Najemnina za le 2,9 evra za kvadratni meter

Po vsakih volitvah se zamenja garnitura poslancev in s tem tudi najemniki v službenih stanovanjih državnega zbora. V tem mandatu je za službena stanovanja – parlament jih upravlja 49 – zaprosilo 23 poslancev. Stanovanja so v Ljubljani, kjer v zadnjem obdobju tržne najemnine letijo v nebo. A ne za poslanska stanovanja. Za ta tržne razmere in inflacija ne obstajajo, najemnine iz mandata v mandat ostajajo iste. Tokrat bo za največje stanovanje, veliko 68,54 kvadratnega metra, poslanec Svobode Aleksander Prosen Kralj plačeval zgolj 226 evrov mesečne najemnine, kar znaša 3,8 evra za kvadratni meter. Jožica Dergajc, tudi iz Svobode, pa bo za najmanjše stanovanje, veliko 27 kvadratnih metrov, plačevala 142 evrov na mesec.

Najemnina 3,8 evra za kvadratni meter je za Ljubljano seveda smešno nizka. Republiški stanovanjski sklad zdaj recimo na Brdu v Ljubljani zaračunava do 9,5 evra za kvadratni meter, najnižje javne najemnine v Ljubljani – aprila prihodnje leto se bodo zvišale še za tretjino – pa znašajo okoli šest evrov za kvadratni meter. Poslanska stanovanja so seveda zgolj nazoren prikaz širšega fenomena. V morju službenih stanovanj, ki jih upravljajo ministrstvo za javno upravo pa ministrstvo za notranje zadeve, ministrstvo za obrambo in druge institucije javnega sektorja, recimo bolnišnice, so poslanska stanovanja le manj pomemben odklon.

Odkar so se lani na podlagi novele stanovanjskega zakona začele javne najemnine zviševati, postajajo funkcionarski privilegiji vse bolj nevzdržni.

Ministrstvo za javno upravo (MJU) recimo upravlja 503 stanovanja, ki so na razpolago uradnikom in funkcionarjem v državni upravi. Tudi najemnine za ta stanovanja so podobno nizke kot za poslanska. Na zadnjem razpisu za dodelitev službenih stanovanj v najem so na Litostrojski ulici v Ljubljani 95 kvadratnih metrov veliko stanovanje oddali za 349 evrov na mesec oziroma za 3,6 evra za kvadratni meter, najmanjša stanovanja, velika od 30 do 40 kvadratnih metrov, pa ministrstvo za javno upravo zaposlenim oddaja za približno 160 evrov mesečne najemnine. Ministrstvo za obrambo jih ima v lasti 865. V Ljubljani za eno od njegovih največjih trisobnih stanovanj s kabinetom s površino 96 kvadratnih metrov uslužbencu zaračunavajo 278 evrov najemnine ali 2,9 evra za kvadratni meter. Podobne so najemnine, ki jih za 516 službenih stanovanj zaračunavajo uslužbencem na notranjem ministrstvu.

S tem je več težav, s krizo na nepremičninskem področju predvsem v Ljubljani pa postajajo vse očitnejše. Parlament ali ministrstva sicer lahko po zelo ugodnih, tako rekoč subvencioniranih cenah ponujajo svoje nepremičnine, a za to bi morali najemniki, funkcionarji, poslanci in drugi državni uradniki, to darilo upoštevati kot boniteto, za katero se plačuje davek. Boniteta bi se morala upoštevati vsaj za razliko do tržne najemnine, a kaj, ko v vseh teh institucijah odgovorni predpostavljajo, da gre za neprofitno najemnino, s katero se vzdržuje stanovanjski fond – pa čeprav je ta enkrat nižja, kot jo prejemnikom stanovanjske pravice zaračunava republiški stanovanjski sklad. Kako je mogoče, da v parlamentu, na ministrstvu za javno upravo, na obrambnem ministrstvu, v bolnišnicah zaračunavajo enkrat nižjo neprofitno najemnino kot v republiškem stanovanjskem skladu?

