Aleš Prijon, državni sekretar, ki rešuje stanovanjsko problematiko: »Nekateri ljudje nimajo kje spati«

»Nekateri ljudje dejansko nimajo kje spati«

Po osamosvojitvi je naša država razprodala celoten nabor javnih stanovanj in to področje prepustila na milost in nemilost trgu. Četrt stoletja kasneje mlade družine in prekarci ne le po Ljubljani, temveč po vsej Sloveniji z zavistjo pogledujejo prek meje, proti Avstriji in Dunaju, kjer oblasti uspešno krotijo nepremičninske špekulacije in zagotavljajo dostopna neprofitna stanovanja. Mladi že izgubljajo potrpljenje in protestirajo na ulicah, medtem pa nepremičninski baroni gledajo, kako njihovo bogastvo narašča iz dneva v dan. Nepremičninski davek, ki naj bi omejil njihov pohlep, je vsaj za nekaj let pokopan, Airbnb brez resnejših omejitev polni žepe premožnih in preplavlja središče prestolnice s turisti. Toda državni sekretar na ministrstvu za okolje in prostor, arhitekt Aleš Prijon, zatrjuje, da sedanja vlada ne drži križem rok. Prvi korak k rešitvi sistemskih težav, ki Slovenijo tarejo že desetletja, je po njegovem prepričanju stanovanjski zakon, ki nadomešča zastareli predpis iz leta 2003.

Vtis je, da se je stanovanjska politika v Sloveniji že pred leti sesedla sama vase; socialnih stanovanj kronično primanjkuje, tista, ki so na trgu, so že groteskno draga, nepremičninsko razslojevanje je vse bolj izraženo. Kako pereča je v tem trenutku v resnici stanovanjska problematika?

Vtis je kar pravilen, stanje je že vrsto let dokaj napeto. Največja težava je pomanjkanje javnih najemnih stanovanj, teh je manj kot deset odstotkov celotnega stanovanjskega fonda v Sloveniji. Da bi zagotovili najnujnejše potrebe, bi potrebovali okoli 10.000 novih javnih stanovanj za neprofitni najem. Ker ni tega korektiva, tudi trg ne more pravilno delovati, zato prihaja do anomalij, ki ste jih omenili. Nekoliko je to še posledica Jazbinškovega zakona, zaradi katerega je država izgubila praktično ves nabor javnih najemnih stanovanj, ki so bila privatizirana. Po drugi strani je imel ta zakon tudi nekaj dobrih posledic; velik del teh nepremičnin je končal v rokah ljudi namesto kakšnih tajkunov.

To je bilo tedaj, danes pa – kot ste sami rekli – javnih stanovanj, v katerih bi lahko živele mlade družine in socialno ogroženi – še zdaleč ni dovolj. Ta vlada se je v koalicijski pogodbi zavezala, da bo rešila ta problem. Kaj boste torej storili? 

Drži, koalicija je obljubila, da bo sredstva za javno stanovanjsko gradnjo povečala na 0,4 odstotka BDP, kar pomeni okoli 200 milijonov evrov na leto. Ta sredstva bo treba pridobiti s kombinacijo različnih virov. Prvega med njimi bo zagotovil prehod z neprofitne na stroškovno najemnino, ki smo ga začrtali z novim stanovanjskim zakonom; osrednji cilj je, da dolgoročno povečamo fond javnih najemnih stanovanj. Po sedanji ureditvi so namreč te najemnine tako nizke, da ne omogočajo niti osnovne amortizacije nepremičnin, zato imajo njihovi lastniki – državni ali občinski skladi – s temi stanovanji predvsem stroške. Dogajalo se je že, da so posamezni stanovanjski skladi morali prodati po nekaj stanovanj, da so dobili denar za vzdrževanje preostalih. Po novem pa bodo s stroškovno najemnino zbrali dovolj sredstev, da bodo lahko vodili smotrno stanovanjsko politiko in na trgu delovali kot nujno potreben socialni korektiv.

