Kdaj bo zaživel dolgo pričakovani zakon, ki naj bi uredil področje kratkoročnega oddajanja nepremičnin?

Gospodarsko ministrstvo je po skoraj enem letu, odkar so ga prvič napovedali, po dolgi javni obravnavi in premlevanju pripomb, ki so prispele k njemu, prejšnji teden le pripravilo prenovljen osnutek zakona o gostinstvu in ga poslalo v medresorsko usklajevanje. Zakon, ki bi lahko končno posegel na doslej slabo regulirano področje kratkoročnega oddajanja nepremičnin turistom prek spletnih platform (kot sta Airbnb in Booking) ter špekulantom preprečil nadaljnje ribarjenje v kalnem in zajedanje v stanovanjski fond, naj bi šel v vladno obravnavo do konca meseca in bil po trenutni časovnici v državnem zboru sprejet v prvi polovici prihodnjega leta. Kljub temu pa bo na njegove prave učinke treba še nekoliko počakati.

»Med javno obravnavo smo prejeli več kot 450 mnenj. Na eni strani so bili tisti, ki trdijo, da naj bi jim s predlogom regulacije kratili ustavno zajamčene pravice, na drugi pa glasovi tistih, ki so ocenili, da so bile predlagane rešitve premalo odločne,« razlaga Matevž Frangež, državni sekretar na gospodarskem ministrstvu, pristojen za turizem. »Z dopolnjenim predlogom se nismo nikakor odpovedali cilju, da stanovanja v največji možni meri vrnemo prvotnemu namenu: trajnim oblikam bivanja. Se pravi uresničevanju ustavne določbe, da mora država ustvarjati možnosti, da si državljani lahko pridobijo primerno stanovanje.«

Dopolnjeni predlog zakona predvideva splošno omejitev kratkoročnih najemov stanovanj v večstanovanjskih stavbah na 60 dni (prvotni predlog je bil 30 dni), oddajanje pa bi bilo omogočeno le fizičnim osebam s statusom sobodajalca, ki bi za to pridobili 75-odstotno soglasje drugih etažnih lastnikov in soglasje vseh etažnih lastnikov mejnih stanovanj. Manj omejujoč režim bi veljal za stanovanja v eno- in dvostanovanjskih stavbah z največ 150 dni oddaje, če bo imel sobodajalec tam prijavljeno stalno prebivališče in bo oddajal do največ 50 odstotkov uporabne površine nepremičnine. Pri čemer bodo imele občine, ob analizi potreb in stanja na turističnem in stanovanjskem področju v občini, možnost pogoje zaostriti (na največ 30 dni) ali omiliti (na največ 90 dni v večstanovanjskih ali 365 dni v eno- in dvostanovanjskih stavbah).

Pri zavodu Danes je nov dan, kjer so skupaj z iniciativo Stanovanjski blok pripravili kampanjo »Airbnb, pejt domov!«, predlog pozdravljajo. Mnenja so sicer, da bi bilo treba kratkoročni najem v vseh primerih omejiti na fizične osebe, ki stalno prebivajo na naslovu nepremičnine za kratkoročni najem. »S tem bi zakon preprečil špekulativne oziroma investicijske nakupe nepremičnin za kratkoročno oddajo tudi v primeru, ko posamezna občina podaljša dovoljeni časovni razpon kratkoročnega najema,« pove Tadej Štrok iz zavoda.

Prehodno obdobje pomeni še eno poletno sezono, še eno izgubljeno leto za spremembe, ki bi pomembno vplivale na nepremičninski trg.

Arhitekt dr. Miloš Kosec ostaja skeptičen do tega, da bo presoja o rahljanju ali zaostritvi ukrepov prepuščena občinam, »kjer so že po definiciji nadreprezentirani partikularni interesi ljudi z več družbene in ekonomske moči«. Bolj bi bil naklonjen vzpostavitvi nekega inštituta zaostritve ali sprostitve pravil, nad katerim bi bdela za to pristojna nacionalna institucija, ki bi imela tam, kjer bi bila stanovanjska kriza največja (ali pa je ne bi bilo), diskrecijsko pravico, da sprejme rešitev v javnem interesu.

Z zakonom so zadovoljni tudi na ministrstvu za solidarno prihodnost. Da je »predlog zakona v osnovi dober in pomeni velik korak naprej na področju kratkoročnega oddajanja, kjer trenutno vlada divji zahod«, ocenjuje Klemen Ploštajner, državni sekretar na ministrstvu, pristojen za področje stanovanjske politike. Želeli bi si sicer, da bi lahko zakon uvedli prej, »vendar se zavedamo, da je pred njegovo uveljavitvijo treba zadostiti zakonskim tehničnim zahtevam, kot je vzpostavitev registra stanovanjskih enot, ki se bodo oddajale za kratkoročno obdobje«.

