Bo vlada držala obljubo?

Na gospodarskem ministrstvu so že pred koncem prejšnjega leta napovedovali sprejem novega zakona o gostinstvu, ki naj bi omejil kratkoročno oddajanje nepremičnin prek spletnih platform, kot sta Airbnb in Booking, in vzpostavil pregled nad doslej slabo reguliranim področjem. Dosedanja ureditev, v kateri so najemodajalci lahko ribarili v kalnem, se je namreč izkazala za neustrezno in je daleč od zamisli delitvene ekonomije, ki naj bi jo sprva spodbujale takšne spletne platforme – namesto tega je za nekatere postala poslovni model, ki se zadnja leta zmeraj bolj zajeda v stanovanjski fond, stanovanja pa postajajo investicija in ne več dom. Na ministrstvu so zakon, ki naj bi to spremenil, predstavili šele maja, do sredine junija je bil v javni obravnavi, kljub napovedim, da bi bil lahko sprejet še pred koncem leta, pa bo na vladno obravnavo bojda treba počakati najmanj še mesec dni.

Če nekoliko strnemo, osnutek zakona predvideva omejitev kratkotrajnega oddajanja stanovanj na največ 30 dni na leto, pri tem pa občinam daje možnost, da omejitev omilijo, če presodijo, da se turistični najemi ne zajedajo pretirano v njihov stanovanjski oziroma najemniški trg. V praksi bi se lahko na občini na primer odločili celo, da časovnih omejitev na območju celotne občine ali zgolj na določenih območjih sploh ne bodo določale. V tem pogledu občinam daje v roke več moči, kot so je imele doslej, župane pa kliče k večji politični odgovornosti. Najemodajalci bi se omejitvam, vsaj načeloma, še vedno lahko izognili, vendar bi morali za to spremeniti namembnost »stanovanja«, ki ga želijo oddajati, v gostinsko-nastanitveni obrat. Kar pa spet ni tako preprosto, saj to v večstanovanjskih objektih pomeni, da bi potrebovali 100-odstotno soglasje etažnih lastnikov in pa da bi morali zaprositi za gradbeno dovoljenje, pri čemer bi bila odobritev tega vezana ne samo na soglasja, temveč tudi na prostorske načrte občine.

Zakon je bil tarča številnih kritik. Da gre za »tako rekoč prepoved kratkoročnega oddajanja nepremičnin posameznikov turistom prek Airbnbja, Bookinga in nasploh«, so med prvimi strašili pri Financah, kasneje pa so se v bran oddajanju stanovanj v turistične namene postavili tudi pri združenju sobodajalskih interesnih skupin (zavod Gostoljubnost slovenskih domov, Združenje sobodajalcev in Združenje lastnikov nepremičnin v Sloveniji). Po njihovem naj zakon ne bi zajemal teže finančnih posledic, ki bi jih prineslo sprejetje, na primer zaradi morebitnega zmanjšanja konkurenčnosti slovenskega turizma, in je celo neustaven, ker posega v pravico sobodajalcev do svobodnega razpolaganja z zasebno lastnino. Drugi, na primer ljudska iniciativa Stanovanjski blok, ki združuje več organizacij s področja stanovanjske problematike, menijo, da je zakon premalo ambiciozen.

»Pregledali smo na stotine pripomb. Razvrstimo jih lahko v dve veliki skupini: ena zavrača zakonske rešitve in vztraja pri ’statusu quo’, druga terja še odločnejši poseg v anomalije na stanovanjskem trgu,« razlaga državni sekretar na gospodarskem ministrstvu Matevž Frangež. »Zdaj želimo na pogovorih z zainteresiranimi, denimo s sobodajalci, opredeliti polje možnih kompromisov. A nekaj je jasno: osnovnemu cilju urejanja kratkotrajnega najema se ne smemo odpovedati. Vidimo pa nekaj možnosti za kompromis, ki bo omogočil nadaljnjo dejavnost tradicionalnih sobodajalcev, na drugi strani pa odločno zamejil kratkotrajni najem tam, kjer močno posega v dostopnost stanovanj.«

Neuradno naj bi bili na ministrstvu pripravljeni popustiti pri vprašanju eno- ali dvostanovanjskih hiš, v katerih prebivajo lastniki nepremičnine, nekaj manevrskega prostora pa naj bi videli tudi v rahljanju nekaterih ukrepov v predelih države, kjer se turizem ne zažira tako močno v stanovanjski fond, slišati je bilo celo, da bi se na ministrstvu lahko odločili za podaljšanje omejitve s 30 na 60 dni.

