Razlika je očitna / Najpremožnejših 10 % lastnikov nepremičnin ima v lasti 37 % vrednosti nepremičnin

V Ljubljani je mogoče na najemniškem trgu nepremičnin izbirati med zgolj 400 stanovanji, povprečna cena mesečnega najema pa znaša 18,74 evra za kvadratni meter. Za garsonjero ali enosobno stanovanje, pri nepremičninah te vrste je cena približno 21 evrov za kvadratni meter, to pomeni, da je treba zanje na mesec odšteti okoli 700 evrov oziroma kar polovico povprečne plače, in to brez stroškov. Še bolj nedosegljiv je nakup nepremičnine. V Ljubljani se zdaj prodaja 847 stanovanj, katerih povprečna cena je kar 4595 evrov za kvadratni meter. Kdor želi prvič kupiti stanovanje, bo verjetno zmogel kupiti kvečjemu garsonjero ali enosobno stanovanje, pri teh pa je cena za kvadratni meter seveda še višja. Trenutno je na razpolago 65 takšnih stanovanj s povprečno ceno 5229 evrov za kvadratni meter, kar z drugimi besedami pomeni, da v Ljubljani 50 kvadratnih metrov veliko stanovanje v povprečju stane že 261 tisoč evrov.

Dvesto enainšestdeset tisoč evrov – za posojilo za nakup stanovanja v takšni vrednosti bi morali banki 30 let plačevati mesečni obrok skoraj 1500 evrov, to pomeni, da je nakup nepremičnine v Ljubljani s plačo nemogoče financirati, skorajda nemogoče pa je stanovanje tudi najeti. Stiske, ki jih takšne razmere povzročajo, so naravnost grozljive in bi morale biti razlog za preplah na vseh oblastnih ravneh. V dobrodelnih organizacijah, kakršna je Zveza prijateljev mladine Moste-Polje, že leta opozarjajo, da so »skorajda vsi primeri, s katerimi se humanitarne organizacije dan za dnem ukvarjamo, na neki način nadgradnja stanovanjske problematike. To je problem vseh problemov.« Vladni urad za makroekonomske analize je to humanitarno katastrofo v zadnjem poročilu o človekovem razvoju za leto 2023 predstavil tudi s podatki: pri najemnikih stanovanj v Sloveniji ugotavlja večje tveganje revščine, kot je povprečje v EU, čeprav smo po kazalcih tveganja revščine v Sloveniji med tistimi državami članicami EU, kjer je tveganje najmanjše. To tveganje je 26,7-odstotno pri najemnikih, povprečje za Slovenijo je približno 12 odstotkov. Upokojenci, recimo, ki pregovorno veljajo za najranljivejšo skupino, so po teh podatkih za tretjino na boljšem.

Stanovanjsko vprašanje je torej celo za zaposlene v prestolnici, v Mariboru, Celju ali na južnem Primorskem tako rekoč nerešljiva težava, hkrati pa opažamo razmah gradnje luksuznih nepremičnin ter kopičenje teh v investicijske namene. Zadnji tak projekt v Ljubljani je seveda Schellenburg, 150 milijonov evrov vreden blok v mestnem središču z deloma malomeščanskim poimenovanjem, v katerem investitor  Jože Anderlič stanovanja prodaja po ceni od milijona pa tja do petih milijonov evrov. V Schellenburgu so luksuzna stanovanja seveda kupila številna znana slovenska imena, kot je recimo lobist Primož Pusar, lastnik in predsednik uprave Pristopa, pa podjetnik Janko Jenko, eden od ustanovnih članov Državljanske liste Gregorja Viranta, bosanski glasbeni zvezdnik Dino Merlin ali pa nekdanji generalni direktor POP TV Pavel Vrabec. Značilnost teh nakupov ni le, da so najbogatejši stanovanja kupili brez posojil, ampak da so jih kupili prek svojih podjetij.

Med 70 doslej prodanimi stanovanji v palači Schellenburg so jih recimo kar 28 kupila podjetja. Precej so jih kupila podjetja, katerih lastniki se poklicno ukvarjajo z nepremičninskimi posli, poleg njih pa tudi podjetniki, ki se ukvarjajo z drugimi dejavnostmi in za katere je bil nakup stanovanj v Schellenburgu zgolj naložba. Odvetnik Simon Bračun iz Žalca je recimo prek svojega podjetja Inbarvest kupil dve stanovanji. Zdravnik Matija Gorjanc, ki se ukvarja z različnimi vrstami vsadkov, je na svoje podjetje Implantološki inštitut kupil eno stanovanje. Za investicijo v Schellenburgu se je odločil tudi bivši generalni direktor policije Marko Pogorevc, ki je v palači kupil stanovanje prek svojega podjetja za poslovno svetovanje Fronteks, a Pogorevc ima prek drugega podjetja, imenovanega Atlantic Group, še dve stanovanji, eno, veliko 60 kvadratnih metrov, v Šumiju in drugo, veliko 205 kvadratnih metrov, v treh etažah v soseski Belle Vie v Ljubljani.

