Najmanj poslov v desetletju

V prvem letošnjem četrtletju je bilo v Sloveniji skupno prodanih 2057 stanovanj in hiš, kar je pol toliko kot na vrhuncu sredi leta 2021 (4153 prodaj) in celo najmanj po tretjem četrtletju leta 2013, ko se je gospodarstvo spoprijemalo s kriznimi razmerami in varčevalnimi ukrepi, ugotavlja Banka Slovenije v zadnjem, ta mesec objavljenem Pregledu makroekonomskih gibanj. Predrag Todić, direktor podjetja Ljubljana nepremičnine, potrjuje, da je na trgu trenutno »nekakšen velik vakuum«; zaradi skromne ponudbe (pre)dragih rabljenih stanovanj se čaka na nov val novogradenj.

Število prodanih stanovanjskih nepremičnin se znižuje že vse od sredine leta 2021. V drugem četrtletju leta 2021 je bilo realiziranih 4153 prodajnih poslov, ki so skupaj dosegli vrednost skoraj pol milijarde evrov (491 milijonov evrov), v prvem četrtletju letos pa je bilo opravljenih 2057 prodaj stanovanjskih nepremičnin v skupni vrednosti dobrih 340 milijonov evrov. Od tega so glavnino, približno 90 odstotkov po številu in po vrednosti, sestavljali posli z rabljenimi stanovanjskimi nepremičninami; k skupnim 340 milijonom evrov je 176 milijonov evrov prispevala prodaja rabljenih stanovanj (1141 poslov) in 118 milijonov evrov prodaja rabljenih hiš (752 poslov). Z novogradnjami je bilo bistveno manj poslov; za dobrih 41 milijonov evrov je bilo prodaj novih stanovanj (147 poslov) in za 5,2 milijona evrov prodaj novih družinskih hiš (17 poslov).

Kljub velikemu zmanjšanju števila poslov cene vztrajajo na visoki ravni. V prvem četrtletju letos so cene rabljenih stanovanj glede na četrtletje prej ponovno zrasle, in sicer za 3,2 odstotka, in cene rabljenih družinskih hiš za 2,0 odstotka, pri novogradnjah pa se je prekinil trend četrtletnih rasti, saj so se cene novih stanovanj na četrtletni ravni znižale za 7,9 odstotka, cene novih družinskih hiš pa za 5,3 odstotka. Kljub temu znižanju na četrtletni ravni pa so bile cene medletno še vedno bistveno višje, kot kažejo konec junija objavljeni podatki Statističnega urada. »Kljub padanju števila transakcij cene stanovanjskih nepremičnin še naprej naraščajo,« v septembrski publikaciji opozarja tudi Banka Slovenije. »V prvem četrtletju so bile medletno višje za 6,3 odstotka, od dna v tretjem četrtletju leta 2014 pa kar za 97,9 odstotka. Enoletni bruto razpoložljivi dohodek gospodinjstev se je v istem obdobju povečal za 71,5 odstotka, kar pomeni, da se je dostopnost stanovanjskih nepremičnin precej zmanjšala.« Nove podatke o cenah stanovanjskih nepremičnin za drugo letošnje četrtletje bo Statistični urad objavil prihodnji teden.

»Trenutno smo v nekakšnem vakuumu. Ponudba je slaba; pri rabljenih nepremičninah so cene visoke, previsoke, to se odraža v majhnem številu sklenjenih poslov. Pri novogradnjah je vse, kar je bilo na voljo, prodano in zdaj se čaka nova ponudba,« pravi Todić, ki govori zlasti o trgu v Ljubljani. Spremembo, tudi v smeri znižanja cen rabljenih stanovanj, bi po njegovem mnenju lahko prinesli projekti, s katerimi bo na trg hkrati prišlo po več sto novih stanovanj. Omenja dva: »Tu je zdaj Regentov kvart, kjer je 356 stanovanj, 330 pa jih je načrtovanih tudi ob Parmovi ulici, pri Muslimanskem kulturnem centru.« Možnost zapletov vidi zlasti v sodnih postopkih (Dnevnik je februarja poročal o dveh tožbah, ki so ju zoper projekt vložili prebivalci ob Regentovem kvartu v Dravljah), ki po njegovem mnenju tečejo odločno prepočasi in »zlasti v škodo kupcev stanovanj«. Da je prihodnjo ponudbo novih stanovanj težko oceniti, pa opozarja tudi Banka Slovenije.

Občutno zmanjšanje števila sklenjenih nepremičninskih poslov, torej prepolovitev glede na sredino leta 2021, ima še druge posledice in tudi vzroke. Čeprav velja, da veliko poslov na našem nepremičninskem trgu zadnja leta ni bilo financiranih s stanovanjskimi posojili oziroma da ta niso bila ključna vsaj pri številnih dragih novogradnjah, Banka Slovenije v omenjenem septembrskem poročilu govori tudi o zmanjšanju prirasta obsega stanovanjskih posojil. Obseg teh se je od začetka leta 2021 do konca leta 2022 povečal s 6,9 milijarde na 8,2 milijarde evrov oziroma, natančneje, za 1353 milijonov evrov neto, od konca leta 2022 do julija letos pa se je povečal neto le za 211 milijonov evrov in zdaj znaša 8,4 milijarde evrov. Razlogi za manjši prirast so seveda povezani s podražitvijo posojil, ki je posledica energetske krize. »Sposobnost posojilojemalcev za odplačevanje dolga se zaradi visoke inflacije in zviševanja obrestnih mer zmanjšuje,« so pri centralni banki ugotavljali še lani spomladi. Za oris: povprečna fiksna obrestna mera za nova stanovanjska posojila, najeta za več kot deset let, je pri naših bankah od marca 2021 do junija 2022 znašala manj kot dva odstotka ( januarja 2022 se je znižala celo na 1,7 odstotka), sredi lanskega leta pa je dosegla že štiri odstotke. Trenutno je nekoliko nižja, 3,7 odstotka.