Simon Maljevac / »Najem stanovanja je čisto legitimna izbira in nikakor ne pomeni, da si kaj manj dosegel v življenju, če ga nimaš v lasti«

Simon Maljevac (1981), diplomirani sociolog, od januarja letos vodi zagotovo eno najzahtevnejših ministrstev. Ravno sistemska ureditev stanovanjske politike in dolgotrajne oskrbe, ki spadata pod ministrstvo za solidarno prihodnost, bosta pomemben ali celo ključen lakmus, koliko socialna in solidarna država bomo.

Maljevac ima dolgoletne izkušnje v nevladnem sektorju. Deset let, med letoma 2007 in 2017, je vodil kulturno, informacijsko in svetovalno središče Legebitra, ki je v času njegovega vodenja preraslo v največjo nevladno organizacijo LGBT-skupnosti v Sloveniji in v okviru katere je izpeljal številne nacionalne in mednarodne projekte. V letih 2017 in 2018 je vodil oddelek za spremljanje, ozaveščanje in preventivo pri zagovorniku načela enakosti, od leta 2018 pa je generalni sekretar Levice. Od nastopa vlade do prevzema ministrske funkcije januarja letos (torej v času sedemmesečne blokade, ki jo je povzročil SDS z referendumom o zakonu o vladi) je bil državni sekretar na ministrstvu za delo, družino, socialne zadeve in enake možnosti.

Čeprav naj bi po prvotni napovedi Maljevac prevzel ministrstvo za delo, družino, socialne zadeve in enake možnosti, Luka Mesec pa novo ministrstvo za solidarno prihodnost, so vsa tri težkokategorna področja novega ministrstva – ureditev stanovanjske politike, dolgotrajne oskrbe in vključevanje zaposlenih v lastništvo, upravljanje in dobiček podjetij – januarja (pri) padla Maljevcu. Napovedi na teh področjih so zelo konkretne, njihova morebitna neizpolnitev pa bo očitna.

Maljevac, ki je od lanskega aktivnejšega vstopa v politiko tudi redna tarča homofobov z desnice, je očitno trdoživ.

Minister Luka Mesec je v nedavnem intervjuju za Delo rekel, da ve zdaj o področjih, kot so stanovanjska politika, dolgotrajna oskrba, pokojninski sistem, trikrat več kot pred prevzemom ministrske funkcije. Pa vi?

Dejansko sem minister manj kot mesec dni. S področjem stanovanj sem se ukvarjal že prej, ko sem bil še državni sekretar na ministrstvu za delo, družino, socialne zadeve in enake možnosti. To je zelo kompleksno področje, imamo pa zelo jasno sliko, kaj hočemo narediti in kaj je naš namen. Vseeno se vsak dan srečam z novimi informacijami, predvsem pa verjamem v dialog in skupno delo, torej se zelo veliko obračamo na občine, stanovanjske sklade in druge udeležence na stanovanjskem področju.

Zdaj zagotovo poznate izhodiščne podatke. Kateri podatek vas je na področju stanovanj in stanovanjske politike presenetil, zlasti negativno? 

Teh podatkov je več, če omenim samo nekatere. Prvi, ki me je zelo negativno presenetil, je, da je trenutno v javni upravi zaposlenih pet ljudi za celotno področje stanovanjske politike. Kako je mogoče, da pet ljudi ureja eno osnovno dobrino, celo lahko rečem človekovo pravico? Sam namreč verjamem, da je dom zelo pomemben, samo pravico do doma, ki izvira iz same ustave, pa dojemam kot človekovo pravico. Drugi tak podatek, ki me je presenetil negativno, je, da je država republiškemu stanovanjskemu skladu v zadnjih desetih letih namenila samo 20 milijonov evrov. Nemogoče je pričakovati, da se bo stanovanjska politika vzpostavila in delovala brez finančnega posega države. Verjamem, da nas je zadnjih nekaj desetletij izučilo, da brez finančnega prispevka države stanovanjska politika preprosto ne more napredovati.