Stiske, ki jih stanovanjske razmere povzročajo v Sloveniji, bi morale biti razlog za preplah. V humanitarnih organizacijah opozarjajo, da je stanovanjsko vprašanje problem vseh problemov.

Čeprav so Pogorevčeve nepremičnine po naših ocenah vredne že okoli tri milijone evrov, še zdaleč ni največji lastnik. Sto kvadratnih metrov veliko stanovanje si je v Schellenburgu kupil tudi Leon Krpič, sicer filmski producent. Prek podjetja ima Krpič v Ljubljani po naših podatkih v lasti že šest stanovanj, velikih od 170 do 116 kvadratnih metrov, in še številne druge nepremičnine zunaj Ljubljane. Lani jeseni je recimo iz sredstev EU, izplačanih na podlagi Načrta za okrevanje in odpornost, prejel 1,5 milijona evrov nepovratnih sredstev za projekt »glamping Suhi Vrh«. Eno stanovanje v Schellenburgu si je prek podjetja Jason, d. o. o., kupil kuharski mojster Uroš Gorjanc, ki ima na podjetje vpisana še tri stanovanja v Ljubljani, Kranju in Novem mestu, dve stanovanji, veliki 65 in 70 kvadratnih metrov, si je prek podjetja v Schellenburgu kupila stilistka Nataša Bračun Glušič, katere podjetje ima v Ljubljani v lasti štiri stanovanja, še dve v Celju in po eno v Luciji in Kopru.

Območje, kjer danes stoji Schellenburg, po novem pripada nepremičninskim podjetjem in najbogatejšim fizičnim lastnikom. To je prostor, ki ga varujejo varnostniki in receptorji in od katerega širša javnost nima veliko. Podjetnik Jože Anderlič je do njega prišel s politično podporo: ministrstvo za kulturo in širša kulturna javnost sta leta 2009 privolila v rušitev Kolizeja, ki je stal na mestu sedanjega Schellenburga in bil zavarovan kot kulturni spomenik, v zameno za 750 tisoč evrov odškodnine; to je ljubljanska občina porabila za gradnjo Cukrarne. Ob tem se je Anderlič zavezal osrednji prostor v na novo zgrajenem kompleksu nameniti javni dejavnosti. A je korak za korakom obljubo snedel. Sprva je priznal, da tako velike dvorane ni zmožen zgraditi sam, brez državne podpore, zato je bil leta 2019 sklenjen kompromis: v kompleksu bi moral urediti večnamensko dvorano, veliko 400 kvadratnih metrov. Že čez kakšno leto je ugotovil, da tudi te dvorane zaradi »omejujočih okoliščin v zvezi z lokacijo« ni zmožen zgraditi, zato je z ljubljansko občino leta 2021 sklenil še en kompromis: občini je plačal 1,5 milijona evrov odškodnine, da zdaj tam stojijo zgolj stanovanja.

Upokojenci, recimo, ki pregovorno veljajo za najranljivejšo skupino, so za tretjino na boljšem od najemnikov stanovanj, kar zadeva tveganje revščine.

Za ceno dveh stanovanj od skupaj 125 je Anderliču uspelo na mestu, kjer je nekoč stal kulturni spomenik, zgraditi blok z luksuznimi stanovanji. A Schellenburg je seveda zgolj zadnji od množice primerov, ki imajo širši negativni vpliv na preostale občane. Manjši sloj najbogatejših kopiči stanovanja in s tem zvišuje cene vseh nepremičnin – pa tudi najemnine – ter tako v bedo potiska vse preostale. V organizaciji Oštro so decembra objavili izsledke svoje raziskave o nepremičninskih razmerah v Ljubljani. Ugotovili so, da so bili nakupi skoraj polovice novozgrajenih stanovanj v mestnem središču naložbeni, da so ta stanovanja večinoma v lasti podjetij, da lastniki dejansko živijo le še v vsakem petem stanovanju. Razmere na slovenskem stanovanjskem trgu pa niso le socialno vprašanje, ampak tudi politično. Aristokratski pridih Schellenburga je nekaj, kar je sprto z idejo demokracije. Na to je morda prvi opozoril francoski filozof Alexis de Tocqueville v svojem razmišljanju o demokraciji v Ameriki. V demokracijah, je napisal, ljudje živijo v majhnih, tesnih bivališčih, nič kaj luksuznih, institucije države so močne in zdrave, javni prostori pa kakovostni in veliki. V aristokracijah ali v političnih ureditvah, kjer demokracija izgineva, velja obratno: tam velike in monumentalne zasebne zgradbe pričajo o bogastvu peščice ter šibkosti, nesreči in tudi nerazsvetljenosti večine: veliki in lepi rimski akvadukti ne bi mogli nastati, če bi v starem Rimu bolje obvladali hidravliko, je omenil.

