Airbnb / Nepremičninski divji zahod

Oddajanje stanovanj turistom se je zažrlo v stanovanjski trg in cene so strmo narasle. To je tako donosno, ker so davki smešno nizki.

Če bi se danes sprehodili po prestolnici, zlasti po središču mesta, bi ob vhodnih vratih hiš naleteli na majhne sive in črne varnostne skrinjice. Na nekaterih vhodih jih je mogoče našteti več kot deset. V teh malih skrinjicah se skrivajo ključi nastanitev, ki jih turisti najamejo na spletnih rezervacijskih platformah, kot sta Airbnb in Booking. V Ljubljani, kjer so cene stanovanj vsako leto višje, vzporedno z njimi pa so vse višje tudi najemnine, so se namreč ponudniki kratkoročnih turističnih najemov močno zažrli v nepremičninski trg. Država jim je zadnje desetletje dovolila ribariti v kalnem, davki so nizki, nadzora nad njimi praktično ni bilo, tako je še danes. A zakaj? Verjetno zato, ker so vsi, ki imajo malo več denarja, želeli sodelovati pri tem lovu na zaslužek. Med njimi so tudi uradniki, politiki, predvsem pa so ta način izkoristili premožni, ki so v času nizkih obrestnih mer iskali boljše naložbe. In zaslužki na področju oddajanja so res izjemni.

Zakaj bi bilo s tem, da kdo oddaja svojo nepremičnino, kaj narobe? Mar ni to nekaj najbolj legitimnega? Preprost odgovor je seveda pritrdilen, a dejansko so stvari kompleksnejše. Stanovanja namreč ne spadajo med klasične investicije, kot so bančne vloge, delnice, obveznice, vezave, vlaganja v sklade ... Namenjena so bivanju ljudi, njihova gradnja je pomembna, ker se tako rešuje stanovanjsko vprašanje v državi. So torej tržno blago, a posebne narave. In ker so taka, imajo tudi posebno davčno obravnavo – enako velja za oddajanje. Zakaj? Ker ni bilo mišljeno, da bodo prinašala hitre zaslužke, temveč da bi ljudje v njih bivali.

Sociologinja dr. Srna Mandič, znanstvena svetnica na ljubljanski Fakulteti za družbene vede in strokovnjakinja za stanovanjsko področje, opozarja na konflikt, ko pride do stanovanjskega vprašanja. »Na eni strani je uporabna vrednost stanovanja, ki uporabniku stanovanja omogoča zadovoljiti potrebo po stanovanju kot eno osnovnih človekovih potreb, na drugi pa je njegova menjalna vrednost, ki lastniku stanovanja v primeru oddajanja ali prodaje lahko prinaša dobiček. Realnost stanovanjskega trga je, da lastniki poskušajo maksimirati koristi in menjalne vrednosti stanovanj,« razlaga. »Prav javna politika pa mora prepoznati potrebo po stanovanju kot eno osnovnih človekovih potreb in pravic ter kot javni interes. Torej mora zagotoviti možnosti, da ljudje lahko pridejo do stanovanja in zadovoljijo to osnovno potrebo. In ta javni interes mora po drugi strani dati tudi osnovo za omejevanje pravic, ki jih imajo lastniki stanovanj v svojem delovanju na stanovanjskem trgu.« Oglejmo si torej podrobneje, kako danes poteka oddajanje stanovanj. Uveljavljena sta zakoniti in tudi nezakoniti način oddajanja. Nekateri svoje nepremičnine oddajajo na črno in ne plačujejo nobenih davkov državi. A tudi tistim, ki to počnejo legalno, se oddajanje v kratkoročni najem še vedno izplača bistveno bolj, kot če bi svoje nepremičnine oddali v klasični, dolgoročni najem. Z oddajanjem stanovanj v turistične namene lahko zaslužijo naravnost izjemno – k temu pa jih nagovarja celo država sama. Za kratkoročni najem v primerjavi z dolgoročnim namreč veljajo druga pravila, kratkoročno oddajanje bi lahko po višini davkov opisali kot čisto pravo davčno oazo znotraj države.