Stanovanjski trg je poln anomalij, stanovanja kupujejo podjetja in bogati za naložbe, kar potiska cene navzgor. Od leta 2015 so se cene stanovanj v Sloveniji v povprečju zvišale za 80 odstotkov, povprečna plača pa za 40 odstotkov, kar je povedno.

Prisotna je tendenca, da se nepremičnine monopolizirajo, krog lastnikov se oži. Podatki nakazujejo, da delež lastnikov pada, da se veča število tržnih najemnikov, kar je trend predvsem med mladimi. Pomemben podatek je, da se je padec lastništva dogajal v času nizkih obrestnih mer in povečevanja dostopnosti do posojil, kar nakazuje, da večanje kupne moči ne vodi v lažjo dostopnost do stanovanj, ampak prej obratno, v rast cen in krepitev neenakosti. Ta trend je mogoče opazovati tudi v drugih državah. Zato je nujno, da politike usmerimo v krepitev gradnje javnih stanovanj ter v omejevanje špekulativne rabe obstoječega in novega fonda.

Rotterdam je lani omejil nakupe stanovanj, vrednih do 355 tisoč evrov, na osebe, ki bodo v njih živele same ali njihovi sorodniki. Tako je preprečil investitorjem, da bi še naprej odkupovali poceni stanovanja in jih predelovali v luksuzna.

Stanovanj je premalo, ljudje pa potrebujejo dom. Mislim, da je to tisto, kar vsak želi, in naloga države je, da jim to omogoči. Če bi zgolj omejili špekulativno rabo nepremičnin, to ne bi bil zadostni korak. Potrebujemo jasno in sistematično politiko na tem področju, torej povečevanje fonda javnih neprofitnih stanovanj in sistem, ki bo vzdržen in dolgoročen. Zmanjševanje števila lastnikov nepremičnin je tudi posledica tega, da se je možnost lastništva na neki način izčrpala in da so posledično politike javnih neprofitnih najemnih stanovanj še toliko bolj smiselne in nujne. V Sloveniji imamo lastništvo sicer zelo radi, sam pa mislim, da je tudi najem povsem legitimna življenjska izbira. To ne nazadnje vidimo tudi v tujini. Na Dunaju je najemnikov kar okoli 50 odstotkov vseh prebivalcev. Verjamem, da je pri nas veliko ljudi, ki nočejo v prihodnjih 20 ali 30 letih imeti stanovanjskih kreditov, ampak želijo nameniti denar za druge stvari. Kar kaže na to, da je ključno okrepiti stanovanjsko politiko v smeri zagotavljanja javnih neprofitnih najemnih stanovanj. Tudi kot družba moramo doseči pomemben korak in sprejeti, da je najem čisto legitimna izbira in da nikakor ne pomeni, da si kaj manj dosegel v življenju.

Recimo pred dnevi smo brali o primeru iz Črnomlja, kjer je stanovanjski sklad leta 2021 zagotovil nova najemna stanovanja, od 30 pa jih je doslej v najem oddal le 14. Na občini so prepričani, da bi ljudje tam raje imeli lastniška stanovanja. Kako znotraj načrtovane politike vidite take primere: bolj kot problem odnosa do najema ali tudi problem cene najema – 489 evrov za 70 kvadratov? 

Zagotovo je pomemben dejavnik višina najemnine, ki mora biti veliko nižja od obroka posojila za primerljivo stanovanje. Glavna prednost najema je, da je mesečni strošek bivanja nižji in da so tveganja, povezana s stanovanjem, porazdeljena med najemnike ter javne lastnike stanovanja. Je pa pomembno poudariti, da je višina najemnine posledica neustrezne državne politike, ki skladu ni priskrbela ustreznih virov za dostopno gradnjo. Sklad se je bil prisiljen vesti kot tržni akter, saj sredstva za delovanje pridobiva s posojili in jih zbira s pobranimi najemninami. Samo javno financiranje lahko zagotovi ustrezno znižanje najemnin, kar pa sta tudi osrednji cilj in naloga te vlade.

