znašale 12 tisoč evrov. V Nemčiji so takšne subvencije že utečene. Če Nemec zaprosi za stanovanjsko posojilo, lahko v prošnji obkljuka, ali pri tem zaproša še za »spodbudo KFW«.

Wolfgang Aman iz avstrijskega inštituta za nepremičnine (IIBW) pravi, da so v Avstriji, Nemčiji, na Danskem, v Franciji ali Švedski te rešitve namenjene za stanovanja, ki sodijo med socialna in tržna. »Ta luknja v Evropi raste, zato postajajo te politike vse pomembnejše. Menimo, da je na splošno gledano ena večjih težav ta, da so komercialne banke načeloma pripravljene financirati le do 60 ali 70 odstotkov vrednosti nepremičninskih naložb, zaradi česar je v številnih primerih potrebna pomoč države pri zagotavljanju kapitala,« pravi Aman in dodaja, da je res presenetljivo, da nekdanje vzhodnoevropske države teh stanovanjskih politik nimajo, recimo v Avstriji in številnih drugih zahodnoevropskih državah pa so popolnoma vsakdanje. Pred desetimi leti, ko so bile obrestne mere višje, je bilo v Avstriji kar 80 odstotkov hiš zgrajenih z državnimi posojili, danes, ko so komercialna posojila cenejša, pa je z državnimi posojili financiranih 30 odstotkov enodružinskih novogradenj in večina večstanovanjskih objektov, razlaga.

Tako pridemo do Slovenije, kjer smo minuli teden doživeli razburjenje zaradi najnovejših ukrepov Banke Slovenije, ki je zaostrila pogoje za najem stanovanjskih in potrošniških posojil. Ker naj bi se v slovenskem bančnem sistemu povečevala tveganja, da posojilojemalci ne bodo sposobni odplačevati nekaterih posojil, je centralna banka sprejela omejitve, ki pa zadevajo ravno najranljivejše skupine. Na stanovanjskem področju so ukrepi še posebej boleči za mlade, ki prvič rešujejo stanovanjsko vprašanje, saj je banka omejila razmerje med letnim stroškom servisiranja dolga in letnim neto dohodkom posojilojemalca, hkrati pa je pri tem uvedla še dodatne omejitve zaradi vzdrževanih otrok. Zaradi tega danes v Sloveniji mlade družine z otroki in podpovprečnimi plačami niso več kreditno sposobne. Po izračunu Združenja bank Slovenije je po novem nekdo s 1056 evri neto dohodka upravičen le še do stanovanjskega posojila 18.500 evrov za 20 let. Zanj mora seveda v povprečju plačevati od 2,5- do 3,5-odstotne fiksne obresti na leto.

Težava povsem očitno ni Banka Slovenije, ampak država, ki že leta in leta zanemarja stanovanjsko področje.

Razburjenje je upravičeno. V Združenju bank Slovenije so poudarili, da naj bi ukrep prizadel več kot 300 tisoč ljudi, kreditno nesposobnih naj bi postalo kar 57 odstotkov upokojencev in 20 odstotkov zaposlenih. Ukrep naj bi vodil v znižanje splošne življenjske ravni, saj nekatere dobrine ne bodo dosegljive, zmanjšanje zasebne potrošnje pa naj bi vodilo v znižanje BDP, so opozorili. Precej kritično so se odzvali tudi v politiki. Veliko pozornosti so bile deležne predvsem besede predsednika vlade Marjana Šarca, ki je dejal, da je najlažje »omejiti dostop do posojil in se izgovarjati na finančno stabilnost. Gre za pretirano omejevalno naravo enostranskega ukrepa, brez strokovne razprave in brez iskanja prave rešitve. Tu se vidi, da zaposleni pri Banki Slovenije nimajo stika z realnostjo in z ljudmi.« Na drugi strani so zaradi »naraščajočega zadolževanja prebivalstva« ukrepe podprli v Zvezi potrošnikov Slovenije, kjer poudarjajo, da bodo omejevalni ukrepi prej vplivali na prevelike zaslužke bank kot pa na potrošnike. Pri nekaterih potrošniških posojilih naj bi namreč efektivna obrestna mera presegala celo 15 odstotkov.