Pa je res tako? Marsikoga, ki živi v socialnem stanovanju, je strah, da ne bo zmogel plačevati višje najemnine. Novi zakon predvideva, da bo država najrevnejšim subvencionirala te podražitve, toda kdo bo dejansko upravičen do teh transferjev?

Neprofitna najemnina je v povprečju znašala okoli 3,5 evra za kvadratni meter, zdaj pa se bo povečala na približno šest do sedem evrov. To so znatni dvigi in temu ustrezno se bo za okoli 25 milijonov evrov povečala vsota, ki jo za subvencije na tem področju nameni država. Nihče izmed upravičencev naj ne bi bil na slabšem; nasprotno, predvidevamo, da se bo krog prejemnikov subvencij na stanovanjskem področju še povečal.

Ampak kakšni konkretno bodo pogoji za dodelitev te subvencije? Da se ne bo zgodilo, da bodo zastavljeni tako strogo, da jih tudi velik del revežev ne bo dosegel? 

Dohodkovni cenzusi bodo ostali podobni, kot so zdaj. Jim pa dodajamo še nekaj dodatnih pogojev glede premoženja; ne bi bilo pravično, če bi kdo imel v lasti dragocene nepremičnine, sam pa bi poceni živel v javnem stanovanju ... Evropski standard je, da naj družina za stroške bivanja – najemnino, stroške upravnika, elektrike, vode, komunale in ostalega – ne bi namenila več kot 40 odstotkov svojih prihodkov. Naši izračuni kažejo, da po cenzusih, postavljenih z novim zakonom, družine, ki živijo v javnih netržnih stanovanjih, za te stroške ne bodo namenile v povprečju niti 30 odstotkov prihodkov. Predvsem pa bodo resnično na boljšem tisti v spodnji tretjini najrevnejših najemnikov.

Da bi zagotovili najnujnejše potrebe, bi potrebovali okoli 10.000 novih javnih stanovanj za neprofitni najem. Ker ni tega korektiva, tudi trg ne more pravilno delovati, zato prihaja do anomalij.

Lahko navedete konkreten primer? Koliko plače in premoženja bo lahko imel nekdo, da bo še upravičen do občinskega ali državnega socialnega stanovanja in do subvencije? 

Ne znam vam odgovoriti na pamet. Naši strokovnjaki so izdelali celo vrsto izračunov za različne scenarije in seveda ne morem poznati vseh. Ključno je, da se za večino najemnikov v stanovanjih državnega ali občinskih stanovanjskih skladih stvari spreminjajo na bolje. Naše izhodišče je bilo, da se nikomur ne sme poslabšati njegov socialni položaj. Če pa se komu že bo, ne bo šlo za človeka s socialnega dna. Z novim zakonom namreč vzpostavljamo strožji nadzor na področju neprofitnih stanovanj, saj je doslej prihajalo do mnogih zlorab in so v njih živeli tudi takšni, ki do tovrstne pomoči niso upravičeni. Stanovanjski skladi bodo vsako leto preverili vsakega najemnika posebej in točno se bo vedelo, kdo je upravičen do teh socialnih transferjev, kdo pa ne.

Omenili ste še druge vire za financiranje gradnje javnih stanovanj, ki so potrebni, da bi zagotovili manjkajočih 200 milijonov. Kateri so ti viri? 

Verjetno proračun, najbolje pa bi bilo, če bi oblikovali nov sistemski vir. To bi pomenilo, da bi stanovanjski problem dolgoročno rešili, saj bi našli stalen vir denarja; takšne vire poznajo v razvitih državah, kjer je zelo dobro poskrbljeno za socialno politiko na stanovanjskem področju, na primer v Avstriji in Švici. V nasprotnem primeru, če javno stanovanjsko gradnjo financiramo iz proračuna, je njena dinamika pač odvisna od vsakokratnih koalicijskih dogovorov, ki so precej nepredvidljivi.