Kaj pa se pri nas dogaja s številom najemnikov v zadnjem desetletju in kaj z najemninami? 

Poudaril bi, da je bilo pri nas ob stanovanjski politiki zanemarjeno tudi celotno področje podatkov na tem področju. Na podlagi podatkov, ki so (bili) na voljo, je zelo težko, pravzaprav nemogoče zasnovati stanovanjsko politiko. Recimo, koliko je ljudi, ki so v najemu, kakšne so dejanske najemnine. Tukaj so za snovanje ukrepov zelo pomembni zelo točni podatki in te zdaj pridobivamo po terenu. Imamo pa pomembne indice, ki nakazujejo porast števila najemnikov, rast najemnin in pa slabšanje razmer na najemnem trgu. Eden takšnih podatkov je raziskava Mladina 2020, ki je pokazala, da je med letoma 2010 in 2020 delež mladih, ki bivajo v najemu, narastel s 30 na 38 odstotkov.

Ampak kljub pomanjkanju podatkov ste na primer nakazali ciljno najemnino: 7,5 evra na kvadratni meter. 

Ja. Osnovo pri fondu najemnih neprofitnih stanovanj želimo graditi okrog stroškovne najemnine in tukaj se želimo čim bolj približati ceni, ki je na Dunaju, to je 7,5 evra na kvadratni meter. Pomembno je poudariti, da ta najemnina vključuje tudi stroške upravljanja, vzdrževanja, rezervnega sklada in podobno. Višina najemnine je odvisna od gradnje in njene optimizacije na eni ter stroškov financiranja na drugi strani. Poleg tega je nujno, da se – ko govorimo o stanovanjski politiki – premaknemo k razumevanju tega področja kot o ideji javnih stanovanj, ki so splošno dostopna in namenjena širokemu krogu prebivalcev. Pravno gledano je to temelj že sedanje ureditve, ampak se zaradi omejenega števila stanovanj, predvsem odsotnosti financiranja, v praksi ne izvaja. Nova ureditev bo morala zagotoviti vzdržnost delovanja sistema, povečanje števila upravičencev, hkrati pa ne sme poslabšati položaja sedanjih najemnikov. Zato bo ključno prilagoditi sistem subvencioniranja, ki bo dopolnjeval sistem in opravljal vlogo socialnega korektiva.

Država je republiškemu stanovanjskemu skladu v zadnjih desetih letih namenila samo 20 milijonov evrov, v javni upravi je (bilo) zaposlenih le pet ljudi za celotno področje stanovanjske politike.

Zdaj so najemnine bistveno višje. Koliko? 

Zelo različno, tudi od 14 do 16 na kvadratni meter, celo več. Ampak, kot rečeno, točnih podatkov za vse lokacije ni.

Vaša temeljna napoved sicer je 5000 novih javnih najemnih stanovanj do leta 2026. Od kod ta številka? 

Še preden sem postal minister, smo vzpostavili zelo dobro sodelovanje z republiškim stanovanjskim skladom. Ta številka izvira iz popisa republiškega in drugih stanovanjskih skladov, občin in drugih organizacij. Torej iz njihovih projektov, ki so v različnih fazah izvedbe in so realno dosegljivi do leta 2026. Zdi se mi namreč izjemno pomembno, da komuniciramo realno in številka 5000 stanovanj do leta 2026 je realna. Naša druga zaveza je, da bomo do leta 2026 vzpostavili sistem, ki bo po letu 2026 zagotavljal 3000 stanovanj na leto. Tako da govorimo o dveh fazah gradnje javnih najemnih neprofitnih stanovanj.

Teh 5000 stanovanj ne bo nastalo v Ljubljani, ne gre torej za »ljubljanski projekt«, kot želi prikazati zlasti del politične javnosti. 

Tako je. Projekti ki se načrtujejo, so predvideni v različnih občinah, tudi manjših. Govorimo o krajih, kot so Ljubljana, Maribor, Kranj, Pivka, Ljutomer, Novo mesto … Vsi ti projekti tečejo v sodelovanju z občinami, kar je zelo pomembno. Stanovanjska problematika ni problematika Ljubljane. V Ljubljani se morda vidi kot največja, saj ne nazadnje tukaj živi največ ljudi, a to je problematika velikega dela države in kot tako jo na ministrstvu tudi zastavljamo in vodimo.