O tem, kakšen prepad v Sloveniji zija med enimi in drugimi, to je med nepremičninsko elito, njeno podjetniško iniciativo in povprečnim občanom, ki s stanovanjem zadovoljuje svoje osnovne potrebe, smo lahko dolga leta zgolj špekulirali. Takoj po osamosvojitvi je pregovorno veljalo, da so ekonomske razlike med državljani majhne in da smo država z največjim deležem lastniških stanovanj ter brez omembe vredne stanovanjske revščine, dokler ni po letu 2007 Geodetska uprava Republike Slovenije (Gurs) začela objavljati podatkov o vrednosti nepremičnin, kot jih je zaznala pri terenskih popisih. Leta 2013 in leta 2016 so na Gursu prvič izračunali, kar smo dotlej zgolj domnevali – da je Slovenija po razdelitvi nepremičninskega premoženja veliko bolj razslojena, kot se je zdelo. Analiza iz leta 2016 je recimo pokazala, da imajo fizične osebe v lasti nepremičnine v vrednosti 79,8 milijarde, od česar ima najbogatejših 10 odstotkov v lasti nepremičnine v vrednosti kar 27,2 milijarde evrov, kar znaša 34 odstotkov. Ali drugače: revnejša polovica prebivalcev je tedaj po Gursovih podatkih imela v lasti le 17,5-odstotni delež nepremičnin, če upoštevamo njihovo vrednost.

16,3
odstotka nepremičnin, upoštevaje njihovo vrednost, ima v lasti 50 odstotkov prebivalcev Slovenije

37
odstotkov nepremičnin, če za merilo vzamemo njihovo vrednost, ima v lasti najbogatejših 10 odstotkov prebivalcev Slovenije

A danes so to že zastareli podatki. Nepremičninski trg je v zadnjih treh letih eksplodiral, cene so po letu 2020 poletele v nebo predvsem zaradi nizkih obrestnih mer. Leta 2021 so se povprečne cene nepremičnin zvišale za 15,8 odstotka, leta 2022 za 11,3 odstotka, leta 2023 pa po prvih delnih ocenah za okoli 5 odstotkov, kar je daleč največji inflacijski šok za prebivalstvo v zadnjem obdobju. Kakšna je trenutna razporeditev vrednosti nepremičnega premoženja med najbogatejšimi in vsemi drugimi? Mladina je Gurs zaprosila, naj ponovi izračune, ki jih je opravil leta 2013 in 2016. Zaradi razlogov, ki jih opisujemo v okvirju, je Gurs potreboval približno tri leta, da je ugodil tej prošnji. In kakšen je najnovejši rezultat? Novi, veliko realnejši in aktualnejši podatki kažejo, da ima po novem 10 odstotkov najpremožnejših v lasti 37 odstotkov nepremičnin v državi, če za merilo vzamemo vrednost, oziroma vsaj 61,4 milijarde evrov premoženja od skupaj 166 milijard. V tem najvišjem sloju 10 odstotkov najbogatejših je mogoče identificirati 98 tisoč individualnih lastnikov, od katerih ima vsak v lasti nepremičnine, katerih vrednost je 623 tisoč evrov.

Da ima 10 odstotkov najpremožnejših lastnikov v Sloveniji v lasti že skoraj 40 odstotkov nepremičnin, če upoštevamo njihovo vrednost, je sicer sam po sebi šokanten podatek, zelo verjetno pa je položaj še hujši. Razlog za to je, ker na Gursu s svojimi modeli ne morejo ustrezno upoštevati luksuznih nepremičnin oziroma nepremičnin, ki po vrednosti zelo izstopajo: »Z modelom vrednotenja ne bomo nikoli ’ujeli’ visokih cen luksuznih nepremičnin ali pa nizkih cen propadajočih nepremičnin, ker podatek, da gre za luksuz ali propadajoče stanje, ni zajet v evidencah,« pojasnjujejo. Pri vili Schellenburg njihovi modeli recimo največje stanovanje ocenjujejo na 1,5 milijona, vemo pa, da je bilo dejansko prodano za nekaj manj kot pet milijonov evrov. Poleg tega to sliko kvarijo res najbogatejši, ki stanovanja kopičijo v naložbene namene. V omenjeni statistiki so namreč upoštevani le fizični lastniki nepremičnin, ne pa tudi tisti najpremožnejši, ki stanovanja kupujejo prek podjetij, ali tisti starejši lastniki, ki v zemljiško knjigo niso vpisali svoje številke EMŠO.