In kaj bi lahko bil takšen sistemski vir? V nekdanji Jugoslaviji, kjer so imeli pravico do stanovanja zapisano tudi v ustavi, je bil to prostovoljni prispevek, ki so ga vsi državljani in državljanke plačevali za gradnjo družbenih stanovanj. Je kaj takega danes sploh še mogoče? 

Po letu 1991 je zasebna lastnina močno pridobila veljavo, solidarnost jo je pa žal izgubila. Tako da so modeli prostovoljnih prispevkov, ki bi jih ljudje namenjali v skupen namen, precej manj priljubljeni kot tedaj. Predvsem pa državljani pričakujejo, da bo te težave rešila država – ta pa rešuje še sto drugih težav, pri čemer mora krmariti med množico nasprotujočih si interesov ... Vsekakor pri sistemskem viru, ki ga iščemo, ne more iti za dodaten davek, kajti vse davščine se stekajo v integralni proračun, od koder jih je potem spet treba razdeliti s sprotnim dogovorom. Sistemski vir je danes bržkone lahko le neka taksa, mogoče na nepozidana stavbna zemljišča ali na neizkoriščena prazna stanovanja. Lahko pa bi razmislili tudi o rešitvi, po kateri bi državljani in državljanke v ta namen obvezno plačali neki delež dohodnine, ki bi ga država potem namenila za gradnjo novih stanovanj.

Kaj pa davek na nepremičnine? Z njim naj bi se zbralo dodatnih 100 milijonov evrov, s čimer bi takoj zagotovili polovico potrebnega denarja. Pa vendar se je vlada odločila, da ga ne bo uvedla. 

To bi gotovo lahko bil pomemben vir. Pri čemer bi učinki davka na nepremičnine segali še dlje, saj bi bila takšna ureditev bistveno pravičnejša od sedanjega pobiranja nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča, ki je dejansko le plačilo neke takse za uporabo komunalne infrastrukture, ne pa pravična obdavčitev lastništva nepremičnin. Je pa treba vedeti, da smo pri množičnem vrednotenju nepremičnin, ki so podlaga za uvedbo davka, doživljali močne pritiske s strani določenih skupin, ki si prizadevajo, da bi bile še naprej izvzete iz obdavčitve. A dejstvo je, da Slovenija potrebuje davek na nepremičnine, ki bo pravičen in funkcionalen. Omenjenih dodatnih 100 milijonov tako ne bi zbrali z višjo obdavčitvijo od sedanjega nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča, ampak z vključitvijo zavezancev, ki so zdaj iz sistema izvzeti.

Doživljali smo močne pritiske nekaterih skupin, ki si prizadevajo, da bi bile še naprej izvzete iz obdavčitve. A dejstvo je, da Slovenija potrebuje davek na nepremičnine, ki bo pravičen in funkcionalen.

Ampak zakaj je dejansko padel nepremičninski davek? Ali drži, da evidence nepremičnin še vedno niso zadosti dobre? Ali pa je šlo izključno za politično odločitev?

Evidence so izjemno dobre. Da bi bile popolne, je seveda iluzija; stanje na terenu se ves čas spreminja, nekdo na svoji parceli nekaj zgradi ali poruši in že je treba dopolniti podatke. Naloga se torej nikoli ne konča; še vedno od občin zbiramo podatke o parcelah pod javnimi cestami in železnicami, ki so bili desetletja povsem zanemarjeni. V prihodnji fazi vrednotenja nepremičnin bo Gurs tudi pridobil podatke o razvojnih stopnjah namenske rabe zemljišč, torej o tem, koliko so komunalno opremljena in v kateri fazi je morebitno sprejemanje prostorskega akta, kar zelo vpliva na vrednost nepremičnine. Ampak za stanovanja in hiše so evidence, ki jih je vzpostavila Geodetska uprava, sedaj res kakovostne.

