Je to konec Airbnbja?

V lokal sredi Ljubljane sta se minuli torek posedla dva, tako je delovalo, dolgoletna prijatelja, moška srednjih let. Na isti dan je bil v javno obravnavo dan predlog novega zakona o gostinstvu, ki naj bi urejal tudi področje kratkotrajnih najemov stanovanj. Očitno je bilo, da nad njim nista bila pretirano navdušena. »Levičarji,« je zasikal eden, »ker niso zgradili dovolj stanovanj, se bodo zdaj spravili na nas, ki jih oddajamo.« V Ljubljani naj bi turistom oddajal dve stanovanji, tretje ima, na srečo, kot je pripomnil, nekje v tujini.

Za sosednjo mizo je sedel mlajši moški, v Ljubljano se je preselil pred približno desetimi leti, ko je začel študirati. Tedaj ga je garsonjera na ljubljanskih Poljanah na mesec stala 350 evrov. Če je temu dodal še mesečne stroške, je to pomenilo, da je moral za to, da je imel streho nad glavo in pozimi toplo v stanovanju, na mesec v povprečju odšteti od 450 do 500 evrov.

Doslej se je bil prisiljen seliti že petkrat. Prvič zato, ker se je najemodajalec odločil stanovanje prodati, drugič, ker je pozneje ugotovil, da se v stanovanju rada nabira vlaga, najemodajalec pa tega ni bil pripravljen sanirati, tretjič, ker mu je po spletu naključij uspelo najti cenejše stanovanje, četrtič, ker mu je najemodajalec znatno dvignil najemnino, in nazadnje, petič, ker se je njegov najemodajalec odločil, da bi v stanovanju raje gostil turiste.

Zdaj živi v manjšem enosobnem stanovanju, za katero vsak mesec odšteje 700 evrov najemnine, pozimi skupaj s stroški to znese tudi do 900 evrov, kar pomeni skoraj 80 odstotkov njegovih mesečnih prihodkov. Kljub temu meni, da ima srečo. Večina stanovanj v sosednji večstanovanjski hiši se je namreč že spremenila v nastanitve za turiste, ki se oddajajo na spletni platformi Airbnb.

Takšnih nastanitev je po državi vse več. Po podatkih analize kratkoročnega oddajanja nastanitev turistom na platformi Airbnb v obdobju 2015–2019, ki jo je za gospodarsko ministrstvo izvedel Center poslovne odličnosti ljubljanske Ekonomske fakultete, se je število nepremičnin na platformi v tem obdobju povečalo kar za 3,8-krat, in sicer z 2569 nepremičnin na 9723. Najemodajalci so, samo za primerjavo, v letu 2019 tako ustvarili kar 66,5 milijona evrov prihodkov, kar je približno toliko, kot so tistega leta ustvarili Istrabenz hoteli in Terme Krka s skupaj 17 hoteli visoke kategorije. Raziskava pa je pokazala tudi, da v Ljubljani ponudniki, ki imajo več kot šest nepremičnin, obvladujejo kar 36 odstotkov celotnega trga nepremičnin, ki se oglašuje na platformi.

Nadgradnja raziskave v letu 2024 vsebuje analizo ponudbe namestitev kratkoročnega najema v Sloveniji na platformah Airbnb in Vrbo za obdobje zadnjega leta. Raziskava je spet pokazala povečanje števila nastanitev, v primerjavi z letom 2015, ko je bilo na Airbnb oglaševanih 11.421 ležišč, je bilo lani na omenjenih platformah oglaševanih kar petkrat več ležišč, in sicer 55.882. Skupen letni prihodek, pridobljen z najemninami nepremičnin, ki se oglašujejo na platformah, pa je znašal 174,6 milijona evrov, kar je 2,6-krat več kot leta 2019. Večina nepremičnin je bila še vedno ponujena v Ljubljani, Piranu, Bledu, Kopru in Kranjski Gori, ki skupaj pomenijo skoraj polovico ponudbe v državi.