Stanovanja ne spadajo med klasične investicije, kot so bančne vloge in delnice. Namenjena so bivanju ljudi, njihova gradnja je pomembna, ker se tako rešuje stanovanjsko vprašanje v državi.

Oglejmo si povsem naključen primer. Lastnik 25 kvadratnih metrov velike garsonjere v središču Ljubljane v vrednosti 150.000 evrov se odloči, da jo bo oddajal. Odda jo lahko v dolgoročni najem stalnemu najemniku ali pa jo da na trg turističnih stanovanj. Če oddaja stanovanje za 500 evrov na mesec – kar je, glede na trenutno ponudbo na najemniškem trgu v Ljubljani, razmeroma ugodna cena –, bo v enem letu zaslužil šest tisoč evrov. Država mu bo ob tem priznala stroške vzdrževanja v višini 10 odstotkov najemnine, zato bo 25 odstotkov dohodnine plačal le od 5400 evrov. Državi bo tako na ta dohodek moral plačati 1350 evrov, ostalo mu bo 4050 evrov.

In koliko bi zaslužil, če bi se odločil enako stanovanje dati na voljo turistom? Če bi ga oddajal v povprečju za 100 evrov na noč – kar je glede na ponudbo čez leto razmeroma ugodno – in bi mu uspelo stanovanje zapolniti zgolj polovico dni v letu, torej 180 dni, bi od spletne platforme Airbnb prejel 15.300 evrov. Airbnb si namreč obračuna 15-odstotno provizijo na storitve oglaševanja – kar v našem konkretnem primeru znaša 2700 evrov. Od tega zneska mora najemodajalec nato državi plačati še davek na dodano vrednost v višini 595 evrov in pa le štiri odstotke davka, kolikor namreč ta znaša za samostojne podjetnike z normiranimi stroški. Tudi če k temu prištejemo obratovalne stroške, naj bodo ti v povprečju 100 evrov na mesec, mu na koncu ostane 13.500 evrov čistega prihodka. Torej bistveno več kot v primeru, da bi stanovanje oddal v dolgoročni najem.

Naj na tem mestu vseeno spomnimo, da smo tako ceno najema kot število dni oddajanja zastavili precej skromno – zaslužek pa je še vedno izjemno visok. Tako izjemno visok je, da bi najemodajalec, če je stanovanje kupil kot investicijo, imel to povrnjeno že po dobrih desetih letih. Da bi resnično razumeli, kako veliko denarja je to, je treba zadevo primerjati z donosi na finančnih trgih. Če bi danes ob 2,5-odstotni obrestni meri vezali 150.000 evrov pri NLB, bi po letu dni prejeli največ dodatnih štiri tisoč evrov.

Rezervacije na spletnih platformah so pri nas nadpovprečno priljubljene. Danes pomenijo že več kot 90 odstotkov prenočitev, ustvarjenih v nastanitvenih obratih, ki se oddajajo v celoti, na primer v počitniških hišah ali stanovanjih, in v takih z manj kot desetimi ležišči. Na ravni Evropske unije je bil povprečni delež tovrstnih prenočitev tujih turistov lansko leto 61-odstoten. Tudi slovenski statistični urad na podlagi posredovanih podatkov največjih štirih mednarodnih spletnih platform – Airbnb, Booking, Expedia Group in Tripadvisor – ugotavlja, da je bilo na njih lani opravljenih skoraj 273 tisoč rezervacij oziroma nekaj manj kot 2,5 milijona prenočitev. Turisti največ tovrstnih prenočitev ustvarijo v gorenjski statistični regiji, kjer je skoraj polovica vseh turističnih prenočitev urejena z rezervacijo na omenjenih spletnih platformah. A v osrednjeslovenski regiji je bil lani ta delež 70-odstoten.

Na največjih štirih mednarodnih spletnih platformah – Airbnbju, Bookingu, Expedia Groupu in Tripadvisorju – je bilo lani opravljenih skoraj 273 tisoč rezervacij oziroma nekaj manj kot 2,5 milijona prenočitev.