Samo v Ljubljani naj bi bilo okoli 22.000 praznih stanovanj, od tega jih je približno polovica uporabna za bivanje. Obenem je po vsej državi več kot 160.000 stanovanj, v katerih živi le ena oseba, povečini gre za upokojene vdove. Kako boste brez davka na nepremičnine dosegli, da bodo ti ljudje ta stanovanja dali na trg, kjer bi postala dostopna tistim, ki jih krvavo potrebujejo?

Vsekakor tukaj obstajajo znatne rezerve in na ministrstvu si želimo, da bi iz tega nabora aktivirali okoli 20.000 stanovanj po vsej državi. Zato smo pripravili projekt javne najemne službe, ki jo bomo najprej izvajali kot pilotni projekt, s katerim si želimo pridobiti zaupanje lastnikov nepremičnin. Gre za shemo, h kateri želimo pritegniti tiste, ki imajo v lasti stanovanja, vendar jih iz različnih razlogov, ne zgolj špekulativnih, ne dajo na trg – ker se na primer bojijo, da jim najemniki ne bodo plačevali ali pa da jih ne bo mogoče izseliti. V mnogih primerih gre, kot ste omenili, za starejše ljudi, za katere sta obnova stanovanja in urejanje birokracije za najem preprosto prevelika težava. Takšnim lastnikom bomo ponudili možnost, da svoje nepremičnine za neko obdobje oddajo državi, ki ga bo po potrebi obnovila in potem oddala v najem na trgu. Ves ta čas bo lastnik od države prejemal plačilo – tudi če najemniki ne bodo poravnavali svojih obveznosti. Sočasno bomo lastnikom zagotavljali možnost zamenjave stanovanj; starejši ljudje, ki s težavo skrbijo za velike nepremičnine, bodo tako z vključitvijo v javno najemno službo dobili možnost, da jim poiščemo lažje obvladljivo, manjše bivališče.

Koliko pa bo znašalo plačilo, ki ga bodo ti lastniki prejeli od države? Bodo dobili enako, kot če bi svoja stanovanja oddali na trgu?

Povsem enako seveda ne bo, po vsej verjetnosti bo to plačilo malo nižje od tržne najemnine. Bodo pa morali biti lastniki, ki se bodo vključili v javno najemno službo, v zameno še oproščeni plačila dela dohodnine, tako da bodo na koncu njihovi prihodki vendarle dokaj konkurenčni. V vsakem primeru se jim bo sodelovanje v opisani shemi splačalo. Na spletni strani ministrstva bomo vzpostavili aplikacijo, v katero bo lahko vsakdo vnesel podatke o svojem stanovanju in dobil informativni izračun o višini plačila, ki bi ga prejel, če bi nepremičnino vključil v nabor javne najemne službe.

Na drugi strani pa s stanovanjskim zakonom ne posegate v oddajanje stanovanj prek spletnih platform, kot je Airbnb. Zakaj bi se ljudje vključevali v državni sistem, če pa lahko na svojo roko z oddajanjem nepremičnin turistom zaslužijo precej več denarja? 

Na papirju že, toda oddajanje prek Airbnb-ja je precej zahtevno, potrebnih je kup opravil, kar je za nekega starejšega človeka že skoraj misija nemogoče. Glede preostalih lastnikov pa razumem vaše pomisleke. Ravno zato Airbnb-ja nismo uvrstili v novi stanovanjski zakon; naše stališče je, da ne gre več za stanovanjsko, temveč gostinsko dejavnost, ki mora biti urejena s predpisi za to področje. Ti pa so precej strožji. Tako bo moral lastnik spremeniti namembnost in svoje stanovanje registrirati kot gostinski obrat ter pridobiti soglasje tri četrtine ostalih etažnih lastnikov. To je precej bolj radikalno od sedanje ureditve. S tem regulacijo Airbnb-ja dokončno prenašamo na raven lokalnih skupnosti, kar se nam zdi dosti bolj pošteno. Ker gre v osnovi za problem občin, ki vsaka zase najbolj čutijo učinke Airbnb-ja, ki ponekod uničuje identiteto mestnih središč. S spremembo zakona o urejanju prostora bomo omogočili občinam, da bodo lahko postavljale konkretne pogoje in med drugim določale, na katerih območjih je dovoljeno oddajanje prek Airbnb-ja ter koliko dni na leto.