Pri čemer velja poudariti, da študija zajema zgolj ponudnike na Airbnb (z dodatkom platforme Vrbo v zadnji nadgradnji raziskave), ne pa ponudnikov na preostalih platformah, kot je na primer Booking. In da gre za področje, ki ni primerno regulirano, zato še vedno poteka predvsem v polju črne ekonomije, o čemer priča tudi dejstvo, da je ocena skupnega letnega prihodka, pridobljenega z oddajanjem nepremičnin na Airbnb in Vrbo za obdobje zadnjega leta, znašala 176,6 milijona evrov, podatki Finančne uprave Republike Slovenije pa kažejo, da so davčni zavezanci, fizične in pravne osebe, registrirane za oddajanje zasebnih sob gostom, v tem obdobju ustvarile 130,29 milijona evrov.

Skupen letni prihodek, pridobljen z najemninami nepremičnin, ki se oglašujejo na platformah, je lani znašal 174,6 milijona evrov, kar je 2,6-krat več kot leta 2019.

In še nekaj je: tudi kadar najemodajalci počnejo to legalno, se izkaže, da jih država z davčnimi olajšavami praktično spodbuja k temu, naj se raje odločijo oddajati na krajši kot pa na daljši rok. Za kratkoročni najem v primerjavi z dolgoročnim namreč veljajo druga pravila, kratkoročno oddajanje bi lahko po višini davkov opisali kot čisto pravo davčno oazo znotraj države.

Oglejmo si naključen primer. Če se bo najemodajalec odločil oddati garsonjero v velikosti 25 kvadratnih metrov v središču Ljubljane za 500 evrov na mesec (kar je, glede na razmere na trgu, danes mogoče razumeti kot ugodno), bo v enem letu zaslužil šest tisoč evrov. Država mu bo ob tem priznala stroške vzdrževanja v višini 10 odstotkov najemnine, od preostanka pa bo plačal 25 odstotkov dohodnine – ostalo mu bo 4650 evrov.

Če bi se odločil dati stanovanje na voljo turistom in bi ga oddajal v povprečju za 100 evrov na noč (kar je, spet, glede na razmere na trgu precej ugodno) ter bi ga oddajal zgolj 150 dni v letu, bi od spletne platforme Airbnb prejel 12.750 evrov – Airbnb si namreč obračuna 15-odstotno provizijo na storitev oglaševanja. Od višine te provizije je nato dolžan državi plačati še davek na dodano vrednost in pa le štiri odstotke davka od prihodka, kolikor ta znaša za samostojne podjetnike z normiranimi stroški. Tudi če k temu prištejemo obratovalne stroške v celotnem letu, naj bodo ti v povprečju 150 evrov na mesec, mu na koncu še zmeraj ostane skoraj 10 tisoč evrov.

To je skratka pomemben del nepremičninskega divjega zahoda, na katerega poskuša poseči novi predlog zakona o gostinstvu. To je tisto, kar je treba imeti v mislih v prihodnjih nekaj tednih, ko bo potekala javna razprava o zakonu in bodo iz vseh strani leteli očitki, češ da je zakon neživljenjski in da kvari svobodno gospodarsko pobudo.

Po novem se bo stanovanje lahko oddajalo v kratkotrajni najem do največ 30 dni na leto oziroma več, če bo tako s splošnim aktom določila občina.

Oglejmo si torej predlog zakona nekoliko pobliže. Po novem bodo lahko pravne osebe, samostojni podjetniki in fizične osebe posamezno stanovanje bodisi kot celoto ali samo del njega oddajali v kratkotrajni najem do največ 30 dni na leto oziroma več, če bo tako s splošnim aktom določila občina. Delež solastnikov drugih enot v stavbi, ki morajo ob tem podati soglasje, se znižuje s 100 na 75 odstotkov, pri čemer bo moral sobodajalec nujno pridobiti soglasje vseh etažnih lastnikov mejnih stanovanj. O vlogi sobodajalca pa bo nato po novem odločala občina, ki mu bo izdala potrdilo, skupaj z dovoljenim številom dni oddaje, ki bo veljalo tri leta od pridobitve soglasja etažnih lastnikov.

V praksi bi se lahko občina odločila celo, da časovnih omejitev na območju celotne občine ali zgolj na določenih območjih ne bo, saj zakon ne predvideva zgornje meje. Tako se daje večja pristojnost občinam – župane pa kliče k večji politični odgovornosti –, da lahko same urejajo to področje glede na njihove zmogljivosti in potrebe. Ali povedano drugače: če bi občina ocenila, da se turistični najemi ne zajedajo pretirano v stanovanjski trg ali da stanovanjska problematika v občini ni tako žgoča, bi se lahko odločila, da zakonsko omejitev 30 dni ali omili ali pa je ne upošteva.