V vsakem primeru je težko pričakovati, da bi bil zakon sprejet še pred koncem leta, kot se je napovedovalo sprva. »Pričakujemo, da bomo do konca oktobra pripravili dodatne rešitve in utemeljitve, zakon uskladili v vladi in v koaliciji. To pomeni, da bi bil zakon lahko sprejet v prvem delu prihodnjega leta,« zatrjuje Frangež.

Tudi če bo zakon sprejet po novi časovnici, vseeno velja dodati, da bo za res učinkovit nadzor na tem področju treba počakati predvidoma do poletne sezone 2026, ko bo zaživel novi nacionalni register in bo v celoti implementirana evropska direktiva, po kateri bo nepremičninam, ki se oddajajo turistom, na platformah dodeljena posebna identifikacijska številka. Ta naj bi bila podlaga za učinkovito izvajanje regulacije.

Dosedanja ureditev kratkoročnega oddajanja stanovanj je postala poslovni model, ki se zajeda v stanovanjski fond, stanovanja pa so investicija in ne več dom.

»Glede na to, kako akutna je stanovanjska kriza, nas vsak zamik in odlašanje močno skrbita in dajeta slutiti, da vlada stanovanjske problematike ne jemlje dovolj resno. Zakon so napovedovali že ob koncu prejšnjega leta, pa še vedno ni prišel do parlamenta, kjer se bodo stvari najbrž še dodatno zapletle in zamaknile,« je ob tem kritičen Tadej Štrok iz iniciative Stanovanjski blok. In ima prav: pričakovati je, da se bo opozicija trudila na vse načine sesuti takšen zakon, da mu verjetno ne bodo najbolj naklonjeni niti državni svetniki, in da bi morebiti moral prestati celo oceno ustavnosti, s čimer grozijo organizacije sobodajalcev. »Skrbi nas, da so v ozadju na delu isti interesi, ki so poskrbeli, da je zakon, ki naj bi bil pripravljen še iz časov Šarčeve vlade, tako dolgo ostal v predalu.«

Pri iniciativi zakon sicer pozdravljajo, vendar imajo vseeno pomisleke. »Zakon še vedno dopušča, da bodo stanovanja kratkoročno lahko oddajali ljudje, ki v njih ne prebivajo, kar pomeni, da bo ta aktivnost še vedno razumljena kot posel in ne kot kompenzacija v primeru odsotnosti bivalca stanovanja, kar je izvorni koncept ’flat-sharinga’. Želeli bi si, da so stanovanja primarno namenjena bivanju, za turizem pa naj se uporabljajo primarno registrirani namestitveni obrati,« razlaga Štrok. »Dodatno pa nas skrbi moč, ki jo županom podeljuje predlog zakona, ki bi jim naj omogočil, da zaostritve kratkoročnega oddajanja sproščajo po lastni volji, brez varovalk, ki bi zagotovile upravičenost takšne odločitve.«

Prvi odzivi na zakon so se med občinami razlikovali. V Ljubljani, kjer je stanovanjska problematika najbolj žgoča, se je župan Zoran Janković zavezal, da predvidenih ukrepov ne bo sproščal. Omilitev omejitve, ki je v predlogu zakona opredeljena na 30 dni, so medtem napovedovali v Piranu, Kranjski Gori, Izoli, Kopru in na Bledu.

Sobodajalske organizacije vztrajajo, da je zakon neustaven. Pri tem se sklicujejo na stališče pravnice dr. Janje Hojnik, sicer profesorice na mariborski pravni fakulteti, ki je zapisala, da država sicer lahko omeji določene pravice (v tem primeru lastnikov nepremičnin) zaradi višjega javnega interesa, »a treba je izkazati, da je konkreten nacionalni pristop primeren in sorazmeren – to je, da ne presega tistega, kar je nujno potrebno za dosego tega cilja«. Država bi morala v primeru sprejema zakona izkazati, da je z razpoložljivimi mehanizmi prej že poskusila preprečiti poseg v lastninsko pravico sobodajalcev – da so, na primer, gradili družbena stanovanja ali aktivirali prazna stanovanja v državi. Tako kot je zakon napisan, je prepričana, bo padel na sodišču EU v Luksemburgu in država bo morala plačevati odškodnine sobodajalcem.