Direktor sklada Črtomir Remec pravi, da so postopki, na podlagi katerih v teh institucijah izračunavajo najemnine, izredno nejasni. Leta 2015 so avtorji resolucije o nacionalnem stanovanjskem programu zato predlagali, da bi se status vseh nepremičnin – službenih stanovanj in javnih najemnih stanovanj – izenačil. To bi pomenilo, da bi se morala vsa državna stanovanja prenesti v upravljanje republiškega stanovanjskega sklada, a so nato poslanci ob sprejetju stanovanjskega zakona sprejeli definicijo, da med »javna najemna stanovanja«, v nasprotju s priporočili strokovnjakov, ne sodijo »službena stanovanja, namenjena reševanju stanovanjskih potreb javnih uslužbencev in funkcionarjev«. Tako so funkcionarska službena stanovanja postala izjema.

Nizka najemnina pa ni edina težava, omeniti je treba tudi iracionalno upravljanje in številne majhne korupcijske zgodbe. Lani so na notranjem ministrstvu pod ministrom Alešem Hojsom, ki je bil ves ta čas tudi predsednik veteranske organizacije Združenje za vrednote slovenske osamosvojitve (VSO), spremenili pravilnik o oddaji službenih stanovanj tako, da so omogočili podaljšanje najemnih razmerij za nedoločen čas tudi osebam s statusom vojnega veterana. Tako je od 60 do 70 nekdanjih zaposlenih na notranjem ministrstvu dobilo poceni najemna službena stanovanja za nedoločen čas. Ministrstvo za notranje zadeve seveda ni center za socialno delo. Republiški stanovanjski sklad vsem najemnikom javnih stanovanj zaračunava stroškovno najemnino, s katero se javni stanovanjski fond vzdržuje, kdor te ne more plačati, pa bi moral za ta namen pridobiti socialno pomoč.

Podobnih primerov je še več. Na ministrstvu za notranje zadeve pravijo, da imajo od 516 službenih stanovanj nezasedenih kar 110 stanovanj. Ministrstvo za obrambo jih ima zaradi različnih razlogov nezasedenih 75. Največ, kar 42, je denimo nezasedenih, ker niso prenovljena. Sicer pa 536 stanovanj uporabljajo vojaki, kar 60 pa uslužbenci ministrstva. Kar deset odstotkov zaposlenih uslužbencev ministrstva za obrambo torej biva v službenih stanovanjih, za katera plačujejo nižjo najemnino od neprofitne najemnine, ki jo občani plačujejo prek stanovanjskega sklada.

Potem so tu še denimo bolnišnice. Bolnišnica Celje upravlja 66 stanovanj, ljubljanski univerzitetni klinični center 82 stanovanj, Univerzitetni klinični center Maribor pa ima, kot so nam odgovorili, v lasti 121 stanovanj, od katerih jih je trenutno 27 stanovanj praznih. Po naših informacijah jih je večina praznih že kakšno desetletje, ker bolnišnica nima denarja za obnovo, hkrati pa za obnovo ni zainteresirana, saj bi morebitni najemniki najemnino plačevali ministrstvu za zdravje.

»Prazna stanovanja so potrebna večjih oziroma manjših obnovitvenih posegov (zamenjava tlakov, slikopleskarska dela, menjava stavbnega pohištva, obnova inštalacij, kopalnic, menjava keramike,….),« pravijo v Univerzitetnem kliničnem centru Maribor. »V letu 2021 je bil objavljen razpis za dodelitev stanovanj, na podlagi katerega je bilo dodeljenih pet stanovanj. Stanovanja, ki so bila predmet razpisa, je bilo pred sklenitvijo najemne pogodbe potrebno obnoviti. Za vsako izmed stanovanj so bile priložene specifikacije potrebnih del s cenami po ponudbah.« Tudi ta odgovor kaže, s kakšno muko fond stanovanj vzdržujejo neprofesionalni upravljavci, kot so bolnišnice.

Marko Novak, predsednik upravnega odbora Slovenskega nepremičninskega združenja FIABCI, ocenjuje, da je v Sloveniji v javnem sektorju na razpolago nekaj sto stanovanj, ki jih posamezne institucije niso sposobne racionalno izkoriščati: »Ni motivacije, ni primernega zakonodajnega okvira, da bi takšna stanovanja spravili na trg in tako še nekoliko bolj olajšali sicer težak položaj na trgu najemnih stanovanj. Če bi nam uspelo ta stanovanja prenesti na republiški stanovanjski sklad, potem ravno toliko stanovanj ne bo treba zgraditi. To pomeni manj denarja, potrebnega za reševanje stanovanjske problematike,« opozarja.