Začeli ste z obiskom vseh stanovanjskih skladov in drugih javnih stanovanjskih organizacij. Direktor republiškega stanovanjskega sklada je nedavno opozoril, da je velika izhodiščna težava zemljiška politika občin; številne občine zemljišča raje špekulativno prodajo, kot da bi jih uredili za gradnjo javnih stanovanj. 

V prihodnjih dveh mesecih bomo obiskali vse stanovanjske sklade, sočasno se bomo srečevali z županjami in župani občin, ker si želimo na terenu ustvariti sliko. Stanovanjski skladi danes med sabo niso primerljivi, nekateri so v težkih situacijah. Ključno je začeti. Potrebujemo vhodni podatek, kako podpreti stanovanjske sklade, da začnejo izvajati poslanstvo.

Kaj pomeni, da so v težkih situacijah? Morda lahko katero navedete? 

Zaradi nestabilne stanovanjske politike na državni ravni se lokalni skladi niso mogli razvijati in so delovali ali stihijsko ali pa so stagnirali. Ker država ni sistematično vlagala v področje, so skladi razvijali projekte na horuk, ko jih je podprla občina, ko so dobili primerno zemljišče ali kredit, ko se je pojavil evropski denar. Zato niso mogli razviti delujočega aparata za kakovostno gradnjo in tudi upravljanje najemnih razmerij. Kot se je slikovito izrazil direktor novogoriškega sklada, med enim in drugim projektom mine toliko časa, da se zamenjajo zaposleni in vodstvo ter se izgubi znanje. Zato je ključno, da država na področje prinese predvidljivost, sistematičen razvoj in gotovost v obliki stabilnih finančnih virov ter vzpostavitev enotnega ter povezanega sistema izvajalcev. To bo omogočilo razvoj skladov na lokalni ravni.

Kaj pa zemljišča in sploh pripravljenost občin, da sodelujejo v stanovanjski politiki, ki temelji na neprofitnem najemu? Primer Črnomlja, kjer se kaže težava z oddajo stanovanj, verjetno ni edini. 

Mor amo se zavedati – in to pono vno opozarjam, da je bilo področje javne stanovanjske politike zadnjih 30 let zanemarjeno. Zemljiška politika je osnova, in tu igrajo pomembno vlogo občine. Država pa je tista, ki mora zagotoviti stabilnost, financiranje in jasen sistem. Postavili bomo zelo jasna pravila, kako se bo delalo na področju stanovanjske politike. Močno bo okrepljena tudi komunikacija z občinami in regijskimi skladi, kar je moja osebna zaveza. Prejšnji četrtek sem imel sestanek z direktorjem republiškega stanovanjskega sklada, kjer trenutno izvajajo anketo med občinami in preverjajo interes za gradnjo javnih najemnih stanovanj. Anketa še ni končana, interes pa je že potrdilo 88 občin. Občine zagotovo najbolje poznajo potrebe svojih prebivalk in prebivalcev in že delni rezultati ankete kažejo, da je interes občin za gradnjo velik. Na naši strani pa je treba čim prej postaviti jasen regulatorni okvir, tudi standarde glede zemljišč, gradnje in ostalega.

Kaj pa zmožnosti gradbenikov? Ko ste javno napovedali številko 3000 stanovanj na leto, so se odzvali gradbinci in arhitekti, češ da so zmožnosti gradbenikov 750 do 1000 stanovanj na leto. 

Ravno zato se mi zdi nujno, da imamo najprej to projektno fazo, torej 5000 stanovanj do leta 2026, potem pa preidemo na gradnjo 3000 na leto. S tem, ko bo sistem stanovanjske politike postal jasen in predvidljiv, bo postal jasen in predvidljiv tudi za gradbena podjetja. Lahko bodo načrtovala vnaprej; vnaprej bo jasno, kaj se načrtuje pri stanovanjski gradnji. Hkrati bo seveda prostor tudi za inovativne pristope, kot je gradnja z lesom. Stanovanjska politika, kot jo bomo zastavili, mora odpreti priložnosti tudi za razvoj drugih sektorjev.