Četudi turisti večino, kar tretjino takih prenočitev opravijo na Gorenjskem, je namreč ponudba stanovanj na spletnih platformah skoncentrirana prav v Ljubljani. Natančnejše podatke za oceno obsega Airbnbja v Ljubljani je za Mladino pripravilo ameriško svetovalno podjetje AirDNA, ki analizira uporabo Airbnbja za vlagatelje in lastnike stanovanj. Avgusta 2019, na vrhuncu poletne turistične sezone, je bilo v Ljubljani skupaj 2300 ponudb nastanitev, avgusta letos jih je bilo 1990. Ob tem je treba povedati, da govorimo le o ponudbi prek Airbnb, ne pa tudi ostalih ponudnikov, ki so v zadnjih letih postali vse močnejši, zlasti Booking. Hkrati se je v tem času znatno zvišala povprečna cena najema: ponudniki so v Ljubljani avgusta 2019 v povprečju računali 83,77 evra za dnevni najem, letos 135,30 evra, torej dobrih 60 odstotkov več. Povprečni letni dohodek ponudnikov v Ljubljani je v zadnjih dvanajstih mesecih znašal skoraj 28 tisoč evrov.

Oglejmo si še dva povsem konkretna primera, ki ju navajajo pri AirDNA. Enosobno stanovanje na ljubljanskih Poljanah, ki sprejme največ dve osebi, v povprečju čez leto na dan računa skoraj 70 evrov za prenočitev. Ob 94-odstotni zasedenosti ima letni prihodek 21.600 evrov. Enosobno stanovanje v bližini glavne železniške postaje, ki sprejme največ štiri osebe (dodatna ležišča so namreč na voljo v dnevnem prostoru), v povprečju na dan računa nekaj več kot 105 evrov in ima ob 88-odstotni zasedenosti letni prihodek 34.300 evrov.

Če imaš torej v lasti stanovanje in si vsaj malce »podjeten«, boš stanovanje oddajal prek Airbnbja. Ali kot je to verigo praktično v nedogled nadaljeval predsednik Slovenskega nepremičninskega združenja Marko Novak na začetku tedna v Večeru: »Če si še bolj podjeten, boš prek obeh sistemov kot normirani samostojni podjetnik oddajal prvih pet stanovanj in sistem ti bo v tem primeru še bolj naklonjen. Če si še bolj podjeten, bo naslednjih pet stanovanj oddajala tvoja soproga in sistem bo zate ’štimal’ kot malokaj v tej državi. Če si še bolj podjeten, boš vzel kredit in kupil dodatna stanovanja, ki jih bo kot normiranec oddajala hči, in spet s sistemom ne bo nič narobe. Naslednji dve kupljeni stanovanji pa bo oddajal sin, da se malo navadi, kako se s tem dela, in tudi v tem primeru bo sistem optimalen.«

Iz navedenega je jasno, da so stanovanja izjemno donosna, varna, pa še praktično neobdavčena naložba. Zdi se, kot da država prav nalašč ustvarja možnosti, ki bi najemodajalce spodbujale k oddajanju stanovanj v kratkoročni najem. Še več: zdi se, kot da bi namenoma ustvarjala možnosti, da lahko tisti, ki premoženje in stanovanja imajo, z njimi izredno dobro služijo. Ti zaslužki pa so zaščiteni kot kočevski medvedje.

Ponudniki stanovanj na Airbnbju v Ljubljani so avgusta 2019 v povprečju računali 83,77 evra na noč, letos pa 135,30 evra, torej dobrih 60 odstotkov več.

Posledice prijazne obravnave države so po drugi strani očitne in za večino prebivalstva uničujoče. Glede na raziskavo, ki jo je leta 2020 za gospodarsko ministrstvo pripravil Center poslovne odličnosti Ekonomske fakultete v Ljubljani, je bilo leta 2015 na platformi Airbnb v državi oglaševanih 2569 nepremičnin, leta 2019 pa že 9723, torej skoraj štirikrat toliko. Vsi ponudniki na tej platformi v Sloveniji so tega leta ustvarili kar 66,5 milijona evrov dohodkov. To je približno toliko, kot so istega leta ustvarili Istrabenz hoteli in Terme Krka s skupaj 17 hoteli visoke kategorije. Pri čemer so v raziskavi na primer ugotavljali tudi, da ponudniki v Ljubljani, ki imajo v lasti več kot šest nepremičnin, obvladujejo kar 36 odstotkov celotnega trga nepremičnin, ki se oglašuje na Airbnbju. Kar kaže na to, so zapisali, »da ne gre za dejavnost delitvene ekonomije, temveč za tržno dejavnost z visokimi donosi, ki ni primerno regulirana, zato se v veliki meri odvija v polju črne ekonomije«, kot taka pa »predstavlja nelojalno konkurenco ostalim nastanitvenim kapacitetam« in ima »negativen vpliv na stanovanjsko politiko«.