Pred leti, ko so bile razlike med tržno najemnino in funkcionarskimi najemninami manjše oziroma so bile najemnine primerljive, je bila ta težava manj očitna. Ker pa so se lani na podlagi novele stanovanjskega zakona začele javne najemnine zviševati, postajajo funkcionarski privilegiji vse bolj nevzdržni. Glavni načrt vlade na področju stanovanjske politike sicer ostaja gradnja novih najemnih stanovanj. Funkcionarskih stanovanj se nova koalicija očitno ne bo dotaknila, obljubljajo pa gradnjo 20 tisoč najemnih stanovanj v osmih letih, kar bo – če se bo obljuba uresničila – vendarle največji stanovanjski gradbeni projekt v zadnjih 70 letih. Dvajset tisoč novih stanovanj bi pomenilo državno naložbo v vrednosti dve do tri milijarde evrov. Ampak ali je pri tem šlo le za prazno predvolilno obljubo, ki je zdaj že pozabljena?

Bodoči minister za solidarno prihodnost in koordinator Levice Luka Mesec pravi, da je njegovo ministrstvo za solidarno prihodnost do nadaljnjega, najverjetneje do novembra, blokirano zaradi vložene zahteve po naknadnem zakonodajnem referendumu o zakonu o vladi. »Posledica tega je, da sam do nadaljnjega opravljam funkcijo ministra za delo, ki nima pristojnosti za stanovanjsko politiko – sektor za stanovanja je na MOP,« pravi Mesec. »Kljub temu sem se nemudoma po podpisu koalicijske pogodbe začel ukvarjati z vsebinami, ki bodo v pristojnosti ministrstva za solidarno prihodnost.«

Najurgentnejše področje, s katerim se Mesec zdaj ukvarja, je dolgotrajna oskrba. Ker je Janševa vlada pripravila neizvedljiv zakon o dolgotrajni oskrbi in osem pravilnikov od devetih pri evropski komisiji postavila kot mejnik, ki ni dosežen, je za zdaj blokiranih 200 milijonov evrov evropskih sredstev, namenjenih temu področju iz načrta za okrevanje in odpornost: »Zato smo že ustanovili delovno skupino, ki bo najkasneje do konca leta uredila to področje.«

Za področje stanovanj, pravi Mesec, pa naj bi bila izbrana jedrna ekipa, za zdaj njeni člani z njim sodelujejo kot prostovoljci: »Niso še zaposleni – pripravljamo podlage za stanovanjsko politiko. V zadnjem mesecu smo se že sestali s ključnimi deležniki s področja stanovanj, tudi z republiškim in ljubljanskim stanovanjskim skladom, pregledujemo možnosti za financiranje stanovanjske gradnje iz evropskih sredstev, pripravljamo projekt 400 milijonov evrov dolžniškega sklada, s katerim bi financirali naslednji investicijski cikel v stanovanjski gradnji, in se dogovarjamo z DUTB o prenosu stanovanjsko relevantnih zemljišč na stanovanjske sklade.« Sicer pa naj bi bila največja ovira na poti do 20 tisoč stanovanj trenutno SDS in njen referendum, s katerim ta stranka preprečuje, da bi začeli delati: »S stanovanjsko politiko se tako v celotni državni upravi še vedno ukvarja manj kot deset ljudi v stanovanjskem sektorju ministrstva za okolje,« dodaja Mesec.