»To je korak v pravo smer. Pravzaprav je vse lahko korak v pravo smer, saj bi bilo težko iti po poti še manjšega nadzora, kot smo ga poznali doslej,« razmišlja arhitekt dr. Miloš Kosec. »Bojim se edino, da gre prej za prelaganje odgovornosti na posamezne občine kot pa za sistemsko rešitev problema.«

Ljubljanski župan Zoran Janković je minuli torek na redni tiskovni konferenci dejal, da zakon podpira in da tudi ne vidi razloga, zakaj bi predvidene zakonske omejitve ljubljanska občina omilila. »Da bodo zdaj, ko je stanovanjska problematika prepoznana kot vedno bolj zaostrena, župani mest razlagali, da ne nameravajo omiliti predvidenih omejitev, je bilo pričakovati,« je vseeno malce skeptičen Kosec. »A to so stvari, ki se lahko zelo hitro spremenijo, ko je zakon enkrat v uporabi. In praviloma se ne spremenijo s fanfarami, pač pa se počaka, da se od nekod pojavi pravi trenutek. Ko se uveljavi takšna izjema, pa jo je veliko težje spet spremeniti.«

Kosec bi bil zato dosti bolj naklonjen rešitvi, po kateri bi država sama določila, na katerih območjih z vidika turizma obstaja večji finančni interes – in hkrati ne tako veliko tveganje za stanovanjski trg –, da bi predvidene omejitve tam razrahljala. Obenem pa, da bi uvedla tudi možnost razglasitve stanovanjske krize in s tem povezana merila za ugotavljanje, kje prihaja do hudega pomanjkanja dostopnih stanovanj, »s čimer bi lahko preprečili pretirano arbitrarne odločitve posameznih mestnih šerifov«.

»Govorimo o izjemno različnih situacijah občin, ki jih ni mogoče urejati na nacionalni ravni z neko enotno ureditvijo. Zato smo sledili principu, kot ga poznamo iz tujine, kjer vzpostavimo samo nacionalni okvir in občinam damo orodje, da se sploh lahko odločijo za ureditev na tem področju,« na to odgovarja Klemen Ploštajner, državni sekretar na ministrstvu za solidarno prihodnost, ki je v prvi vrsti pristojno za stanovanjsko politiko in je pomagalo pri pripravi zakona. »Za odprtost omejitve pri številu dni navzgor smo se odločili ravno zaradi te raznolikosti občin, ponekod najemi v turistični najem namreč ne pomenijo težav za stanovanjski trg. Strinjam pa se, da potencialno obstaja izziv, kako bodo stvari potekale na lokalni ravni. Ampak kar ta zakon naredi, je, da se to vprašanje sploh lahko odpre.«

Na ministrstvu za solidarno prihodnost bi si sicer želeli, da bi imele občine pri tem možnost še bolj zaostriti področje kratkotrajnih najemov, kot to predvideva predlog zakona, in sicer tako, da bi lahko oddajanje omejili samo na fizične osebe in tiste s prijavljenim prebivališčem v stanovanju. »To se morda sliši kot še bolj rigorozna omejitev, vendar ima zgled iz tujine, recimo iz Amsterdama in New Yorka,« pojasni Ploštajner. »Izkaže se, da je prav takšna ureditev tista, ki res močno zaostri pogoje in ima največji učinek tam, kjer je konflikt med turistično rabo stanovanj in stanovanjsko rabo največji.« Gre za ureditev, ki tudi sicer ne bi bila neskladna z evropskim pravom, še doda. »Ne spremeni pa to same logike zakona – še vedno bi bile občine tiste, ki bi o vsem odločale.«

Stanovanja naj ne bi spadala med klasične investicije – po osnovni namembnosti so namenjena bivanju ljudi.

Vrnimo se spet k samemu predlogu zakona. Ta med drugim zmanjšuje število dovoljenih ležišč v večstanovanjskih objektih s 15 na šest, prepoveduje pa tudi turistično rabo oskrbovanih stanovanj oziroma stanovanj, ki so po stanovanjskem zakonu razumljena kot stanovanja za starejše, torej namenska stanovanja, a v zadnjih letih na tem področju prihaja do številnih zlorab. Gre za sestavini zakona, ki ju občine ne bodo mogle spreminjati po lastni volji.