Poleg vpliva na stanovanjski trg pa ima Airbnb vpliv tudi na počutje drugih etažnih lastnikov: turisti, ki prihajajo in odhajajo, pogosto motijo sosede, večstanovanjski objekti niso bili zgrajeni za takšno prehodnost, zato lahko na skupnih prostorih nastaja škoda, ponekod, kjer nimajo števcev, so lahko kar naenkrat višji tudi stroški ... A ne le to: zaradi izjemne rasti cen so v svoje nepremičnine tudi ujeti – težko se na primer preselijo v večje stanovanje, saj je cena kvadratnega metra presegla zmožnost ljudi s povprečnimi dohodki.

Kje je torej država, ki bi vse to preprečila? Že prejšnji gospodarski minister Zdravko Počivalšek je pripravljal spremembe zakona o gostinstvu, ki bi uredile to področje. Osnutek zakona, ki je nato predlani prišel v javno obravnavo, je predvideval predvsem večjo vlogo občin pri reguliranju kratkoročnih najemov, te bi lahko v svojem aktu določale prostorski in terminski okvir za oddajanje nepremičnin, obenem bi bile občine tiste, ki bi izdajale soglasje za opravljanje dejavnosti. Vpis v register bi bil nato mogoč le ob predložitvi potrebnih dokazil o izpolnjevanju pogojev. Oglaševanje nepremičnin (na primer na Airbnbju) pa bi bilo dovoljeno zgolj z objavo javno vidne identifikacijske številke nastanitve iz registra nastanitvenih obratov. Vendar je ta predlog sprememb zakona poniknil v predalu.

Trenutna ureditev področja še vedno pomeni predvsem »hiter zaslužek za tiste, ki imajo stanovanje v lasti«, pri čemer »ni potrebnih ali vsaj ne nujnih sprememb v stanovanju, nobenih vlaganj in v resnici zelo malo birokracije«, ob tem razmišlja arhitekt dr. Miloš Kosec. Hoteli na primer so praviloma del širše prostorske politike mesta. »Vsaj načeloma hotel ne more stati kjerkoli. Je razmeroma draga investicija z veliko obratovalnimi stroški. Dobički niso ogromni in tveganje je veliko, zato je tudi težko dobiti investitorje.« Pri stanovanjih, ki se oddajajo v turistične namene, je precej drugače. »Ne spremeni se lastništvo, infrastruktura, nič. Le prebivalstvo nekega območja se skorajda čez noč popolnoma zamenja, saj trg lastnike spodbuja, da se jim splača preseliti drugam, stanovanja pa oddati v kratkoročni najem. Oziroma jih spodbuja, naj dolgoročne najemnike raje vržejo ven, v stanovanje pa naselijo turiste.«

Vendar ali občine res nimajo že danes nobenih pristojnosti, da bi regulirale razmah tovrstnih turističnih najemov? Na ljubljanski občini trdijo, da ne. »Airbnb ni namenska raba, tip objekta niti dejavnost po standardni klasifikaciji dejavnosti, ki bi jo lahko urejali z merili in pogoji v izvedbenem delu občinskega prostorskega načrta,« so zapisali na občini. »Lastnik stavbe ali nepremičnine lahko z njo pretežno prosto razpolaga in stanovanje ali dele stanovanj tudi oddaja v najem. V osrednjih območjih centralnih dejavnosti so večstanovanjske stavbe dopustne. Način razpolaganja s posameznimi stanovanji pa ni predmet občinskega prostorskega načrta.« Zato, dodajajo, bi morale biti »rešitve za urejanje in nadzor kratkoročnega oddajanja sprejete na nacionalni ravni. Sistem v Sloveniji namreč ne omogoča reševanja problematike na parcialni ravni, obstajati mora nacionalna podlaga. Morajo pa rešitve upoštevati lokalne specifike in omogočati lokalnim samoupravnim skupnostim, da same odločajo o obsegu omejitev, ki jih želijo sprejeti.«