Omenili ste, da je republiški stanovanjski sklad v zadnjem desetletju od države dobil le 20 milijonov evrov, kar je toliko, kot je letos v proračunu predvideno za službena potovanja. Tudi iz načrta za okrevanje in odpornost, ki ga je naredila Janševa vlada, bomo prejeli za stanovanjsko gradnjo 60 milijonov posojil, namesto sprva predvidenih 185 milijonov. 

Ja, na neki način je to izgubljena priložnost. Vendar je tudi teh 60 milijonov evrov korak naprej, saj bo ta denar namenjen gradnji stanovanj. Nujno se mi zdi tudi zavedanje, da če hočemo kot družba v ospredje postaviti stanovanjsko politiko, te politike ne moremo zasnovati na nekih občasnih finančnih vložkih v področje. Dom je nekaj, kar potrebuje vsak izmed nas in stalno. Dom ni trenutna potreba, ki zdaj je, potem pa je ni. Zato je naloga države, da povečuje fond javnih stanovanj in vzpostavi sistem, ki bo dolgoročno vzdržen – tudi finančno.

Krog lastnikov stanovanj se je zožil v času nizkih obrestnih mer in povečevanja dostopnosti do posojil, kar nakazuje, da večanje kupne moči ne vodi v lažjo dostopnost do stanovanj, ampak prej obratno, v rast cen in krepitev neenakosti.

Tudi tukaj sta predvideni dve fazi; po letu 2026 naj bi država vsako leto za stanovanjsko politiko dala 100 milijonov evrov, pred tem pa manj. Kolikšna bo letošnja dokapitalizacija stanovanjskega sklada? Omenja se vsaj 25 milijonov evrov. 

Do leta 2026 bomo financirali sklad na podlagi popisa projektov, torej konkretnih potreb. Trenutno ne bi ugibal zneska. Tako bo tudi prihodnji dve leti, vmes pa želimo zastaviti stabilen sistem gradnje 3000 javnih najemnih neprofitnih stanovanj na leto, ki bo zaživel po letu 2026 in za katerega bo vsako leto namenjenih vsaj 100 milijonov evrov javnega denarja. Ta načrtovani vložek ne pomeni, da stanovanjskim skladom in drugim neprofitnim organizacijam ne bo treba iskati še drugih sredstev na trgu. Ne nazadnje se razmere spreminjajo, inflacija pa draži gradnje. Kot država pa moramo vzpostaviti sistem, ki bo robusten in bo deloval v vseh razmerah. Del tega je tudi teh 100 milijonov evrov na leto, ki zagotavlja neko stabilnost gradnje.

Ta denar ne bo ostal pri republiškem stanovanjskem skladu. Ta že zdaj z denarjem, ki ga sicer mora najeti na trgu, ker ga od države pač ne dobiva, sofinancira projekte občin, regijskih skladov. 

Vemo, da je trenutno republiški sklad kljub pogojem pomemben graditelj. Sklad se mora okrepiti v osrednjo izvedbeno točko stanovanjske politike, za informacije in vire. V okviru republiškega sklada bo vzpostavljen povratni posojilni sklad, do katerega bodo imeli pod istimi pogoji dostop preostali stanovanjski skladi, občine, zadruge in drugi neprofitni akterji. V sklad bo pritekal javni denar, po letu 2026 sto milijonov evrov na leto. Ta denar bo vsem akterjem javne stanovanjske politike omogočal osnovo za gradnjo. Sklad se bo »povratno« polnil tudi prek stroškovnih najemnin. Vzpostavljen bo torej sistem, ki bo dolgoročno vzdržen.

Denar iz omenjenega povratnega posojilnega sklada se verjetno ne bo naprej posojal s pribitkom, da bi se torej ustvarjala s tem dodana vrednost. 