Oba, guverner Boštjan Vasle in premier Marjan Šarec, sta ta teden govorila o socialnih stiskah – kdo ima prav? V številnih državah so v zadnjih letih ob poplavi posojil centralne banke sprejele omejevalne ukrepe. Na Cipru denimo obrok posojila ne sme presegati 35 odstotkov plače, na Češkem je meja postavljena pri 45 odstotkih, v Litvi in Latviji pri 40 odstotkih, v Estoniji pri 50. Še bolj izdelane sheme imata Poljska in Slovaška in sedaj tudi Slovenija, kjer se ročnost potrošniških posojil omejuje na sedem let, pri stanovanjskih pa mesečni obrok večinoma ne sme presegati 50 odstotkov neto plače. O podobnih ukrepih, ki jih je sprejela slovenska centralna banka, razmišljajo tudi na Hrvaškem, kjer ravno tako zaznavajo približno desetodstotno rast stanovanjskih in potrošniških posojil. A že s tega seznama je očitno, da so omejevalne ukrepe sprejele predvsem vzhodnoevropske države, ki v primerjavi z zahodnimi nimajo posebne stanovanjske politike. V Avstriji ali Nemčiji omejevalni ukrepi centralne banke pri odobravanju stanovanjskih posojil ne bi bili smiselni, ker najranljivejše skupine prebivalcev – mlade, tiste z nizkimi dohodki ali samske – tako ali tako kreditira država.

Težava povsem očitno ni Banka Slovenije, ampak država, ki že leta in leta zanemarja stanovanjsko področje. Končno naj bi sedaj vlada temu naredila konec. »V poslanski skupini Liste Marjana Šarca pozivamo Banko Slovenije, da zavezujoč ukrep glede stanovanjskih posojil odpravi ali pa zamrzne vsaj za dobo enega leta. Vlada bo v tem času z novim stanovanjskim zakonom, ki je že v javni obravnavi, omogočila jamstvo za najem stanovanjskih posojil tistim, ki zaradi oblike zaposlitve ali višine dohodka sami ne morejo pridobiti posojila za svojo prvo nepremičnino. Predvsem mladi so tisti, ki jih bo nesorazmerni ukrep Banke Slovenije najbolj prizadel, mnogim pa celo onemogočil reševanje stanovanjske problematike. Menimo, da ukrep Banke Slovenije poslabšuje socialni položaj številnih državljanov. Ob tem pa zavira prizadevanja Vlade RS, ki prav v tem času pripravlja rešitve za lažji dostop do prvega stanovanja,« so ta teden sporočili iz LMŠ.

Kot so še dodatno pojasnili na ministrstvu za okolje, bo načrtovani ukrep namenjen predvsem mladim generacijam, katerih kreditna sposobnost je, ker so šele na začetku poklicne poti ali zaradi prekarne zaposlitve, še nizka. Če tak upravičenec ne bo zmogel odplačevati posojila, bi država prevzela odplačevanje dolga in lastništvo nad stanovanjem, »pri čemer se bo upravičencu omogočilo nadaljnje bivanje v stanovanju – v najemnem razmerju s stroškovno najemnino za nedoločen čas,« pojasnjujejo na ministrstvu. Tak ukrep je seveda dobrodošel, je pa hkrati daleč od raznovrstne ponudbe, ki na tem področju obstaja v Avstriji ali Nemčiji, predvsem pa vlada s tem mehanizmom posojil ne bo pocenila. Eden izmed razlogov, zaradi katerih so avstrijska in nemška stanovanjska posojila tako poceni, je seveda, da jih podeljuje regionalna vlada oziroma nemška državna banka KFW s prvovrstno boniteto, v Sloveniji pa jih podeljujejo komercialne banke, ki pri tem služijo.