»Kar sodišče EU zahteva od držav članic, je, da opredelijo ’geografske točke’, na katerih je pritisk na najemniški trg neznosen, in samo na teh točkah je možno omejevati gospodarsko dejavnost, ne pa v celotni državi,« razlaga Janja Hojnik. »Zato je pristop ministrstva pri tem neustrezen. Oni bi morali podati kriterije, kdaj bi občina morala omejiti kratkoročno oddajanje, česar pa ne naredi.«

Sama sicer v kratkotrajni najem oddaja apartma na Hrvaškem (kjer je vlada prejšnji teden predlagala prepoved spremembe namembnosti stanovanj v oddajanje za kratkoročni najem brez soglasja 80 odstotkov lastnikov v stanovanjski zgradbi) in hišo v Halozah; obe nepremičnini oglašuje na spletni platformi Booking. »V tem primeru imam res dvojno vlogo, sem sobodajalka, ki ima ’slučajno’ pravno znanje s področja prava EU,« pravi. In doda, da občina v Halozah v primeru sprejema zakona vseeno ne bo omejevala časa oddajanja, saj gre za gospodarsko nerazvito regijo, od koder se ljudje izseljujejo. »Zato predlog zakona mene ne prizadeva, vseeno pa menim, da je neustaven.«

Na gospodarskem ministrstvu se nadejajo, da bi bil zakon lahko sprejet v prvem delu prihodnjega leta in ne več pred koncem leta, kot so napovedovali sprva.

Med najbolj gorečimi nasprotniki zakona se v medijih zadnje mesece pojavlja Uroš Buda, predstavnik zavoda Gostoljubnost slovenskih domov. Osebno meni, da predlagane spremembe zakona ne rešujejo »stanovanjske problematike, pomanjkanja študentskih namestitev in drugih težav, povezanih s turizmom in bivanjem«. V zavodu so prepričani, da gre za ponujanje lažnih rešitev, zakon pa da naj ne bi prinesel »prav nič koristnega, pač pa bi – prav nasprotno – povzročil kar nekaj škode slovenskim državljanom, turizmu in proračunu, ne samo sobodajalcem«.

Buda vztraja, da je nudenje kratkoročnih nastanitev po obstoječem zakonu že zdaj »eno redkih urejenih področij in regulirana dejavnost«, trg kratkoročnih turističnih najemov pa da se ne zajeda pretirano v trg nepremičnin, namenjenih bivanju in dolgoročnemu oddajanju. Namesto tega, meni, bi morala vlada za reševanje stanovanjske problematike sprejemati druge ukrepe – zmanjšati denimo davek za dolgoročno oddajanje, nuditi dodatno zaščito najemodajalcem, vpeljati enostavno spletno registracijo najemnih pogodb, graditi domove za študente, spodbujati zasebno gradnjo stanovanj srednjega in nižjega cenovnega razreda ter vpeljati državne spodbude za medgeneracijsko sobivanje, našteva.

Rešitve, ki jih našteva, so zanimive, vlada o njih premišljuje in nekatere že poskuša implementirati. Bi bila lahko pri tem bolj zavzeta? Zagotovo. Vendar, to velja poudariti, stanovanjsko problematiko rešuje na podlagi 30 let praktično neobstoječih stanovanjskih politik. Zakon o gostinstvu tako ni, kot poudarja tudi Tadej Štrok, »čarobna palica, ki bi samostojno rešila stanovanjsko krizo«. Tega niso nikoli obljubljali niti na vladi. »Vsekakor pa je ukrep nujen, da vsaj omejimo trend rasti kratkoročnega oddajanja, ki zagotovo ima nezanemarljiv vpliv na fond stanovanj za oddajo in prodajo,« še doda Štrok iz iniciative Stanovanjski blok, v kateri se zavzemajo tudi za sprejem drugih nujnih ukrepov, na primer za regulacijo najemnin.

Sobodajalske organizacije so v zadnjih mesecih poskušale izvesti »medijski spin«, češ da naj bi vlada predlog zakona prodajala kot edini odgovor na reševanje stanovanjske problematike. To ne drži. Tako kot ne drži, da naj bi te organizacije nastopale kot zastopnice interesov majhnih sobodajalcev ali zaskrbljenih upokojencev, ki naj bi z oddajanjem stanovanj zaslužili dovolj, da ob mizernih pokojninah preživijo mesec, kot je bilo večkrat slišati pri sobodajalcih v minulih mesecih. Buda je sicer direktor podjetja Tour AS, ki se ukvarja z oddajanjem stanovanj turistom in ima v registru nastanitvenih obratov v Ljubljani prijavljenih 24 (aktivnih) nastanitev in na spletni strani oglašuje skoraj 40 nastanitev; podjetje je imelo lani okoli 700 tisoč evrov prihodkov. Poleg tega je tudi direktor podjetja Etrips, ki sobodajalcem ponuja aplikacijo za upravljanje rezervacij na različnih spletnih platformah. Ko nasprotuje predlogu zakona, se tako bori, jasno, tudi za lastne, partikularne interese. Okoli oddajanja stanovanj v turistične namene je zgradil svoj poslovni model. In v tem kakopak ni edini.