Območje, kjer danes stoji Schellenburg, po novem pripada nepremičninskim podjetjem in najbogatejšim fizičnim lastnikom. To je prostor, ki ga varujejo varnostniki in receptorji in od katerega širša javnost nima veliko.

Slovenija se torej pospešeno razslojuje, razlog za takšno stanje pa je tudi že precej časa očiten. In to je: ker se splača. V zadnjih desetih letih je vrednost stanovanj, ki se prodajajo na trgu, v Ljubljani zrasla za skoraj 100 odstotkov. Za primerjavo, donos letos izdanih »ljudskih« obveznic je 3,4 odstotka na leto. Zakaj bi kdo v Sloveniji vlagal v vrednostne papirje, ko pa se veliko bolj splača kupovati stanovanja, četudi ta ostanejo prazna? Na podlagi podatkov Elektra Ljubljana o porabljeni električni energiji je okoli 10 odstotkov stanovanj, zgrajenih po letu 2015, praznih. Za povrhu so ta tudi tako rekoč neobdavčena. Pri preprodaji nepremičnine pa se v praksi plača le dvoodstotni davek na kupnino, pri čemer (prazne) nepremičnine v Sloveniji tudi niso obdavčene. V skoraj vseh državah EU so nepremičninski davki višji, kot so v Sloveniji. Države OECD zberejo v povprečju trikrat več nepremičninskih davkov glede na BDP kot Slovenija: pri nas smo leta 2022 zbrali nepremičninski davek v višini 0,6 odstotka BDP, v Franciji pa kar 4 odstotke.

Rešitve za to težavo so že dlje znane. V vladajoči koaliciji so precej aktivni v Levici, zanjo je stanovanjsko področje eno od bistvenih. Na ministrstvu za solidarno prihodnost državni sekretar Klemen Ploštajner pravi, da delajo na dveh področjih, prizadevajo si za krepitev javnega sistema, predvsem gradnjo javnih najemnih stanovanj, želijo pa tudi omejevati špekulativno rabo stanovanj kot naložb. Prvi del naj bi imel učinke na stanovanjski trg na daljši rok. Koalicija je za ta namen ministrstvu namenila 25,5 milijona evrov vsako leto (2023, 2024 in 2025). »Dogovarjamo pa se tudi za dodatne vire, če bo pripravljenih projektov več. Projektov je več, zato smo prepričani, da bomo v vladi zagotovili njihovo realizacijo z ustreznim financiranjem,« pravi Ploštajner. Drugi sklop ukrepov, to je omejevanje investicijske oziroma špekulativne rabe, bi lahko imel takojšnje učinke. »Na tem mestu vidimo predvsem ukrepe na področju urejanja kratkoročnega najema (koncept smo predstavili MGTŠ), urejanje najemnega trga (register pogodb, svetovalnica za najemnike) in pa omejevanje investicijskih nakupov z davčnimi ukrepi ter aktivacijo fonda,« dodaja Ploštajner.

Te ukrepe bi lahko vlada hitro sprejela. Tudi nepremičninski ali premoženjski davek je dejansko že pripravljen. Delovna skupina in strateški svet za davke, ki ju je februarja ustanovil finančni minister Klemen Boštjančič, imata na mizi še več praktičnih rešitev. Eden od predlogov je, da bi pri preprodaji nepremičnine, pri kateri zdaj praviloma plačamo davek v višini dveh odstotkov kupnine, ta odstotek veljal le pri nakupu prve nepremičnine, pri nakupu druge nepremičnine bi moral kupec plačati štiriodstotni davek, če bi stanovanje kupilo podjetje, pa šestodstotnega. Zelo hitro bi lahko uvedli tudi nove dajatve na prazna stanovanja, kot jih recimo že poznajo v Franciji. Tam lastnik za prazno stanovanje plača toliko davka, kolikor bi ga približno plačal, če bi stanovanje oddajal. Na ministrstvu za gospodarstvo pa imajo že tudi pripravljene spremembe zakona o gostinstvu, s katerimi bi omejili kratkoročno oddajanje nepremičnin, torej rabo za poslovne namene. Žal zakon leži v predalu, ker na ministrstvu ni politične volje ali pa interesa. Ministrstvo sicer vodi socialdemokrat Matjaž Han.