Na Mestni občini Ljubljana so mi na vprašanje, ali nameravajo kakorkoli stopiti na prste Airbnb-ju, ki območje okoli starega jedra preplavlja s turisti, vehementno odgovorili, da »Ljubljana za razliko od Berlina, Amsterdama, Barcelone ni ’država v državi’ in ne more sama oblikovati ukrepov za regulacijo dejavnosti«. Vi pa pravite, da to ne drži in da bi lahko ukrepali? 

Nekatere pristojnosti imajo že več let, četudi ne tako neposrednih, kot jih bodo dobili zdaj. Dejansko ima občina možnost, da z odloki mestnega sveta regulira opravljanje gostinske dejavnosti v posameznih delih mesta. Ampak tega pač ne izvaja.

Občinam bomo omogočili, da bodo lahko postavljale konkretne pogoje in med drugim določale, na katerih območjih je dovoljeno oddajanje prek Airbnb-ja ter koliko dni na leto.

Našteli ste mi vrsto novih rešitev, ki jih pripravljate, pogrešam pa nekaj pomembnega – možnost, da bi država neposredno podeljevala posojila ljudem za nakup ali gradnjo stanovanja. O tem smo nedavno pisali v Mladini, Avstrija mladim družinam za te namene izdaja posojila, ki v pomembni meri pokrijejo stroške novega stanovanja. In to po smešni, tudi 0,7-odstotni obrestni meri. Zakaj tega ni sposobna tudi Slovenija? 

To je zelo dober model. Vendar ima Avstrija na stanovanjskem področju precej drugačno tradicijo od nas, država že skoraj sto let skrbi za socialno dimenzijo stanovanjske politike. V Sloveniji pa se je šele ta vlada končno odločila, da se bo lotila reševanja težav, ki so se kopičile desetletja; šele zdaj torej štartamo praktično z ničle. Kot ste omenili, nam manjka najmanj okoli 10.000 javnih najemnih stanovanj; če bi nam uspelo zagotoviti tistih 200 milijonov na leto, kolikor nam je cilj, bi potrebovali sedem let, da zgradimo potrebno število stanovanj. To pomeni, da bi v sedmih letih zaprli največjo luknjo, a naloga s tem še ne bi bila opravljena.

Seveda, s temi 10.000 stanovanji bi rešili stanovanjsko stisko najrevnejših – še vedno pa ostane srednji sloj, ki ob sedanjih plačah prav tako ne more do stanovanj. Tem ljudem v Avstriji država posoja denar, o njih vas sprašujem. 

Te potrebe pa želimo pokriti z garancijsko shemo za stanovanjske kredite mladim družinam. Kot sami veste, smo nekaj podobnega že imeli pred dobrim desetletjem, vendar se takrat zadeva ni najbolje obnesla. Iz tedanjih napak smo se vendarle naučili dosti in zdaj uvajamo ureditev, za katero smo prepričani, da bo dobro delovala. Po njej bo država dala dodatna jamstva za mlade družine, prekarce, skratka tiste, ki sami po sebi za komercialne banke niso zanimivi in ne dobijo posojil, ker nimajo stalnih prihodkov. Pri tem bodo med pogoji spet premoženjski cenzusi – če si bogataš, seveda ne potrebuješ državnega jamstva, da dobiš kredit na banki. Obenem pa bodo morala biti ta posojila namenjena za nakupe takšnih stanovanj, ki bodo zanimiva tudi za stanovanjski sklad. Kajti če kdo tega posojila ne bo sposoben odplačevati, bo to zanj storila država, ki pa bo v zameno prevzela stanovanje, posamezniku pa izplačala njegov vložek. Dolžnika pa ne bo nihče metal na cesto, temveč bo lahko ostal v stanovanju; če bo izpolnjeval pogoje, bo lahko ostal po pogojih netržnega najema, sicer pa tržnega. Skratka, spet ne bo nihče na izgubi.