Kot je pokazala raziskava Centra poslovne odličnosti ljubljanske Ekonomske fakultete, ki so jo naročili na gospodarskem ministrstvu, število nepremičnin, ki se oddajajo v kratkoročni najem turistom, v Sloveniji že več let raste. V letu 2015 je bilo na platformah Airbnb in Vrbo oglaševanih le 2569 nepremičnin, leta 2019 je ta številka znašala 9728, leta 2023 pa 12.912 nepremičnin. Kar 82 odstotkov ponudbe oglašuje celotno nepremičnino, kar jasno kaže, da pri oddajanju prek platform primarno ne gre za delitveno ekonomijo, kot je bilo mišljeno sprva. To je postal čisto pravi »biznis«.

Med najbolj gorečimi nasprotniki zakona je Uroš Buda, predstavnik zavoda Gostoljubnost slovenskih domov. Buda je sicer direktor podjetja Tour AS, ki se ukvarja z oddajanjem stanovanj turistom in ima v registru nastanitvenih obratov v Ljubljani prijavljenih 24 (aktivnih) nastanitev.

Samo okoli 30 odstotkov nepremičnin, ki se oddajajo, namreč pripada lastnikom, ki oddajajo samo eno nepremičnino, največ, okoli 37 odstotkov nepremičnin pripada lastnikom z od dve do pet nepremičnin, 12 odstotkov nepremičnin pa pripada gostiteljem z več kot 21 nepremičninami. Ponudnik ene nepremičnine na platformi Airbnb je v letu 2023 v povprečju ustvaril 13.537 evrov povprečnega letnega prihodka. Skupen letni prihodek iz naslova najemnin vseh nepremičnin, ki se oglašujejo na platformah Airbnb in Vrbo, pa je v letu 2023 znašal 174,6 milijona evrov, kar je 2,6-krat več kot leta 2019 (v letu 2019 je bilo 66,5 milijona evrov prihodka).

Pri finančni upravi (Furs) kratkoročno oddajanje turistom medtem opisujejo kot »tvegano dejavnost tako z vidika dela na črno kot tudi neprijavljenih dohodkov«, dodatno zaostren je bil nadzor na tem področju letos, odkar je nova evropska direktiva za operaterje platform uvedla obveznost poročanja o ponudnikih stanovanj – tako so na Fursu že prejeli podatke o dohodkih, ki so bili ustvarjeni s poslovanjem prek spletnih platform v prejšnjem letu. Do konca julija letos je bilo tako zaključenih 189 nadzorov, kršitve pa so bile ugotovljene v 50 nadzorih, kjer je bil ugotovljen skupni finančni učinek v znesku okoli 540 tisoč evrov; izdanih je bilo 33 prekrškovnih aktov, v katerih je bila izrečena skupna globa v višini okoli 85 tisoč evrov. Najpogostejše ugotovljene kršitve izhajajo iz dela na črno in nedovoljenega oglaševanja ter nepredložitve zahtevanih podatkov.

»Vsi se strinjamo, da ta zakon sam po sebi ne bo rešil stanovanjske krize. Kar pa še ne pomeni, da njegov sprejem ni nujen,« ob polemikah o zakonu meni arhitekt dr. Miloš Kosec. »Ampak strinjamo se lahko tudi, da je stanovanjska kriza na tako dolgi podlagi in toliko časa že akutna, da bi morali njeno sanacijo razumeti kot eno prvih prioritet vzpostavljanja normalnega življenja za najbolj ranljive, ne samo za mlade, ampak vse sistemsko spregledane skupine prebivalstva pri nas. Prav zaradi globine te krize je potrebnih več ukrepov hkrati, tako na področju aktivne stanovanjske politike, pospešitve gradnje novih neprofitnih stanovanj kot obdavčitve nepremičnin, pa tudi regulacije obstoječega fonda stanovanj. Pri čemer je ta zakon za slednje eden pomembnejših vzvodov, ki jih vlada trenutno ima. V tem smislu vsako zavlačevanje s sprejemom zakona ali njegovo implementacijo pomeni aktivno prispevanje k poglabljanju in nadaljevanju te krize.«

Stanovanjska kriza se ni začela včeraj, tudi težave na področju oddajanja nepremičnin turistom ne. Koalicijske stranke so se tega dobro zavedale že ob vstopu v vlado, zato so zavezo, da bodo področje uredile, zapisale v koalicijsko pogodbo. Se bodo obljub držale?