Seveda ne, ker bi s tem izgubili osnovno poanto sklada. Profitna posojila so na voljo že na trgu. Točne pogoje posojilnega sklada še oblikujemo, saj mora upoštevati dve deloma nasprotujoči si nalogi: dolgoročno vzdržnost sklada in kroženje denarja znotraj sistema na eni ter dostopnost najemnin na drugi strani. Za dosego obeh ciljev je ključno zagotoviti, da se bo sklad nenehno podpiral z javnim denarjem. Ključna elementa teh posojil pa sta seveda njihova ustrezna ročnost (vsaj 30 let) in pa fiksna obrestna mera.

Bo omenjeni posojilni sklad zaživel že z letošnjo dokapitalizacijo stanovanjskega sklada in kdaj ta bo? 

Sklad bo oblikovan na podlagi že obstoječih programov sofinanciranja in soinvestitorstva, ki ga republiški stanovanjski sklad že izvaja. Ta program bomo ustrezno prilagodili glede na nove vire, ki jih bo republiški sklad dobil z dokapitalizacijo. Tukaj pa moramo izhajati iz stanja na terenu, saj bo treba izvajanje programa prilagoditi zmožnostim lokalnih skladov. Ponekod ne bo dovolj zgolj sofinanciranje, ampak bo moral republiški stanovanjski sklad podpreti lokalne izvajalce z znanjem, izkušnjami, koordinacijo.

Preden je vlada, katere del je tudi Levica, januarja letos potrdila, da bo nosilec stanovanjske politike republiški stanovanjski sklad, so nekateri vaši koalicijski partnerji dajali prednost ideji, da bi gradnjo najemnih stanovanj izvedli v partnerstvu z zasebnimi najemniškimi giganti, kot sta avstrijski Buwog in njegov osovraženi berlinski »landlord« Vonovia. To bi bilo namreč za državo bistveno ceneje. 

Gre za izhodišče n r azmislek, kaj kot družba hočemo in kam vlagamo javni denar. Zame in za Levico tukaj ni dileme. Dom je zagotovo zelo visoko na lestvici vsakega slehernika. Dostopna stanovanja, cenovno in po številu, ne smejo biti redka dobrina, ampak so temeljna pravica vsakega; so nujen pogoj in izhodišče za življenje. Hrbtenica sistema stanovanjske politike, ki jo vzpostavljamo, je zdaj jasna. To je javna gradnja prek stanovanjskega sklada ter neprofitnih akterjev in javnega financiranja. Dodatno pa se bodo vzporedno razvijali in prispevali k cilju tudi drugi modeli s kapitalskega trga.

Akterji so tudi stanovanjske zadruge, ki že leta pozivajo vlade k sistemski ureditvi področja, zdaj pa pozivajo tudi k večji vključenosti v pripravo »nove« stanovanjske politike. 

Zadruge vidimo kot zelo pomemben element. A v prvi fazi se želimo posvetiti zagonu obstoječih projektov in vzpostavitvi sistema, kar pa ne pomeni, da ne bomo vložili truda tudi v ureditev področja zadružništva in različnih oblik stanovanjskih zadrug. Vem, da je idej na terenu več in jim bo treba prisluhniti. Vsako možnost, ki omogoča nova najemna stanovanja po dostopni ceni za prebivalke in prebivalce, moramo podpreti in omogočiti. Kajti nobena javna politika ne more in ne sme nastati brez vključevanja širokega spektra akterjev in javnosti.

Koliko pa ste vključeni v pripravo obdavčitve nepremičnin? Tudi ta bo zagotovo vplivala na razmere na stanovanjskem trgu. Recimo v iniciativah Zadrugator in Najemniški SOS že opozarjajo, da lastniki nepremičnin nedavni dvig obdavčitve najema na 25 odstotkov (potem ko ga je Janševa koalicija znižala s 27,5 na 15 odstotkov) prenašajo na najemnike. 

Obdavčitev je stvar ministra za finance, špekulacije so škodljive.