Da je na občinski ravni očitno mogoče vsaj nekoliko regulirati kratkoročne najeme, je sicer pokazal nedavni primer poslanca SDS Branka Grimsa, ki je svojo apartmajsko vilo v naselju Zasip oddajal turistom. Kot so po razkritju za Necenzurirano pojasnili na občini Bled, tega ne bi smel početi, saj da sta tam po občinskem prostorskem načrtu v stanovanjskih objektih kot gostinsko-nastanitveni dejavnosti pogojno dopustni sobodajalstvo in oddajanje apartmajev – vendar pod pogojem, da »je skupna površina ene ali dveh stanovanjskih enot vsaj 50 odstotkov uporabne površine objekta, preostala uporabna površina objekta pa je lahko namenjena oddajanju sob ali apartmajev«.

A vrnimo se spet k državi. Gospodarsko ministrstvo interes za spremembo zakonodaje ima. Airbnbju je še pred desetletjem recimo v Ljubljani, kjer je primanjkovalo hotelov, uspelo začasno zapolniti to luknjo, danes, ko povečane hotelske nastanitve včasih celo samevajo, pa velja za nelojalno konkurenco. Na ministrstvu zato že pripravljajo nov predlog zakona o gostinstvu, ki naj bi šel v javno obravnavo do konca leta.

Pa gre pri njem res za »tako rekoč prepoved kratkoročnega oddajanja nepremičnin posameznikov turistom prek Airbnbja, Bookinga in nasploh«, kot so pretekli teden strašili na Financah, torej v mediju, ki je dejansko glas tovrstnih investitorjev, tistih, ki žanjejo visoke dobičke na račun oddajanja stanovanj turistom?

Vlada se trenutno nagiba v smer, da bi bilo mogoče stanovanja kratkoročno oddajati za največ 30 ali 60 dni na leto. To bi lahko počele samo fizične osebe, ki imajo v tej enoti tudi dejansko prebivališče. Tisti, ki bi to hoteli početi vse leto, pa bi morali spremeniti namembnost stanovanja v poslovni prostor, to je v gostinski objekt, za kar je potrebno 100-odstotno soglasje sosedov. Danes sicer velja, da lahko posameznik svojo nepremičnino, če ne ponuja več kot 15 ležišč, kot sobodajalec oddaja po poenostavljenem in cenejšem sistemu največ pet mesecev v letu. Z vidika spremembe namembnosti prostora bi to med drugim pomenilo tudi drugačno nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča: najemodajalec za stanovanje ne bi več plačeval nadomestila po najnižji vrednosti. Dodatno moč naj bi tako pridobile tudi občine, ki bi s prostorskimi načrti lahko jasneje določale, kje se smejo opravljati določene dejavnosti in kje ne.

Leta 2019 so vsi slovenski ponudniki na Airbnbju ustvarili približno toliko dohodkov, kot so istega leta ustvarili Istrabenz hoteli in Terme Krka s skupaj 17 hoteli visoke kategorije.

Obenem bi v skladu z evropsko direktivo (njene določbe so bile v slovenski pravni red prenesene z novelo zakona o davčnem postopku, ki je bila sprejeta lani) večje spletne platforme že s prihodnjim letom morale lokalnim davčnim upravam sporočati natančnejše podatke o svojih sobodajalcih. V postopku sprejemanja pa je tudi nova evropska uredba, ki bo med drugim zahtevala uvedbo obvezne registracijske številke za oglaševanje na teh platformah.