Zakon za ponudnike turističnih najemov stanovanj namreč predvideva prehodno obdobje do leta 2026. Pomemben ukrep, ki bi sploh omogočil izvajanje nove regulacije, bo začetek uporabe uredbe EU o kratkoročnih najemih, ko bodo objave oglasov na spletnih platformah postale mogoče le ob pridobitvi identifikacijske številke. Vendar bo ta zaživela šele maja 2026. To pomeni še eno poletno sezono, ko ukrepi ne bodo veljali, še eno izgubljeno leto za uveljavitev sprememb, ki bi pomembno vplivale na nepremičninski trg.

Stanje je v resnici alarmantno. Polletno poročilo o trgu nepremičnin, ki ga je pripravila Geodetska uprava Slovenije, je pokazalo, da so cene stanovanj že peto polletje zapored dosegle rekordno raven. Srednja cena (mediana) rabljenega stanovanja na ravni države je tako zrasla za 340 evrov na kvadratni meter glede na isto obdobje lani in je znašala 2890 evrov, najvišje cene pa še vedno dosegajo stanovanja v Ljubljani – tam se je srednja cena rabljenega stanovanja v primerjavi s prvim polletjem 2023 zvišala za 490 evrov na kvadratni meter in je znašala 4370 evrov. Povprečna najemnina za najem sobe v Ljubljani medtem znaša od 300 do 400 evrov, za garsonjero ali manjše stanovanje pa je treba odšteti od 650 do 700 evrov.

V bolj turističnih predelih Lizbone in Porta so se cene stanovanj povečale za 27 in 16 odstotkov na vsako odstotno točko rasti turističnih najemov.

Stanovanj, ki so namenjena kratkoročnemu oddajanju turistom, je po drugi strani zmeraj več. Analiza Centra poslovne odličnosti ljubljanske Ekonomske fakultete, ki so jo naročili na gospodarskem ministrstvu, je pokazala, da je bilo v letu 2023 na platformah Airbnb in Vrbo oglaševanih približno petkrat toliko ležišč, kot jih je bilo v letu 2015 (pri čemer je treba upoštevati, da gre pri podatkih le za ponudbo kratkoročnega najema na platformah Airbnb in Vrbo, ne pa na primer tudi na platformi Booking). Analiza univerze Manchester Metropolitan, ki so jo pridobili na ministrstvu, je pokazala, da naraščanje števila stanovanj, ki se oddajajo prek platform, pomembno vpliva na naraščanje cen na stanovanjskih trgih. V Londonu na primer enota povečanja v številu oglasov Airbnb povprečno zviša cene stanovanj za 14 evrov na kvadratni meter, v bolj turističnih predelih Lizbone in Porta so se cene povečale za 27 in 16 odstotkov na vsako odstotno točko rasti turističnih najemov.

»Glede na urgentno stanje na stanovanjskem področju je največja skrb zagotovo čas uveljavitve,« meni Štrok. »Razumemo, da je vezan na vzpostavitev registra, a kljub temu menimo, da se to lahko korigira s takojšnjo vzpostavitvijo preverjanja soglasij.«

Do počasne uveljavitve zakona je kritičen tudi Kosec. »Stanovanjska kriza je družbena kriza, ki vedno in že po definiciji najbolj prizadene ljudi z najmanj družbene in ekonomske moči. Kar pomeni tudi, da je tista vrsta krize, ki se da, ne glede na to, kako zelo nevzdržna je, na žalost zmeraj podaljševati.« Obenem ga skrbi, ker je leto 2026 načeloma leto državnozborskih volitev, »tako da kakršenkoli zaplet ali padanje rejtingov lahko pomeni sprejemanje kompromisov«.

»Sam bi si želel hitrejšo implementacijo, terja pa svoj čas in tudi dovolj dolgo prilagoditveno obdobje. Prepričan sem sicer, da je omejevanje kratkotrajnega najema že samo po sebi močan signal ponudnikom, da stanovanja raje ponudijo trajnim oblikam bivanja,« odgovarja Frangež. »Hkrati se moramo zavedati, da zgolj strožja regulacija kratkotrajnega najema žal sama po sebi ne bo in ne more rešiti žgoče stanovanjske krize, ki smo ji priča. Ta ukrep je eden izmed gradnikov prepotrebne nove stanovanjske politike, ki mora temeljiti na gradnji novih javnih najemnih stanovanj po dunajskem modelu, vzpostavitvi boljšega nadzora nad najemniškim trgom, zagotovitvi varnega najema in povečanju bivanjskih kapacitet za študente z zgraditvijo novih javnih študentskih domov.«

»Seveda je ta zakon le eden v mozaiku ukrepov, ki so nujno potrebni za izboljšanje stanja na stanovanjskem področju,« mu pritrjuje Štrok. Sem spada poleg naštetega na primer še uvedba nepremičninskega davka. »Vsekakor pa upamo, da zakon ohrani svojo trenutno obliko na poti skozi parlamentarno proceduro in morebitno ustavno presojo (s to so grozile organizacije sobodajalcev, op. a.) ter da poslanci ne podležejo pritiskom špekulantov, ki na račun krize dobro služijo.«