Slovenske banke komitente obirajo veliko temeljiteje od na primer nemških ali avstrijskih. In temu se banke ne bodo zlahka odpovedale.

Pri nas bi lahko nekaterim kategorijam občanov stanovanjska posojila podeljevala državna banka SID. Ovir za to ni, predsednik njene uprave Sibil Silvan pravi, da je banka SID po zakonu lahko tudi komunalna banka, le da doslej to še nikoli ni bilo uresničeno. Kot je mogoče razumeti, predvsem komercialne banke v Sloveniji niso navdušene, da bi se v njihov posel s stanovanjskimi posojili vmešala država. In ta posel nadpovprečno cveti. Zakaj lahko občan na avstrijskem Koroškem dobi posojilo za 20 let po 0,7-odstotni obrestni meri, v Sloveniji pa je obrestna mera v povprečju od 2,5- do 3,5-odstotna? Boljša boniteta Avstrije je le del odgovora. Kot je recimo razvidno iz rednih mesečnih poročil Banke Slovenije, se naša država od drugih razlikuje prav pri fiksnih posojilih. V primerjavi z drugimi državami evroobmočja so pri nas posojila s fiksno obrestno mero veliko dražja. To naj bi kazalo, da slovenske banke »pri posojilih s fiksno obrestno mero vkalkulirajo v obrestno maržo tveganje spremembe referenčne obrestne mere v območju evra,« so že pred časom odgovorili z ministrstva za finance.

Ali če poenostavimo: slovenske banke pri fiksnih posojilih komitente obirajo veliko temeljiteje od na primer nemških ali avstrijskih. In temu se banke ne bodo zlahka odpovedale. Tudi v Nemčiji in Avstriji ni šlo zlahka. Delovna mesta, na kakršnem je v Avstriji zaposlena Natascha Wagner, so bila tam ustanovljena s posebnim zakonom v revolucionarnem letu 1968.

Primerjava avstrijskega in slovenskega posojila

V Sloveniji je to trikrat dražje

Vzemimo za primer štiričlansko družino z dvema mladoletnima otrokoma, v kateri želi oče dobiti stanovanjsko posojilo za 20 let. Če bi v Sloveniji zaslužil povprečno plačo, torej 1119 evrov neto, bi si lahko na podlagi veljavnih pravil Banke Slovenije privoščil najvišji znesek mesečnega odplačila 167 evrov. Po podatkih Banke Slovenije fiksna obrestna mera za 20-letna posojila zdaj znaša od 2,5 do 3,5 odstotka. Če predpostavimo, da bi pri banki dobil posojilo s triodstotno fiksno obrestno mero, bi mu lahko banka izplačala največ 30 tisoč evrov posojila. V 20 letih bi stroški posojila znašali 9931 evrov.

Na avstrijskem Koroškem bi bil tak posojilojemalec upravičen do 78 tisoč evrov državnega posojila za nepremičnino, ki ne bi smela presegati 90 kvadratnih metrov uporabne površine. Če predpostavimo, da bi tak posojilojemalec zaprosil le za 30 tisoč evrov posojila, bi ga 18 tisoč evrov za 20 let prejel po 0,7-odstotni fiksni obrestni meri. Ta del bi ga stal 1294 evrov. Dvanajst tisoč evrov posojila bi moral vzeti pri komercialni banki, kjer je zdaj v Avstriji fiksna obrestna mera od 1,5 do 2,5 odstotka. Če bi dobil dvoodstotno obrestno mero, bi ga tako posojilo stalo 2569 evrov. Vendar bi mu v tem primeru država vrnila približno pet odstotkov posojila v prvih desetih letih in štiri odstotke v naslednjih desetih letih. Skupaj 540 evrov.

V Avstriji bi torej posojilojemalec imel s posojilom 3323 evrov stroškov, v Sloveniji pa trikrat več, 9931 evrov.

VEČ SI LAHKO PREBERETE V TISKANI EDICIJI MLADINE >>