Koliko sredstev je predvidenih za ta jamstva? 

To pa bo stvar dogovora z ministrstvom za finance. Ta trenutek še ne upam govoriti o znesku, saj prav zdaj usklajujemo stališča.

Ampak zakaj pa ni možno, da bi ta denar raje kar neposredno posodili mladim družinam v obliki kreditov? Sploh glede na dejstvo, da je Banka Slovenije omejila kreditiranje prek komercialnih bank.

Strinjam se, da bi bilo to dobro. A kar počnemo zdaj, je precej podobno. Državna jamstva bodo sama po sebi ljudem omogočala najemanje precej ugodnih kreditov. K tej shemi bomo pritegnili tudi SID banko, ki je na neki način državna socialna banka; obresti za njena posojila bodo predvidoma nizke, podobne, kot če bi sama država neposredno posojala denar. Gotovo se bo shemi pridružilo tudi kar nekaj komercialnih bank. Težko pa govorim o podrobnostih, saj se zakon, ki ga pripravljamo, do sprejema v državnem zboru lahko še korenito spremeni z amandmaji političnih strank.

Kako ste lahko tako prepričani, da bo ta jamstvena shema uspešnejša od prejšnje, ki je po pompoznih napovedih dala zelo klavrne rezultate? 

Tega ne more vedeti nihče. Smo pa pozorno preučili omenjeno shemo; izkazalo se je, da so bila največji problem dodatna jamstva, ki so jih zahtevale banke, s čimer so veliko ljudi odvrnile od sodelovanja. Sedaj se temu skušamo izogniti in doseči, da bi bilo zahtevanih jamstev manj – obenem pa moramo paziti, da bo odstotek lastne udeležbe pri posojilu razumno visok. Presodili smo, da je smotrno določiti obseg lastne udeležbe pri najmanj 20 odstotkov zneska kredita, da bi zmanjšali možnost špekulacij.

Ko mladi torej hodijo na ulice, protestno spijo pred parlamentom in sprašujejo državo »Kje bomo pa jutri spali?« – kaj jim odgovarjate? 

To so težka vprašanja in enostavnih odgovorov ni. Nekateri ljudje dejansko nimajo kje spati. Na ministrstvu za okolje si prizadevamo za celovito prenovo sistema gradnje in najema javnih stanovanj; učinki nekaterih ukrepov bodo vidni zelo hitro, spet drugih pa šele čez leta. V tem trenutku ima stanovanjski sklad odprtih gradbišč za tisoč stanovanj, kar ni malo. Ta stanovanja bodo povečini v naslednjem letu že na trgu in gotovo bodo pozitivno vplivala nanj. Potem je tukaj sistem javne najemne službe; če bomo dosegli, da bo zaživel med ljudmi, se bodo tudi tukaj sprostili znatni potenciali. Tretji mehanizem sta zadružna gradnja in sistem javno-zasebnega partnerstva za gradnjo stanovanj, kjer imamo še precej rezerv; na Rakovi jelši v Ljubljani se že izvaja prvi tovrstni projekt, za katerega je mesto dalo zemljišča, država pa dva milijona nepovratnih sredstev, pri čemer bo primaknila še nekaj denarja v obliki jamstev. Javni nabor nepremičnin, s katerimi lajšamo stiske prebivalstva, se torej počasi, a vztrajno že povečuje.