Najemodajalci se bodo lahko časovnim omejitvam zakona oziroma občine še vedno vsaj načeloma izognili, vendar samo na način, da »stanovanju«, ki ga želijo oddajati, spremenijo namembnost s spremembo v poslovni prostor – to je v gostinski nastanitveni obrat. Kar pa spet ni tako preprosto, saj to v večstanovanjskih objektih pomeni, da bi potrebovali 100-odstotno soglasje etažnih lastnikov in pa, da bi morali zaprositi za gradbeno dovoljenje, pri čemer bi bila odobritev tega vezana ne samo na soglasja, temveč tudi na prostorske načrte občine.

Ključna za nadzor pri izvajanju nove zakonodaje bo vzpostavitev novega sistema prijave ponudnikov kratkotrajnega najema v nacionalni register, kar bo pomenilo reformo že obstoječega registra namestitvenih obratov. To pa bo omogočilo tudi izvajanje evropskih uredb, po katerih bodo večje spletne platforme po novem prisiljene lokalnim davčnim upravam sporočati natančnejše podatke o svojih sobodajalcih, uvaja pa se tudi uvedba obvezne registracijske številke za oglaševanje na teh platformah.

»Pred nami so še vedno številni izzivi. Težava je, kljub evropskim uredbam, da ljudje stanovanj ne oddajajo samo na večjih platformah, pač pa to počnejo na primer tudi na družbenih omrežjih, kot sta Facebook in Instagram,« ob tem razlaga Ploštajner. »Zakon bo treba zato še izpiliti, predvsem zato, da si ne zapremo kakšne dodatne možnosti nadzora.« Velja pa omeniti, da bodo ti ukrepi skupaj z novim nacionalnim registrom načeloma začeli veljati šele leta 2026. »Želeli bi si seveda, da bi se vsaj deli zakona izvajali že prej, je pa res, da je vsaj iz izvedbenega dela težko prej zagotoviti vse potrebne možnosti za to,« doda Ploštajner. Zakon si želijo v parlamentu sprejeti predvidoma pred koncem tega leta.

Marko Novak, predsednik Slovenskega nepremičninskega združenja – FIABCI, podobno kot Kosec meni, da gre predlog zakona v pravo smer, a da je to lahko šele začetek urejanja tega področja. Ključno bi bilo, opozarja, spremeniti tudi davčno zakonodajo, in sicer »na način, ki bi ne samo zmanjšal davčno privlačnost turističnega oddajanja, pač pa tudi iskal načine, kako dodatno spodbuditi dolgoročne najeme«. Kaj konkretno ima s tem v mislih? »Dolgoročno oddajanje bi lahko naredili bolj privlačno na primer s tem, da bi uvedli sistem ’bonus-malus’, kot ga že poznamo pri določanju premije avtomobilskega zavarovanja. Če bi stanovanje najemniku oddajal eno leto, bi na primer plačeval 30-odstotni davek, od leta do dveh 25-odstotni, če bi oddajal tri, 22-odstotni, ko pa bi oddajal več kot deset let, bi plačeval 15-odstotni davek.«

Obenem bi bilo nujno končno uvesti nepremičninski davek, še višjega na prazna stanovanja, pravi, onemogočiti oddajo stanovanja po principu samostojnih podjetnikov z normiranimi stroški ter ustvariti resnično pregleden register stanovanj, ki se oddajajo, tiste, ki stanovanj ne prijavijo v register, pa ujeti in kaznovati z drakonskimi kaznimi.

»Kot družba smo namreč na točki, ko se moramo odločiti, ali nam trenutno stanje res ustreza. Na eni strani imamo družine in posameznike, ki iščejo streho nad glavo, na drugi pa posameznike z dvema, tremi, morda celo desetimi stanovanji, ki jih oddajajo v kratkotrajni najem in iz tega delajo posel,« pravi Novak. Stanovanja naj namreč ne bi spadala med klasične investicije (pa četudi se zaradi njihove donosnosti morda tako zdi) – po osnovni namembnosti so namenjena bivanju ljudi, država pa je tista, ki naj bi z gradnjo stanovanj in njihovo regulacijo skrbela za reševanje stanovanjskega problema v državi.

Navsezadnje ji tako, četudi malce med vrsticami, narekuje ustava, ki pravi, da »država ustvarja možnosti, da si državljani lahko pridobijo primerno stanovanje«.