Vse to bi bilo lahko v veliko pomoč davkariji. Finančni urad (Furs) trenutno namreč zelo težko izvaja nadzor nad ponudniki nepremičnin na spletnih platformah. Od leta 2019 do 2022 so na primer opravili 205 nadzorov pri sobodajalcih, pri čemer je delež kršitev znašal 63 odstotkov. »V 130 nadzorih je bilo ugotovljenih 205 različnih kršitev,« so zapisali na Fursu. »Najpogosteje ugotovljene kršitve so iz naslova dela na črno in nedovoljenega oglaševanja ter ne predložitve zahtevanih podatkov. V večini primerov so zavezanci na podlagi samoprijave prijavili nenapovedane dohodke iz naslova najema, s čimer so se izognili sankciji za kršitev.«

Pri spremembah zakona sodelujejo tudi na ministrstvu za solidarno prihodnost. »Potreba po regulaciji je dvojna. Prvič, gre za področje, ki je popolnoma nepregledno in neurejeno. In drugič, kratkoročno oddajanje turistom se je že močno zažrlo v področje stanovanj,« razlaga Klemen Ploštajner, državni sekretar na ministrstvu, pristojen za področje stanovanjske politike. Jasne raziskave, kako so spletne platforme spremenile stanovanjski trg v državi, nimamo. »Se pa kaže v drugih državah, ki jih spremljamo, da v povprečju en odstotek povišanja števila enot, ki se oddajajo prek Airbnbja, vpliva približno za en odstotek tudi na cene stanovanj in najemnine,« dodaja.

»Nakupne cene rastejo, bazen primernih najemnih stanovanj pa je vse manjši. Airbnb se namreč najbolj zažira prav v stanovanja, ki so na najemnem trgu najbolj potrebna, to so eno- in dvosobna stanovanja. In pretežno se zažira prav v stanovanja iz srednjega cenovnega razreda. Dolgoročnim najemnikom tako ostanejo samo ali izjemno draga stanovanja ali pa stanovanja, ki niso zanimiva za Airbnb – to so slaba, pogosto kletna stanovanja.« S predlogi sprememb zakona se na ministrstvu za solidarno prihodnost zgledujejo po Amsterdamu, ki se je lotil podobnega načina regulacije. »V mestih s podobnim načinom urejanja kratkoročnih najemov turistom se je delež enot, ki se oddajajo na Airbnbju, znižal za do 30 odstotkov, podobno velja za delež profesionalnih enot glede na enote fizičnih oseb, ki v njih dejansko prebivajo,« razlaga Ploštajner.

Na ministrstvu si spletnim platformam prizadevajo nekako povrniti prvotni namen, za katerega je bil Airbnb ob ustanovitvi domnevno predviden: za oddajanje lastnega stanovanja v času, ko si sam na dopustu ali pa ga zgolj začasno ne uporabljaš.

Podatki iz tujine kažejo, da enoodstotno povečanje števila enot, ki se oddajajo prek Airbnbja, povzroči, da se za okoli en odstotek zvišajo tudi cene stanovanj in najemnine.

Miloš Kosec ob tem dodaja, da bi bilo po desetletju takega stanja na področju kratkoročnih najemov treba urediti še neko drugo stanje na področju obdavčitev, ki traja že trideset let: nujno bi bilo uvesti nepremičninski davek. »Skupaj s podanimi predlogi ukrepov za regulacijo kratkoročnih najemov uvedba nepremičninskega davka pomeni zelo majhno zakonodajno investicijo politike, s katero bi lahko sprostili pritisk na nepremičninski trg. Učinki tega bi bili bistveno učinkovitejši in hitreje vidni kot obsežna gradnja novih najemnih stanovanj,« je prepričan Kosec. »Vsaj dolgoročno ne bo mogoče vzpostaviti vzdržnega sistema, ne da bi imeli oboje.«

Ob predlogih vlade pa se vseeno poraja pomislek. Mar tak predlog, to je zahteva po spremembi namembnosti stanovanja, dejansko ne legalizira oddajanja stanovanj v kratkoročni najem turistom? Zakaj se ne bi raje odločili in Airbnb – in podobne tehnološke gigante, ki pod pretvezo »tehnološkega preboja« ali izkoriščajo delavce (Uber) ali pa, kot to počne Airbnb, otežujejo vsakdanje življenje ljudi – preprosto prepovedali?

To je lahko upravičen očitek, priznava Klemen Ploštajner. »Vendar popolna prepoved ni mogoča. To bi bilo neskladno tako s slovensko ustavo kot evropsko regulacijo, kar se tiče lastninske pravice in svobodne gospodarske pobude. Zdi pa se mi sicer, da bi se o tem morali več pogovarjati.«