Ampak vse to je že dlje znano. Dejansko vprašanje je, zakaj v Sloveniji že vsaj deset, če ne 20 let politiki niso sposobni sprejeti ukrepov, s katerimi bi preprečevali špekulantske nakupe nepremičnin. Vsakokratne vlade vedno znova obljubljajo recimo uvedbo premoženjskega ali nepremičninskega davka, s katerim bi nepremičnine pravičneje obdavčili, kljub temu pa na tem področju ni sprememb. Zakaj ne? Bivši državni sekretar na finančnem ministrstvu Tilen Božič, ki je lani odstopil, potem ko je predsednik vlade Robert Golob javno dejal, da novega nepremičninskega davka ne bo, pravi, da je razlog v tem, da bi lahko bil novi sistem, »ki bi deloval na podlagi vrednosti nepremičnin, preveč pregleden, bistveno bolj, kot bi si nekateri želeli. Mislim, da v tej točki nastaja ta ključni zastoj. Ker v trenutku, ko se nehaš ukvarjati z nepremičninami na občinski ravni, prek NUSZ, in se začne z nepremičninami in lastništvom ukvarjati centralizirano in osredotočeno Finančna uprava Republike Slovenije, se začnejo kazati ekstremi, začnejo se postavljati vprašanja – tudi vprašanje, od kod sredstva za to premoženje.«

Še en odgovor, zakaj ni politične volje, smo morda dobili prejšnji mesec. Eno od večjih stanovanjskih enot v palači Schellenburg, veliko 176 kvadratnih metrov, je kupila družina zdaj že bivšega glavnega tajnika stranke SD Klemna Žiberta. Žibert je sicer pojasnil, da bodo za stanovanje, ki je stalo okoli 1,4 milijona evrov, odprodali več drugih nepremičnin: imajo recimo 78 kvadratnih metrov veliko stanovanje v novozgrajeni soseski Belle Vie Tivoli, vredno več kot 200 tisoč evrov, pa stanovanje za Bežigradom, v Zupančičevi jami, in še počitniško hišo. Družina Žibert je po teh podatkih ena najbogatejših po nepremičninskem premoženju v Sloveniji, sodi v zgornji del zadnjega decila. Sam naj bi bil po poročanju Dela za več kot sto kvadratnih metrov veliko stanovanje plačeval 2100 evrov mesečne najemnine. Zavezo o uvedbi premoženjskega davka pa so v koalicijsko pogodbo zapisali prav v SD. Tako se po spoznanju, da je bil generalni sekretar stranke nepremičninski baron, postavlja vprašanje, ali so v SD dejansko mislili resno. Z nepremičninskim davkom in drugimi ukrepi na področju stanovanjske politike je v Sloveniji pač tako, da se načeloma z njimi vsi strinjajo, tudi politiki in generalni sekretarji strank. Ko pa bi jih bilo treba uvesti, številni intimno nimajo nič proti, če se razpišejo predčasne volitve.

Sociologinja dr. Srna Mandič, znanstvena svetnica na ljubljanski Fakulteti za družbene vede in strokovnjakinja za stanovanjsko področje, želi prav zato k ukrepom spodbuditi slovensko socialdemokracijo, ki jo očitno razume kot šibko točko. Opozarja, da ljudje s stanovanji zadovoljujejo osnovne človekove potrebe, preobrazba stanovanj v naložbene dobrine pa povzroča hude stiske. »Vprašanje, kaj tak primanjkljaj stanovanj pomeni za ljudi, kako se pozna in vpliva na njihovo življenje in blaginjo, je odlična socialdemokratska tema, povezana s tem, kako se kapital in blaginja ljudi spopadata na stanovanjskem področju. Kdo, če ne socialnodemokratska ideja, naj torej problematizira množično nedostopnost stanovanj in kaj vse to pomeni za življenje ljudi, za njihovo poklicno in družinsko kariero,« poudarja.

POVEZANI ČLANKI:

• Podatki o vrednosti nepremičnin kot državna skrivnost. Piše Borut Mekina.
• Nepremičnine brez lastnika. Piše Borut Mekina.
• »Novi sistem bi bil preveč pregleden, bistveno bolj, kot bi si marsikdo želel« Piše Monika Weiss.