1,5 evra za kvadrat v Ljubljani

Najnižje mesečne najemnine za stanovanja, ki jih v prestolnici oddajajo ministrstva za obrambo, javno upravo in notranje zadeve ter državni zbor

Najnižje najemnine iz stanovanjskega fonda ministrstva za obrambo

1. 19,24 evra 12,49 m2
2. 36,77 evra 75,78 m2
3. 44,16 evra 27,72 m2
4. 44,55 evra 38,7 m2
5. 48,57 evra 23,91 m2

Najnižje najemnine iz stanovanjskega fonda ministrstva za javno upravo (v juniju 2021)

1. 81,34 evra 29,43 m2
2. 94,22 evra 26,18 m2
3. 102,74 evra 26,55 m2
4. 104,41 evra 30,33 m2
5. 125,68 evra 31,26 m2

Najnižje najemnine iz stanovanjskega fonda ministrstva za notranje zadeve

1. 64 evrov 17,43 m2
2. 60 evrov 26,91 m2
3. 70 evrov 26,91 m2
4. 81 evrov 23,69 m2
5. 88 evrov 31 m2
6. 98 evrov 34 m2

Najnižje najemnine, ki jih plačujejo sedanji poslanci

1. 103 evre poslanec Anton Šturbej 19,36 m2
2. 124 evrov poslanec Dušan Stojanovič 24,72 m2
3. 131 evrov poslanka Tamara Kozlovič 26,08 m2
4. 134 evrov poslanka Katarina Štravs 32,39 m2
5. 142 evrov poslanka Jožica Derganc 26,99 m2

Gursove cene v nebo

Na Gursu končujejo novo vrednotenje nepremičnin. Vrednosti so višje za skoraj 50 odstotkov.

Na Geodetski upravi Republike Slovenije (Gurs) so tudi zaradi napovedi uvedbe premoženjskega davka pohiteli in v zadnjih mesecih pripravili nove podatke oziroma novo vrednotenje nepremičnin. Prvi podatki so morda za marsikoga presenetljivi. Ko je Gurs nazadnje opravil oceno, to je bilo na začetku leta 2020, je izračunal, da vrednost nepremičnin v Sloveniji znaša 160 milijard evrov. Po novih ocenah so nepremičnine vredne okoli 240 milijard evrov, to pomeni, da se je vrednost povečala za 50 odstotkov.

Na Gursu opozarjajo, da gre pri tem še za zelo grobe podatke. »Smo v fazi usklajevanja novih modelov vrednotenja nepremičnin, ki odražajo stanje trga nepremičnin (cen/vrednosti) na dan 1. 1. 2022,« pravi Dušan Mitrovič, direktor urada za množično vrednotenje nepremičnin, ki hkrati opozarja, da sedaj oblikovani modeli ocenjevanja še niso sprejeti na ravni vlade, zaradi česar so podane vrednosti zgolj okvirne. Je pa to seveda logična posledica zvišanja vrednosti nepremičnin. Po zadnji oceni statističnega urada, objavljeni konec junija, so se denimo leta 2021 cene novih stanovanjskih nepremičnin zvišale za 16,5 odstotka, cene starih za 15,7, cene novih družinskih hiš pa za 6,3 odstotka.

Novi Gursovi modeli, ki temeljijo na tržni vrednosti, to odražajo, a hkrati so uporabili tudi nove, natančnejše modele. Eden izmed njih je razlog, da so drugače – višje – vrednotili zemljišča, na katerih stojijo nepremičnine. »Nepremičnina je sestavljena iz zemljišča in sestavine, ki stoji na zemljišču, tako je vrednost nepremičnine sestavljena iz vrednosti zemljišča in vrednosti sestavine – stavbe/dela stavbe. Dosedanji modeli so bili prav tako koncipirani, vendar z novimi modeli v tem seštevku zemljišču pripisujemo večjo vrednost, kot je to veljalo doslej. To predvsem velja za zemljišča, ki so v visokih vrednostnih ravneh, to so lokacije, kot sta Ljubljana in Obala,« pravi Mitrovič.

Po 15-letnem spremljanju delovanja trga nepremičnin v Sloveniji na Gursu ugotavljajo, da je vrednost zemljišč, na katerih stojijo stavbe v visokih vrednostnih ravneh, višja, kot so imeli to upoštevano v dosedanjih modelih. »Na lokacijah v visokih vrednostnih ravneh se že zelo pogosto dogaja, da je sestavina – stavba – že toliko funkcionalno in ekonomsko iztrošena, da se ruši,« dodaja. Vse to pomeni, da se bo najbolj spremenila vrednost hiš z velikimi parcelami, še posebej v urbanih središčih.